השוכרת שפעלה על דעת עצמה

פיצוץ צינור

טוב התיק הזה מעניין מאד- ולו בגלל שהתובעת – שהפסידה- היא בעצמה עו"ד.

הייתם מצפים מעו"ד שתדע אם הפעולות שהיא מבצעת נכונות משפטית ושיש לה יכולת (לאור היותה עו"ד) לדעת להימנע ממצב ביש כמו זה שנוצר לה, לאחר שהחליטה ללכת עד הסוף- והפסידה בביהמ"ש.

טוב, דוגמאות לעו"ד שהולכים יחפים יש למכביר (ובסגנון האמריקאי "A man who is his own lawyer has a fool for his client").

אגב, גם המשכיר במקרה דא הוא משרד עורכי דין.

ידידי יוחאי אלדור הזכיר לי אימרה מצחיקה- "מה זה שני עורכי דין על רפסודה בלב ים מוקפים כרישים? התחלה טובה"

שנתחיל?

תיאור הטענות/טענות:

לשיטת צד א', התובעת:

שוכרת משרדים בתל אביב.

לקראת הסתיו – חורף מתחילות נזילות חוזרות בנכס.

פונה אל המשכיר ודורשת תיקון מיידי, אך המשכיר מתמהמה.

בצר לה היא בעצמה מנסה להתמודד עם סמרטוטים ויתר עזרים לשם הקטנת הנזק.

מזמינה חשמלאי, אינסטלטור, מצלמת תמונות של הנזילות השונות.

המועד למסירת הצ'קים לשנה הקרובה הגיע.

 

 

לשיטת צד ב', הנתבע והתובע שכנגד:

צד ב' איננו מבין על מה כל המהומה.

נכון, היו כמה טיפות של מים שנכנסו למשרדים אבל לא נגרם כל נזק.

החשמלאי והשרברב שהיו עלו כמה מאות שקלים לכל היותר

מכאן שאין הצדקה לאי עמידה בתנאי ההסכם.

 

הצדק שראה כל צד לסכסוך:

לשיטת צד א'

מה אתם הייתם עושים?

אתם בטוחים שאתם צודקים; המשרדים שלכם נוזלים; שוכרי משנה מפסיקים לשלם שכירות; המוניטין שלכם נפגע;

אתם מחליטים להודיע למשכיר שעד שלא יתוקנו ההצפות אתם לא מפקידים את הצ'קים לשנה הקרובה.

לשיטת צד ב':

מה אתם הייתם עושים?

אתם בטוחים שאתם צודקים; השוכרת מנסה לנצל את מזג האוויר הסוער וכמה טיפות של מים שנכנסו כדי להפסיק לשלם שכירות; אין לשוכרת כל הוכחה לנזק וגם ביקור שלכם במקום לא מראה דבר (אולי כי כבר הספיק להתייבש?);

אתם מחליטים להודיע על ביטול ההסכם.

האם יש צדק בבימ"ש?

בעקבות ההחלטה של שני הצדדים הצודקים שלנו, הוגשו תביעות הדדיות לביהמ"ש:

עורכת הדין תבעה לאכוף את ההסכם ולפצות אותה בגין הנזקים הכבדים שנגרמו לה לרבות הפיצוי המוסכם בהסכם.

המשכיר מצידו תובע את דמי השכירות שחבה לו השוכרת, הצהרה על בטלות ההסכם לשם פינויה ופיצוי מוסכם בשל הפרה.

כאמור, בלוג זה נועד להמחיש את יתרונות הגישור על פני ההליכה לפתרון הסכסוך בביהמ"ש ולכן אינני מתכוון לנתח משפטית את נכונותו או הסיבות שהביאו לפסק הדין.

מה שכן ארצה לעשות הוא לעשות את הסקירה של המקרה, הפעם בדרך של אינטרסים, ואופן פעולה חכם.

נחזור להתחלה, הפעם דרך משקפיים של גישור:

 

ניתוח האינטרסים:

ראשית חשוב להבין, בשונה ממה שחשוב ליושב בדין בד"כ, מה הרקע הפנימי לסכסוך, מהם המניעים הנסתרים.

מי שיקרא את פסק הדין יווכח כי השוכרת הייתה שוכרת של המשרדים שנים רבות, אולם זמן קצר לפני פרוץ הסכסוך, התחלפו הבעלים של הנכס, והמשכיר, משרד עו"ד, הפך להיות הבעלים החדשים של המקום.

מגשר טוב היה מבין כי ככל הנראה מערכת היחסים בין הצדדים, במיוחד זו שקדמה לבעלים הנוכחי, נוגעת לאחד האינטרסים החשובים ומהווה גם דרך לפתרון.

האינטרסים של השוכרת:

  • נוחות- מעוניינת שהנזילה תפסיק לשם הקטנת נזקים ויכולת להמשיך בעסקיה במושכר.
  • מוניטין- מעוניינת שהנזקים שנגרמו כתוצאה מהנזילות יתוקנו במהירות- לקוחות מגיעים למשרד.
  • מערכת יחסים ארוכת טווח- ככל הנראה עורכת הדין שוכרת את המקום שנים רבות ותרצה להמשיך ביציבות.

האינטרסים של המשכיר:

  • תזרים- סביר להניח שהמשכיר קנה את הנכס להשקעה ורוצה לדעת שיש לו החזר חודשי בטוח.
  • "שקט תעשייתי"- המשכיר מעוניין להיות מעורב כמה שפחות בנכס, בטיפולים בו, בבעיות שיצוצו מעט לעט.
  • מערכת יחסים ארוכת טווח- המשכיר מעוניין למצוא שוכר יציב שיוכל לשכור את הנכס לשנים רבות ולא לטרוח בכל שנה לחפש אחד אחר.

בנוסף, אינטרס משותף של שני הצדדים, ובמקרה הזה הוא אף חד יותר- הוא סודיות– ברור, לאור עיסוקם של הצדדים כעורכי דין, שאף לא אחד מהצדדים מעוניין ששמו יתנוסס על פסק דין שקובע שהוא הפסיד וטעה בשיקול הדעת המשפטי שלו, בהיותו עוסק במקצוע.

ניתוח (אי) התמלאות האינטרסים לאור ההליכה לביהמ"ש:

מגשר טוב היה מצליח להביא את הצדדים להכיר בכך כי לפני הכל פתרון הצודק שלהם הוא פתרון מסוכן ושאינו ממלא אחר האינטרסים שלהם:

עורכת הדין במקרה של ביטול הצ'קים ותביעה אינה עונה על לא אחד מהאינטרסים שלה:

  • נוחות ומוניטין- אין לה שיתוף פעולה של המשכיר ולכן, אם דרוש פתרון הנוגע לתשתיות במבנה, שבד"כ הינו יקר ודורש שיתוף פעולה מצד בעל הקרקע, לא תזכה לקבל כזה תוך כדי סכסוך בבית המשפט. המשך הנזילות במקרה של בעיה בתשתיות ובכלל, מהווה בדיוק ההפך ממילוי האינטרסים של השוכרת.
  • מערכת יחסים- אפילו אם תזכה השוכרת בתביעה, ברור לגמרי שהתקופה הנוכחית שלה כשוכרת בנכס תהיה התקופה האחרונה במידה והיא מבטלת את הצ'קים והולכת לבית המשפט.

