נדהם לגלות שהוצל"פ מכרה את מגרשו ללא חוב

התוצאה המדהימה (והאמיצה, כב' הש' טובי, מחוזי ת"א) היא כי יורש חסר אונים שאין לו כל אשמה, איבד את המקרקעין שירש ברישפון לטובת משפחת היהלומנים דוידוב שקנו אותם כדין בהליך שנוהל על ידי המדינה (במחיר מופחת כמובן) – ולכל היותר יוכל לבקש פיצויים מהמעורבים השונים.

אביו של היורש נפטר בגיל 95 בארה"ב- וכאשר היורש בדק- לאור הפטירה- את מצב המקרקעין נדהם לגלות כי הם רשומים על שם משפחת היהלומנים המפורסמת דוידוב.

היהלומן דוידוב רכש את המקרקעין מכונס בהוצאה לפועל והמכירה עמדה לו בהתאם לסעיף 34א לחוק המכר, אשר נקבע כי מהווה מעין תקנת שוק במכירת נכסים מרשות.

לא פחות משני כונסי נכסים, ראש הוצאה לפועל ורשם מקרקעין יכלו לעצור את עושק הקרקע, אולם כל אחד מהם (למעט ראש ההוצאה לפועל, הזכאי לחסינות) נמצא כמעוול במשותף.

היורש יהיה זכאי לפיצוי כספי מהמנויים מעלה.

למשפטנים שבינינו- שימו לב שסעיף 10 לחוק המקרקעין אינו בר תחולה בענייננו.

פסק הדין המלא:

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 2639-05
בפני
כבוד השופט  חיים טובי

 

התובעים:
1. יואל יהודה צבירי

2. נעמי צבירי

3. נועם צברי
ע"י ב"כ עוה"ד סיגל זפט ואח'
נ  ג  ד
הנתבעים:
1. בוריס דוידוב

2. יצחק טמייב

3. גיורא דוידוב

4. יעקב דוידוב
ע"י ב"כ עוה"ד י. דוידוב

5. משה זלצר, עו"ד
ע"י ב"כ עוה"ד א. שטיין

6. צבי טהורי – בעצמו

7. מדינת ישראל (הודעת צד ג')
ע"י ב"כ עוה"ד ש. נרי מפרקליטות מחוז תל-אביב (אזרחי)

8. א.י.א. חלופה בע"מ (חברה מחוקה)

9. יעקב אבירם
ע"י ב"כ עוה"ד נאדר דיב

10 .שרגא יהודה
11. פלוני (קטין)
12. פלונית (קטינה)
שלושתם יורשי המנוח אלי רון ז"ל
באמצעות ב"כ עוה"ד ז. גרומן ואח'
נגד
הצדדים השלישיים:
1. עו"ד משה זלצר

2. עו"ד צבי טהורי

3. יעקב אבירם

4. עזבון אלי רון ז"ל

5. שרגא יהודה

6. פלוני (קטין)

7. פלוני (קטינה)

ספרות:

א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי

כתבי עת:

עופר שפירא, "טיהור נכסים במכירתם על־ידי", הפרקליט, כרך מב (תשנ"ה-תשנ"ו) 567

חקיקה שאוזכרה:

חוק המכר, תשכ"ח-1968: סע'  1, 34, 34א', 34ב'

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: סע'  10, 123(ב)(2), 125(א)

חוק המשכון, תשכ"ז-1967

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: סע'  39, 61(ב)

פקודת הנזיקין [נוסח חדש]: סע'  64(2), 84, 84(ב)

תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969: סע'  85

פקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971: סע'  42א'

מיני-רציו:

* בית המשפט קבע כי אין מקום לביטול מכר מגרש בהוצאה לפועל, אשר נבע ממעשי זיוף והונאה, לאור סעיף 34א' לחוק המכר המהווה "מעין תקנת שוק" להגנת קוני נכסים מרשויות הפועלות ע"פ דין. עם זאת, נפסקו ליורשיו של בעל המגרש פיצויים בגין אובדן הנכס והאחריות הוטלה על יוזם ההונאה, כונסי הנכסים שמונו בהליך ההוצל"פ והמדינה בנעלי רשם ההוצל"פ.

* קניין – מכר – הגנה לרוכש מקרקעין

* קניין – מכר – תקנת השוק

* הוצאה לפועל – מכירת מקרקעין – אישורה

* נזיקין – אחריות – כונס נכסים

* נזיקין – אחריות – לשכת רישום מקרקעין

.

תביעה להצהרה על בטלות עסקת מכר שנערכה במסגרת הליכי הוצאה לפועל למימוש שטר חוב שהסתבר כמזויף, להצהרה על בעלות המנוח בנכס והשבת רישום הנכס על שמו, ולחילופין לפיצוי בגין אובדן המגרש.

.

בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה בחלקה ופסק:

קונה הרוכש זכות במקרקעין מוסדרים כשהוא נסמך על מסמכים חיצוניים למרשם שנתגלו כמזויפים, לא תעמוד לו הגנת "תקנת השוק" אף אם הרישום על שמו הושלם בתום לב ובתמורה. בהתאם לכך, בענייננו אין תחולה ל"תקנת השוק", אולם קמה לרוכשים ההגנה שבסעיף 34א' לחוק המכר, כך שזכותם גוברת על זכותו של המנוח. סעיף זה מהווה "מעין תקנת שוק" להגנת קוני נכסים מרשויות הפועלות ע"פ דין, באופן שהנכס הנרכש יועבר לקונה כשהוא נקי מזכויות צדדים שלישיים, לרבות הבעלים האמיתי, בכפוף לכך שהרכישה הייתה בתום לב וששולמה תמורה ממשית. הרוכשים לא ידעו על התרמית או על קיומו של פגם בזכויות בנכס ואין לייחס להם התנהלות רשלנית. אמנם הרוכשים שילמו עבור הנכס פחות משוויו הריאלי, אך אין בהפרש כדי להצביע על חשד בכשרות המכר. כונס הנכסים הראשון שמונה, ושפרש מתפקיד בשל העדר יכולת לוודא כי החייב בתיק ההוצל"פ הינו בעל הנכס, הפר את חובת הזהירות המוטלת עליו, ומחדליו גרמו להטעיית ראש ההוצל"פ ולהעברת הזכויות לרוכשים. גם כונס הנכסים שמונה לאחר פרישתו נהג בהתרשלות רבתי ובחוסר נאמנות, וגרם להטעיית ראש ההוצל"פ ולשכת המקרקעין. המדינה אחרית אף היא לנזקי התובעים, בשל התרשלות רשם המקרקעין: כאשר עסקינן בצו שיפוטי ביחס למקרקעין הנעדר אמצעי זיהוי לצד שמו של בעל המקרקעין, מחויב הרשם לוודא את זהות הבעלים – מקום בו לא עסקינן בפס"ד המתייחס לזהות הבעלים הרשום. הנתבע 9 אף הוא נושא באחריות לנזק שנגרם לתובעים, אשר בא לעולם בשל מעשי המרמה בהם הורשע. יש לדחות את התביעה כנגד הנתבעים 10-12, בהעדר כל ראייה הקושרת את מורישם למעשי ההונאה והתרמית – לבד מחלקו בהתמחרות. אין להטיל על התובעים אשם תורם, בהעדר הוראה כלשהי בדין המטילה עליהם חובה ליזום תיקון המרשם והוספת מספר זיהוי לצד שם המנוח. חלוקת האחריות בין הנתבעים נקבעה ע"פ מידת אשמם המוסרי, ונזקם של התובעים הועמד על שווי המגרש כפי שהוערך ע"י שמאי המקרקעין.

פסק   דין
תביעה זו שלפני, מקורה במעשי מרמה הונאה וזיוף שתוצאתם גזל נכס מקרקעין מבעליו החוקי הרשום במרשם ורישומו על שם רוכשיו, במסגרתם של הליכי הוצאה לפועל שננקטו למימושו של שטר חוב – שנתברר, בדיעבד, כמזוייף.

רקע עובדתי

התובעים הינם ילדיו ויורשיו החוקיים של המנוח, סעדיה בן סעדיה צבירי ז"ל, אזרח ותושב ארצות הברית   אשר   נשא  בעשור   האחרון  לחייו   (1995-2005)  דרכון    אמריקאי   שמספרו  152871627P (להלן: "המנוח" או "צבירי"). המנוח נסתלק לבית עולמו ביום 9/4/2005 כשהוא בן 95.
בשִלהי שנות הארבעים של המאה שעברה, רכש המנוח מגרש באזור רשפון ששטחו 4,999 מ"ר, הידוע כחלקה 140 בגוש 6675 (להלן: "המגרש" או "הנכס"). המגרש נרשם על שם המנוח בלשכת רישום המקרקעין  בנתניה (להלן: "לשכת המקרקעין") ביום 1/3/1950, כשלצד שמו – סעדיה בן סעדיה צבירי – לא מופיע מספר זיהוי כלשהו (מספר זהות או דרכון).
בבדיקה אקראית שערך התובע 1 (להלן: "התובע") בלשכת המקרקעין בסמוך לאחר פטירת אביו המנוח, נתברר לו, לתדהמתו, כי הבעלות במגרש הועברה במרשם ביום 2/8/2001 על שמם של הנתבעים 1-4 (להלן" "הרוכשים" או "קבוצת דוידוב"), זאת שלא בידיעת המנוח וללא הסכמתו ובה בשעה שהאחרון שהה בניו יורק, רתוק למיטת חוליו.
העברת המקרקעין על שמם של הרוכשים, הייתה – כך נתברר בדיעבד – תוצאה של מעשי מרמה והונאה, פרי מעלליו של הנתבע 9 יעקב אבירם (להלן: "אבירם") וכתוצאה ממחדלי מי מהנתבעים האחרים – אשר הובילו בסופו של יום לגזל זכויות המנוח בנכס, בדמות מכר המגרש לרוכשים בהליכי הוצאה לפועל.
להלן השתלשלות האירועים – כסדרם, העולים מתצהירי הצדדים ומהמסמכים שהוגשו במסגרתו של ההליך.

פרשת ההונאה, מושאת הליך זה, מקורה בשטר חוב (שנתברר בדיעבד כמזוייף) מיום 1/9/94 על סך 160,000 ₪ (להלן: "שטר החוב") שנעשה, כביכול, על ידי המנוח לטובת הנתבעת 8, חברת א.י.א. חלופה 1990 בע"מ, שבבעלות אבירם (להלן: "החברה" או "הזוכה").
בשִלהי שנת 1998 (או בתחילת 1999) מסר אבירם את שטר החוב לנתבע 5 עוה"ד משה זלצר (להלן: "עו"ד זלצר") לשם גבייתו. האחרון הגיש, בשמה של החברה, בקשה לביצוע שטר ביום 17/5/2000 (להלן: "בקשת הביצוע") ללשכת ההוצאה לפועל בתל אביב במסגרתו של תיק הוצל"פ מספר 01-39192-00 (להלן בהתאמה: "לשכת ההוצל"פ" ו"תיק ההוצל"פ").
תיק ההוצל"פ נפתח כנגד "החייב" (המנוח) צבירי סעדיה מספר דרכון 835CA148                           מדרך בן גוריון 138, בת ים (שייקרא להלן גם "החייב").

בתאריך 26/9/2000 ניתן על ידי ראש ההוצאה לפועל, לבקשת עו"ד זלצר, צו עיקול על הנכס וזה נרשם בלשכת רישום המקרקעין בתאריך 3/10/2000 (להלן: "העיקול").

בחלוף כחודש ומחצה ממועד רישום העיקול על הנכס הגיש עו"ד זלצר, ביום 27/11/00, בקשה למנותו ככונס נכסים על הנכס, לשם מימושו וקבלת כספי התמורה לכיסוי החוב בתיק ההוצל"פ (להלן: "הבקשה למינוי כונס נכסים").
בהחלטה מיום 10/12/00 הורה ראש ההוצאה לפועל, הרשם אריה אטיאס (להלן: "ראש ההוצל"פ")  על מינויו של עו"ד זלצר ככונס נכסים והורה לכונס לבצע " … מסירה אישית של החלטה זו לידי החייב" (להלן: "צו המינוי").

יצויין, כי עוד קודם לבקשה למינויו ככונס נכסים הגיש עו"ד זלצר, ביום 18/11/00, בקשה למנותו ככונס נכסים (להלן: "בקשת המינוי הראשונה"), אשר סורבה בשל העדר אישור על רישום העיקול.

את מלאכת מסירת ההחלטה לחייב, בדבר מינויו ככונס, הפקיד עו"ד זלצר בידי אבירם, מנהל החברה "הזוכה". האחרון ביצע, כביכול, ביום 22/12/00 המצאה לחייב לכתובת: בן גוריון 138, בת ים. ההצהרה על ביצוע המסירה ניתנה על ידי אבירם בטופס אישור מסירה מיום 22/12/00 (להלן: "אישור המסירה") ובתמיכה לו, צורף תצהיר מיום 10/1/2001 אשר אושר על ידי עו"ד זלצר (להלן: "תצהיר המסירה").
בתאריך 11/1/2001 הגיש עו"ד זלצר בתיק ההוצל"פ דו"ח פעולות ולצידו בקשה להורות לו לפרסם הזמנה להציע הצעות לרכישת הנכס. לבקשה צורף עותק צילומי מחוות דעת השמאי עמוס מלר מיום 18/12/00, באשר לשוויו של הנכס (להלן: "חוות דעת מלר"). בקשה זו סורבה בהחלטת ראש ההוצל"פ מיום 21/1/01 הואיל, כך נכתב "לא ראיתי כי צו המינוי נמסר לחייב ולשאר בעלי הזכויות בנכס. להמציא אישורים מתאימים".
בעקבות בקשה נוספת שהוגשה על ידי זלצר ביום 14/2/01, אישר ראש ההוצל"פ, בהחלטה מיום 21/2/01, לפרסם הזמנה להציע הצעות.

אחר הדברים האלה ובשלב זה של הליכי ההוצל"פ, נתבקש הנתבע 6 עו"ד צבי טהורי  (להלן: "עו"ד טהורי") להחליף את עו"ד זלצר בייצוג הזוכה, כאשר אחד הטעמים (מתוך שלושה) לפרישתו של האחרון מייצוג החברה היה, העדר יכולת " … לעשות התאמה בין בעל הנכס לחוב, כי בנסח לא היה רשום … מספר זיהוי".
עו"ד טהורי קיבל על עצמו את המשך הטיפול בתיק ההוצל"פ ובהתאם לכך הוגשה ביום 15/3/2001 בקשה מתאימה לראש ההוצל"פ, אשר נחתמה על ידי אבירם ועוה"ד זלצר וטהורי (להלן: "הבקשה להחלפת הכונס"). בתאריך 22/3/2001 מונה עו"ד טהורי ככונס נכסים  לנכס – תחת עו"ד זלצר.
בסמוך לאחר מינויו ככונס, החל עו"ד טהורי בהליכים למימושו של הנכס בהסתמך על חוות דעת מלר. ביום 27/3/2001 פורסמה בעיתון הארץ מודעה המזמינה את הציבור להציע הצעות, אותן יש להגיש עד ליום 9/4/01 למשרד טהורי, בצירוף שיק בנקאי בשיעור 10% מגובה ההצעה (להלן: "המודעה").
בעקבות פרסום המודעה הוגשו לטהורי שלוש הצעות. האחת, של אלי רון ז"ל, מתווך מקרקעין במקצועו (להלן: "רון ז"ל") על סך 365,000$; השנייה, של משה שרגא, אחיינו של רון ז"ל, על סך 355,000$ והשלישית של קבוצת דוידוב – הרוכשים, על סך 360,000$             (להלן: "ההצעות").

