דירה על הנייר

החלטה של העליון שלא לעכב ביצוע הגם שמדובר במקרקעין.

רבותיי- עסקת מכר דירה "על הנייר"- היא עסקה מסוכנת שעלולה להתברר כיקרה מאד:

הקונים רכשו מהקבלן דירה על הנייר- אבל במשך שנים הקבלן לא קיבל את האישורים הדרושים ולא בנה את הדירה.

כשלב ביניים הובטח לרוכשים כי המגרש עליו צפוי לקום בניין הדירות בו תבנה דירתם ירשם על שמם.

בינתיים הרוכשים לקחו הלוואה ושילמו לקבלן, ולאור חלוף הזמן התחילו לשלם את משכנתה מבלי שיש להם דירה לגור בה, אלא רק מגרש אשר אין להם יכולת לבנות עליו.

איך אתם הייתם מרגישים אם הייתם מתחילים לשלם משכנתה של 5,000 ש"ח בחודש עבור דירה שאינכם גרים בה ושלא נראה בעתיד הקרוב כי תהיה כזו?

בעיה קשה של הרוכשים אשר נובעת מהסכם שנוסח באופן פחות מאידאלי- לא נרשם מועד למסירת הדירה!

לאחר שעברו השנים והקבלן לא התחיל לבנות (או לקבל אישורים), החליטו הרוכשים לבטל את הסכם רכישת הדירה- אולם ביקשו לאכוף את הסכם המגרש- היינו שירשמו כבעלים של המגרש כולו  במחיר הדירה שקנו.

במילים פשוטות- הרוכשים ביקשו להפרד מהחברה הקבלנית אבל לשמור אצלם את הקרקע.

החברה הקבלנית כמובן התנגדה.

טענתה היא שהרוכשים שילמו מחיר עבור דירה (בת 5 חדרים) והקרקע אמורה היתה להרשם על שמם רק כדי להתניע את העסקה מבחינת מימון הבנק.

החברה הקבלנית טענה כי ערך הקרקע יקר הרבה יותר מהשווי ששילמו הרוכשים.

בית המשפט המחוזי לא השתכנע וקבע כי המגרשים ירשמו על שם הרוכשים!

בית המשפט העליון ציין מספר נקודות שבמחלוקת לעניין החלטת המחוזי – למשל העובדה שהרוכשים ביטלו את ההסכם יכולה להשפיע על זכויותיהם (ובעתיד אכתוב מאמר נפרד לגבי ביטול הסכם ומשמעותו) או למשל לגבי ההכרעה כי המגרשים היוו בטוחה לעסקת הדירה.

בכל מקרה- כרגע מדובר בהחלטה על עיכוב ביצוע בלבד.

אמנם ביהמ"ש העליון קבע כי המגרשים ירשמו על שם הרוכשים, אולם נאסר עליהם לבנות עליהם או לבצע כל דיספוזיציה.

מכאן, שעל אף שזכו במחוזי, הרי שימשיכו להעסיק את עצמם בדיונים בערכאות, כאשר מראש שילמו עבור דירה וטרם קיבלו אותה והסוף מי ישורנו.

ראו כמה מסוכנת היא עסקת מכירת הדירה.

המלצתי החמה לכל מי שקונה דירה "על הנייר"- לפחות חלק מהרווח שנוצר לכם כתוצאה מהמחיר המשתלם, השקיעו משאבים בייעוץ משפטי איכותי-  כזה שיבטיח שעסקה לא תהפוך להרבה יותר יקרה.

מדובר בעסקה מורכבת מאד, אשר אף קבלנים מנוסים מתקשים בה.

כך למשל, יש לבדוק זכויות הבניה ולקיים מו"מ של ממש אודות תניות ההסכם.

במקרה זה, למשל, אם היה מועד ברור למסירת הדירה, ורשימת סעדים ברורה למקרה בו לא תימסר דירה תוך אותו מועד, הייתה ככל הנראה נמנעת ההתדיינות.

בנוסף, יש לצפות מצבי קיצון של חדלות פרעון (פשיטת רגל, פירוק, הבראה וכיו"ב).

איזהו החכם? הרואה את הנולד.