תתפלאו- גם המשכיר נפגע מהליכה לבית המשפט :

  • תזרים- ברור לגמרי שסכסוך ארוך ומתמשך עם שוכרת במקום ימנע כניסת תזרים יציבה למשך תקופה ארוכה.
  • "שקט תעשייתי", מערכת יחסים ארוכת טווח- מדובר בשוכרת ששכרה שנים רבות לפני קניית הנכס על ידי המשכיר וללא בעיות מיוחדות- ברור שככל שיגיעו הצדדים לפסק דין של בימ"ש ללא פתרון הידברותי, תהיה לה זו התקופה האחרונה וכך גם לגבי רצונה של השוכרת הנוכחית לשכור נכס על פני שנים רבות. לגבי השוכר הבא- מי יודע?

כל האמור כאן הוא לפני מתן פסק דין ולפני שהשוכר יכול לדעת מה תהיה תוצאת ההליך.

פסק הדין:

ביהמ"ש דחה לחלוטין את מלוא תביעותיה של השוכרת וקיבל באופן כמעט מלא את תביעתו שכנגד של המשכיר.

ברור שלאור פסק הדין שניתן בביהמ"ש, האינטרסים של השוכרת נפגעו עוד יותר ממה שרצתה ועל אחת כמה וכמה לאור פומביות פסק הדין, הנמצא כאן בהמשך.

אבל! גם המשכיר מפסיד מפסק הדין- האינטרסים שלו התמלאו באופן חלקי בלבד, אם בכלל:

  • תזרים- בטווח הקצר אמנם כיסו של המשכיר תפח חזרה (אולם רק בגובה השכירות שהיה מגיע אליה, או קרוב אליה בכל מקרה במקרה של פתרון גישורי) כשמנגד עלויות המשפט, המתח, המוניטין שלו כמשכיר ואולי גם מצב הנכס לא בטוח היטיבו עם התזרים לעתיד- בינתיים אף שולמה ריבית שלא בטוח שהוחזרה במלואה על ידי ביהמ"ש.
  • "שקט תעשייתי" ומערכת יחסים ארוכת טווח- כאמור וכפי שכבר ידענו, השוכרת הנוכחית סיימה להשכיר את המושכר ועורכי הדין יאלצו למצוא שוכר אחר שיסכים לשכור לתקופה ארוכה ושידעו שאין להם צורך לבקר במושכר כדי לבדוק אותו, לשמור עליו, או להיות בקשר, למשל, עם אנשי מקצוע.

אלו מצטרפים לעובדה שהסכסוך המכוער, הכביסה המלוכלכת, כובסה בפרהסיה.

כל זאת לפני הידיעה, האם בכוונת השוכרת להגיש ערעור, המכפיל פי כמה את הפסדו של המשכיר- למרות שניתן פס"ד לטובתו.

החלופה הגישורית ויתרונותיה על פסק הדין:

לעניות דעתי, אם השוכרת והמשכיר היו פונים לגישור עוד לפני סירובה של השוכרת על אי הפקדת הצ'קים, או למצער לאחר הודעתה ובטרם ביטול ההסכם חד צדדית על ידי המשכיר ניתן היה להגיע לפתרון גישורי, אשר באמצעות ביקור משותף במקום היה מצליח להביא את הצדדים לתיקון משותף של הנזילות, הסכמה של הצדדים על השקעה נוספת בנכס והדברות לגבי אופן פתרון של תקלות עתידיות בנכס, תוך הארכת הסכם השכירות והגדלת גובה השכירות בתקופה האופציה.

ברור שפתרון כזה עונה על כל האינטרסים של הצדדים ולאור קוצר היריעה אפנה את מי שרוצה למעלה, לסקירתם אל מול הפתרון המוצע.

בדרך זו אף נמנעת חוסר ודאות (שכן כעת אנחנו לאחר פסק הדין אולם זוהי חכמה שבדיעבד), נמנע הפרסום השלילי לשני הצדדים, נוצרת מערכת יחסים ארוכת טווח ושיתופית ונמנע הצורך להתדיין בבתי משפט במשך שנים, עם רעש רקע שרק מפריע לפריון ולשמחת החיים (כן כן, גם היא חשובה).

המסקנה- עדיף להיות חכמים ביחד, מאשר צודקים בנפרד.

 

פסק הדין המלא:

בית משפט השלום בהרצליה
   
ת"א 22353-09-15 טריינין גורן נ' כץ גבע איצקוביץ קי ג'י איי בע"מ

 

בפני כב' השופט  יעקב שקד
 

תובעת/נתבעת שכנגד

 

טליה טריינין גורן, עו"ד

 

נגד

 

 

נתבעת/תובעת שכנגד

 

כץ גבע איצקוביץ קי ג'י איי בע"מ
ע"י עו"ד אביאל פלינט

 

חקיקה שאוזכרה:

חוק השכירות והשאילה, תשל"א–1971: סע'  9, 9 (א), 9 (א) (1), 9 (א) (2), 9 (ב)

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: סע'  53

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970: סע'  17

חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979: סע'  1(א)

 

מיני-רציו:

* שוכר אינו יכול לעכב אצלו דמי שכירות גם אם  לטענתו לבעל הנכס חוב כלפיו בגין תיקון שביצע בנכס. הודעת קיזוז תעשה רק לעניין חוב מוגדר וקיים.

* מקרקעין – שכירות – השתתפות בעלויות תיקון המושכר

* מקרקעין – שכירות – חוזה שכירות

.

עו"ד שכרה נכס והשכירה אותו בשכירות משנה למספר עסקים. הנכס נמכר ויחד איתו עברו הסכמי השכירות לנתבעת. עקב הצפות ורטיבות במושכר שגרמו לתובעת לנזקים, הפסיקה התובעת לשלם את דמי השכירות ודרשה החזר הוצאות. מכאן הוגשו תביעות הדדיות.

.

ביהמ"ש דחה את תביעת השוכרת וקיבל את תביעת המשכירה וזאת מן הטעמים הבאים:

חוק השכירות והשאילה קובע לעניין פגם במושכר, כי אם המשכיר לא תיקן את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר: לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות; להפחית את דמי השכירות בהתאם להיקפו של הפגם והאופן שבו הוא משליך על השימוש במושכר. החלטת התובעת לא לשלם כלל את דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות.

הודעת קיזוז אינה חייבת להימסר ע"פ נוסחה נוקשה ויכול שתימסר בכתב או בע"פ. עם זאת, דרושה ראיה מוחשית כלשהי, ממנה ניתן להסיק, שאכן מתכוון הצד לקזז חוב ספציפי ומוגדר שהצד השני חייב לו. מכתביה של התובעת, כי טרם קיבלה הצעת מחיר וכי מדובר בעלות גבוהה לתיקון הנדרש, לא יכולים להיחשב כ"חוב ספציפי ומוגדר". יתרה מזאת, ע"פ חוק החוזים ניתן לבצע קיזוז בין חיוביים הדדיים שהגיע מועד פירעונם, חיוב עתידי או מותנה אינו ניתן לקיזוז.