ביום 22/4/2001 נערכה במשרדו של טהורי התמחרות בין המציעים, במסגרתה שיפרה קבוצת דוידוב את הצעתה לסכום של 375,000$ והוכרזה כזוכה (להלן: "תהליך ההתמחרות").
בו ביום נחתם הסכם מכר בין הרוכשים לבין המוכר (החייב) באמצעות כונס הנכסים            עו"ד טהורי – לפיו רכשו דוידוב את הנכס תמורת תשלום סך של 375,000$ (להלן: "הסכם המכר" ו–"עסקת המכר").

בתאריך 24/4/2001 הגיש טהורי לראש ההוצל"פ בקשה לאישור הסכם המכר. בהחלטה שניתנה בו ביום, נדרש טהורי למסור את מסמכי המכר לחייב לתגובתו תוך 7 ימים. ההחלטה והמסמכים נמסרו (כביכול) לידי החייב ביום 27/4/2001, באמצעות שליח מטעם טהורי – גיורא סלוצקי (להלן: "סלוצקי").
תצהיר סלוצקי מיום 27/4/2001 הוגש ללשכת ההוצל"פ ועל בסיסו אישר ראש ההוצל"פ את הסכם המכר.

העסקה דווחה למס שבח ביום 25/3/01 (להלן: "טופס המש"ח") ונתקבלו אישורי מס שבח ורכישה להעברה, לאחר תשלום המיסים (להלן" "אישורי המיסים").

בתאריך 5/6/2001 הגיש טהורי בקשה למתן הוראות בה עתר, בין היתר, להתיר ביצוע תשלום חוב ההוצל"פ לידי הזוכה; לשלם את מס השבח; לאשר שכר טרחתו בשיעור 6% ולהורות להעביר לחייב את יתרת התמורה.
בהחלטת ראש ההוצל"פ מיום 6/6/2001 אושרה הבקשה במלואה (להלן: "ההחלטה לביצוע התשלומים"). טהורי העביר לידי אבירם סך של 390,000 ₪  – סכום החוב, כמופיע במחשב ההוצל"פ – כאשר סך של 60,000 ₪ שולם כבר ביום 17/5/2001, טרם מתן ההחלטה לביצוע התשלומים.

ביום 10/6/2001 שלח טהורי מכתב לכתובת החייב בבת ים, הנושא כותרת "הודעה כספים לשחרור", והזמינו למשרדו לשם קבלת יתרת התמורה.
ביום 19/6/2001, כך לעו"ד טהורי, הופיע במשרדו אדם מבוגר בעל חזות מזרחית (מלווה באדם נוסף) הנעזר במקל הליכה שהתחזה למנוח (להלן: "המתחזה"), אשר הזדהה באמצעות דרכון שמספרו 152871627P (שנתגלה בדיעבד כמזוייף). הלה קיבל לידיו סך 700,000 ₪     (בשני שיקים) מיתרת התמורה, כאשר עוה"ד טהורי מותיר בקופת הכינוס סך של 70,000 ₪ בגין הוצאות בלתי צפויות.

יצויין, כי ביום 5/8/2001 שילם טהורי לידי המתחזה סכום נוסף, בשיק על סך 96,800 ₪.

בתאריך 21/6/2001 הכריז ראש ההוצל"פ על הרוכשים כקוני הנכס והורה ללשכת המקרקעין להעביר את הזכויות בו על שם הרוכשים " … כאשר הן נקיות מכל שעבוד, עיקול ו/או זכות צד ג' כלשהו" (להלן: "צו המכר").
כונס הנכסים הוסמך בצו המכר לחתום בשם החייב או במקומו על כל מסמך שיידרש לשם העברת הזכויות לרוכשים.

מצוייד בצו המכר, חתם טהורי ביום 1/7/2001 על שטר המכר בשם המוכר (המנוח) ואישר חתימתם של הרוכשים על גביו (להלן: "שטר המכר").
בתאריך 29/7/01 הפקיד טהורי בלשכת המקרקעין את המסמכים הדרושים לביצוע הרישום, ובכלל אלה שטרי המכר; אישורי המיסים וצו המכר (להלן: "תיק הטאבו").
בתאריך 1/8/2001 הורה סגן רשם המקרקעין, מר חיים פנחסי (להלן: "פנחסי") כי יש להמציא, כתנאי לרישום העסקה, שני תצהירי זיהוי (של הבעלים ואדם זר) וכן לצרף מסמכי רכישה "היסטוריים" ואחרים, המעידים על הקשר בין בעל הנכס הרשום במרשם לזה המצויין במסמכים שבתיק הטאבו.

בעקבות ההחלטה דלעיל, המציא טהורי, בו ביום, שני תצהירים. האחד, תצהיר מיום 27/6/2001 הנחזה כחתום על ידי החייב (המנוח) ואשר נחזה כמאושר על ידי עו"ד זלצר – בחתימתו ובחותמתו. תצהיר זה נתברר בדיעבד כמזוייף (להלן: "תצהיר זיהוי החייב"). השני, תצהיר מיום 1/8/2001 עליו חתם טהורי מתוקף תפקידו ככונס נכסים (להלן: "תצהיר זיהוי טהורי").
מסמכי רכישה "היסטוריים" שנתבקשו – לא הומצאו.

בתאריך 2/8/2001 אישר רשם המקרקעין מר שמואל בר ישראל (להלן: "בר ישראל" או "רשם המקרקעין") את העיסקה לרישום והבעלות בנכס נרשמה במרשם על שם הרוכשים.
לשלמות התמונה העובדתית יצויין, כי בעקבות חקירה משטרתית שנערכה ולאור ממצאיה, הוגש כתב אישום כנגד אבירם ורון ז"ל – מורישם של הנתבעים 10-12 – לבית משפט השלום בתל אביב ת.פ. 3932-08-09 [פורסם בנבו] (להלן: "ההליך הפלילי").
בהכרעת הדין מיום 11/10/2011 (כמו גם המשלימה מיום 17/1/2013) – הורשע אבירם בעבירות של קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות ובשבועת שקר (להלן: "הכרעת הדין"). ערעור שהוגש לבית משפט זה (ע"פ 32070-05-12) [פורסם בנבו] נדחה וההרשעה נותרה על כנה. בקשת רשות ערעור לבית משפט העליון (רע"פ 5330/13) [פורסם בנבו] – נדחתה אף היא.

יצויין עוד, כי ההליך הפלילי כנגד רון ז"ל הופסק עקב פטירת האחרון, לאחר הגשת כתב האישום כנגדו.

התביעה והודעת צד ג'

בתביעה שבכאן, המתוקנת יש לומר, עותרים התובעים למתן פסק דין המצהיר על בטלות עסקת המכר וצו המכר, ועל כי המנוח היה ועודנו הבעלים החוקיים של הנכס.
כפועל יוצא, עתרו התובעים להורות על ביטול רישומם של הרוכשים כבעלי הנכס בפנקס הזכויות והשבת המצב הרישומי בנכס לקדמותו, באופן שהמנוח יירשם כבעליו – כמקדם.

כן עתרו התובעים לחייב הנתבעים, יחד ולחוד, בתשלום סך של 200,000 ₪ כפיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם כתוצאה ממחדליהם.

כסעד חילופי לסעדים דלעיל, עותרים התובעים לפיצוי כספי בסך 2,600,000 ₪ נכון ליום הגשת התביעה (1/6/2008) בגין גזל קניינם – בהיותם יורשי המנוח.

לטענת התובעים, הואיל ואין חולק כי המנוח אינו "החייב" בתיק ההוצל"פ ומכר המגרש (הכפוי) נעשה ללא הסכמתו ושלא בידיעתו, הרי שדין עסקת המכר בטלות מעיקרא – שכן כלל יסוד בדיני קניין הינו "שאין אדם יכול להקנות לזולתו יותר ממה שיש לו".
הכלל האמור, כך לתובעים, חל בנסיבות מקרה דנן גם בענייננו, הגם שעסקינן במכר כפוי באמצעות רשות ההוצאה לפועל.

מנגד טענו הרוכשים כי דין התביעה כנגדם להידחות. לטענתם, הם רכשו את הנכס בתמורה ובתום לב בלא שהיה להם שמץ של ידיעה או חשד, ולו הקלוש ביותר, לכך שהחייב אינו הבעלים של הנכס הנמכר.

בהינתן כזאת, והואיל ומכר המגרש נעשה באמצעות רשות ההוצל"פ, הרי שעומדת להם, כך לרוכשים, תקנת השוק המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), כמו גם זו הקבועה בסעיף 34א' לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר").

באשר לסעד החילופי טענו התובעים כי עסקת המכר והעברת הזכויות בנכס על שמם של הרוכשים באמצעות הליכי ההוצל"פ, היו תוצאה ישירה של מעשיהם ו/או מחדליהם של הנתבעים כולם – מי במזיד, מי בעצימת עיניים מוּדַעת, מי ברשלנות רבתי ומי ברשלנות גרידא.
אילמלא רשלנותם של הנתבעים (כל אחד על פי "תרומתו") והטעיית ראש ההוצל"פ ורשם המקרקעין, ביודעין ושלא ביודעין, תרגיל העוקץ – בדמות מכר המגרש לרוכשים ונישול המנוח מקניינו – לא היה בא לעולם.

הנתבעים (למעט החברה – המחוקה זה מכבר) התגוננו מפני התביעה וטענו כי אין לייחס להם אחריות לאירועים המזיקים – כמו גם לנזקים שנגרמו בעטיים – ומטילים ההיתכנות לתרגיל העוקץ האחד כלפי משנהו.

המדינה – הנתבעת 7 – התגוננה מפני התביעה ושיגרה הודעת צד ג' (אשר תוקנה פעמיים) כנגד עוה"ד זלצר וטהורי, אבירם ויורשי רון ז"ל (נתבעים 10-12).
יוער, כי בכתב התביעה יוחסה למדינה אחריות שילוחית למכר המגרש ורישומו בפנקס הזכויות על שם הרוכשים – הן בשל רשלנות נטענת של ראש ההוצל"פ והן בשל מחדלי רשם המקרקעין.

בהחלטה מיום 12/4/2010 נעתר בית המשפט [כבוד הרשם (כתוארו אז) ח. ברנר] לבקשת המדינה (בש"א 6472/09) [פורסם בנבו] והורה על דחיית חלק מן התביעה המייחס לאחרונה אחריות שילוחית בגין מעשיו ומחדליו הנטענים של ראש ההוצל"פ, זאת בשל החסינות המהותית העומדת לנושא משרה שיפוטית.

נמצא, כי האחריות השילוחית המיוחסת למדינה בתביעה דנא, הינה אך בגין רשלנותו הנטענת של רשם המקרקעין.

דיון והכרעה

בהינתן, כי הסעד העיקרי לו עותרים התובעים בתביעתם הינו ביטולה של עסקת המכר והשבת המצב הרישומי לקדמותו – שומה עלינו להידרש תחילה לשאלת תוקפו של המכר, טרם תיבחן דרך פעולתם (או מחדלם) של כל אחד מהנתבעים ותרומתו לאובדן קניינו של המנוח. רק באם יימצא כי בנסיבות מקרה דנן יש להותיר את עסקת המכר על כנה, או אז יש לבחון את התנהלותם של הנתבעים, ותרומתם לאובדן המגרש ולנזק הנטען.
אשר על כן, דרך הילוכנו בפסק דין זה יהא, אפוא, במענה לשאלות שלהלן וכסדר הזה –

א.          תוקפה של עסקת המכר?

ב.           מי מהנתבעים נושא באחריות לאובדן קניינו של המנוח ומידת אחריותו?

ג.            היקף הנזק

ד.           דינה של ההודעה לצדדים השלישיים.

עסקת המכר – תוקפה

המסכת העובדתית שנסקרה לעיל מציגה תוצאה קשה של גזל המגרש מידי בעליו החוקיים. עסקינן במעשה רמייה מתוחכם של הנתבע 9 ושל אחרים, אשר הפיל ברשתו את רשויות החוק – ההוצל"פ ולשכת המקרקעין – ואף סינוור את עיניהם של עורכי הדין המלומדים "פקידי בית המשפט".
ראשיתו של מעשה התרמית בשטר חוב מזוייף (נספח ב' לנ/1) שנמסר על ידי אבירם           לעו"ד זלצר ואשר הוגש על ידי האחרון למימוש בלשכת ההוצל"פ; המשכו במינויו של עוה"ד זלצר ואחריו עו"ד טהורי ככונסי נכסים למימוש הנכס, ואחריתו במכר זכויות המנוח במגרש לרוכשים – בהתאם לצו מכר שניתן על ידי ראש ההוצל"פ (מוצג במ/18).

לית מאן דפליג, כי המנוח היה הבעלים הרשום של המגרש, עד למועד בו הועבר הנכס במרשם (2/8/2001) על שמם של הרוכשים.

אין גם חולק כי שטר החוב לא נחתם מעולם על ידי המנוח ומכירת המגרש, במכר כפוי באמצעות לשכת ההוצל"פ, נעשתה ללא הסכמת המנוח ובלא ידיעתו.

נמצא, איפוא, כי עניין לנו במכר מגרש בידי רשות באמצעות כונס נכסים (עו"ד טהורי) כאשר עסקת המכר הייתה תוצאה של מעשי זיוף והונאה של רשם ההוצל"פ ולשכת המקרקעין – גם יחד.

מה תוקפה של עסקת המכר בנסיבות האמורות לעיל? ידו של מי מבעלי הזכויות (המנוח והרוכשים) על העליונה ואת מי מהם יש להעדיף? האם את הרוכשים שקנו את הזכויות במגרש מרשות ההוצל"פ, שילמו תמורתו ונרשמו זה מכבר כבעליו בפנקס המקרקעין, או שמא, יש לבכר את המנוח – הבעלים החוקי של הנכס טרם נישולו מקניינו.

ידענו זה מכבר, כי אין אדם יכול להקנות לזולתו יותר מאשר יש בידו [ע"א 2680/90 יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' מוזאפר, פ"ד מ"ט(1) 649, 659 (1995); (להלן: "עניין יצירה והשקעות")]. בהינתן כזאת, ועל מנת שניתן יהא להפקיע את זכות המנוח – הבעלים המקורי של הנכס – מקניינו, על הרוכשים מוטל הנטל להוכיח כי עומדת להם הגנה המעוגנת בדין.
לשיטת הרוכשים, יש להחיל בעניינם את ההגנות הקבועות בסעיף 10 לחוק המקרקעין, כמו גם את סעיף 34א' לחוק המכר – לפיהן הם רכשו את הנכס ממורק מכל זכות אחרת, לרבות זכותו של הבעלים המקורי – המנוח.

מנגד טוענים התובעים כי אין תחולה להוראות אלה בענייננו.

נדון, איפוא, להלן בכל אחת מהוראות הדין האמורות.

תקנת השוק – סעיף 10 לחוק המקרקעין

אקדים ואומר כבר עתה, כי מקובלת עלי עמדת באת כוחם המלומדת של התובעים לפיה אין תחולה, בענייננו, להוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין לאור לשונו ותכליתו. סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע כך – "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
ההגנה המוענקת לרוכש על פי הוראת סעיף 10 הנ"ל – הידועה כ"תקנת השוק" – נועדה לבצר את אמינות המרשם של מקרקעין מוסדרים, שעל פי הוראת סעיף 125(א) לחוק המקרקעין מהווה ראייה חותכת לתוכנו.

תוצאתו של סעיף 10 הנ"ל – במקרים הבאים בשעריו – היא מירוק הזכות הנרכשת על ידי הקונה מכל זכות קודמת בנכס, זאת כאשר הרוכש פעל בהסתמך על הרישום בתום לב.