 

כרגיל, פסק הדין המלא להלן:

 

 

בבית המשפט העליון

ע"א 6634/15

לפני: כבוד השופט נ' סולברג

המערערת: טופ במרחבי השרון ייזום בע"מ

נ ג ד

המשיבים: 1. אורית קפלן
2. יצחק כץ

בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין של בית המשפט המחוזי מרכז בה"פ 34634-06-14 [פורסם בנבו] מיום 6.7.2015 שניתן על-ידי השופט א' א' שוורץ

בשם המערערת: עו"ד בעז בן צור; עו"ד דקלה סירקיס; עו"ד איתמר מצרי

בשם המשיבים: עו"ד נתן רסקין

חקיקה שאוזכרה:
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974
חוק המשכון, תשכ"ז-1967: סע' 13(א)
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: סע' 130
תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984: סע' 466

מיני-רציו:
* על מבקש עיכוב ביצוע להוכיח כי סיכויי הערעור טובים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, כשבין שני השיקולים קיימת "מקבילית כוחות". כלל זה כוחו יפה גם מקום בו מדובר בנכס מקרקעין; אין לקבל את הטענה כי מקום בו מדובר בהחלטה שעניינה העברת זכויות במקרקעין יש להורות על עיכוב ביצוע כדבר שבשגרה. הדבר תלוי בנסיבות העניין, במהותם ומצבם של המקרקעין ובאפשרות להשיב את המצב לקדמותו.
* דיון אזרחי – עיכוב ביצוע – של פסק-דין
* דיון אזרחי – פסק-דין – עיכוב ביצוע
.
בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי, בו נקבע כי המשיבים זכאים להירשם כבעלי הזכויות במקרקעין שבמחלוקת.
.
ביהמ"ש העליון דחה את הבקשה בקבעו:
הכלל הוא שהגשת ערעור לא תעכב את ביצוע ההחלטה שעליה מערערים. הוראה על עיכוב ביצועו של פסק דין תינתן רק בנסיבות בלתי רגילות ובעלות חומרה מיוחדת המצדיקות סטייה מן הכלל, והנטל להוכיח התקיימותן של נסיבות אלו מוטל על המבקש. על מבקש העיכוב להוכיח שני תנאים מצטברים – כי סיכויי הערעור טובים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו. בין שני השיקולים קיימים יחסי גומלין באופן של "מקבילית כוחות". כלל זה כוחו יפה גם מקום בו מדובר בנכס מקרקעין.
בענייננו, בחינת סיכויי הערעור מעלה תמונה מורכבת, וקשה לטעון כי הערעור משולל יסוד. ההכרעה בבקשה תתבסס אפוא בעיקר על שיקול מאזן הנוחות. לטענת המבקשת, מקום בו מדובר בהחלטה שעניינה העברת זכויות במקרקעין יש להורות על עיכוב ביצוע כדבר שבשגרה. אין לקבל הנחה זו. הדבר תלוי בנסיבות העניין, במהותם ומצבם של המקרקעין ובאפשרות להשיב את המצב לקדמותו, ככל שיתקבל הערעור. אכן נהוג לומר כי בהחלטה הנוגעת לפינוי דירת מגורים או למקרקעין בעלי זיקה ייחודית, יש נטייה להורות על עיכוב ביצוע. אולם גם לעניין זה השיקול המרכזי הוא למעשה אי-הדירות פסק הדין, בהתחשב בעובדה שהמקרקעין שבמחלוקת הם מסוימים ובעלי תכונות ייחודיות.
המבקשת אכן השקיעה משאבים לא מועטים בקידום שינוי התב"ע החלה המגרשים, ואכן יש מקום לטענה כי לאור בעלותה על מגרשים נוספים באזור וכלל הפרויקט אותו היא מבקשת לבצע – עומדת לה זיקה מיוחדת למקרקעין. המשיבים מצדם אינם גרים במקום והוא מבחינתם נכס העומד למימוש כספי. מול שיקול זה יש לשקול גם את זכות המשיבים שהוכרה ע"י ביהמ"ש המחוזי, וכן את הנזק שנגרם להם, ומוסיף להיגרם, כתוצאה מכך שהמגרש שרכשו אינו רשום על שמם. המשיבים שילמו למבקשת את תמורת המגרש, מממנים מכיסם את תשלומי המשכנתא המכבידים – ודירה אין. בנסיבות אלו, השארת המצב על כנו לכל משך תקופת הערעור, שעה שהמשיבים כבר זכו בדין, איננו צודק.
אין לקבל את טענת המבקשת לפיה שווי המגרש עולה עשרות מונים על התמורה ששילמו המשיבים – טענה זו נטענה ללא גיבוי בראיות, וכל כולה מתבססת על הפוטנציאל התכנוני אותו טרם הצליחה המבקשת להתחיל לממש. אשר לטענת אי-ההדירות במידה ויתקבל הערעור, דומה שבמצב הדברים הנוכחי ניתן להסתפק בהצהרת המשיבים לפיה הם אינם מתכוונים למכור את המגרשים למאן דהוא ואף לא לבנות בהם עד להכרעה בערעור, בתוספת לרישום הערת אזהרה מתאימה במרשם המקרקעין.