טענתה של התובעת, כי הודעת ביטול ההסכם נעשתה שלא בהתאם להסכם בין הצדדים נדחתה מן הטעם שע"פ חוק החוזים, צד לחוזה שגילה את דעתו שלא יקיים את החוזה או לא יוכל לקיימו, זכאי יהיה הצד השני לתרופות גם לפני המועד שנקבע לקיום החוזה, ובלבד שביהמ"ש בנתנו צו אכיפה, לא יורה שיש לבצע חיוב לפני המועד שנקבע לקיומו.

עילת "עשית עושר ולא במשפט" נשענת על שלושה יסודות: קיומה של התעשרות; ההתעשרות של הזוכה באה לו מן המזכה; ההתעשרות של הזוכה מהמזכה היא שלא על פי זכות שבדין.

 

פסק   דין

 

לפניי תביעה לאכיפת הסכם שכירות הכוללת סעד כספי על סך 100,000 ₪, וכן תביעה שכנגד על סך 98,736 ₪.

 

רקע עובדתי, המחלוקת ותמצית טענות הצדדים

  1. התובעת, עורכת דין במקצועה, שכרה בשנת 2006 נכס בשטח של 300 מ"ר בקירוב, המצוי ברחוב נתן ילין 21 תל אביב, בהתאם להסכם שכירות (מעודכן, שהחליף הסכם קודם) שתקופתו הכוללת, בהתאם לאופציות שבו, כ-15 שנים, עד לשנת 2022. המשכירים על פי הסכם השכירות הינם יצחק, זהבה ורונן טישלר (נספח א' לתצהיר התובעת; להלן – "הסכם השכירות" ו – "המושכר").

 

  1. התובעת השכירה בשכירות משנה את המושכר (ולכל הפחות חלקו הארי, זולת חדרון קטן): כשליש משטח המושכר למשרד אדריכלים, בהתאם להסכם שכירות מיום 28.10.09 (נספח ד'1 לתצהיר התובעת) וכ – 180 מ"ר, המחולקים לאולם גדול, אולם קטן ושטח נוסף, למפעיל סטודיו להתעמלות הנקרא "סווט שופ", ביום 25.12.13 (נספח ד'2 לתצהיר התובעת; להלן – "סווט שופ"). שני הסכמי שכירות המשנה כללו אופציות להארכת תקופת השכירות.

 

  1. הנתבעת, חברת עורכי דין, רכשה את המושכר מאת בעליו (משפחת טישלר הנ"ל) ביום 27.2.12 (נספח 1 לתצהיר עו"ד גבע מטעם הנתבעת), וממילא, באה בנעלי המשכיר על פי הסכם השכירות.

 

  1. בחודש אוקטובר 2014 התגלע סכסוך בין התובעת לנתבעת, שנבע מטענת התובעת להצפות ורטיבות במושכר, שהחלו לשיטתה בחודש ספטמבר 2014, נמשכו בחודש אוקטובר וביתר שאת בחודש נובמבר 2014. כתוצאה מכך נמנעה התובעת מלשלם את דמי השכירות, ומכאן התביעות שבפניי.
  2. התובעת טוענת כי לא שילמה את דמי השכירות ולא מסרה המחאות דחויות בגינם בשל ההצפות והרטיבות, שנגרמו בעטיה של הנתבעת, אשר הסבו לה נזקים.

 

הנתבעת מצידה הודיעה ביום 12.11.14 על ביטול הסכם השכירות, בשל אי התשלום (כולל אי מסירת ההמחאות), הודעה שאינה מקובלת על התובעת (נספח 13 לתצהיר עו"ד גבע; להלן – "הודעת הביטול").

 

לשיטת התובעת, ההצפות / נזילות אירעו בשלושה תאריכים שונים: ביום 12.9.14, 13.11.14 ו – 16.11.14.

 

כמו כן, התובעת טוענת כי שילמה דמי שכירות עד ליום 8.11.14. בהקשר זה, מציינת התובעת כי מחישוב שער הדולר בגין התקופה שעד ליום 1.10.14, עולה כי שילמה דמי שכירות עד ל-8.11.14 (בשל התחשבנות "לטובתה" ביחס לשער הדולר בתקופת השנה עובר לתאריך זה).

 

עוד מוסיפה התובעת וטוענת, כי השקיעה במושכר מאות אלפי ₪ על סמך הסכם השכירות ארוך הטווח, אם כי אין בפני תביעה להשבת ההשקעות במושכר ולפיכך אתעלם מטענה זו.

 

  1. להשלמת התמונה אציין, כי בשל מחלוקות אלה והודעת הביטול, חדלה "סווט שופ" לשלם לתובעת דמי שכירות וכרתה בתחילת שנת 2015 הסכם שכירות ישירות מול הנתבעת. משרד האדריכלים ממשיך לשלם דמי שכירות לתובעת עד עתה.

 

הנתבעת הגישה תביעת פינוי כנגד משרד האדריכלים, שבירורה עוכב עד להכרעה בתביעה שלפניי.

 

  1. התובעת עותרת למתן סעד המצהיר כי הסכם השכירות תקף וכן לתשלום דמי שכירות בגין החלקים במושכר (המוחזקים על ידי "סווט שופ") שהנתבעת גובה עבורם דמי שכירות מאז פרוץ המחלוקת וכן תשלום של פיצוי מוסכם.

 

  1. הנתבעת מצידה טוענת, כאמור, כי הסכם השכירות בוטל כדין ביום 12.11.14, כי לא היו כל הצפות או נזילות שהצדיקו ביטול ההסכם וכי תיקנה את כל הדרוש תיקון.

 

כן עותרת הנתבעת במסגרת תביעה שכנגד לחיוב התובעת בדמי השכירות שגבתה זו ממשרד האדריכלים ומ"סווט שופ", לאחר ביטולו של הסכם השכירות.

 

  1. המחלוקות המרכזיות שבהן עלי להכריע הן:

 

  • אימתי חלה על התובעת חובה למסור את ההמחאות עבור דמי השכירות.

 

  • האם קיימת לתובעת יתרת זכות של דמי השכירות עד ליום 8.11.14 ?

 

  • כלום היתה רשאית התובעת שלא למסור את ההמחאות בשל אירועי ההצפה/נזילות הנטענים במושכר.

 

  • האם הודעת הביטול ניתנה כדין אם לאו.

 

  • הכרעה בסעדים הכספיים.

 

 

מועד חובת התובעת למסור את ההמחאות בגין דמי השכירות

 

  1. הנתבעת גורסת כי ביום 1.10.14 חלה על התובעת חובה למסור סדרה של 12 המחאות בגין כל תקופת השכירות, המתחילה במועד האמור, אך זו לא עשתה כן, עד היום.

 

  1. התובעת טוענת, מנגד, כי הסכם השכירות אינו קובע מועד למסירת סדרת ההמחאות. חשיבות ההכרעה בטענה זו הינו כרונולוגית האירועים: כאמור, ביום 12.11.14 נשלחה הודעת הביטול, ואילו אחת ההצפות / נזילות, המשמעותית ביותר לשיטת התובעת, אירעה 4 ימים לאחר מכן, ביום 16.11.14, ולכן ברור כי אינה רלבנטית לבחינת חוקיותה של הודעת הביטול וההימנעות מתשלום דמי שכירות ומסירת המחאות.