וכך נאמרו הדברים מפי מ"מ הנשיא (דאז) השופט מ' לנדוי בפרשת קורצפלד [ע"א 599/77 קורצפלד נ' אדלר, פ"ד ל"ד(2) 29, 33 (1979); (להלן: "עניין קורצפלד")] וזה לשונו –

”בסעיף 10 חידש המחוקק הלכה חשובה לגבי מקרקעין מוסדרים, תוך מתן משקל מכריע לרישום בפנקסים, עד כדי הפקעת זכות הקניין מן הבעל האמיתי, אפילו שורש הרישום הבלתי-נכון הוא במעשה תרמית שנעשה על ידי מי שקדם לְתובע זכות על סמך סעיף 10. הוראה מפליגה זו הוחקה במגמה לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור … לשם זה אין די במתן תמורה ובתום לבו של הרוכש אלא תנאי הכרחי נוסף הוא שהרוכש רכש את הזכות 'בהסתמכו על הרישום' " (ההדגשה לא במקור – ח.ט.).

נוכח תכלית זו של סעיף 10 – המפקיע זכויותיו של הבעלים המקורי – נקבע בפסיקה כי תקנת השוק שבסעיף 10 הנ"ל מקנה הגנה לקונה אשר הסתמך על המרשם והוטעה בגין שיבוש במרשם גופו לגבי זהות בעל הזכות במקרקעין, אך אין בכוחה של תקנת שוק זו להעניק הגנה לקונה שהסתמך על פגמים חיצוניים למרשם [ראו: עניין יצירה והשקעות לעיל; י. ויסמן דיני קניין – חלק כללי, 312-315 (1993) (להלן: "ויסמן – קניין"); מיגל דויטש קניין ד', 235-239 (2007) (להלן: "דויטש")].

קונה, הרוכש זכות במקרקעין מוסדרים כשהוא נסמך על מסמכים חיצוניים למרשם שנתגלו כמזוייפים – לא תעמוד לו הגנת תקנת השוק אף אם הרישום על שמו הושלם בתום לב ובתמורה. הטעם לכך הוא שאם הרישום היה נכון " … משמעות הדבר היא כי אם במקרה כזה או אחר הצד השלישי בכל זאת לא רכש זכות נקייה, הדבר אינו נובע מהסתמכותו על המירשם, שהרי הסתמכות זו הייתה מבוססת, אלא מטעם אחר שאינו נוגע לכך" (דויטש, שם, עמ' 266).

ומן הכלל לנדון דידן. בענייננו המרשם היה תקין שכן לית מאן דפליג שהמנוח היה כל העת (עד להעברת הזכויות לרוכשים) הבעלים הרשום של הנכס. מכאן, שהתאונה המשפטית במקרה דנן לא אירעה כתוצאה מהסתמכות על "רישום לא נכון" או שיבוש במרשם. הסתמכות הרוכשים עת רכשו את הנכס – ואף קודם לרכישה – הייתה על העיקול שנרשם בפנקסים במסגרת תיק ההוצל"פ (נספח ג' לנ/1) ועל צו ראש ההוצל"פ מיום 22/3/2001 (נספח כ' לנ/3), במסגרתו מונה עו"ד טהורי ככונס נכסים למכירת המגרש.
לגבי דידי, אין כל הבדל בין מקרה בו הקונה הוטעה לחשוב שהמוכר הוא הבעלים של הנכס באמצעות מסמכים מזוייפים חיצוניים למרשם [עניין יצירה והשקעות לעיל;                           ה.פ. (חי') 202/03 האפוטרופוס הכללי נ' בנק דיסקונט למשכנתאות, פורסם בנבו, 20/11/2015] לבין נדון דידן.

בשני המקרים, מייצג המרשם נכונה את מערך הזכויות והתאונה המשפטית אירעה בשל מסמכים חיצוניים למרשם. הגם שבענייננו עסקינן במסמכים רישמיים שהופקו על ידי נושא משרה שיפוטית (עיקול וצו כינוס נכסים) – אין די בהם כדי להופכם לחלק בלתי נפרד מהרישום.

יש לזכור ולהזכיר, כי תכליתו של סעיף 10 לחוק המקרקעין היא להגן על רוכש שהסתמך על הרישום במקרקעין מוסדרים, כך שההסתמכות חייבת להיות על הרישום בפנקסים עצמם ולא על מסמכים חיצוניים לו – יהא מקורם אשר יהא.

בסיכומי טענותיו ביקש ב"כ המלומד של הרוכשים לשכנעני כי לא ראי טעות (של הקונה) שמקורה במסמכים מזוייפים חיצוניים למירשם (כגון יפויי כוח ותעודת זהות מזוייפים), כראי טעות הנסמכת על מצג מטעה המצוי במרשם גופו – בדמות העיקול שנרשם בפנקסים, כבענייננו.
לשיטת ב"כ הרוכשים, אילו לא היה נרשם העיקול בספרי המקרקעין מכוח צו ראש ההוצל"פ, עסקת המכר לא הייתה באה לעולם. הרוכשים – כך לבא כוחם – הסתמכו על הרישום השגוי והוטעו לחשוב " … על קיומו של הליך ההוצל"פ, ומכירת הנכס בהליכי הוצל"פ …".

חרף שנינותה של טענה זו אין בידי לקבלה.

הסתמכות, אשר מזכה קונה בהגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין, מוגבלת אך לזכות הבעלות הרשומה, זאת על מנת לבצר את אמינות הרישום בפנקסים ציבוריים. לא כל "רישום" בפנקסים מהווה "רישום" המקנה לרוכש תם הלב הגנה כלפי הבעלים המקורי של הנכס הנרכש.

כך, על דרך משל, נקבע כי אין די בהסתמכות על הערת אזהרה שנרשמה לטובת המוכר לצורך עמידה בתנאי "ההסתמכות על הרישום" הנדרש בסעיף 10 לחוק המקרקעין                          [ראו: ע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ (פורסם בנבו 4/8/2014)].

כך גם בענייננו. הסתמכות הרוכשים על העיקול שנרשם בספרי המקרקעין, אינה מהווה הסתמכות על "הרישום" כמשמעותו בסעיף 10 לחוק המקרקעין.

נמצא מהאמור והמקובץ לעיל כי לתקנת השוק הקבועה בסעיף 10 אין תחולה בנדון דידן, שכן התאונה המשפטית לא אירעה בשל שיבוש במרשם עליו הסתמכו הרוכשים. אדרבא, המרשם בעניינו, עובר לעסקת המכר, היה נכון.
רכישה מרשות – סעיף 34 לחוק המכר

האם עומדת לרוכשים, כטענתם, ההגנה הקבועה בסעיף 34א' לחוק המכר, במובן זה שרכישת הנכס באמצעות הליכי ההוצל"פ וצו המכר- מטהרת את הנכס מכל זכות קודמת, לרבות זכות הבעלות של המנוח? או שמא, אין תחולה להוראה זו בענייננו – כטענת התובעים?
אקדים ואומר, כי לגבי דידי עסקינן בהוראת חוק היוצרת "מעין תקנת שוק" שמטרתה לעודד מימוש נכסים ורכישתם בהליכים שחסות הרשות פרוסה עליהם – כך שנכס שנרכש מרשות, הפועלת על פי דין, עובר לקונה כשהוא נקי מזכויות ומשעבודים החלים עליו, לרבות זכויות הבעלים המקורי.

כפועל יוצא, מצאתי כי קמה לרוכשים ההגנה הקבועה בסעיף 34 א' הנ"ל, כך שזכותם גוברת על זכותו של המנוח – חרף העובדה כי צו המכר ניתן על בסיס מעשה הונאה ותרמית.

נבהיר דברינו.

סעיף 34א' לחוק המכר קובע כך – "נמכר נכס על ידי בית המשפט, לשכת ההוצאה לפועל או רשות האחרת על פי דין, עוברת הבעלות לקונה נקייה מכל שיעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי".
מחלוקת נטושה בינות המלומדים, ובעקבותיהם בפסיקה, באשר לפרשנותה ותכליתה של הוראת סעיף 34א' לחוק המכר.

המלומד אייל זמיר, בספרו חוק המכר, תשכ"ח-1968 (פירוש לחוקי חוזים בעריכת                     ג. טדסקי, תשמ"ז-1987) (להלן: "זמיר"), בדעה שאין עניינה של הוראת סעיף 34א' "מעין תקנת שוק" לטובת הקונה, אלא שזו נועדה אך להסדיר את מעמדם של נושים בעלי זכויות המשמשים ערובה לחיוב כספי בממכר. לשיטתו " … במרכזו של סעיף 34א' עומד, איפוא, הנושה בעל הזכות המשמשת כערובה לזכות כספית, ולא קונה הנכס" (שם, עמ' 727).

טעמיו של המלומד עימו. האחרון מצביע על נוסח סייפת הסעיף הקובע כי מכירה על ידי רשות אינה ממרקת זכות "שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי". מכאן, כך לשיטתו, לא עסקינן בתקנת שוק שנועדה להגן על הקונה מרשות, מזכות קודמת בממכר – לרבות טענת בעל דין לזכות בעלות בנכס.

העדרה של דרישה לתום לב מצד הקונה בסעיף 34א' – תנאי יסוד בכל "תקנת שוק" – אף היא נותנת, כך למלומד זמיר, שהוראתו לא נועדה להוות מעין תקנת שוק לקונה מרשות הפועלת על פי דין.

נמצא, על פי ההשקפה האמורה, כי אין בהוראת סעיף 34א' לחוק המכר כדי למרק את הממכר מזכויות של צדדים שלישיים (שלא נועדו להבטחת חיוב כספי) ובכלל אלו זכויות הבעלים האמיתי של הממכר.

גישת פרופ' זמיר, התקבלה במספר פסקי דין של בתי המשפט המחוזיים במסגרתם נקבע כי סעיף 34א' אינו מעניק, לקונה מרשות, עדיפות על פני זכויות בעלות בנכס, כמו גם זכויות אחרות שלא נועדו להבטחת חיוב כספי [ראו: פסק דינה של השופטת א. פרוקציה בת"א (י-ם) 1504/96 כהן נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, [פורסם בנבו] מיום 8/8/1999; ה"פ (י-ם) 7410/08 סלמון נ' אפלבויים [פורסם בנבו] מיום 26/1/2011; ת"א (חי') 24604-12-10 שולדר נ' אמסלם, פורסם בנבו 17/1/2013; וראו גם מאמרו של ע. שפירא "טיהור נכסים במכירתם על ידי רשות על פי דין" (הפרקליט מ"ב, עמ' 567).
על פי ההשקפה האמורה, אין בהוראת סעיף 34א' כדי להקנות לרוכשים, בענייננו, עדיפות על פני זכותו הקניינית של המנוח בנכס, שכן אין בסעיף האמור כדי למרק את זכותם של הרוכשים, מזכויות המנוח.

הדעה האחרת, הרווחת יש לומר, גורסת כי סעיף 34א' לחוק המכר נועד ליצור סוג מיוחד של מעין תקנת שוק, להגנת קוני נכסים מרשויות הפועלות על פי דין באופן שתוענק לרוכש, כאמור, זכות שלימה ונקייה בממכר – תוך העדפת זכות הקונה על זכות הבעלים המקורי.
בדעה האמורה, דוגלים המלומדים ז. צלטנר, בספרו חוק המכר, תשכ"ח- 1968 (ג. טסדקי עורך, תשל"ב) בעמ' 149 (להלן: "צלטנר"), וכן י. ויסמן חוק המשכון, תשכ"ז-1967 (תשל"ה), עמ' 332-332 (להלן: "ויסמן – משכון").

המלומד ויסמן, איננו מתעלם מההחרגה המופיעה בסייפת סעיף 34 א' לחוק המדחיק, כך על פי לשונו, מגדרי תחולתו זכות "שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי". ברם לשיטתו, המדובר בליקוי בנוסח הסעיף שכן כוונת המחוקק הייתה להוציא מתחולת החריג את זכות הבעלות – הנמכרת על ידי הרשות (ויסמן – משכון לעיל, עמ' 334).

לשיטת צלטנר, ההבחנה בין זכות הבעלות המטוהרת מכוח הוראת סעיף 34א' לבין זכויות אחרות (חכירה, זיקת הנאה וכדומה), שאינן ממורקות במסגרתו " … נעוצה בכך, שאין בעל הזכות יכול לבוא על סיפוקו מתוך פדיון המכירה" (צלטנר לעיל, עמ' 150), להבדיל מהבעלים הזכאי לקבל את התמורה לפי סעיף 34ב' לחוק המכר.

עמדתם של המלומדים ויסמן וצלטנר אומצה בשני פסקי דין מחוזיים [ראו: פסק דין של סגה"נ השופט ביין  בע"א 1479/00 בהאי נ' הממונה על המרשם ואח', [פורסם בנבו] פ"מ, תש"ס, חלק שני, עמוד 298 (להלן: "עניין בהאי"); ת.א. (ת"א) 27711/05 ספירו נ' בוימר את מודל הובלות בינלאומיות בע"מ ואח', פורסם בנבו, 28/2/09 (להלן: "עניין ספירו")].

איזו משתי ההשקפות דלעיל יש לבכר?
יצויין, כי שאלת תכליתו ומהותו של סעיף 34א' לחוק המכר טרם הוכרעה לגופה בבית המשפט העליון. הגם שבמקרה אחד נדרש בית המשפט העליון להוראת סעיף 34א', ברם הוא נמנע מלהביע דעה באשר למהותו ולתכלית חקיקתו [ראו: בג"צ 2274/99 שפיר נ' בית הדין הרבני האזור רחובות, פ"ד נ"ו(1) 673 (2009) (להלן: "בג"צ שפיר")].

כאמור לעיל, נוטה אני לדעת המלומדים ויסמן וצלטנר לפיה סעיף 34א' נועד ליצור "מעין תקנת שוק", המקנה לרוכש נכס מרשויות הפועלות על פי דין הגנה מלאה על הנכס הנרכש, לרבות מירוקה מזכות בעלות קודמת – זאת חרף הקשיים העולים מניסוחה, והעדרה של דרישה מפורשת לתום לב מצד הקונה.

שלושה הם הנימוקים בבסיס עמדתי זו.

ראשית, לדעת הכל (לפי שתי ההשקפות) קיים צורך וקיימת הצדקה לקביעת תקנת שוק המטהרת ממכר הנרכש מרשות הפועלת על פי דין, מזכויות קודמות מכל הסוגים (לרבות זכות הבעלים האמיתי של הנכס), שכן העדרה של הוראה כאמור ירתיע רוכשים פוטנציאליים מלהיכנס להליך הרכישה מרשות ויוביל לאנדרלמוסיה בהליכי המכר המבוצעים במסגרת הליכי ההוצל"פ (ראו: זמיר לעיל, 736 מעל ה"ש 59; ויסמן – משכון לעיל, בעמוד 334 וה"ש 21; דויטש לעיל, עמוד 296-298).

יש, איפוא, לבכר את הדעה הרואה בסעיף 34א' כמעין תקנת שוק, אשר נועד להגן על קונה נכס במסגרת הליכי ההוצל"פ.

שנית, הדעת אינה סובלת מצב בו רוכש מיטלטלין בתום לב במהלך הרגיל של העסקים, יהא חסין מפני תביעות של צדדים שלישיים בהם (סעיף 34 לחוק המכר) ואילו לרוכש מרשות לא תוענק הגנה כזו. כשם שרוכש במהלך הרגיל של העסקים מוגן מפני כל זכות קודמת בממכר   " … כך ומקל וחומר, רשאי רוכש מכוח החלטה של בית המשפט, לשכת ההוצל"פ וכו', לסמוך על כך שהנכס נקי מזכויות ושעבודים החלים על הנכס, והכל במטרה לעודד מימוש נכסים ורכישתם בהליכים שחסות הרשות פרוסה עליהם" (עניין בהאי לעיל, עמוד 306).