החלטה

1. בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין של בית המשפט המחוזי מרכז (השופט א' שוורץ) מיום 6.7.2015 בה"פ 34634-06-14, [פורסם בנבו] בו נקבע כי המשיבים זכאים להרשם כבעלי הזכויות במקרקעין שבמחלוקת, כמפורט להלן.

רקע
2. המבקשת, חברה פרטית העוסקת בייזום ובנייה, רכשה בשנת 2008 מספר מגרשים בגוש 8007 בעיר נתניה. על חלק מהמגרשים חלה תב"ע נת/במ/7/750, המייעדת את הבניה בהם ליחידות דיור נמוכות. בין מגרשים אלו נמנו גם המגרשים 53א' ו-53ב', הם המגרשים מושא בקשת עיכוב הביצוע דנן (להלן: "המגרשים").

3. בתאריך 20.7.2009 התקשרה המבקשת עם כל אחד מהמשיבים בהסכם למכירת הזכויות במגרשים, במסגרתו רכש כל אחד מהם את הזכויות במגרש כנגד תמורה בסך של 950,000 ₪ (להלן: "הסכם המגרשים"). במסגרת הסכם המגרשים התחייבה המבקשת, בין היתר, להעביר את הזכויות במגרש הרלבנטי על שם הרוכש, וכן לחתום על כל תכנית בניה או מסמך אחר שיידרש לרוכש לצורך הבניה. הערות אזהרה מכוח ההסכם נרשמו לטובת המשיבים. העסקאות האמורות גם דווחו למנהל מיסוי מקרקעין והמשיבים שילמו מס רכישה בגינן.

4. במעמד החתימה על הסכם המגרשים, חתמו הצדדים גם על נספח להסכם, אשר בו צוין כי: "על אף האמור בהסכם רכישת הקרקע מסכים הרוכש כי תמורת המגרש האמור בחוזה יקבל הרוכש דירת 5 חדרים + מחסן + שתי חניות (עפ"י תכנית חדשה לבניין C). קומה 8 כיוונים דרום מערב מחיר הדירה יהיה זהה למחיר המגרש ששולם בחתימת החוזה. משמעות יחס ההמרה של מגרש לדירת 5 חדרים כאמור לעיל וכן מרפסת שמש" (נספח זה יכונה להלן: "הסכם הדירות"). אין חולק כי תכניתם המקורית של הצדדים היתה כי המבקשת תפעל לשינוי התב"ע החלה על המגרשים, על מנת לאפשר בהם בנייה רוויה, וכי המשיבים יזכו לדירה באחד מהבניינים שייבנו. תכנית זו לא צלחה (מטעמים הנתונים במחלוקת), והתב"ע החלה על המגרשים לא שונתה במשך שנים ארוכות. לפיכך הגישו המשיבים ביוני 2014 המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי, בגדרה ביקשו להצהיר כי המבקשת הפרה את התחייבויותיה כלפיהם, וליתן צו לביטול הסכם הדירות ולאכיפת הסכם המגרשים, כך שהזכויות במגרשים יֵרשמו על שמם. המבקשת התנגדה לכך וטענה כי המשיבים אינם זכאים לרישום הזכויות. בשלב זה התברר כי הצדדים חלוקים ביניהם באשר לעצם מהותו ומעמדו של הסכם המגרשים.

5. לטענת המשיבים, הסכם המגרשים הוא הסכם העומד בפני עצמו, והוא נערך ביוזמת מנהל המבקשת, מר גדי מכלוף (להלן: "מכלוף"), על מנת לאפשר את מימון רכישת המגרשים, בהעדר ליווי פיננסי בנקאי. מאחר ולא היה בידי המבקשת להעמיד בטוחות מתאימות למשיבים בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1975, ומאחר שבידי המשיבים לא היתה אפשרות לממן את רכישת המגרש ללא קבלת משכנתא, הסכימו הצדדים על רכישת המגרש. הסכם הדירות, לשיטת המשיבים, הוא למעשה עסקת חליפין למתן דירות תמורת המגרש. הסכם הדירות לא דוּוח לרשות המסים ולא בוצע במשך זמן רב. לפיכך, כך טענו, הם זכאים להרשם כבעלי הזכויות במגרשים.