 

  1. סעיף 6ד' להסכם השכירות קובע כי:

 

"להבטחת תשלום דמי השכירות – תמסור השוכרת למשכירים, בתחילת כל שנת שכירות, שיק בגובה דמי השכירות החודשיים ובנוסף 11 שיקים דחויים בגובה דמי השכירות עובר כל חודש בחודשו, מסירת השיקים לא תיחשב לתשלום, ורק עצם בפרעון בפועל ייחשב לתשלום דמי השכירות".

  1. סעיף 6א' להסכם השכירות קובע את שיעור דמי השכירות לשנה הראשונה, ובסעיף 6ב', הקובע את העלאת דמי השכירות לשנת השכירות הנוספת, נרשם: "החל מיום 1.10.08 ואילך – סך השווה במטבע ישראלי ל-1,500$...".

 

  1. מניסוח זה עולה חד משמעית כי תחילת כל שנת שכירות הינה ביום 1.10 בכל שנה, וכך גם לגבי שנת 2014 – 1.10.14. צא ולמד, ההמחאות היום אמורות להימסר ב"תחילת שנת השכירות" קרי ביום 1.10.14.

 

  1. טעם נוסף למסקנתי זו נעוץ במכתב התובעת עצמה נספח 11 לתצהיר עו"ד גבע. במכתב זה כותבת התובעת כי "…השכירות של הנכס הוארכה באופן אוטומטי לשנה נוספת החל מה-1.10.14....", וממילא היא מנועה מלטעון אחרת כעת.

 

  1. חיזוק לאמור לעיל מצוי גם במכתב התובעת מיום 13.10.14, נספח 9 לתצהיר עו"ד גבע. במכתב זה הודיעה התובעת לנתבעת כי בשל נזילה והצפה, נדרשת הנתבעת לבצע תיקונים שונים, לפצות את התובעת על נזקיה וכן מודיעה התובעת כי עד לביצוע האמור לא תמסרם (סעיף 3 למכתב).

 

ממילא, ברור מהודעה זו כי התובעת עצמה סברה בעת המכתב כי חלה עליה באותה עת חובה למסור את ההמחאות הדחויות, קרי כי כבר החלה תקופת השכירות.

 

  1. זאת ועוד, במכתב התובעת מיום 9.2.14 (נספח יא'1 לתצהירה) היא כותבת:

 

"…מצ"ב שקים לתשלום שכה"ד החל מחודש פברואר 2014 עד תום שנת השכירות הנוכחית ביום 30.9.14…".

 

הנה כי כן, גם במכתב זה מביעה התובעת עצמה מפורשות את אומד דעתה בנוגע לתחילת שנת השכירות שלאחר מכן – 1.10.14.

 

  1. מעבר לכך, בסעיף 3.2 לתצהיר התובעת היא מציינת כי על פי נספח א' "תקופת השכירות של הנכס מתחדשת מידי שנה ב – 1.10 באופן אוטומטי בשנת שכירות נוספת..".

 

  1. עולה מהאמור, כי הן לשון ההסכם, הן האמור בתצהיר התובעת והן האמור במכתביה שצוינו לעיל, מובילים למסקנה חד משמעית כי המונח "תחילת תקופת השכירות" משמעו, ה-1.10 בכל שנה קלנדרית, קרי היה על התובעת למסור את סדרת ההמחאות הדחויות ליום 1.10.14.

 

  1. בסיפת הדברים, אציין כי טענת התובעת לפיה ההמחאות הדחויות אינן המחאות לפירעון אלא לביטחון בלבד (עמ' 9 לפרוטוקול, ש' 32) איננה מקובלת עלי.

 

בסעיף 6 ד' להסכם השכירות צוין כי מסירת ההמחאות לא תיחשב לתשלום ורק פירעונן ייחשב לתשלום דמי השכירות.

ממילא, ברור כי ההמחאות היו אמורות להיפרע, ואין מדובר בהמחאות לביטחון, מה גם שהתובעת אישרה שההמחאות נפרעו בפועל (עמ' 10 לפרוטוקול, ש' 1-2).

 

 

האם קיימת לתובעת יתרת זכות של דמי השכירות עד ליום 8.11.14 ?

 

  1. בסעיף 1.7 לתצהירה גורסת התובעת כי עבור החודשים פברואר 2014 עד ספטמבר 2014, שילמה לנתבעת דמי שכירות בסכום כולל של 43,365 ₪, כאשר לטענתה סכום זה מהווה דמי שכירות במשך שמונה חודשים ושמונה ימים, קרי עד ליום 8.11.14, וזאת לפי שער הדולר במועד מסירת ההמחאות, 3.5 ₪ לדולר.

 

  1. אין בידי לקבל טענה זו. בסעיף ה' להסכם השכירות נקבע, כי תיערך התחשבנות בתום תקופת השכירות בגין הפרשי שער, ככל שיהיו. התחשיב שהציגה התובעת בסעיף 1.7 לתצהירה, מתבסס על שער הדולר במועד מסירת ההמחאות הדחויות לתקופה האמורה, ולא בהתאם למועד פירעונו של כל תשלום ותשלום, כפי שקובע הסכם השכירות. ממילא, אין בתחשיב זה כדי לתמוך בטענת התובעת.

 

  1. זאת ועוד, במכתב התובעת נספח יא1 לתצהירה, ציינה כי התשלום הינו עד ליום 30.9.14 ולא לאחר מכן. מעבר לכך, טענה זו לא באה זכרה בתכתובת שבין הצדדים בחודש אוקטובר 2014, שבה צוין רק אירוע הנזילה/הצפה ולא טענה בדבר התחשבנות.

 

בנוסף, אף אם הטענה היתה נכונה, הרי שברור שאין בכך לפטור את התובעת מחובת התשלום בגין תקופה שלאחר 8.11.14, ולצורך כך למסור המחאות בגין תקופה זו, דבר שלא עשתה.

 

כלום היתה רשאית התובעת שלא למסור את ההמחאות בשל אירועי ההצפה/נזילות הנטענים במושכר?

 

  1. כאמור, התובעת טוענת כי בשל אירועי הנזילות/הצפות במושכר, נמנעה ממסירת ההמחאות ותשלום דמי השכירות. הודעת הביטול נשלחה ביום 12.11.14, וממילא ברי כי לעניין זה, האירוע מיום 16.11.14 אינו רלבנטי.

 

  1. התובעת טוענת כי בשל האירוע מיום 12.9.14, חדרו מים לחלק מהמושכר, הפרקט שהתקינה בו ניזוק והיה צורך להחליפו. אין חולק, כי התובעת לא החליפה את הפרקט ולא הוציאה הוצאה כלשהי בשל כך (עמ' 13 לפרוטוקול, ש' 11-24; למעט תשלום למומחה ולחשמלאי, בסכומים זניחים).

 

  1. סעיף 9 (א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971 (להלן – "חוק השכירות והשאילה"), קובע:

 

"לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר –

  • לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;
  • להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם, לעומת שוויה לפי החוזה."

 

סעיף 9 (ב) לחוק השכירות והשאילה קובע, כי אם חפץ השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך בכתב למשכיר זמן סביר מראש.

 

  1. אין חולק, כאמור, כי התובעת לא תיקנה את הפגם אשר נוצר לטענתה מהאירוע מיום 12.9.14, וממילא לא היתה זכאית לקזז סכום כלשהו בהתאם לסעיף 9 (א) (1) לחוק השכירות והשאילה, טרם המועד שבו חלה עליה החובה לשלם את דמי השכירות ולמסור את סדרת ההמחאות הדחויות.