שלישית, גם לדעת פרופ' זמיר יש להחיל תקנת השוק לגבי קונה במכירה מרשות על פי דין, זאת על דרך ההיקש מהוראת סעיף 34 לחוק המכר, ובלבד שהיקש כאמור יכלול                           " … דרישה של תום לב, בדומה לשאר 'תקנות השוק' …" (זמיר לעיל, 736).

לגבי דידי, אין צורך בהיקש האמור, על מנת לבסס דרישה של תום לב מצד רוכש נכס מרשות כמו גם תשלום תמורה ממשית בגינו – במסגרתו של סעיף 34א' לחוק המכר.

בעניין בג"צ שפיר קבע בית המשפט העליון כי הגם שדרישת תום הלב אינה מפורשת בסעיף 34א', יש להחילה על הוראת סעיף זה מכוח סעיפים 39 ו-61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") (עניין שפיר לעיל, עמ' 717).

קונה נכס מ"רשות" אשר ידע – או עצם עיניו מלידע – על זכויות שיש לצד שלישי בנכס הנרכש, לא ייהַנה מההגנה המוענקת לרוכש על פי סעיף 34א'.

כך גם אמורים הדברים באשר לתשלום תמורה ממשית בגין הנכס הנרכש. העדרה של תמורה ממשית המשקפת אובייקטיבית את שוויו של הנכס – לא זו בלבד שיש בה כדי לפגום בתום לבו של הרוכש (זמיר לעיל, עמוד 707), אלא שהעדרה שולל מינה וביה השתכללות של מכר, המוגדר בסעיף 1 לחוק המכר "הקניית נכס תמורת מחיר" [ראו: דנ"א 2568/97 כנען נ' ממשלת ארצות הברית, פ"ד נ"ז(ב) 932 (להלן: "הלכת כנען") וכן עניין ספירו לעיל, עמוד 12].

מסקנתי הינה, אפוא, כי סעיף 34א' לחוק המכר נועד להוות "מעין תקנת שוק" להגנת קוני נכסים מאת רשויות הפועלות על פי דין, באופן שהנכס הנרכש יועבר לקונה כשהוא נקי מזכויות צדדים שלישיים, לרבות מירוקה מזכות הבעלים האמיתי של הנכס.
עם זאת, ההגנה האמורה תוענק לקונה מרשות, בכפוף לכך שהרכישה הייתה בתום לב – במובן זה שהרוכש לא ידע (או לא עצם עיניו מלידע) על קיומן של זכויות צד ג' בנכס ושולמה תמורה ממשית בגין הממכר.

תימוכין למסקנה  האמורה מוצא אני בדברי כבוד השופט י. עמית בע"א  7531/10 ש.א.נ.ל. ייזום ופיתוח בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו 12/3/2012ׂ( – הגם שהם נאמרו בבחינת למעלה מן הצורך. וזה לשון הדברים: "הוראת סעיף 34א' לחוק המכר יוצרת מעין תקנת שוק לזכות הקונה, בכך שהיא ממרקת את הנכס הנרכש מכל טענת זכות קודמת שיכולה להיות לצדדים שלישיים, בדומה לתקנות שוק אחרות. כך, אם נמכר נכס בהוצאה לפועל בנסיבות שהתקיימו "תנאי השוק", הקונה זכאי לקבל אותו "ממורק" ובעל המשכון זכאי לקבל את התמורה לפי סעיף 34ב' לחוק המכר (יהושע ויסמן חוק המשכון, תשכ"ז-1967 (ג' טדסקי עורך, 1974)" (ההדגשות שלי הן – ח.ט.).

הנה כי כן, כבוד השופט י. עמית אימץ להלכה את עמדת המלומד ויסמן, הרואה בסעיף 34א' לחוק המכר מעין תקנת שוק לטובת הקונה, להבדיל מעמדת המלומדים זמיר ושפירא הרואים בסעיף זה אך הסדרת מעמדם של הנושים, בעלי זכויות המשמשות כערובה לחיוב הכספי.

על תום הלב והתמורה

האם עומדת להם לרוכשים ההגנה הקבועה בסעיף 34א' לחוק המכר, באופן שזכותם בנכס תגבר על זכויות המנוח – הבעלים החוקי של הנכס שנגזל הימנו על לא עוול בכפו?
על מנת שתקום לרוכשים ההגנה האמורה עליהם להוכיח, כאמור, כי הם רכשו את המגרש במסגרת הליכי ההוצל"פ, בתום לב ובתמורה.

תום הלב בהקשר לסעיף 34א' לחוק המכר, זהה לזה הנדרש לעניין תקנת השוק העומדת לקונה מיטלטלין במהלך הרגיל של העסקים (סעיף 34 לחוק המכר), כאשר המבחן הוא                     "נפשי – סובייקטיבי ולא אובייקטיבי, הכלל הוא שרשלנות ותום לב יכולים לדור בכפיפה אחת" (זמיר לעיל, 702, 703).

" … הקונה הוא תם לב אם אינו יודע שהמוכר אינו בעל הממכר או שאינו זכאי להעבירו, או שאינו זכאי להעבירו כשהוא נקי מזכויות אדם שלישי. הקונה הוא תם לב כאשר הוא מניח שהמוכר זכאי להעביר לו את הממכר נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות אחרת" (שם,שם).

משבאנו לכלל מסקנה כי הוראת סעיף 34א' יוצרת מעין תקנת שוק, המחסנת רוכש מרשות מזכות בעלים קודמת, הרי שסוגיית תום הלב בקשר להוראה זו " … נסבה בעיקרה על השאלה אם ידע הקונה – או אם לא ידע – על זכויות שיש לצד שלישי בנכסים …" (עניין בג"צ שפיר, לעיל עמ' 714 סעיף 69).

האם ידעו הרוכשים, בעניינו, על מעשי ההונאה והתרמית שבעטיים נגזל המגרש מהמנוח ונמכר להם באמצעות הליכי ההוצל"פ. לשון אחרת, האם ידעו הרוכשים – או היה להם לידע – על דבר קיומה של זכות הקניין הנוגדת של המנוח במגרש, עובר לרכישת הזכויות בו ורישומו על שמם בספרי המקרקעין?
דומה שאין מי שיחלוק על כך שהרוכשים לא ידעו – בשום שלב של הליך המכירה והרישום – על תרגיל העוקץ או על קיומו של פגם בזכויות הקניין של הנכס אותו רכשו במסגרת הליכי ההוצל"פ, ואין צריך לומר שלא היו שותפים למעשי ההונאה והתרמית.

לא זו בלבד שלא הוכח כזאת, אלא שהתובעים אף לא טענו בתביעתם לידיעה כאמור מצד הרוכשים, או כי היה עליהם לידע על מעשה הזיוף. כל שיוחס לרוכשים בכתב התביעה הוא התנהלות רשלנית מצידם בביצוע עסקת המכר " בכך שנמנעו מביצוע בדיקות מקיפות בדבר טיב הנכס ומצבו המשפטי ובכך שלא וידאו שהנכס נמנה על קנייניו של 'החייב' "            (סעיף 30 לכתב התביעה).

האומנם היה על התובעים לוודא "שהנכס נמנה על קנייניו של החייב"? ברי כי התשובה לשאלה זו הינה שלילית.

רוכש נכס בהליך הוצאה לפועל מסתמך על הרשות כמו גם על בעלי התפקידים הממונים          על ידה שיבצעו את תפקידם נאמנה. הרוכש מרשות אינו אמור לתפקד כמעין גשש-בלש ולחקור את טיב הנכס ומצבו המשפטי, כמו גם את כשרותה של עסקת המכר.

הרוכשים, בענייננו, רשאים היו להניח כי כונס הנכסים (טהורי) שמונה על ידי ראש ההוצל"פ, עושה מלאכתו נאמנה וכי המגרש שנמכר במסגרת הליכי ההוצל"פ – נמכר כדין.

נמצא, כי לא זו בלבד שהרוכשים לא ידעו על מעשה הזיוף ואין צריך לומר שלא היו צד לו, אלא שאף אין לייחס להם התנהלות רשלנית – בהליך הרכישה ורישום הנכס על שמם.

יתר על כן, אף אם יונח – מה שאינו – כי הרוכשים התרשלו עת נמנעו מלוודא כי 'החייב' בתיק ההוצל"פ הינו הבעלים של המגרש, הרי שאין במחדל זה כדי לפגום, כהוא זה, בתום ליבם של הרוכשים, שכן " … אמינותו של הקונה אינה נפגמת אם הוא לא ידע כי למוכר אין זכות במקרקעין או אם הוא לא חשד בזכותו זו, אך היה יודע או היה חושד אילו נקט אמצעים שקונה סביר היה נוקט. במצב דברים זה הקונה התרשל … אך אין בהתרשלותו כדי לשלול את תום לבו. רשלנות ותום לב יכולים לדור בכפיפה אחת …" [דברי כבוד הנשיא ברק בע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נ"ו(6) 832, 852 (להלן: "עניין סונדרס")].

בסיכומיהם טענו התובעים, לראשונה, כי התנהלות הרוכשים עובר למועד ההתמחרות כמו גם בהליך ההתמחרות גופו – פוגמת בתום ליבם. לטענת התובעים, הוכח בעליל במהלך שמיעת הראיות כי הנתבע 1 (להלן: "בוריס") – אשר טיפל ברכישת המגרש גם עבור הנתבעים 2-4 – שיתף פעולה עם רון ז"ל בביום ההתמחרות, כאשר הליך ההתמחרות נעשה למראית עין בלבד.
עוד נטען, כי הוכח שבוריס ורון ז"ל סיכמו מראש את סכום הרכישה עוד טרם ההתמחרות, ובוריס אף שילם בגין "סגירת העסקה מראש" סך של 7,000$ שיהוו – כך נטען –                            " … 'כדמי הסתלקות' מהתמודדות במכרז וכנגד סיכום סכום 'הזכייה' בהתמחרות".

לבסוף טענו התובעים בסיכומיהם, כי התמורה הנמוכה ששולמה על ידי הרוכשים בגין הנכס מצביעה על העדר תום לב ושלילת יסוד התמורה הנדרש להחלת תקנת השוק.

משהוכח, כך לתובעים, כי הרוכשים תיאמו מראש עם רון ז"ל את מחיר הרכישה וכי שולמו  על ידם לרון ז"ל "דמי הסתלקות" מההתמחרות – ברי כי לא עסקינן ברכישה בתום לב המוגנת על ידי סעיף 34א' לחוק המכר. למצער, כך לתובעים, יש לייחס לרוכשים "עצימת עיניים" באשר לכשרותה של העסקה – שכמוה כידיעה.

ייאמר מיד, כי יש לדחות על הסף את הטענה לשיתוף פעולה בין הרוכשים לרון ז"ל באשר למחיר הרכישה ולתשלום "דמי הסתלקות".
התובעים השליכו יהבם – להוכחת תיאום המחיר והתשלום בגין ה"הסתלקות" – על עדותו של המתווך ניסים וידס (להלן: "ניסים") כמו גם על הודעתו במשטרה מיום 15/2/2006 (במ/15). לשיטתם, עדותו של וידס הייתה נטולת פניות והיא לא נסתרה ולא הופרכה, כך שיש ליתן בה אמון מלא.

אני כשלעצמי איני נכון לסמוך על עדותו של ניסים, כלל ועיקר – למצער, לא באשר לטענה בדבר תיאום מחיר הרכישה ותשלום דמי "הסתלקות" לרון ז"ל.

לא זו בלבד שנתגלו סתירות מהותיות בגרסתו של ניסים, בהודעתו במשטרה ובעדותו        בבית המשפט, אלא שמצאתי כי ניסים ביקש "להרחיק עדותו" משל לא היה מעורב בתיווך העסקה – ולא היא.

נבהיר דברינו.

בהודעתו במשטרה העיד ניסים כי בפגישה אקראית עם רון ז"ל הוא נשאל על ידי האחרון האם הוא מכיר את בוריס היהלומן שכן "ישנה מתווכת מהרצליה שהציעה לבוריס מגרש ברשפון" (במ/15 שורות 12-16). בעקבות פנייה זו, כך נטען, שמו פעמיהם ניסים ורון ז"ל למשרדו של בוריס ושם "ישבנו שלושתנו, אלי הסביר לבוריס במה המדובר וכמה יעלה המגרש …" (שם, שורות 18-21).
לטענת ניסים הפגישה האמורה התקיימה מספר חודשים לפני מועד ההתמחרות, כאשר ביום ההתמחרות (22/4/2001) הם נפגשו שוב במשרדו של בוריס ומשם נסעו יחדיו למשרד טהורי.

לשיטת ניסים, כך בהודעתו במשטרה,  בחלוף מספר חודשים ממועד ההתמחרות הוא נקרא למשרדו של בוריס והאחרון " … נתן לי כ-7,000$ במזומן. אני נתתי לאלי רון חצי מזה 3,500$" (שם, גיליון 2, שורות 3-6).

הנה כי כן, לשיטת ניסים, הפגישה הראשונה התקיימה מספר חודשים לפני פרסום המודעה המציעה את המגרש למכירה בהליכי כינוס (27/3/2001); טרם שחרורו של עו"ד זלצר מתפקידו ככונס (21/3/2001) ואף בטרם מונה טהורי ככונס נכסים על זכויות 'החייב' בנכס (22/3/2001).

בנסיבות אלה, אני תמה על טענת התובעים כאילו בפגישה האמורה תיאמו התובעים עם          רון ז"ל את מחיר העסקה וכאילו הליך ההתמחרות היה למראית עין בלבד. אם אכן הפגישה התקיימה טרם מינויו של טהורי ככונס נכסים ולפני שפורסם המכרז, נפלא ממני מנין לו           לרון ז"ל מחירו של המגרש והכיצד יכולים היו בוריס ורון ז"ל "לתאם" את מחיר העסקה? האומנם טוענים התובעים כי רון ז"ל ידע על המחיר המבוקש בגין המגרש ועל ההתמחרות הצפוייה – טרם מינויו של טהורי ככונס? לתובעים הפתרונים.

כיצד ניתן "לתאם מחיר" ולהסכים על "דמי הסתלקות" מההתמחרות – כנטען – עוד בטרם פורסם המכרז וטרם התמנה כונס הנכסים שביצע ההתמחרות? האומנם ניחן רון ז"ל ברוח נבואה!?

זאת ועוד זאת. בהודעתו במשטרה העיד ניסים כי "כעבור מספר חודשים לערך שוב נפגשנו בוריס ואנוכי ואלי רון לקח אותנו לעו"ד שמטפל בעסקה, בר"ג" (במ/15, גיליון 1, שורות 23-25).
סתם ניסים ולא פירש בהודעתו, מי יזם את הפגישה השנייה (ככול שהייתה כזו). האם הוא זה שפנה לבוריס בעקבות פרסום ההודעה או שמא בוריס הוא זה שפנה אליו, או אולי רון ז"ל יזם את המפגש, הנטען. בנסיבות אלה, כאשר רב הנסתר על הנגלה, בהחלט ייתכן כי גירסת בוריס בהודעתו במשטרה (במ/5) כמו גם בעדותו בבית המשפט – אמת היא.

בהודעתו העיד בוריס כי " … במהלך שנת 01 ניסים התקשר אלי ואמר שמצא עבורי מגרש … הוא הראה לי עיתון, בו התפרסמה הודעה, הצעה למכירת המגרש דרך כונס נכסים, כך הגעתי לטהורי מר"ג" (במ/5 שורות 6-8).

טענת ניסים כי לא ידע על פרסום המכרז ולא ראה המודעה שהתפרסמה בעיתון עד למועד מסירת הודעתו במשטרה (15/2/06) – אינה נקייה מספקות (לשון המעטה).