6. מנגד טענה המבקשת, כי הסכם המגרשים מעולם לא היה מכוון לביצוע, ומדובר למעשה ב"עסקת מימון עם זכות לדירה". לטענתה, ההסכם נערך באופן כזה שהמגרש יוכל לשמש כבטוחה בגין המימון שהעמידו המשיבים למבקשת לצורך רכישת המקרקעין, וכי בבוא היום יוכל כל רוכש לקבל דירה בבניין שייבנה. לטענת המבקשת, כוונת הצדדים היתה מאז ומעולם לרכישת זכות לקבלת דירה, אך לא לרכישת המגרשים.

7. לאחר שמיעת הראיות קבע בית המשפט המחוזי כי לפי התרשמותו מהות העסקה בין הצדדים היא עסקת מכר של זכות לקבלת דירה "על הנייר" בבניין שייבנה במגרשים לאחר שייעודם ישונה. מסקנה זו, קבע בית המשפט, עולה באופן ברור מתוכנו של הסכם הדירות, ומהתנהגות הצדדים והתכתובת ביניהם לאחר חתימת ההסכם. המשיבים מעולם לא נהגו במגרש מנהג בעלים, לא רשמו את המגרשים על שמם וגם לא נקטו בפעולות תכנוניות בכוונה לממש את זכויות הבנייה במגרשים. במקביל, גם בכל פניותיהם למכלוף, צוין כי למעשה רכשו דירה. המגרשים, כך נקבע, לא היו אלא בטוחה לכספם של המשיבים ובטוחה לזכותם לקבל את הדירות בבוא העת, עד למימוש תכניותיה של המבקשת.

8. הסכם הדירות, כמצוטט לעיל, לא כלל קביעה ביחס למועד העברת הדירה למשיבים או לשינוי התב"ע. אף על-פי כן, קבע בית המשפט המחוזי, המבקשת לא עמדה בהתחייבויותיה והפרה את הסכם הדירות. מן הראיות שנשמעו, לרבות עדויות המשיבים ותנאי המשכנתא אותה לקחו (הלוואת "בלון"), עלה כי הבינו שהדירה תימסר להם בתוך 3 שנים וכי על סמך הבנה זו גם התקשרו בהסכם וכלכלו את צעדיהם. בית המשפט המחוזי נתן אמון בגרסתם וקבע כי זו משתלבת עם הראיות השונות. כמו כן קבע בית המשפט המחוזי כי אי-רישום מגבלת הזמן בהסכם נבעה מההיכרות המוקדמת של המשיבים עם מכלוף והאמון שרכשו לו, והעובדה כי ההסכמים נוסחו על-ידי עורך דין מטעמו. עוד קבע בית המשפט, לאחר שבחן את פעולותיה לקידום שינוי התב"ע במהלך התקופה כולה, כי המבקשת לא עמדה בהתחייבותה להביא להקמתו של הבניין בתוך פרק זמן סביר, ולא פעלה באינטנסיביות הראויה והמתבקשת בנסיבות העניין. מן הראיות עלתה גם מצוקתם של המשיבים, אשר נאלצו להתמודד עם תשלומי המשכנתא מבלי שעומדת להם דירה שבה יוכלו לעשות שימוש, ואת העובדה כי מכלוף התחמק מפניותיהם הרבות, החוזרות ונשנות, לפתרון הבעיה. לאור האמור, כך נקבע, הפרה המבקשת את הסכמי הדירות.

9. המחלוקת בין הצדדים נגעה גם לתגובת המשיבים ביחס להפרה מצד המבקשת. לטענת המבקשת המשיבים ביקשו לבטל את כלל ההסכמים ודרשו את השבת התמורה ששולמה על ידם. בנסיבות אלו, כך נטען, הם אינם רשאים לדרוש סעד של אכיפת הסכם המגרשים. המשיבים מצדם טענו כי כלל לא ביטלו את הסכם הדירות, ואולם טענה זו נדחתה על-ידי בית המשפט המחוזי, אשר קבע, בהתבסס על תכתובות בין הצדדים, כי הם ביטלו את ההסכם וביקשו לקבל את שוויין הנוכחי של הדירות במועד ביטול הסכם הדירות. ברם, המשא ומתן הכספי בין הצדדים ביחס לתנאי הפיצוי בגין ביטול העסקה לא צלח.