 

  1. אשר לחלופה השנייה, הקבועה בסעיף 9 (א) (2) לחוק השכירות והשאילה. סעיף זה מאפשר הפחתת דמי שכירות בהתאם להיקפו של הפגם והאופן שבו הוא משליך על שימוש במושכר.

 

בסיכומיה, נשאלה התובעת כיצד "סווט שופ" שילמו לה את דמי השכירות בהמחאה שנמסרה ב-1.11.14 למרות שהפרקט נהרס לשיטתה.

התובעת השיבה כי נזק זה אירע באולם הגדול בלבד, ששטחו כ-80 מ"ר, מסך השטח שהושכר ל"סווט שופ", וכי האולם הקטן יותר שייך לחלק מהמושכר שהושכר ל"סווט שופ" (כ-65 מ"ר) לא נפגע והמשיך לעבוד, וכך גם הלובי וחדרי ההלבשה (עמ' 36 לפרוטוקול, ש' 1-5).

 

  1. מעצם התשלום ששילמה בפועל "סווט שופ" לתובעת כחודש וחצי לאחר האירוע מיום 12.9.14, עולה כי השימוש במושכר לא נפגע כלל, שאם לא כן קשה להלום מצב ששוכר המשנה הנ"ל היה משלם דמי שכירות כסדרם. מסקנה זו נכונה גם לגבי האירוע הנטען הנוסף מיום 13.11.14, שלגביו לא הוצגו כל ראיות.

 

  1. בנוסף, בסיכומיה ציינה התובעת כי:

 

"מדובר בסטודיו להתעמלות ולא לריקוד, בשביל ריקוד צריך רצפת פרקט ובשביל התעמלות לא חייבים את הפרקט. ייבשנו את מה שאפשר לייבש, אחרי ההצפה של ספטמבר. אני הבאתי כמות אדירה של סמרטוטים וספגנו כמויות גדולות של מים, חלק נכנס מתחת. הגענו למצב שכבר לא דרכו ויצאו מים. הצלחנו לייבש חלק מהמים ועל רצפת הפרקט הם פרסו מזרנים עבים ועל זה הם המשיכו לעבוד באולם הזה. האולם השני לא נפגע. זה לא פתר את הבעיה כי רצפת הפרקט היתה הרוסה. אפשר היה לבוא בפעילות, אבל עדיין היה צריך להחליף את רצפת הפרקט…אני לאורך התקופה השכרתי גם לבתי ספר למחול וזכותי היתה לשקם את הפרקט כדי שאוכל להשכיר למחול הבא…" (עמ' 36 לפרוטוקול, ש' 22-27).

 

  1. עולה מהאמור, כי בעטיו של האירוע מיום 12.9.14, כמעט ולא היתה פגיעה בשימוש בפועל באולם הגדול, ולמעשה לא היתה כל הצדקה לאי תשלום דמי שכירות ואי מסירת המחאות דחויות באותו שלב. נזק נטען עתידי, שטרם התגבש, בשל חשש התובעת כי לא תוכל להשכיר את המקום לבי"ס למחול כאשר תסתיים תקופת השכירות של "סווט שופ" (אציין כי סוף האופציה בהתאם לאותו הסכם הינה בשנת 2020), אינו עילה לקיזוז בהתאם לסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה. שווי השכירות עקב הפגם, לא פחת.

 

  1. למצער, ההפחתה המקסימאלית הינה רק בגין האולם הגדול, שמהווה רק חלק מהמושכר שהושכר ב"סווט שופ", כ-80 מ"ר מתוך 180 מ"ר, קרי פחות ממחצית.

 

ממילא, בכל מקרה, אף אם הייתי מקבל את טענת התובעת, הרי שבהתאם לסעיף 9 (א) (2) לחוק השכירות והשאילה, היה עליה לשלם למעלה ממחצית מהשכירות, דבר שלא עשתה, באופן המהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות.

לעניין זה, יפים דבריו של ביהמ"ש העליון בע"א 765/82 משה אלתר נ' יחזקאל אלעני, פ"ד לח (2), 701, 709 (1984):

 

"הדוגמה, שמקובל לתיתה, היא זו של דייר הגר בשכירות. החיוב לשלם את  שכר הדירה הוא עצמאי ואינו תלוי בחובתו של בעל הבית לשמור על תקינות המושכר (והוא כל עוד לא קובע החוזה אחרת), אפילו הפר האחרון את חובתו החוזית, עדיין חייב הדייר בתשלום השכר החוזי, כל עוד החוזה בר תוקף".

 

  1. סבורני, כי די באמור כדי לדחות את טענת התובעת כי היא פטורה מתשלום דמי שכירות עד לתיקון הנזקים הנטענים, בהינתן הוראותיו של סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה. כפועל יוצא מכך, ברי כי הודעת הביטול ניתנה כדין.

 

  1. בבחינת למעלה מהדרוש. אף בהתעלם מהוראותיו של סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, סבורני כי התובעת לא הוכיחה נזק בר קיזוז, שהתגבש עד למועד הודעת הביטול.

 

  1. ראשית, התובעת לא הציגה תמונות המעידות על הנזקים שנגרמו לכאורה בשל ההצפות הראשונה והשנייה, זולת נספח כט'2 לתצהירה (ראו דבריה בעמ' 35 לפרוטוקול, ש' 6-9).

 

עיון בתמונות נספח כט'2, מראה שלולית קטנה של מים מחוץ למבנה וכן תמונה של צינור שלפי הטענה שייך לנתבעת, שמים דלפו ממנו על משטח החנייה. מהתמונה האחרונה לא ניתן ללמוד דבר, והתמונות הראשונות מראות שלולית קטנה של מים, ללא אינדיקציה כלשהי באשר למצב המושכר מבפנים.

 

כאשר נשאלה התובעת, האם יש תמונות מתוך הסטודיו שהושכר ל"סווט שופ" שמראות שהפרקט נהרס בחודש ספטמבר 2014, ציינה כי ניסתה לצלם אך הדבר לא המחיש את אשר קרה, וכי שוכרי המשנה "יודעים בדיוק מה קרה שם" (עמ' 35 לפרוטוקול, ש' 10-13).

 

אם אכן מדובר בנזילה שגרמה לנזק כה רב שחייב את החלפת הפרקט, הדעת נותנת כי ניתן לתעד זאת בצילומים ולא להסתפק בצילום שלולית קטנה מחוץ למושכר.

 

זאת ועוד, אם שוכר המשנה יודע טוב מהתובעת על הנזק שנגרם, לפי הטענה, הרי שהיה עליה לזמנו לעדות. העובדה שהתובעת לא עשתה זאת, פועלת לרעתה. לא מקובלת עלי הטענה בעמ' 35 לסיכומי התובעת, לפיה לא ניתן היה לגבות תצהיר מנציג "סווט שופ"  בשל העובדה כי היא שוכרת היום של הנתבעת, שכן ניתן היה לזמנו לעדות באמצעות בית המשפט.

  1. ראוי לציין בהקשר זה, כי חוות דעת המהנדס שצרפה התובעת, נספח יג' לתצהירה, מתעדת ביקור במקום ביום 8.12.14 (נכתב בחוות הדעת בטעות סופר שנת 2012), דהיינו, אחרי אירוע ההצפה השלישי במספר, וממילא אין להתייחס לממצאים ש"מערבבים" את תוצאות האירועים השונים.