ראשית, מעדותו של ניסים בבית המשפט עולה, לכאורה, כי האחרון ידע – טרם הודעתו במשטרה – על כי המגרש נמכר באמצעות בית המשפט וכדבריו "הסתיימה הפגישה, אחר כך איציק התקשר אלי יום אחד ואמר לי – המגרש היה צריך לעבור אישור בית המשפט. לא הבנתי במה מדובר … הלכנו שוב למשרד והמתווך לקח אותנו לעורך דין על יד                   בית המשפט לענייני משפחה ברמת גן, איני זוכר את שמו" (עמוד 61 שורות 5-10 לפרוטוקול) (מכאן ואילך כל איזכור ללא הפנייה – האיזכור הינו מהפרוטוקול, אלא אם נאמר אחרת).

טענת ניסים כי לא הבין במה מדובר תמוהה בעיניי, שכן האחרון העיד על עצמו כי                        "הוא יודע מה זה התמחרות ממה שעבדתי באנגלו סכסון" (עמוד 63 שורה 16).

ואם אין די באמור לעיל, באה עדות בוריס במשטרה ('מזכר' החוקר חזות מיום 15/2/2006; במ/15) וסותרת מינה וביה את גרסת ניסים. וכך נרשם במזכר " … לשאלתי על ערך הקרקע בעת הקנייה … כמו כן נאמר לו על ידי ניסים שהביא אותו וידע שמחפש קרקע במקום מאחר וזה מכינוס שישיג לי את הקרקע בלפחות 10% ממחיר השווי ולכן הוא בא לכינוס              לקנות וכן התחייב לעמלה לניסים …" (ההדגשות לא במקור – ח.ט.).

שנית, אם אומנם ניסים לא ביצע כל פעולת תיווך בעסקה – במובן זה שהפנה את בוריס לפרסום ההודעה – נפלא ממני על מה ועל שום מה קיבל ניסים מבוריס דמי תיווך בסכום משמעותי בסך 7,000$, אותם חלק עם רון ז"ל? (במ/15 שורות 3-6).

טענת ניסים בעדותו בבית המשפט כי הוא לא קיבל דמי תיווך מבוריס בגין עסקת המכר, אלא רון ז"ל (עמוד 61 שורות 5-7; עמוד 64 שורות 8-10) – עומדת בסתירה חזיתית להודעתו במשטרה שם אמר ב"רחל בתך הקטנה" כי קיבל סך של 7,000$ במזומן מבוריס ואת מחציתו העביר לרון ז"ל (במ/15, גליון ג, שורות 4-6).

שלישית, לו כנה טענת ניסים כי הוא לא שימש מתווך בעסקה ולא סיכם עם בוריס על תשלום דמי תיווך, נפלא ממני מדוע נלווה ניסים לבוריס להתמחרות במשרדו של טהורי? מה לו ולהליך ההתמחרות אם אומנם לא שימש כמתווך מטעמו של בוריס?

בחקירתו הנגדית נדרש ניסים לעניין זה והלה השיב לשאלת בית המשפט בזו הלשון          "ש.ת. מדוע הגעת למשרד טהורי … כי באתי איתו והלכנו למשרד והוא אמר בואו עורך הדין מחכה לנו" (עמוד 62 שורות 20,21).

תשובת ניסים נפלאת היא בעיניי. אם אומנם לא שימש ניסים כמתווך מצד בוריס בעסקה, אני תמה על מה ועל שום מה נפגש עם רון ז"ל במשרד בוריס (כך לטענתו) ביום ההתמחרות? ומדוע מצא לנחוץ להתלוות אל בוריס ורון ז"ל למשרד טהורי?

תשובת ניסים בעדותו כאילו רון ז"ל "גרר" אותו איתו למשרד טהורי מבלי שהוא יודע מה היו שיקוליו של רון ז"ל ל"גרירה" זו (עמוד 64 שורות 21-23) אינה מתיישבת עם העובדה המוכחת (בהודאת בעל דין) כי ניסים היה אמור לקבל (וגם קיבל בסופו של יום) דמי תיווך מבוריס, והיה לו עניין מובהק בהשתכללות העסקה.

נוכח האמור והמפורט לעיל אני תמה על טענת התובעים – הנסמכת על עדות ניסים, לבדה – כאילו הוכח שבוריס שילם לרון ז"ל "דמי הסתלקות" מהתמודדותו במכרז, וכנגד סיכום סכום "הזכייה" בהתמחרות (סעיף 41 לסיכומים).
לא מינה ולא מקצתיה.

מהמפורט לעיל עולה בעליל (כגרסת בוריס) כי סך 7,000$ שולם לניסים כדמי תיווך ולא עסקינן כלל ועיקר ב"דמי הסתלקות" – כנטען. משהוכח כזאת, אני מוצא ליתן אמון בגרסת בוריס בחקירתו הנגדית, באשר לאופן בו נודע לו על ההתמחרות. וכך העיד בוריס – "כשחיפשתי מגרש פניתי למספר מתווכים. המתווך ניסים … אמר לי שמצא מגרש. הוא נתן לי המודעה ואמר שיש מגרש אצל עו"ד טהורי, זו הכתובת וזה העיתון ואתה חייב לשלם לי איקס, המשכתי עם זה והגעתי לטהורי" (עמוד 22 שורות 6-8).

ואם אין די באמור כדי להפריך את טענת התובעים כאילו שילם בוריס לרון ז"ל "דמי הסתלקות", באה הודעת רון ז"ל במשטרה מיום 12/2/2006 (במ/15) ושומטת את הבסיס לטענה האמורה.

וכך העיד רון ז"ל בהודעתו – " … לאחר כשבועיים טהורי התקשר אלי והזמין אותי למשרדו להתמחרות. הגעתי למשרדו, היו שם עוד שלושה או 4 אנשים, 3 בוכרים בשם דוידוב, היה גם שרגא משה שבין היתר הוא אחיין שלי, הוא גם חיפש מגרש, והגיע והגיש הצעה, לטהורי, דוידוב היה עם המתווך שלו בשם ניסים, אני סיכמתי עם ניסים שאני אצא מהמכרז ואז הוא יוכל להכניס את הקונים של דוידוב, וניסים קיבל כדמי תיווך ממשפחת דוידוב כ-7,000$ ולי הוא שילם 3,500$ …" (שם, שורות 6-10).

הנה כי כן, יצא המרצע מן השק. נתברר, כך מהודעת רון ז"ל, כי תשלום "דמי ההסתלקות" סוכם בין ניסים לבין רון ז"ל, אשר ישולמו לאחרון מדמי התיווך שישולמו לניסים על ידי בוריס.

נוכח עדות זו, נפלאת בעיניי טענת התובעים כאילו הוכח שבוריס שילם לרון ז"ל "  … עבור סגירת העסקה מראש, סך של 7,000$ במזומן …" (סעיף 41 לסיכומים). בעליל נמצא, כי בוריס שילם דמי תיווך לניסים והאחרון הוא זה שהפריש את מחציתם לרון ז"ל – בהתאם לסיכום מוקדם שבינותם.

בכל הכבוד, אין כל הוכחה, אף לא לכאורה, שבוריס או מי מהרוכשים ידעו על ההסכמה המוקדמת שבין ניסים לרון ז"ל, ובוודאי שאין כל בסיס לטענת התובעים כאילו הוכח שבוריס " … שילם עבור סגירת העסקה מראש".

נמצא, מהאמור והמקובץ לעיל, כי אין בסיס לטענת התובעים בסיכומיהם כי הרוכשים תיאמו את המחיר טרם ההתמחרות וכאילו בוריס שילם לרון ז"ל "דמי הסתלקות" מההתמחרות.
מכאן, שטענת התובעים להעדר תום ליבם של הרוכשים בדמות "ביוּם ההתמחרות" – דינה להידחות.

מקובלת עלי טענת התובעים בסיכומיהם כי בגרסת בוריס נתגלו סתירות באשר לאופן הגשת ההצעה להתמחרות ובתיאור הליך ההתמחרות גופו (סעיפים 48,49 לסיכומים), ברם איני סבור כי יש בסתירות האמורות כדי לפגום בתום ליבם של המוכרים – במובן זה שידעו או שהיה עליהם לידע על אי כשרותה של העסקה.
לדעת הכל, הליך ההתמחרות לא היה תקין – לשון המעטה, שכן הצדדים להתמחרות – קבוצת דוידוב, רון ז"ל ומשה שרגא – לא ישבו בחדר אחד ואף מתמודד לא ידע מהו הסכום אותו מציע המתמודד האחר.

וכך תיאר בוריס את הליך ההתמחרות בחקירתו הנגדית– "טהורי היה בא אלינו כל פעם והולך לחדר השני. הוא היה בא לארבעתנו  וקופץ לחדר השני, מי מציע יותר. היו שתי התמחרויות על אותו מגרש. הקבוצה שלנו ועוד קבוצה … ש.ת. לא ידעת מה שהם הציעו? … לא … בחדר בו ישבנו היינו רק ארבעתנו וטהורי שנכנס לסירוגין …" (עמוד 25 שורות            4-16)

ברי, כי אין המדובר בהתמחרות תקינה, שכן התמחרות בין מציעים אמורה להיעשות בצוותא חדא, כאשר כל מציע נדרש להוסיף על המחיר המוצע על ידו או לפרוש מההתמחרות. העובדה שהרוכשים לא ידעו מהו הסכום אותו הציעו רון ז"ל או שרגא – יש בה כדי לפגום בהליך ההתמחרות.

עם זאת, כאמור, איני סבור כי יש באי תקינות הליך ההתמחרות כדי לפגום בתום ליבם של הרוכשים, שכן בוריס בחקירתו הנגדית העיד – עדות שלא נסתרה – כי הוא מעולם לא השתתף בהליך התמחרות וכדבריו – " … לא נראה לי מוזר, כי אני לא השתתפתי אף פעם בנושאים כאלה וחשבתי שככה עושים התמחרות" (עמוד 30 שורות 13,14). ולשאלת בית המשפט השיב בוריס " … נכון, אף פעם לא הייתי בהתמחרות. אני לא יודע מה זה התמחרות. לפעמים יש התמחרות במעטפות סגורות" (עמוד 31 שורות 6,7).

עוד טוענים התובעים בסיכומי טענותיהם, כי התמורה ששולמה על ידי הרוכשים בגין המגרש נמוכה משוויו הריאלי בתנאי מכר כפוי. תשלום כאמור, כך לתובעים, פוגם בתום ליבם של הרוכשים ושולל את יסוד התמורה הנדרש להחלת תקנת השוק.
אכן, הרוכשים שילמו בגין המגרש סך של 375,000$ (75,000$ לדונם) בה בשעה ששוויו הריאלי של המגרש בתנאי מכר כפוי, הועמד בחוות דעת מלר (נספח י"ד לנ/3) על סך מכר 430,000$ (86,000$ לדונם). קרי, קיים הפרש של כ-13% משוויו הריאלי של המכר (בתנאי כפוי).

האם יש בהפרש המחיר האמור כדי לפגום בתום ליבם של הרוכשים, במובן זה שיש בו כדי להצביע על חשד בכשרות עסקת המכר? איני סבור כך.

הלכה היא, כי התמורה הנדרשת לצורך החלת תקנות השוק (ולענייננו סעיף 34 א' לחוק המכר) הינה תמורה ממשית, להבדיל מסמלית או כזו שאינה משקפת את ערכו הריאלי של הממכר.

ודוק, לצורך תקנת השוק אין נדרשת תמורה שוות ערך לנכס הנרכש. רק כאשר קיים פער ניכר בין מחירו הריאלי של הנכס לתמורה ששולמה בפועל, הרי שפער ניכר זה יכול להעיד על היות העסקה בלתי כשרה ולפגום בתום לבו של הקונה [ראו: דעת הרוב בע"א 5664/93 כנען נ' USA, נ"א(1) 114, 131].

פער ניכר מהו? "כאשר מחיר העסקה נמוך באופן בולט ממחיר השוק ללא סיבה מיוחדת, עשוי הדבר להצביע על מקורו המפוקפק של הנכס" (א. זמיר, לעיל בעמוד 707).

אין אני סבור, בכל הכבוד, כי בענייננו המחיר ששולם על ידי הרוכשים בגין המגרש "נמוך באופן בולט" ממחירו הריאלי בתנאי מכר כפוי, באופן אשר היה בו כדי לעורר את חשדם של הרוכשים באשר לכשרותה של העסקה.

אכן, התמורה ששולמה אינה שוות ערך לשוויו הריאלי של המגרש, ברם לא ניתן לומר כי התמורה ששולמה הינה "סמלית" או כי קיים פער ניכר בין שוויו של המגרש לתמורה ששולמה.

זאת ועוד. בענייננו, מחיר הרכישה אושר על ידי ראש ההוצל"פ, חרף הפער האמור ולמרות ששומת המגרש (חוות דעת מלר) הייתה מונחת בפניו. לו סבר ראש ההוצל"פ, כטענת התובעים, כי המחיר ששולם בגין הנכס נמוך באופן בולט משוויו הריאלי – הדעת נותנת כי היה מסרב לאשר את העסקה. אישור העסקה על ידי ראש ההוצל"פ כמוהו כמתן אישור לכך כי התמורה ששולמה עומדת במבחן הסבירות.

אני קובע, איפוא, כי התמורה ששולמה על ידי הרוכשים הינה תמורה ראוייה וממשית וכי אין בפער שבין מחירו הריאלי של המגרש (בתנאי מכר כפוי) לזה ששולם על ידי הרוכשים – כדי לפגום בתום ליבם.

סיכום ביניים

העולה מהאמור והמקובץ לעיל הוא כי עומדת לרוכשים ההגנה הקבועה בסעיף 34א' לחוק המכר, כך שזכות הבעלות שרכשו הנתבעים 1-4 במגרש, גוברת על זכותו של המנוח – הבעלים המקורי של המגרש.
הפועל היוצא מהאמור הוא כי עתירת התובעים לביטולה של עסקת המכר ולהשבת המצב הרישומי לקדמותו, דינה להידחות – וכך אני מורה.

אחריות הנתבעים (או מי מהם) לאובדן הנכס

כזכור, הסעד החילופי לו עותרים התובעים בתביעתם הינו כספי, במסגרתו עתרו לפצותם בגין גזל מגרש אביהם המנוח (2,500,000 ₪) ותשלום הוצאותיהם (100,000 ₪).
התובעים, בתביעתם, ייחסו לנתבעים – יחדיו ולכל אחד מהם לחוד – אחריות לאובדן המגרש בשל מעשיהם ו/או מחדליהם – מי במזיד, מי בעצימת עיניים מוּדעת ומי ברשלנות.

משבאנו לכלל מסקנה כי עומדת לרוכשים "הגנת השוק" הקבועה בסעיף 34א', שומה עלינו לדון בסעד החילופי המבוקש, ולבחון את מידת אחריותם, הנטענת, של כל אחד מהנתבעים.

אחריות עו"ד זלצר

טרם נידרש לאופן התנהלותו של עו"ד זלצר ולמידת אחריותו לאובדן המגרש וגזל קניינו של המנוח – אקדים ואומר כי לא מצאתי ממש בטענת ב"כ המלומד, עו"ד שטיין, בפתח סיכומי טענותיו, לפיה נותק הקשר הסיבתי (העובדתי) בין מחדליו של עו"ד זלצר (אותם אמנה להלן) לבין אובדן הנכס.
לשיטת עו"ד שטיין, יש להבחין בין "הטעויות" שנעשו על ידי עו"ד זלצר בפתיחת תיק ההוצל"פ לבין אובדן הנכס שנגרם כתוצאה של מעשי מרמה, קשירת קשר והתרשלות חמורה של מי מהנתבעים האחרים.

למחדליו של עו"ד זלצר (ככול שהיו כאלה), כך לב"כ זלצר, אין כל קשר לרישום הכוזב של הנכס על שם הרוכשים, שכן לאחרון לא הייתה כל נגיעה לעסקת המכר ולרישום המגרש על שם הרוכשים.