10. על אף שבית המשפט המחוזי קיבל את עמדת המבקשת בעניין זה, קבע כי ביטול הסכם הדירות אינו שומט את הקרקע תחת עתירת המשיבים לרכישת זכויותיהם במגרשים. בהתקיים ההפרה של ההסכם והעדרה של השבה, קבע בית המשפט, קמה זכותם של המשיבים למימוש הבטוחה שנקבעה, והיא רישום זכויותיהם במגרשים. בהקשר זה צוין כי מכלוף עצמו הודיע למשיבים כי לא יוכל להשיב את כספם וכי ידאג לרישום הזכויות במגרשים על שמם. בית המשפט המחוזי ציין כי ביטול החוזה אינו "ביטול מעיקרא", וכי הסכם המגרשים מהווה חיוב אשר נועד להסדיר את היחסים המשפטיים בין הצדדים במקרה שבו השתבשה התכלית הראשונית של ההסכם. בנסיבות אלו, ומשהמבקשת לא השיבה לידי המשיבים את הכספים ששילמו, הם זכאים למימוש הבטוחה שנמסרה לידם במסגרת העסקה. על יסוד האמור, קיבל בית המשפט המחוזי את תביעת המשיבים וקבע כי הם זכאים להרשם כבעלי הזכויות במגרשים.

11. המבקשת הגישה ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי, ובד בבד גם את הבקשה דנן לעיכוב ביצוע הרישום על זכויות המשיבים עד להכרעה בערעור. ביום 8.10.2015 הוריתי על עיכוב ביצוע ארעי של פסק הדין, למעט חובת תשלום ההוצאות למשיבים. לאחר קבלת תגובתם של האחרונים הגיעה העת להכריע בבקשה.

עיקרי טענות הצדדים
12. לטענת המבקשת, הן סיכויי הערעור, הן מאזן הנוחות נוטים לטובתה. אשר לסיכויי הערעור היא סבורה כי טעה בית המשפט המחוזי משקבע כי הפרה את ההסכם, וכי על כל פנים משמעות הסעד אשר ניתן למשיבים היא אכיפה של הסכם אשר בית המשפט קבע בבירור כי אינו משקף את ההסכמות בין הצדדים. הלכה למעשה, כך נטען, משעה שהמשיבים הודיעו על ביטול העסקה כולה, הם אינם זכאים אלא לסעד של השבה כספית. אשר לקביעת בית המשפט המחוזי לפיה מהווה המגרש בטוחה, טוענת המבקשת כי המשיבים לא טענו זאת במסגרת המרצת הפתיחה, אלא טענו כי מדובר בעסקה עצמאית שהם זכאים לאכיפתה. בית המשפט המחוזי, לטענת המבקשת, יצר בפסק הדין מבנה חדש של עסקה, שלא נטען על-ידי מי מהצדדים ושאינו נתמך בראיות. יתרה מזאת, כך נטען, גם אם אכן מדובר בבטוחה הרי שמימושה תלוי בהעדרה של השבה, ומכל מקום המבקשת זכאית להשיב את הכספים ולפדות את הבטוחה בהתאם להוראות סעיף 13(א) חוק המשכון, תשכ"ז-1967, גם לאחר שחלף המועד לקיום החיוב. לבסוף טוענת המבקשת כי רישום המגרש על שם המשיבים מקנה להם זכות בנכס העולה באופן משמעותי על סכום ההשבה, שכן המשיבים שילמו 950,000 ₪ כל אחד, אך על-פי ההליך התכנוני שיזמה המבקשת ייבנו במגרש מספר בניינים, אשר כל אחד מהם מכיל עשרות דירות. בהתחשב בכך, טוענת המבקשת, ודאי שלא ניתן להעביר את המגרש בשלמותו לידי המשיבים.

13. לעניין מאזן הנוחות טוענת המבקשת כי רישום המגרשים על שם המשיבים יאפשר להם לעשות במקרקעין ככל העולה על רוחם – לחלקו, לבנות עליו או למכור אותו לגורם נוסף, באופן שיוריד לטמיון את מהלכיה התכנוניים של המבקשת בהם הושקעו כספים רבים, יימנע מיצוי הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין וייצור מצב אשר יהיה קשה עד בלתי אפשרי להשיבו לקדמותו. המבקשת מפנה לפסיקת בית משפט זה הקובעת כי מקום בו מדובר בהחלטה שעניינה העברת בעלות במקרקעין, יטה בית המשפט להורות על עיכוב ביצוע ההחלטה. לטענת המבקשת, עומדת לה זיקה ייחודית למקרקעין, לעומת המשיבים אשר אינם קשורים דווקא למקרקעין אלו ואשר מעולם לא נהגו בהם מנהג בעלים. המבקשת גם מביעה "חשש של ממש" אם תוכל בבוא העת להיפרע מן המשיבים, ככל שיתקבל הערעור ויוכרע כי עליהם להשיב לה את המגרשים או את שוויים, וזאת בשים לב למצוקתם הכלכלית כפי שהוכחה בבית המשפט המחוזי. תחת ביצוע פסק הדין, מציעה המבקשת להפקיד בקופת בית המשפט סך כולל המשקף את הסכומים ששילמו המבקשים עבור המגרשים, בצירוף ריבית והצמדה כדין, על מנת להבטיח את השבת הכספים.