 

פשיטא, חוות דעת זו איננה תומכת באופן כלשהו בטענות התובעת ביחס לנזק שארע לפי הטענה במושכר כתוצאה מאירוע מיום 12.9.14.

 

  1. שנית, קשה להלום מצב שבו המושכר ניזוק, לפי הטענה, באופן כה קשה שמצדיק אי תשלום דמי שכירות, עוד ביום 12.9.14, והפעם הראשונה שבה טורחת התובעת לשלוח מכתב בעניין, הינה ביום 13.10.14, יומיים טרם חלוף "תקופת החסד" הקבועה בהסכם השכירות לצורך תשלום דמי השכירות ומסירת ההמחאות הדחויות. כבישתה של טענה זו במשך כחודש ימים, מחזקת את מסקנתי כי האירוע מיום 12.9.14 היה אירוע מינורי ביותר.

 

  1. שלישית, כאמור לעיל, התובעת ציינה בסיכומיה כי "סווט שופ" מסרו לה המחאה בגין דמי שכירות ביום 1.11.14, דבר המלמד כי שוכרת המשנה עצמה לא מצאה לנכון להימנע מתשלום דמי שכירות או לקזז חלק מהם, לפחות בגין האולם הגדול שבמושכר שהושכר להם, בשל האירוע מיום 12.9.14.

 

בנסיבות אלה, אי תשלום דמי השכירות לבעלים בחודש אוקטוב' 2014, למרות ששוכרת המשנה שילמה לתובעת את דמי שכירות המשנה במלואם, הינו חסר תום לב ומהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות.

 

  1. יתרה מזו. אפילו אתעלם מהעדר ראיות המוכיחות את הנזק הנטען בשל האירוע מיום 12.9.14, וכן אתעלם מסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, אין בפניי הודעת קיזוז כדין המצדיקה אי תשלום דמי שכירות במסירת המחאות דחויות עד ליום 12.9.14.

 

  1. בהתאם לפסיקה, הודעת קיזוז איננה חייבת להימסר על פי נוסחה נוקשה, ויכול שתימסר בכתב או בעל פה. יחד עם זאת, נקבע כי:

 

"אולם עם זאת דרושה ראיה מוחשית כלשהי, ממנה ניתן להסיק, שאכן מתכוון הצד לקזז חוב ספציפי ומוגדר, שהצד השני חייב לו"… (ע"א 5795/90 ד"ר אנדור סקלי נ' דורען בע"מ, פ"ד מו (5) 811, 832-833 (1992)).

 

  1. המכתבים עליהם מבקשת התובעת להסתמך כהודעת קיזוז כדין, הינו מכתביה מיום 13.10.14 ומיום 23.10.14 (נספחים ח'1 ו-ח'2 לתצהירה).

 

  1. במכתב מיום 13.10.14, מפרטת התובעת את הנזילה שארעה בחודש ספטמבר, דורשת את תיקון הצינור ממנו נבעה הנזילה, זיפות ואיטום חדש למשטח החנייה, ופיצוי עלות תיקון הנזקים ובעיקר רצפת הפרקט, בהתאם להצעת המחיר אותה היא עומדת לקבל. בסיפת מכתב זה, מצוין כי:

 

"באשר לשיקים הדחויים עבור שכה"ד לשנת השכירות הבאה, אלו יימסרו לכם מיד לאחר שיוסדר בינינו הנושא התיקונים הנ"ל, שבשלב זה אני מקזזת את עלותם המשוערת של התיקונים הנדרשים כנגד תשלום תשלום/מי שכר הדירה הקרוב/ים" (סעיף 3 למכתב).

 

  1. במכתב זה לא ננקב "חוב ספציפי ומוגדר" כעולה מדרישת הפסיקה שצוינה לעיל. התובעת מציינת בסעיף  2 ג' למכתב, כי טרם קיבלה הצעת מחיר, וכי מדובר בעלות גבוהה של התיקון הנדרש, אך אין כל סכום שבו נוקבת התובעת במכתב זה.

 

גם במכתב מיום 23.10.14, אין כל סכום ספציפי שבו נוקבת התובעת (זולת סך של 531 ₪ בסעיף 4).

 

התובעת התיימרה אפוא לקזז סכום ערטילאי ולא מוגדר, ללא שהנתבעת מקבלת אינדיקציה עד מתי אין בכוונת התובעת לשלם דמי שכירות, וכל זאת כאשר, כזכור, שוכרת המשנה המשיכה לשלם לתובעת דמי שכירות כסדרם, והאולם שלכאורה נפגע ממשיך להיות כשיר לשימוש, לאחר פעולת ייבוש קצרה.

 

  1. עוד בבחינת למעלה מהנצרך אציין, כי בהתאם לסעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973, ניתן לבצע קיזוז בין חיובים הדדיים שהגיע מועד פירעונם, כאשר חיוב עתידי או מותנה אינו ניתן לקיזוז (ש. לרנר, קיזוז חיובים, עמ' 52).

החיוב שמבקשת התובעת לקזז במכתביה הינו חיוב עתידי ומותנה, כאשר התנאי הינו כפול: האחד – כי הנתבעת תימנע מתיקון והתובעת תבצעו, והשני – כי שוכר המשנה לא ישלם דמי שכירות בשל הנזק הנטען, או שיקשה על התובעת להשכיר את המושכר בשכירות משנה בעתיד.

 

ממילא, בנקודת הזמן שבה נשלחו המכתבים, היו החיובים הנטענים נשוא הקיזוז בגדר חיובים עתידיים ומותנים כאחד. ממילא, אין עסקינן בחיובים ברי קיזוז.

 

  1. ראוי להוסיף: בדיעבד, התברר כי היקף טענת הקיזוז בעת משלוח המכתב מיום 13.10.14, ובכל מקרה לפני הודעת הביטול, כחודש לאחר מכן, בטרם אירוע ההצפה השלישי, מסתכם בסכום של כ-24,000 ₪ (סעיף 3.4.12 לתצהיר התובעת).

 

אף אם הייתי מתעלם מכל ההנמקות שתוארו לעיל, הרי שסכום זה שווה ערך לכ-4 חודשי שכירות. כפי שנקבע לעיל, היה על התובעת למסור המחאות בגין כל חודשי השכירות (למעלה מ-60,000 ₪).

 

ממילא, במועד שבו היה על התובעת למסור המחאות, 15.10.14 (בהתחשב בתקופת החסד" הקבועה בהסכם השכירות) , לא היתה לה כל טענת קיזוז לגבי יתרת שמונה חודשי השכירות בגין אותה שנה, שכן ההצפה השלישית ארעה ביום 16.11.14. פשיטא, כי בכל מקרה התובעת הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית, גם מטעם זה.

 

  1. לא נעלמה מעיניי טענת התובעת, כי בהתאם לסעיף 6 ז' להסכם השכירות, חייב המשכיר לשלוח התראה בכתב בשל הפרה יסודית, ורק לאחר שלא תיענה לאחר 15 ימים, רשאי המשכיר לבטל את ההסכם.