בכל הכבוד, אין אני סבור כך.

מחומר הראיות עולה, כי אילמלא מעשיו ומחדליו של עו"ד זלצר – בבקשת הביצוע; בבקשה למינויו ככונס; בבקשה למתן הוראות לפרסום המודעה – עסקת המכר, קרוב לוודאי, לא הייתה באה לעולם.

מתן צו המכר ורישום המגרש על שם הרוכשים, מהווים נדבך על גבי נדבך ומבלי הראשון (מינוי כונס נכסים למכר המגרש) לא יכול היה להתקיים האחרון (הרישום הכוזב). דומה, כי שאלת הקשר הסיבתי העובדתי שבין רשלנותו של עו"ד זלצר לביצועה של עסקת המכר,  הוכרעה בהכרעת הדין (הראשונה) בתיק הפלילי, במסגרתה הורשע אבירם בקבלת דבר במירמה בנסיבות מחמירות ובשבועת שקר (ראו: הודעת המדינה מיום 17/1/2012). וכך נכתבו הדברים בסעיף 11 להכרעת הדין – "עו"ד זלצר עשה עלי רושם אמין. עו"ד זלצר הודה כי התרשל כאשר פתח את תיק ההוצאה לפועל תוך רישום פרטים לא נכונים אודות החייב. התיק נפתח עם סימול של תעודת זהות למרות שהפרטים שהיו ברשות עו"ד זלצר היו פרטי דרכון. אין ספק כי הטעות הנ"ל תרמה לביצוע העסקה של מכירת המגרש על ידי רמאים לצד שלישי" (ההדגשה לא במקור – ח.ט.).

נפרט איפוא להלן את מחדלי עו"ד זלצר ותרומתו ל"אובדן הממלכה" (כלשונו הציורית של עו"ד שטיין בסיכומיו).

התנהלות עו"ד זלצר ומחדליו

כאמור לעיל, ראשיתה של פרשת ההונאה בתיק זה, בשטר חוב מזוייף (נספח ב' לנ/3) שנמסר על ידי אבירם לעו"ד זלצר ואשר הוגש על ידי האחרון לגבייה בתיק ההוצל"פ.
חרף העובדה שעל פניו מעורר שטר החוב סימני שאלה רבים, לא טרח עו"ד זלצר לבררם, כמצופה מעו"ד סביר.

כך, על דרך משל, נמנע עו"ד זלצר מלוודא, טרם פתיחת תיק ההוצל"פ, את כתובתו של החייב, זאת חרף העובדה ש"עושה השטר" (החייב) הזדהה על ידי מספר דרכון זר ולא באמצעות תעודת זהות ישראלית – בה בשעה שכתובתו, כך על פי השטר, בעיר בת ים.

במיוחד אמורים הדברים, נוכח הקשיים בהם נתקל עו"ד זלצר בהמצאת המסמכים לחייב בכתובת האמורה ולנוכח העובדה שהחייב אינו משתף עימו פעולה (עמ' 43 שורות 23-26).

כך גם אמורים הדברים באשר לחברה "הזוכה". בהינתן כי שטר החוב נושא תאריך 1/9/1994 (6 שנים טרם שזה נמסר לידיו), ניתן היה לצפות כי עו"ד זלצר יוודא את הסטטוס של החברה, מי הם בעלי מניותיה ומנהלה. ואכן, נתברר בדיעבד כי החברה הייתה מחוקה כבר למן יום 10/11/1999 (נספח י"ז לנ/5), זאת למעלה ממחצית השנה טרם מתן יפויי הכוח מטעם החברה לעו"ד זלצר (נספח י"ד לנ/5).

טענת עו"ד זלצר כי ניתן "להחיות" את החברה על נקלה נכונה היא, ברם אין בכך כדי לפוטרו מלוודא (בנסיבות המתוארות) כי החברה קיימת והאם אבירם מוסמך היה לבצע פעולות בשם החברה.

לו היה עו"ד זלצר מוציא נסח מרשם החברות והיה מוצא כי החברה "לא קיימת", יכול והיה הדבר מעורר אצלו חשד באשר לאופיו של אבירם – אשר ביודעין מסר לו שטר חוב מזוייף, שהזוכה על פיו אינה "קיימת".

מחדליו של עו"ד זלצר לא הסתיימו באי מתן מענה לסימני השאלה שעורר שטר החוב. נתברר, כי בקשת הביצוע (נספח א' לנ/3) לוקה בפרטים שגויים, אשר היה בהם כדי להטעות (הגם שלא בכוונת מכוון) את ראש ההוצל"פ. כך, שתחת המילה "מזהה" שבבקשת הביצוע נרשם, בכתב יד, "דרכון" וחרף זאת קוד הזיהוי שנרשם בבקשה (1) מתאים למספר תעודת זהות ולא לדרכון (5); ומספר הדרכון עצמו נרשם תוך שיכול האותיות –AC במקום CA. חוסר הזהירות שבמילוי בקשת הביצוע (שכמוה ככתב תביעה) הוא זה אשר "פָּתַח הפֶּתַח" להטעיית רשם ההוצל"פ בשלבים המאוחרים יותר – בין אם זה נעשה בגין מחדליו של עו"ד זלצר או של פקידתו (עמוד 36 שורה 31).
הטעיית רשם ההוצל"פ בקשר לזיהוי החייב (שלא בכוונת מכוון) באה לידי ביטוי ביתר שאת, בבקשה מיום 27/11/2000 למינויו של עו"ד זלצר ככונס נכסים על המגרש (נספח ה' לנ/3). בבקשה זו לא מופיעה כלל המילה דרכון (כמופיע בשטר החוב) אלא נכתב במפורש כי החייב הינו בעל ת.ז. 148835 , תוך השמטת האותיות באנגלית.

טענת עו"ד זלצר כי, ככול הנראה, הוא העתיק את הנתון מתדפיס ההוצל"פ (נספח ד' לנ/5) נפלאת היא בעיניי. עו"ד זלצר ידוע ידע כי החייב אינו נושא תעודת זהות (כעולה משטר החוב ומבקשת הביצוע) אלא מספר דרכון, כך שרישום ת.ז. לצד שמו של החייב מהווה מחדל חמור. בצדק רב טוענת ב"כ התובעים בסיכומיה כי "אילמלא עוּברַת מספר הדרכון הזר …         למספר הת.ז. התמים … הייתה נדלקת אצל רשם ההוצל"פ נורת אזהרה, והליך זיהוי החייב היה יסודי יותר, מקשה על ההליך ואף מונע את הרישום הכוזב".

זאת ועוד. בבקשה למינויו ככונס נכסים גילה עו"ד זלצר את אוזנו של ראש ההוצל"פ, לראשונה, על קיומו של המגרש המשוייך, כביכול, לחייב והדגיש כי " … ספק רב אם המגרש החקלאי יהא בו די לכיסוי החוב למבקשת" (סעיף 5 לבקשה). מידע זה שנמסר לרשם ההוצל"פ בטעות יסודו שכן לדעת הכל שוויו של המגרש גבוה באופן משמעותי (למצער פי חמישה) מגובה החוב, כעולה מחוות דעת מלר מיום 18/12/2000 (נספח י"ד לנ/3).

המידע המטעה בדבר שוויו של המגרש (לבד מהשאלה מניין נודע לעו"ד זלצר כי המגרש הינו חקלאי) לא היה ידוע לעו"ד זלצר במועד הגשת הבקשה למינוי כונס נכסים, שכן חוות הדעת ניתנה כחודש לאחר הגשת הבקשה הראשונה למינויו כונס נכסים.

גם כאשר נתקבלה אצל עו"ד זלצר חוות דעת מלר והתברר כי חוב ההוצל"פ אינו עומד בשום יחס לשווי המגרש – נמנע עו"ד זלצר מלדווח על כך לראש ההוצל"פ ולתקן את הטעות שבבקשה באשר לשוויו האמיתי של המגרש.

טענת עו"ד זלצר בחקירתו הנגדית כי אין ולא היה צריך ליַדֵע את ראש ההוצל"פ בדבר שוויו של המגרש שכן, כך לטענתו, חוות דעת מלר גלוייה לכולם וגם ללשכת ההוצל"פ (עמוד 56 שורות 1-3).

בכל הכבוד, טענה זו אינה נשמעת ודינה להידחות.

" … כונס נכסים פועל כידו הארוכה של הרשם, ועליו לערוך בירורים ופעולות ולהגיע למקומות שהרשם אינו יכול להגיע אליהם. ברור, אם כן, שחלה על הכונס חובה לעדכן את הרשם בכל מידע חשוב שיש בו כדי להשפיע על מתן ההוראות …" [ד. בר אופיר,              הוצאה לפועל הליכים והלכות (כרך שני, עדכון מרץ 2010), עמודים 916-918]                       (להלן: "בר אופיר") (ההדגשה שלי – ח.ט.).

אי הדיווח לרשם ההוצל"פ בדבר שוויו של המגרש מהווה, כך לטעמי, מחדל חמור מצד          עו"ד זלצר והפרת החובה המוטלת עליו כקצין בית המשפט ושליחו, שכן עסקינן במידע מהותי ובעל משמעות רבה שהיה בו כדי להשפיע על החלטת הרשם, באם להיעתר לבקשה למכירת המגרש בהליכי כינוס – לאור שוויו של המגרש אל מול גובה החוב בתיק ההוצל"פ.

רשלנותו של עו"ד זלצר באה לידי ביטוי גם בביצוע המסירות ל"חייב". לבד מהעובדה שעו"ד זלצר הטיל את "מלאכת" המסירות בידי אבירם – שהינו בעל אינטרס מובהק בגביית החוב – אישור המסירה (כב' לנ/5) בדבר הבקשה למינויו ככונס נכסים, על פניו מעורר תהיות ותמיהות. באישור המסירה (שנתברר ככוזב) קיימות שתי חלופות לגבי אופן ההמצאה, כאשר כל חלופה מוציאה האחת את רעותה.
מחד צויין באישור המסירה (באמצעות X) כי המסמכים הודבקו על דלת ביתו של החייב ובה בעת צויין בו כי החייב סירב לקבל. ואם בכך לא סגי הרי שבתצהירי אבירם                                   (ד-1 לנ/5 ו-במ/10) שנלוו לאישור המסירה (לעיל ולהלן "תצהירי המסירה") הוצהר על ידי אבירם כי ה"החייב סירב לחתום", קרי: קיבל את המסמכים אך סירב לחתום על אישור המסירה. יצויין כי עוה"ד זלצר אישר את תצהירי המסירה עליהם חתום, כאמור, אבירם. ניתן היה לצפות מעו"ד זלצר שישית ליבו למסר "הכפול" שבאישור המסירה (הדבקה וסירוב לקבל) ולמצער לאמור בתצהיר – שאושר על ידו כאמור – בו הוצהר כי החייב "סירב לחתום" על אישור המסירה.

גירסאותיו המתחלפות של אבירם באשר לאופן מסירת המסמכים ל"חייב", צריכות היו להדליק נורת אזהרה אצל עו"ד זלצר, בכל הקשור לאמיתות הצהרותיו של אבירם ביחס למסירת המסמכים.

במיוחד אמורים הדברים נוכח העובדה המוכחת שעו"ד זלצר אישר את חתימת אבירם על שני תצהירי מסירה שונים (מאותו תאריך), כאשר באחד (ד-1) נמחקה האופציה של הדבקת המסמכים (סעיף 4 לד-1) ובשני (במ/10) נותרה אופציה זו על כנה.

נעלה מכל ספק, שבאם תשומת לבו של ראש ההוצל"פ הייתה מופנית ל"בילבול" שבאישור המסירה והתצהירים באשר לאופן המסירה – הליכי ההוצל"פ היו נעצרים באחת, כבר בשלב זה, ותרגיל העוקץ היה נקטע באיבו.

מחדלו החמור ביותר של עו"ד זלצר, בא לידי ביטוי, כך לטעמי, בכך שלא גילה לראש ההוצל"פ (כמו גם לעו"ד טהורי) את הסיבה האמיתית לפרישתו מהתיק והעברת הטיפול בו לעו"ד טהורי.
בבקשה להחלפת ייצוגו של הזוכה בתיק ההוצל"פ ומינוי עו"ד טהורי תחתיו ככונס נכסים (נספח ט"ו לנ/3) – עליה חתומים שני עורכי הדין ואבירם – צויין הטעם לפרישתו של עו"ד זלצר מניהול התיק בשל "סכסוך שנתגלע בין המבקש למנהל הזוכה".

נתברר, כי הנימוק העיקרי (אם לא היחיד) לפרישתו של עו"ד זלצר מניהול תיק ההוצל"פ היה העדר אפשרות לממש את הנכס והעדר וודאות ש"החייב" הינו בעל הנכס.

וכך העיד עו"ד זלצר בחקירתו הנגדית – "זה הנושא העיקרי שעלה ביני לבין אבירם שאין לי שום אפשרות לעשות זיהוי ודאי של הבעלות בנכס. הבנתי שזה יכול להוות מקור בעייה וגם אמרתי זאת לאבירם. בלי שיתוף פעולה של בעל הנכס שייתן תצהיר זיהוי ועוד תצהיר זיהוי אדם זר. לא הייתה וודאות מי בעל הנכס. לא הייתה וודאות שסעדיה צוברי הוא בעל הנכס. חשבתי שאיני יכול לממש נכס אם אין לי וודאות שנכס זה שייך לחייב"                  (עמוד 39 שורות 23-28) (ההדגשות שלי הן – ח.ט.).

לכשנשאל עו"ד זלצר מדוע לא היפנה את תשומת ליבו של ראש ההוצל"פ לטעם העיקרי שהניע אותו לפרוש מניהול התיק ולממש הנכס, הלה השיב – "אלו העובדות. זה עניין שנפתר או לא. כשזה לא נפתר, עצרתי את הסוסים. ש.ת. עם מהות כזאת של כונס נכסים, למה לא לכתוב ליו"ר ההוצל"פ, להפנותו לבעייה ולבקש לשחררך מהייצוג … מה שכתוב בבקשה, כתוב. אם אני לא יודע לעשות משהו, זה לא אומר שמישהו אחר לא יודע. אני צריך להיראות אידיוט? זה עניין טכני שעובדה שהוא עובר בטאבו עם תצהירים" (עמוד 57 שורות 13-17).

סבור אני, בכל הכבוד, כי התנהלות עו"ד זלצר בכל הקשור לאי יִדוּע ראש ההוצל"פ בדבר הנימוק האמיתי לפרישתו מהתיק – מהווה מחדל חמור.

משהגיע עו"ד זלצר לכלל מסקנה כי אין באפשרותו לקדם התיק בשל חוסר שיתוף פעולה של החייב והעדר וודאות האם החייב הינו בעל הנכס – מחובתו היה ליידע את ראש ההוצל"פ במידע זה, ולמצער לכתוב זאת בקשה להחלפת הייצוג.

נכון אני לקבל את טענת עו"ד זלצר שהוא קידם את התיק (בקשה למינויו ככונס ובקשה למתן הוראות למכירת הנכס), חרף הבעייתיות בזיהוי החייב – על מנת להפעיל לחץ על החייב (עמוד 54 שורה 32), ברם אין בידי לקבל את "שתיקתו" הרועמת של עו"ד זלצר עת הגיע למסקנה ברורה שאין באפשרותו לקדם את הליכי המכר, בשל העדר שיתוף פעולה של החייב והעדר וודאות שבעל הנכס (צבירי) הוא החייב על פי שטר החוב.

במיוחד אמורים הדברים נוכח המימצאים שהיו בידיעתו הבלעדית של עו"ד זלצר – ולא היו בידיעתו של עו"ד טהורי וראש ההוצל"פ.