14. מנגד, מתנגדים המשיבים לבקשה מכל וכל. הם עומדים על גרסתם לפיה הסכם המגרשים עומד על רגליו שלו, ועל כך שהמבקשת לא קיימה את התחייבותה לקדם את הליכי התכנון בתוך פרק זמן סביר, באופן שיאפשר את ביצוע העסקה הנוספת – היא עסקת החליפין של המגרש בדירה. המשיבים מפנים לכך שהמבקשת התחייבה להעביר את הבעלות במגרשים לידיהם, ואף חתמה על התחייבות זו בפני הבנק אשר נתן למשיבים את המשכנתא. מוסיפים המשיבים וטוענים כי בית המשפט שעה לעמדתם בקביעתו כי ההסכם היחיד שבוטל הוא הסכם הדירות, ואין הדבר פוגע בזכותם לאכוף את הסכם המגרשים. לעניין סיכויי הערעור טוענים המשיבים כי אלו נמוכים, וזאת מאחר שרוב טענות המבקשת עוסקות בקביעות עובדתיות של בית המשפט המחוזי בהן לא נוהגת ערכאת הערעור להתערב, וטענות נוספות שהיא מעלה כלל לא נטענו לפני הערכאה הדיונית. כך למשל, טוענים המשיבים, המבקשת לא טענה כי המגרש שימש כבטוחה לקיום התחייבויותיה, וההליך שהתנהל לא עסק בקיומו של "חוב" כלשהו, אלא רק באכיפת הזכות לרישום המגרשים על שמם של המשיבים. בנוסף לכך, הטענה לפיה המגרש שועבד להבטחת קיום התחייבויות המבקשת אינה מעוגנת בהסכמים, וסותרת את ההצהרות שניתנו לבנק ולרשויות המס. גם הקונסטרוקציה המשפטית שמכוחה טוענת המבקשת כי היא זכאית להמיר את חובת הקיום של הסכם המגרשים בהשבה כספית, לא נטענה לפני בית המשפט המחוזי והיא מופרכת כשלעצמה, כך נטען, מאחר ומדובר במקרקעין אשר יכולים להיות ממושכנים באמצעות משכנתא בלבד. מכל מקום, המשיבים מצביעים על כך שתביעה כספית מצדם, לו היתה מוגשת, היתה עומדת על סכום המבטא את שווי הדירות בהתאם למחיריהם כיום, בהתחשב בעליית המחירים שבשוק, בצירוף פיצוי בגין דמי שכירות או אובדן הנאת השימוש בדירות במרוצת השנים שחלפו, הוצאות ישירות ועקיפות, ונזק בלתי ממוני. עוד טוענים המשיבים כי המבקשת לא ביקשה בשום שלב לאפשר לה להשיב את חובה למשיבים, וכי מעולם לא היתה הסכמה בין הצדדים בדבר שיעור אותו חוב. יתרה מזאת, במסגרת שלב ההוכחות העיד מכלוף כי לא עמדו לו המשאבים להחזיר את החוב, גם אם היה חפץ בכך. אשר לטענה בדבר שווי המגרש, מפנים המשיבים לכך שהמבקשת מעולם לא טענה כי היא רכשה את המגרשים בשווי גבוה יותר מהמחיר שבו מכרה אותם למשיבים, ושאכיפת הסכם המגרשים תביא להתעשרותם של המשיבים על חשבונה. הטענה לפיה ערכו של המגרש "עולה מונים רבים על הסכום ששולם על-ידי המשיבים בגין זכות לקבלת דירה" היא טענה חדשה אשר לא נתמכה בכל ראיה, והיא גם מנוגדת לשווי העסקה עליו הוצהר בדיווחים שנמסרו לרשויות המס.