 

התובעת טוענת, כי נוכח "תקופת החסד" הקבועה בסעיף 12 להסכם השכירות, בת 15 ימים, רשאי היה המשכיר/הנתבעת להודיע על ביטול ההסכם רק לאחר שנמנעה מתשלום והעברת המחאות דחויות עד ליום 15.10.14. למרות זאת, הנתבעת שלחה לתובעת התראה ביום 14.10.14 (נספח 12 לתצהיר עו"ד גבע), בשל אי ביצוע תשלום, קרי יומיים לפני שהיתה רשאית לעשות זאת.

 

טענה זו של התובעת איננה מקובלת עלי. מכתבה של הנתבעת מיום 14.10.14, נשלח לאחר שקיבלה יום לפני כן את מכתבה של התובעת, נספח ח' 1 לתצהירה, ובו הודיעה התובעת כי אין בכוונתה לשלם את דמי השכירות ולהעביר סדרת המחאות דחויות.

 

הנתבעת הסתמכה אפוא במכתבה האמור על הפרה צפויה של התובעת, והדבר נכון ביתר שאת נוכח נוסח מכתבה של התובעת מיום 12.10.14, שאיננו קוצב סכום כלשהו לקיזוז ואיננו מודיע עד מתי בכוונת התובעת להימנע מתשלום.

בהקשר זה ראוי להפנות להוראת סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1971 הקובעת כי:

"גילה צד לחוזה את דעתו שלא יקיים את החוזה, או שנסתבר מנסיבות הענין שלא יוכל או לא ירצה לקיימו, זכאי הצד השני לתרופות לפי חוק זה גם לפני המועד שנקבע לקיום החוזה, ובלבד שבית המשפט, בנתנו צו אכיפה, לא יורה שיש לבצע חיוב לפני המועד שנקבע לקיומו".

כן ראו ע"א 874/13 שד-של בילדינג אנד אינביסמנט בע"מ נ' יצחק מירון (פורסם בנבו, 26.6.15), סעיף 22 לפסק הדין.

 

  1. אשר לאירוע ההצפה מיום 16.11.14. כפי שציינתי לעיל, יש להתעלם מאירוע זה בשל קרותו 4 ימים לאחר מועד הודעת הביטול.

מעבר לכך, ובבחינת למעלה מהדרוש, ציין עו"ד גבע בתצהירו כי אירוע זה מקורו בצינור ביוב שהתפוצץ בשל עבודות שבוצעו ע"י העירייה.

 

לדברי עו"ד גבע, הנתבעת היא זו שדאגה, ביחד עם העירייה, לביצוע השאיבה ושיפוץ, בהיקף של למעלה מ-200,000 ₪ (ראו סעיפים 29 – 30 לתצהירו והקבלות נספחים 14 ו-15 לתצהיר) ועדותו, המקובלת עלי, לא נסתרה.

 

  1. בהינתן לכל האמור לעיל, נקבע כי הודעת הביטול ניתנה כדין והסכם השכירות בוטל כדין. ממילא, התובעת אינה זכאית לסעד ההצהרתי המבוקש על ידה.

 

  1. נוכח קביעה זו, ברור כי תביעתה הכספית של התובעת אין לה על מה שתסמוך.

 

 

 

התביעה הנגדית

 

  1. בסיסה של התביעה הנגדית הינו דמי השכירות שגבתה התובעת משוכרי משנה. בגין התקופה מיום 1.10.14 ועד ליום 31.1.15, מלוא דמי השכירות נגבו משוכרי המשנה ולא שולם דבר לנתבעת, ולכן נדרש סך של 6,300 ₪ לחודש בצירוף מע"מ, בהתאם להסכם השכירות.

 

בגין התקופה שמיום 31.1.15 ועד למועד הגשת התביעה (12.1.16), נתבעים דמי השכירות שגבתה התובעת ממשרד האדריכלים בסך 3,271 ₪ לחודש.

 

לחילופין, נתבע הפיצוי המוסכם בסך 50 $ ליום בצירוף מע"מ הקבוע בהסכם השכירות בגין אי פינוי הנכס, ממועד ביטול ההסכם ועד הגשת התביעה.

 

 

  1. התובעת טענה בסיכומיה, כי התביעה שכנגד מבוססת על שכר דירה ראוי, ולצורך כך היה על הנתבעת להגיש חוות דעת מומחה. משלא עשתה כן, יש לדחות את תביעתה. עוד ציינה, לגבי משרד האדריכלים, כי זה שילם פחות מהסכום שמצוין לעיל, בסך 3,000 ₪ לחודש (שכן התשלום בקבלות כלל ארנונה). בנוסף, טענה כי אין לפסוק פיצוי מוסכם נוכח העובדה שפינתה כ-70% מהנכס. כן טענה, כי אף אם מגיע לנתבעת שכר ראוי הרי שיש לחשבו לפי מצב המושכר ביום השכרתו לתובעת, טרם ההשקעות שהשקיע במושכר.

 

  1. צודקת התובעת בטענתה, כי משכיר החפץ לחייב שוכר בדמי שימוש ראויים, אמור להוכיח את גובה דמי השימוש בחוות דעת שמאית, דבר שלא נעשה על ידי הנתבעת. דא עקא, בסעיף 11 לכתב התביעה שכנגד, ציינה הנתבעת כי תביעתה זו, בגין דמי השכירות שנגבו משוכרי המשנה ע"י התובעת, לאחר הודעת הביטול, נסמכת גם על חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט – 1979.

 

סעיף1(א) לחוק האמור קובע:

 

"­­­מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן – הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן – המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויה".

 

נפסק כי העילה על פי סעיף זה נסמכת על שלושה יסודות:

 

  • קיומה של התעשרות.
  • ההתעשרות של הזוכה באה לו מן המזכה.
  • ההתעשרות של הזוכה מהמזכה היא שלא על פי זכות שבדין.

 

ראו רע"א 371/89 אילן ליבוביץ נ' א. את י. אליהו בע"מ ואח', פ"ד מד(2) 309, 321-322 (1990).

 

  1. דמי השכירות שגבתה התובעת מ"סווט שופ" בגין התקופה שמיום 1.10.14 ועד ליום 31.1.15 ודמי השכירות שגבתה ממשרד האדריכלים מיום 1.10.14 ועד להגשת התביעה, נגבו ללא הסכם שכירות תקף מול הנתבעת, שכן זה בוטל כדין, כפי שנקבע לעיל. ממילא, מתקיימים היסודות הקבועים בסעיפים א' ו-ג' לעיל.

 

אשר ליסוד השני: כספים אלה נגבו על ידי התובעת בעבור שימוש שעשתה, באמצעות שוכרי המשנה, בנכס של הנתבעת, כאשר החזקה היתה אמורה לחזור לנתבעת בשל הודעת הביטול, וממילא המדובר בהתעשרות שבאה לתובעת מאת המזכה, הנתבעת, דהיינו מנכס שהחזקה בו בתקופה הרלבנטית היתה אמורה להיות מושבת לה.

 

לפיכך, התעשרה התובעת שלא כדין על חשבון הנתבעת, והנתבעת זכאית לקבל מאת התובעת את דמי השכירות האמורים.