בחקירתו הנגדית העיד עו"ד זלצר כי בשלב מסויים הגיע למשרדו אלי רון ז"ל                                 " … ואמר שהוא יודע שאני כונס נכסים והוא רוצה לבצע מכירה בלי מכרז. שאביא קונים ולהעביר מכירה בלי מכרז. נפגשתי איתו פעם אחת וסילקתי אותו מהמשרד, ואמרתי שתיכף אקרא למשטרה ובזה זה הסתיים" (עמוד 50 שורות 2-5).

נוכח הנסיבות האמורות וחוסר הוודאות שקינן בו בדבר זיהוי החייב כבעל הנכס – שומה היה על עו"ד זלצר ליידע את ראש ההוצל"פ בדבר הסיבה האמיתית לפרישתו מהתיק.

ברי לכל, כי לו היה עו"ד זלצר מגלה את אוזנו של ראש ההוצל"פ במידע האמור, הליך המכירה לא היה יוצא לפועל כלל ועיקר. משום מה בחר עו"ד זלצר "למלא פיו מים" ולהעביר התיק לעו"ד טהורי, כאשר הנימוק שנמסר לראש ההוצל"פ הוא – סכסוך שנתגלע בינו לבין מנהל הזוכה – אבירם.

מחדליו של עו"ד זלצר המפורטים לעיל, מצביעים בעליל על התרשלות חמורה אשר גרמה (שלא בכוונת מכוון) להטעיית ראש ההוצל"פ, וכפועל יוצא מכך להעברת הזכויות במגרש לרוכשים וגזילתו מידי בעליו החוקיים.
אני מוצא, איפוא, כי עו"ד זלצר כשל בתפקידו ככונס נכסים, הפר את חובת הזהירות המוטלת עליו מכוח תפקידו ככזה, ועל כן הוא נושא באחריות לנזק הכספי שנגרם לתובעים בגין אובדן  קניינם, זאת בשיעור שייקבע להלן.

הקשר הסיבתי – המשפטי

בסיכומי טענותיו טען עו"ד שטיין – לחילופין, לניתוק הקשר הסיבתי (המשפטי) בין מעשיו ומחדליו של עו"ד זלצר (ככול שהיו כאלה) לבין הנזק הנטען בדמות אובדן הנכס. לשיטתו, מחדלי הנתבעים האחרים מנתקים כל קשר סיבתי בין המיוחס למרשו לבין הנזק. במיוחד אמורים הדברים נוכח העובדה המוכחת – כך לטענתו – כי עו"ד טהורי שיתף פעולה עם אבירם לגזילת הנכס, ביודעין ובכוונת מכוון.
משהוכח כזאת, כך לעו"ד שטיין, יש תחולה להוראת סעיף 64(2) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: "פקודת הנזיקין") לפיה אין רואים אדם כמי שגרם לנזק באשמו "אם אשמו של אדם אחר הוא שהיה הסיבה המכרעת לכך".

אין בידי לקבל טענה זו – ודינה להידחות.

מוכן אני להניח לצורך דיוננו – מה שלא הוכח לטעמי –כי עו"ד טהורי שיתף פעולה, בשלב כלשהו, עם אבירם או רון ז"ל לגזל המגרש וכי האחרון ביצע את עסקת המכר תוך ידיעה כי החייב בתיק ההוצל"פ אינו בעל המגרש.
חרף זאת, איני סבור כי בענייננו יש תחולה להוראת סעיף 64(2) הנ"ל.

ההלכה הפסוקה קובעת, כי הקשר המשפטי הנורמטיבי נשלל אם בתהליך גרימת הנזק מעורבים גורמים בלתי צפויים כגון: מעשיהם הרצוניים של אחרים [ראו: ע"א  8199/01 מירו נ' מירו ואח', עמ' 4 (פורסם בנבו)]. אולם במה דברים אמורים, כאשר ההתערבות החיצונית אינה ניתנת לצפייה כלל. ככול שניתן לצפות להתערבות זדונית ומכוונת של אחרים, או אז אין בהתערבות האמורה כדי לנתק את הקשר הסיבתי הנורמטיבי, בין מעשה הרשלנות לנזק.

וכך נאמרו הדברים בע"א 7021/99 עיזבון המנוח שלומי ויצמן ז"ל נ' סלע, פ"ד נו(1) 822, 830 מפי כבוד השופט טירקל " … פעולה מכוונת של אדם אחר שהייתה הסיבה המכרעת לנזק מנתקת את הקשר הסיבתי בתנאי שלא היה ניתן לצפות את הפעולה. לעומת זאת פעולה מכוונת שהיה ניתן לצפותה אינה מנתקת את הקשר הסיבתי …" (ההדגשה שלי –ח.ט.).

במקום אחר נקבע כך "מושכלת יסוד היא, שהתערבות גורם זר בין מעשה ההתרשלות לבין הנזק, אין בה כשלעצמה כדי לנתק את הקשר הסיבתי. ברגיל פעולה רשלנית של אדם אחר אינה מנתקת את הקשר הסיבתי, ואפילו פעולה מכוונת של אדם אחר אינה מנתקת את הקשר הסיבתי אם ניתן לצפותה" [ע"א 7008/03 ג'אבר עדנאן אל רחים נ' מוסבאח עבד אל קדר (פורסם בנבו 7/9/2010)].

האם בענייננו יכול היה עו"ד זלצר לצפות שגורמים עברייניים (אבירם, רון ז"ל), יפעלו במכוון להעברת הנכס במרמה בנצלם את הליכי ההוצל"פ שנעשו על ידי זלצר, עד למועד פרישתו מהתיק? סבורני כי התשובה לשאלה האמורה – הינה חיובית.

כפי שהבהרנו לעיל הנימוק העיקרי לפרישתו של עו"ד זלצר מלהמשיך בטיפול מכר המגרש והעברתו לעו"ד טהורי, היה העדר יכולת לוודא – בהעדר ת.ז. בנסח הרישום – כי החייב בתיק ההוצל"פ הינו בעל הנכס.
הנימוק הנוסף לפרישתו של עו"ד זלצר היה כי "בלי שיתוף פעולה של בעל הנכס שייתן תצהיר זיהוי ועוד תצהיר זיהוי של אדם זר … חשבתי שאיני יכול לממש נכס אם אין לי וודאות שנכס זה שייך לחייב" (עמוד 39 שורות 25-28).

אם אומנם, כנטען, אין כל אפשרות לבצע את מכירת הנכס בהעדר שיתוף פעולה עם החייב, כיצד סבר עו"ד זלצר כי פעולת המכר תתבצע? האם סבור היה עו"ד זלצר כי המכר ייעשה "על דרך נס"? האומנם סבור היה עו"ד זלצר כי עמיתו עו"ד טהורי ניחן בכוחות מיוחדים לאיתור בעל הנכס?

משנשאל על כך עו"ד זלצר בחקירתו על ידי בית המשפט, הלה השיב כדברים האלה:                "ש. התחלת במימוש השטר ויתרת על שני שליש מהשכר כי אמרו לך שיש איזה מטאור  שיודע לעשות משהו שאתה אינך יודע לעשות

ת. אבירם אמר שיש לו עורך דין שיכול לעשות זאת

ש. כלומר הבנת שיש מישהו שיכול לקדם את התיק בלי שיתוף פעולה של החייב? מה סברת?

ת. אמרתי לו – או שהתיק תקוע, או שתיקח את זה למקום אחר, אני אין לי מה להמשיך.

ש. מה סברת אז? … הרי השארת לך שליש משכר הטרחה. כלומר צפית שיש תקווה לתיק הזה שבשלב כלשהו תיק זה יראו בו כסף. ומצד שני אמרת שאינך רוצה להשאיר תיק זה אצלך. מה סברת, שאותו עורך דין שמעבירים אליו התיק, מה הוא יעשה.

ת. … אני העליתי על דעתי תצהיר כזה, תצהיר כזה? לא. הפיתרון בהרבה תיקים הוא לתקוע את התיק. אבירם רצה לקדם את התיק למרות שהחייב לא שיתף פעולה. אני לא הבעלים של התיק" (עמוד 53 שורה 31; עמוד 54 שורות 1-15).

לגבי דידי, כך לאור האמור, צריך היה עו"ד זלצר לצפות כי גורמים עברייניים (כפי שנתברר בדיעבד) ינצלו את מצבו של התיק (לאחר אישור ראש ההוצל"פ את מכר המגרש – בעקבות הבקשה למתן הוראות) ויפעלו במזיד וביודעין למכירת המגרש תוך ביצוע מעשי זיוף ומירמה, ותוך הכשלת עו"ד טהורי במעשים אלה.

במיוחד אמורים הדברים נוכח ניסיון שנעשה על ידי רון ז"ל לשדל את עו"ד זלצר לדבר עבירה (אשר בדין נדחתה, באחת, על ידו), עת פנה הראשון אליו למכור הנכס מבלי לקיים הליך התמחרות. פנייה זו צריכה הייתה להדליק נורת אזהרה אצל עו"ד זלצר בדבר התערבות גורמים עברייניים שיבצעו את עסקת המכר – שלא כדין, תוך הטעיית ראש ההוצל"פ ולשכת המקרקעין.

משידע עו"ד זלצר על הניסיון הנואל של רון ז"ל, כך לטענתו, צריך היה הראשון לצפות, כי המעשה העברייני יכול ויישנה מצד אבירם (בשיתוף רון ז"ל או בלעדיו) – זאת הפעם אצל  עו"ד טהורי (השוו: ע"א 2274/08 מדינת ישראל, משרד הרישוי נ' טראקס טרייד אין בע"מ, פורסם בנבו 12/10/2010).

אני קובע, איפוא, כי מעשהו הפלילי של אבירם (שהורשע כאמור) ומעשיו הרצוניים של             טהורי – בהנחה שכך – לא ניתקו את הקשר הסיבתי-המשפטי בין רשלנותו של עו"ד זלצר לנזק, הנטען – שכן מעשים אלה היו, או היו אמורים להיות, צפויים.

אחריות עו"ד טהורי

טרם נבחן את פועלו של עו"ד טהורי ו"תרומתו" לאובדן קניינו של המנוח, נסקור בקצרה – לטובת הקורא – ציוני דרך באירועים בהם היה טהורי מעורב, למן המועד בו הועבר תיק ההוצל"פ לטיפולו ועד לרישום הנכס על שם הרוכשים.
א)          בסמוך לאחר מינויו ככונס נכסים פירסם עו"ד טהורי מודעה (27/3/2001) המזמינה הציבור להציע הצעות לרכישת המגרש – במכרז פתוח.

ב)           לאחר שנתקבלו, כך לטהורי, 3 הצעות (הרוכשים, רון ז"ל ושרגא יהודה), התקיימה ביום 22/4/2001 התמחרות במשרדו, ובו ביום נחתם הסכם מכר עם הרוכשים הזוכים בהתמחרות (נספח כ"ח לנ/3).

ג)            בתאריך 6/6/2001 אישר ראש ההוצל"פ לטהורי לחלק את כספי התמורה לזוכה לאחר תשלום המיסים (במ/25 י"ז) ולשלם היתרה לחייב.

ד)           טהורי העביר לאבירם מנהל "הזוכה" סך של 390,000 ₪ – מלוא סכום החוב, כאשר סך של 60,000 ₪ שולם כבר ביום 17/5/2001, טרם מתן ההחלטה לביצוע התשלומים (במ/25 ח', ט').

ה)           בתאריך 19/6/2001 הופיע במשרד טהורי החייב (מי שהתחזה כחייב) עם מלווה, ובאותו מועד שולם למתחזה סך של 700,000 ₪, בשני שיקים בסך 350,000 ₪ כל אחד (במ/25 י"ב).

סכום נוסף בסך 96,800 ₪ שולם לחייב (המתחזה) ביום 5/8/2001 (במ/25 י"ד).

ו)            בתאריך 21/6/2001 ניתן צו המכר (ל' לנ/3); שטרי מכר נחתמו על ידי טהורי ביום 1/7/2001 (ל"ג לנ/3) ותיק הטאבו הופקד בלשכת המקרקעין ביום 29/7/2001.

ז)           תיק הטאבו הוחזר לטהורי ביום 1/8/2001 בצירוף הוראות פנחסי (סגן הרשם) להמציא תצהירי זיהוי (של החייב ואדם זר), כמו גם מסמכים המעידים על הקשר בין "החייב" לבעל הנכס.

בו ביום (1/8/2001) הגיש טהורי ללשכת המקרקעין תצהיר שנחתם על ידו (י"ח לת/1) וכן תצהיר החייב (שנתברר כמזוייף) אשר אושר כביכול עלי ידי עו"ד זלצר               (נספח ד' לנ/4).

ח)           בתאריך 2/8/2001 אישר רשם המקרקעין את העסקה לרישום, והנכס נרשם על שם הרוכשים.

אומר כבר מבראשית, כי מחומר הראיות ומחקירתו הנגדית של עו"ד טהורי עולה, כי התנהלות האחרון מצביעה על התרשלות רבתי, כמעט בכל שלב במהלך טיפולו במכר המגרש. עם זאת, איני נכון לקבוע (בניגוד לאמור בסיכומי עו"ד שטיין) כי עו"ד טהורי היה מעורב עד צוואר במעשה הרמייה וכאילו היה שותף לאבירם (או לרון ז"ל) בתרגיל העוקץ. לא למותר להזכיר, כי האירועים שבתיק זה נחקרו על ידי המשטרה וזו לא מצאה לנכון להגיש כנגד עו"ד טהורי כתב אישום.
נפרט איפוא להלן את התנהלותו הרשלנית והבלתי מוסברת של עו"ד טהורי אשר גרמה אף היא להטעיית ראש ההוצל"פ ולשכת המקרקעין, ולאובדן רכושו של המנוח.

התנהלות עו"ד טהורי, כבר בראשית הדרך הייתה בלתי תקינה – לשון המעטה.
כאמור לעיל, הליך ההתמחרות שהתנהל במשרדו של עו"ד טהורי, מעורר השתאות. מהעדויות עולה כי ההתמחרות הייתה בין שתי קבוצות – קבוצת דוידוב וקבוצת רון ז"ל – כאשר כל "קבוצה" ישבה בחדר אחר, ועו"ד טהורי שימש כ"בלדר" בין הקבוצות.

הליך ההתמחרות צריך להתנהל באופן פומבי כאשר כל המציעים יושבים בחדר אחד, וכל מתמודד מעלה את מחיר הצעתו או פורש מן ההתמחרות. במקרה דנן, ניהל עו"ד טהורי את ההתמחרות באופן משונה ובניגוד לדין. כך גם אמורים הדברים באשר להצעות שהוצעו בעקבות פרסום המודעה.

בחקירתו במשטרה מיום 8/2/2006 (במ/15) העיד עו"ד טהורי כי "היו 3 הצעות בכתב וכל אחד הגיש ערבות בנקאית או שיק פרטי …". על אף הצהרתו האמורה אין כל ראייה בחומר הראיות על כי אכן צורפו המחאות בנקאיות או שניתנו שיקים על ידי מי מהמציעים. יתרה מכך, בחקירתו של משה שרגא – אחיינו של רון ז"ל –במשטרה מיום 12/2/2006                               (במ/43 שורות 16-21) אישר הלה כי ראה את המודעה אולם לא הגיש שיק בנקאי, כנדרש, הואיל ולא נתבקש לתיתו.

הגם שרון ז"ל בהודעתו במשטרה טען תחילה כי כבר ביום 4/4/2001 מסר לעו"ד טהורי שיק אישי (במ/15 שורות 54,55), הרי שבהמשך הודעתו חזר בו וטען כי לא נתבקש על ידי עו"ד טהורי ליתן שיק בנקאי או אחר (שם, שורות 57-59).