15. אשר למאזן הנוחות טוענים המשיבים כי ביצוע פסק הדין לא יצור מצב בלתי הפיך, שכן ככל שיתקבל ערעור המבקשת לא יהיה קושי להעביר את המגרש בחזרה לבעלותה. כדי להסיר כל חשש מפני דיספוזיציה של זכויות הבעלות במגרשים, מציעים המשיבים כי תרשם הערת אזהרה לפי צו בית משפט בדבר קיומו של הליך הערעור, על-פי הוראות סעיף 130 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. המשיבים אף מצהירים כי אין בכוונתם, נכון לעת הזו, לבנות על המגרש וכי הם נכונים להתחייב שלא לעשות כן עד שיוכרע גורלו של הערעור. המבקשים מפנים לכך כי הם ממשיכים לשלם את תשלומי המשכנתא בגין המגרשים (אותה החלו לשלם לאחר חלוף תקופת 3 השנים של הלוואת ה"בלון"), וכי העברת המגרשים לבעלותם תאפשר להם לבקש מהבנק לפרוס את החזר ההלוואות על פני תקופה ארוכה יותר, באופן שיקטין את התשלומים החודשיים ואת הנטל הכלכלי בו הם נושאים בשל התעכבות המבקשת.

16. לאחר שעיינתי בבקשה, על נספחיה, ובתגובת המשיבים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

17. ההלכות בדבר עיכוב ביצוע פסק דין ידועות הן, ואין צורך להרחיב בדבר. זכור לטוב הוא הכלל שנקבע בתקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, לפיו "הגשת ערעור לא תעכב את ביצוע ההחלטה שעליה מערערים". כלל זה מבטא את זכותו של מי שנקבע כזוכה על-ידי ערכאה שיפוטית מוסמכת להנות מפרי זכייתו, זכות אשר ככלל אין לדחותה עד להכרעת ערכאת הערעור. הוראה על עיכוב ביצועו של פסק דין תינתן רק בנסיבות בלתי רגילות ובעלות חומרה מיוחדת המצדיקות סטייה מן הכלל, והנטל להוכיח התקיימותן של נסיבות אלו מוטל על המבקש (ע"א 6647/98 מנשה גנן נ' פקיד שומה ת"א 4, פ"ד נג(1) 197, 189-90 (1999); ע"א 5791/14 קציר נ' דוידסקו, פסקה 18 (4.11.2014) (להלן: "עניין קציר"); בע"מ 8193/08 פלוני נ' פלונית, [פורסם בנבו] פסקה 11 (20.11.2008) (להלן: "עניין פלונית")). על מבקש העיכוב להוכיח שני תנאים מצטברים – כי סיכויי הערעור טובים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו (ע"א 6952/12 ביו נ' קלמנסון, [פורסם בנבו] פסקה 13 (7.1.2013)). בין שני השיקולים קיימים יחסי גומלין באופן של "מקבילית כוחות", כך שככל שישתכנע בית המשפט כי סיכויי הערעור טובים יותר, תידרש הוכחה מוצקה פחות של מאזן הנוחות לטובת המערער, ולהפך (ע"א 6146/00 עיריית תל-אביב-יפו נ' בצלאל, [פורסם בנבו] פסקה 9 (19.11.200); ע"א 3496/12 עו"ד עמית סייג נ' עו"ד איתן ארז, [פורסם בנבו] פסקה 4 (11.7.2012))).

18. כלל זה כוחו יפה גם מקום בו מדובר בנכס מקרקעין:

"העקרון המנחה הוא שעם מתן פסק הדין, אנו כבר לא נמצאים במישור ה"לכאורה", בו עומדות טענות מתנגשות שטרם הוכרעו. בית המשפט קבע בפסק דין שהקונה הוא הזכאי לרישום הזכויות על שמו (בתנאים שפורטו בפסק הדין). אמנם תמיד קיימת אפשרות שקביעה בפסק דין תיהפך בערעור, אך עד שזה יקרה – אם יקרה – המצב הוא שלקונה יש זכות לרישום הזכויות על שמו כאמור" (ע"א 2938/12 פארס נ' פארס,[פורסם בנבו] פסקה 12(10.6.2012) (להלן: "עניין פארס"); ראו גם ע"א 1612/11 עזבון ברנהולף נ' אוחנה, [פורסם בנבו] פסקה 8 (8.5.2011).