 

  1. אשר לטענת התובעת בדבר הצורך "לנטרל" את השקעותיה במושכר:

 

ראשית, בסעיף 5ח' להסכם השכירות נקבע כי עם תום תקופת השכירות יושב המושכר למשכיר במצבו כפי שנמסר "…למעט בלאי הנובע משימוש סביר במושכר ולמעט שינויים ושיפוצים שתעשה במושכר ואשר השוכרת תוכל לבחור אם להשאירם או להסירם. השוכרת תהא רשאית לערוך שיפוצים ושינויים במושכר על חשבונה של השוכרת בהתאם לצרכיה של השוכרת".

 

כאמור, הסכם השכירות בוטל כדין ביום 12.11.14 ואין בפני כל טענה או ראיה לפיה התובעת ביקשה לפעול לצורך הסרת השינויים והשיפוצים. מאז חלפה למעלה משנה ומחצה ומכאן שהתובעת גילתה דעתה בחוסר המעש האמור כי אין בכוותה לעשות כן והנתבעת יכולה לעשות בשינויים אלה שימוש.

 

שנית, טענה זו של התובעת הינה טענת הגנה, לפיה שיעור דמי השכירות עלה בעקבות השינויים הנטענים במושכר.

 

ככזו, הנטל להוכיח את הטענה רובץ על כתפי התובעת. התובעת לא הגישה חוות דעת שמאית המוכיחה טענה זו ועל אף שצורפו קבלות התומכות בטענה בדבר שיפורים במושכר, שיעור העלאת דמי השכירות, ככל שקיים, כתוצאה משיפורים אלה, אינו מצוי בידיעתו השיפוטית של בית המשפט.

 

  1. עיון בסעיף 7 להסכם השכירות עם משרד האדריכלים (נספח ד' 1 לתצהיר התובעת), מלמד כי דמי השכירות בגין התקופה הרלבנטית הינם כדלקמן: עבור שנת השכירות השישית שמסתיימת ביום 30.9.15, סך 3,000 ₪ לחודש בצירוף מע"מ. עבור שנת השכירות השביעית שמסתיימת ביום 30.9.16, סך 3,125 ₪ לחודש בצירוף מע"מ.

 

  1. עולה מהאמור, כי עבור התקופה שמיום 1.10.14 ועד ליום 30.9.15, הסכום שנגבה ע"י התובעת עבור דמי שכירות מאת משרד האדריכלים (לא כולל ארנונה), הינו 36,000 ₪ בצירוף מע"מ, והחל מיום 1.10.15 ועד להגשת התביעה שכנגד (12.1.16), נגבה סך של 10,600 ₪ בצירוף מע"מ. ובסה"כ – 54,988 ₪ כולל מע"מ.
  2. התובעת טענה בסיכומיה כי לא גבתה בפועל את הסכום הנקוב בהסכם מול משרד האדריכלים אלא רק 2,600 ₪ לחודש בלבד. בהקשר לכך הפנתה לקבלות (נספח כג' לתצהירה) מהם נראה כי הסכום הנקוב בחשבונית כולל תשלום שכר דירה בצירוף רכיב ארנונה. לטענתה, אם מפחיתים את הארנונה מהחשבונית יוצא שקיבלה רק 2,600 ₪ לחודש ולא 3,000 ₪ כמצוין בהסכם.

 

  1. אין בדעתי לקבל טענה זו. ראשית, אין הפרדה בחשבוניות בין סכום שכר הדירה לבין סכום הארנונה.

 

שנית, בכל חשבונית נרשם סכום אחר ואין אחידות בסכומים, ללא כל הסבר מצד התובעת לשוני זה. כך לדוגמא, בחשבוניות המופיעות בנספח כג'1 (1) נרשם 3,400 ₪ לחודש וכן עבור חשמל. סכום זה תואם את דמי השכירות שננקבו בתקופת האופציה ואין אזכור לארנונה (הנתבעת תבעה רק את שיעור דמי השכירות החוזיים המקוריים ללא ההעלאה ל-3,400 ש"ח). בחשבוניות כג'1(3) מופיע סכום של 4,905 ₪ לחודש נובמבר 2015 ולחודש אוקטובר סך 4,050 ₪. החשבוניות לחודשים יוני – ספטמבר 2015 מציינות סך 4,909 ₪.

 

שלישית, עולה מנספח כג'2(2) לתצהיר התובעת כי היא טוענת שסכום הארנונה החודשי הנוגע למשרד האדריכלים הינו 2,363 ₪. סכום זה אינו מתיישב עם חלק מהחשבוניות שהוגשו. כך למשל החשבוניות שצויינה לעיל ע"ס 4,050 ₪: אם נפחית 2,363 ₪, יוצא כי דמי השכירות הינם 1,687 ₪ וברור כי הדבר אינו הגיוני אף לשיטת התובעת.

 

היה על התובעת להגיש תחשיב חשבונאי מדויק בהקשר לכך בצירוף תצהיר תומך וכן להסביר את מקור ההבדלים בחשבוניות שהגישה.

 

חזקה גם כי התובעת גבתה את מלוא דמי השכירות בהתאם להסכם ממשרד האדריכלים ואין כל טענה מצידה, כי מחלה על חלק מהם. משהוצגו הסכמי שכירות המשנה כראיה, היה על התובעת להציג ראיות סותרות ברורות והסבר של ממש לגביה בפועל של דמי שכירות הפחותה בשיעורה מההסכם, דבר שלא עשתה. לפיכך, נקבע כי דמי השכירות שנגבו הינם כנקוב בהסכם השכירות.

 

  1. באשר לחלק המושכר שהושכר ל"סווט שופ", הרי שהתובעת גבתה דמי שכירות משוכר זה מיום 1.10.14 ועד ליום 31.1.15 ללא זכות שבדין. בהסכם השכירות נספח ד' 2, נקבע כי תקופת השכירות הראשונה מסתיימת ביום 31.1.15, ובסעיף 7 א' נקבע כי בגין תקופה זו ישולמו דמי שכירות בסך 6,300 ₪ לחודש בצירוף מע"מ.

 

הנתבעת זכאית אפוא לתשלום הכולל ששולם בגין חודשים אלה לתובעת ע"י "סווט שופ" בסך 29,736 ₪ כולל מע"מ.

 

  1. בהתאם, הסך הכולל של הסכומים המגיעים לנתבעת מאת התובעת הינו 84,724 ₪ כולל מע"מ, משוערך כדין. אינני נזקק לדרישת הפיצוי המוסכם, שהינה עתירה חלופית בלבד בכתב התביעה שכנגד.

 

סוף דבר

 

  1. התביעה העיקרית נדחית.

 

  1. התביעה שכנגד: התובעת תשלם לנתבעת סך של 84,724 ₪, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

 

  1. בפסיקת הוצאות המשפט, הבאתי בחשבון לא רק את סכומי התובענות, אלא גם את הסעד ההצהרתי שנתבקש על ידי התובעת ונדחה וכן את כלל נסיבות העניין. התובעת תשלם לנתבעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 30,000 ₪.

 

5129371

54678313ניתן היום,  י' סיוון תשע"ו, 16 יוני 2016, בהעדר הצדדים.                                                                                                   

5129371

54678313

 

בעניין עריכה ושינויים במסמכי פסיקה, חקיקה ועוד באתר נבו – הקש כאן

 

יעקב שקד 54678313-/

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

 

 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

© ירקוני - משרד עורכי דין ונוטריון

top