19. בענייננו, בחינת סיכויי הערעור מעלה תמונה מורכבת. בית המשפט המחוזי קבע קביעות עובדתיות שונות, אשר חלקן מתיישבות עם גרסת המבקשת (כגון הקביעה שההסכם בין הצדדים הוא הסכם מכר דירה בלבד) וחלקן עם גרסת המשיבים (למשל הקביעה לפיה המבקשת הפרה את ההסכם). ברם, קביעתו המרכזית של בית המשפט המחוזי, עליה התבססה תוצאתו האופרטיבית של פסק הדין, היא הקביעה כי הסכם המגרשים מהווה בטוחה להסכם הדירות. מבלי לקבוע מסמרות בדבר, דומה שלא ניתן לומר כי קביעה זו נקייה מספקות, ומכל מקום היא גם טומנת בחובה השלכות משפטיות שונות כלפי שני הצדדים. בנסיבות אלו, קשה לטעון כי הערעור הוא משולל יסוד. אבהיר, כי אין בכך כדי לומר דבר ביחס לסיכוייו או לחוזק הטיעונים הנגדיים וכבדי המשקל שבידי המשיבים. ההכרעה בבקשה שלפני תתבסס אפוא, כפי שקורה לא אחת, בעיקר על שיקול מאזן הנוחות שבין הצדדים.

20. בסוגיה זו טוענת המבקשת כי מקום בו מדובר בהחלטה שעניינה העברת זכויות במקרקעין יש להורות על עיכוב ביצוע כדבר שבשגרה. אינני מקבל הנחה זו (השוו עניין פארס, פסקה 10 וההפניות שם). הדבר תלוי בנסיבות העניין, במהותם ומצבם של המקרקעין ובאפשרות להשיב את המצב לקדמותו, ככל שיתקבל הערעור. אכן נהוג לומר כי בהחלטה הנוגעת לפינוי דירת מגורים או למקרקעין בעלי זיקה יחודית, יש נטייה להורות על עיכוב ביצוע. ואולם, גם לעניין זה השיקול המרכזי הוא למעשה אי-ההדירות של פסק הדין, בהתחשב בעובדה שהמקרקעין שבמחלוקת הם מסוימים ובעלי תכונות יחודיות (ע"א 1755/12 בר שפירא נ' בודה, [פורסם בנבו] פסקאות 7-8 (29.3.2012)). בענייננו, המבקשת אכן השקיעה משאבים לא מועטים בקידום שינוי התב"ע החלה המגרשים, ואכן יש מקום לטענה כי לאור בעלותה על מגרשים נוספים באזור וכלל הפרויקט אותו היא מבקשת לבצע – עומדת לה זיקה מיוחדת למקרקעין המסוימים האלה. המשיבים מצדם אינם גרים במקום והוא מבחינתם נכס העומד למימוש כספי. מנגד, מול שיקול זה עלי לשקול גם את זכותם של המשיבים שהוכרה על-ידי בית המשפט המחוזי, וכן את הנזק שנגרם להם, ומוסיף להיגרם, כתוצאה מכך שהמגרש שרכשו איננו רשום על שמם. המשיבים שילמו למבקשת את תמורת המגרש, מממנים מכיסם את תשלומי המשכנתא המכבידים – ודירה אין. בנסיבות אלו, השארת המצב על כנו לכל משך תקופת הערעור, שעה שהמשיבים כבר זכו בדין, איננו צודק. אינני מקבל את טענת המבקשת לפיה שווי המגרש עולה עשרות מונים על התמורה ששילמו המשיבים – טענה זו נטענה, ללא גיבוי בראיות כלשהן, וכל כולה מתבססת על הפוטנציאל התכנוני אותו טרם הצליחה המבקשת להתחיל לממש. אשר לטענת אי-ההדירות במידה ויתקבל הערעור, דומני שבמצב הדברים הנוכחי ניתן להסתפק בהצהרת המשיבים לפיה הם אינם מתכוונים למכור את המגרשים למאן דהוא ואף לא לבנות בהם עד להכרעה בערעור, בתוספת לרישום הערת אזהרה מתאימה במרשם המקרקעין.
21. לאור האמור לעיל, הבקשה נדחית. עיכוב הביצוע הארעי מבוטל, ועל הצדדים למלא אחר פסק הדין של בית המשפט המחוזי. מינוי כונס הנכסים, שעוכב על-ידי בית המשפט המחוזי עד ליום 1.11.2015, יכנס לתוקפו באופן מיידי.

בד בבד, על כונס הנכסים לדאוג, עם רישום זכויות המשיבים במרשם המקרקעין, גם לרישום הערת אזהרה בדבר קיומו של הערעור דנן, בהתאם לסעיף 130 לחוק המקרקעין. כמו כן, נאסר בזאת על המשיבים להתחיל בבנייה בפועל במגרשים, או למכרם, כפי הצהרתם, עד למתן פסק דין בערעור.

5129371 ניתנה היום, ‏ג' בכסלו התשע"ו (‏15.11.2015).
54678313 ש ו פ ט
_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 15066340_O02.doc עב
מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il

נ' סולברג 54678313-6634/15
נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

© ירקוני - משרד עורכי דין ונוטריון

top