נעלה מכל ספק כי התנהלות זו של עו"ד טהורי, עומדת בסתירה לחובותיו כקצין בית המשפט.

מחדליו של עו"ד טהורי וחוסר הנאמנות לתפקידו ככונס, באו לידי ביטוי גם בחלוקת כספי התמורה שנתקבלו מהמכירה.
כאמור, ביום 6/6/2001 אישר ראש ההוצל"פ לעו"ד טהורי לחלק את כספי התמורה ולשלם את המיסים הדרושים.

והנה למרבה הפליאה, עו"ד טהורי עשה דין לעצמו והעביר לאבירם כבר ביום 17/5/2001 סך של 60,000 ₪ (ראו: במ/25ח'; במ/27), בלא שיקבל את אישורו של בית המשפט. אדרבה, מחומר הראיות עולה כי בקשת עו"ד טהורי לחלוקת כספי התמורה מיום 14/5/2001 סורבה על ידי ראש ההוצל"פ, בהחלטתו מיום 16/5/2001 (במ/29).

אני תמה, הכיצד זה ראה עו"ד טהורי את עצמו "חופשי" להמרות את פי ראש ההוצל"פ ו"לשחרר" לאבירם כספים בניגוד להחלטה מפורשת?

יתר על כן, עו"ד טהורי לא סיפק הסבר כלשהו (ואין צריך לומר הסבר מניח את הדעת) על מה ועל שום מה העביר את הכספים (חוב ההוצל"פ) לידי אבירם כאשר "הזוכה" בתיק הינו החברה?

משנשאל על כך בחקירתו הנגדית השיב עו"ד טהורי כך: " …כשבא אלי מנהל החברה … וביקש לקבל התשלום, הוצאתי שיק לפקודתו" (עמוד 89 שורות 4,5).

אין בדברים האמורים כל מענה לשאלה, מדוע לא נמשכו השיקים לפקודת החברה. לו כך נעשו הדברים יכול והליך המכירה היה נגדע באיבו.

כך או כך, התנהלות עו"ד טהורי אינה עומדת בקנה אחד עם חובת הנאמנות המוטלת עליו ככונס נכסים וכידו הארוכה של ראש ההוצל"פ.

העברת הכספים לחייב (המתחזה) ביום 19/6/2001 – אף היא מצביעה על התנהלות רשלנית מצד עו"ד טהורי. הלה העביר, כך לדבריו, לידי החייב (המתחזה) סך של 700,000 ₪ בשני שיקים (מדוע לא בשיק אחד?), כאשר אין כל הגבלה על עבירות השיקים וסחירותם               (במ/25, י"ב, י"ג).

נתברר, כך בדיעבד, כי כספים אלה "נפדו" בניכיון שיקים אצל בני רביזדה, על ידי אחד בשם אלי אפרתי (הודעת רביזדה מהימים 25/7/2006 ו-22/3/2007; במ/15).

לו עו"ד טהורי היה פועל כמצופה מעורך דין בכלל ומכונס נכסים בפרט, והיה מגביל את הסחירות בשיקים – כמתחייב, או אז יתרת התמורה – למצער – הייתה נותרת בקופת הכינוס.

התנהלות עו"ד טהורי המתוארת לעיל מצביעה על התנהלות פזיזה והתרשלות חמורה מצידו.

הופעתו הפתאומית והבלתי מוסברת של "החייב" במשרדו של עו"ד טהורי הייתה צריכה להדליק אצל האחרון נורות אזהרה.
נפלא ממני הכיצד זה לא עלה חשד אצל עו"ד טהורי מהתייצבותו של החייב בכבודו ובעצמו במשרדו, כך סתם, על בסיס מכתב שנשלח לכתובתו של "החייב" בבת-ים (שנתברר כבדותה). משהופיע החייב, בדרך נס, במשרדו של עו"ד טהורי, ניתן היה לצפות מהאחרון שיחתים את החייב (המתחזה) על תצהיר זיהוי לשם הגשתו לטאבו, ואת המלווה שנלווה לחייב – על תצהיר אדם זר. עו"ד טהורי לא עשה דבר מאלה. טענת עו"ד טהורי כי לא ביקש מהחייב ליתן תצהיר זיהוי הואיל ובשלב ההוא (19/6/2001) טרם החל בטיפול ברישום  " … לכן לא עלה בדעתי לבקש זיהוי …" – עומדת בסתירה לגירסתו שלו כי  " … בקשתי לפני ה-19/6/2001 תצהיר זיהוי מזלצר … ביקשתי מזלצר שידאג לי לתצהיר החייב שידעתי שיוכל לעזור לי בזה ואכן הגיש תצהיר עליו חתום החייב" (עמודים 81,82 לפרוטוקול).

אומנם אין אני נכון לקבוע – כמסקנתו של עו"ד שטיין בסיכומיו – כי התנהלות זו של            עו"ד טהורי מלמדת על שיתוף פעולה מכוון "בין רון, אבירם וטהורי לרישום כוזב של                הנכס …" – אולם מחדליו האמורים מצביעים על התרשלות רבתי ועצימת עיניים.

זאת ועוד. נבצר מבינתי הכיצד "זיהה" עו"ד טהורי את המתחזה והקשר שלו למגרש. לשיטת עו"ד טהורי זיהוי המתחזה כ"חייב" בתיק ההוצל"פ נעשה באמצעות דרכון (שצולם על ידו במ/25 י"א) בו מופיע שמו של החייב, תמונתו ומספר הדרכון. דא עקא, כי המספר המופיע בדרכון (מספר הדרכון הנכון) 152871627P, אינו מתאים לאף מספר שהוצג עד שלב זה –         לא בשטר החוב, לא בתיק ההוצל"פ ולא בכל מקום אחר.

מספר הדרכון האמור (האמיתי) מופיע בתצהיר זיהוי החייב מיום 27/6/2001 שנחזה להיות מאושר על ידי עו"ד זלצר (נספח ד' לנ/4) ושנתברר כמזוייף מיסודו (ראו: הכרעת הדין בהליך הפלילי, סעיף 33). יש איפוא לתמוה, הכיצד "שחרר" עו"ד טהורי, במחי יד, כספים לידי המתחזה בלא שהייתה לו כל אינדיקציה לכך שהלה אכן החייב? טענת עו"ד טהורי בחקירתו כי " … שמו מתאים בדיוק למה שכתוב בנסח …" אינה מאיינת את התמיהה בדבר אי ההתאמה בין המספרים בדרכון, לאלה המופיעים במסמכי ההוצל"פ.

יתר על כן, נפלה בידי עו"ד טהורי "הזכות" לפגוש את החייב פנים אל פנים – כטענתו. מדוע איפוא לא ביקש עו"ד טהורי מהמתחזה מסמכים היסטוריים ואחרים על מנת לוודא כי החייב הוא בעל הנכס (זאת בהעדר ת.ז. לצד שמו). אף אם אקבל את גרסת טהורי כי הוא הולך שולל על ידי כנופיית נוכלים וזייפנים מקצועיים – ניתן היה לצפות הימנו לוודא אם אומנם החייב הינו בעל המגרש [ראו: ע"א 420/75 כהן את איזן, [פורסם בנבו] פ"מ ל(2) 29,34].

כמו אין די במחדליו "הזועקים" של עו"ד טהורי כמתואר לעיל, נפלא ממני מה ראה האחרון לציין בשטר המכר מיום 1/7/2001 (ל"ג לנ/3) מספר ת.ז., כאשר הוא יודע בעליל שאין זה מספר זיהוי של החייב – אלא המספר המופיע בדרכון שהוצג לו בפגישה עם החייב?                   אומנם בבקשתו מיום 18/6/2001 למתן צו מכר ובצו המכר שצורף להן (במ/19) מצא עו"ד טהורי לנכון לציין את מספר הדרכון האמיתי של החייב (בצירוף מספר דרכון תושב חוץ – המופיע במס השבח) – ברם משום מה לא מצא לידע את ראש ההוצל"פ כי צו המכר שהונפק על ידי האחרון (ל' לנ/3) נושא מספר ת.ז. שגוי.

כאן המקום להביע תמיהה רבתי, מניין לו לעו"ד טהורי את מספר הדרכון האמיתי של החייב כבר ביום 18/6/2001 (במ/19), כאשר תצהיר זיהוי החייב המזוייף (נספח ב' לנ/4) נושא תאריך 27/6/01, והופעת החייב במשרדו (בפעם הראשונה) הייתה ביום 19/6/2001!!!

העובדה שעו"ד טהורי נחשף למספר הדרכון האמיתי של החייב בטרם זה הופיע במשרדו מצביעה לכאורה על כך שמאן דהו מהמעורבים בתרגיל העוקץ, מסר לו את מספר הדרכון האמיתי עוד טרם פגישתו עם הנחזה להיות החייב.

השערתו של עו"ד טהורי כאילו היה בפניו מסמך כלשהו וכי "יכול להיות אותו תצהיר שהביא זלצר … עליו כתוב תאריך מאוחר, שם כתובים הפרטים" (עמוד 90 שורות 16-18) – הינה בגדר אמירה בעלמא, ואין בה כדי ליתן מענה לתמיהה מניין ידע עו"ד טהורי על מספר הדרכון האמיתי. עובדת חשיפתו של עו"ד טהורי לדרכון האמיתי של "החייב" טרם הפגישה עימו – ובהעדר הסבר לחשיפה זו – מטילה צל כבד על עצם קיומה של הפגישה והאם זו התרחשה כלל ועיקר.

התנהלותו השערורייתית של עו"ד טהורי בהליכי מכירת המגרש ורישומו על שם הרוכשים נחשפת במלוא עוזה בתצהיר הזיהוי שהוגש על ידו (להלן: "תצהיר זיהוי טהורי") ללשכת המקרקעין (י"ח לת/1) לדרישת סגן רשם המקרקעין – מר פנחסי.
כזכור, תיק הטאבו שהופקד על ידי טהורי ביום 27/7/2001 הוחזר לו עם הערות פנחסי על גבי הכריכה כי יש, בין היתר, להמציא תצהירי זיהוי של בעל הנכס ואדם זר (סעיף 2 להערות). על רקע דרישה זו הגיש עו"ד טהורי את תצהירו, בו הוצהר כי " … למיטב הבנתי ושפיטתי, החייב בתיק סעדיה צבירי בן סעדיה, הינו בעל הנכס בגוש 6675 חלקה 140".

בכל הכבוד, הצהרה זו אינה נכונה (לשון המעטה) בעליל, הואיל ועו"ד טהורי, מתוקף תפקידו ככונס, לא ידע ולא יכול היה לדעת כי החייב בתיק ההוצל"פ הוא אכן הבעלים של המגרש, שכן כידוע, לצד שמו של החייב, בספרי המקרקעין, לא מופיע מספר זיהוי.

גם הצהרת עו"ד טהורי בסעיף 4 לתצהירו כי " … בעל הנכס, סעדיה צבירי, קיבל את חלקו בתמורה, ואף שיתף פעולה בקשר לתצהיר הזיהוי …", עומדת בסתירה לעדותו של רשם המקרקעין – שהתקיימה אך יום אחד לאחר הגשת התצהיר – ולפיה טהורי " … בא אלי … ואמר איני יכול להביא מה שפנחסי ביקש כי אין שיתוף פעולה" (עמוד 99 שורות 25,27).          ברי, כי הצהרת עו"ד טהורי בתצהירו ואמירתו לרשם המקרקעין – סותרות האחת את רעותה בעליל.

זאת ועוד. תצהיר הזיהוי של טהורי ועדותו של רשם המקרקעין כאמור – מעוררים את החשד שהפגישה עם החייב במשרד טהורי לא התקיימה מעולם.

לו אכן, כנטען, נפגש טהורי עם החייב ביום 19/6/2001, נפלא ממני מדוע מידע זה לא נמסר לרשם המקרקעין ומדוע לא נכתב כזאת בתצהיר? אין ספק כי "המידע" הכוזב שנמסר בתצהיר טהורי ללשכת המקרקעין – על כי החייב מודע להליכים; קיבל כספים וכי הוא הבעלים של הנכס – הטעה את רשם המקרקעין והביא בסופו של יום לרישום הכוזב של הנכס.

התוצאה העולה מהאמור והמקובץ לעיל היא כי עו"ד טהורי התרשל בתפקידו ככונס התרשלות רבתי, על סיפה של עצימת עיניים מוּדעת.
ברי, איפוא, כי עו"ד טהורי נושא באחריות לנזק שנגרם לתובעים בגין אובדן הנכס, בשיעור לא מבוטל.

אחריות המדינה – רשם המקרקעין

התובעים, בכתב תביעתם, ייחסו למדינה אחריות לאובדן קניינם במגרש בשל מחדליה, הנטענים, של לשכת המקרקעין בביצוע הרישום, שכן זו האחרונה – כך נטען – לא ביצעה בדיקות אלמנטריות שצריכות היו להתבצע ולא הפעילה חובת הזהירות החלה עליה, אשר בכוחן היה למנוע את הרישום הכוזב.
מנגד טענה המדינה כי לא היה דופי בפועלם של רשם המקרקעין וסגנו – פנחסי. לשיטת המדינה, נוכח העובדה שעסקינן בצו שיפוטי (צו המכר) המורה ללשכת המקרקעין להעביר את הזכויות במגרש " … אין לרשם המקרקעין כל סמכות לסטות מצו שיפוטי של ר' ההוצל"פ או להפעיל שק"ד עצמאי משלו …".

לשיטת המדינה, הגם שנתקבל, בענייננו, אצל רשם המקרקעין צו המכר, הרי שזה האחרון נקט משנה זהירות, מעבר לנדרש על פי הדין, ודרש תצהירי זיהוי הן של החייב והן של עו"ד טהורי (נספחים ד' ו-ה' לנ/4).

עוד נטען על ידי המדינה כי בזמן אמת (להבדיל מחוכמה בדיעבד) רשאי היה רשם המקרקעין לסמוך על תצהירי הזיהוי שהוגשו לו במיוחד, כאשר עסקינן בתצהיר שניתן על ידי כונס נכסים (תצהיר טהורי ותצהיר החייב) שאומת על ידי עו"ד זלצר (תצהיר הזיהוי המזוייף) – אשר שימשו כ"קציני בית המשפט", כך שרמת אמינותם שלהם ושל המסמכים היוצאים תחת ידם הינה גבוהה ביותר.

האם יש להטיל בנסיבות מקרה דנן אחריות על המדינה לאובדן קניינו של המנוח במגרש? לשון אחרת, האם הפר רשם המקרקעין חובת זהירות קונקרטית החלה עליו, שבגינה יש להשית על המדינה אחריות למחדלו?

סבור אני כי בנסיבות מקרה דנן ועל בסיס חומר הראיות שהוצג – התשובה הינה חיובית.

ובמה דברים אמורים.

מקובלת עלי טענת הרשם הנכבד מר בר-ישראל בתצהירו, כי "לרשם המקרקעין אין כל סמכות לסטות מצו שיפוטי של ראש ההוצל"פ או להפעיל שיקול דעת עצמאי …"  (סעיף 6 לנ/4) וככלל, הרשם מחוייב לפעול על פי הצו שניתן, וליישמו. כך גם קובע הנוהל של האגף לרישום והסדר מקרקעין, המתייחס לרישום פסקי דין וצווים של בתי המשפט (נוהל מספר 1.2.1130) – "בדרך כלל שומה על רשם המקרקעין לבצע פעולת רישום, כאמור בפסק דין או בצו של בית משפט. תפקיד הרשם הוא פורמאלי בלבד ואין הוא רשאי לשים את עצמו כרשות המבקרת את בית המשפט" [ראו: קובץ נוהלי רישום והסדר מקרקעין, בעריכת שמואל בר-ישראל ועו"ד צפורה בת און; (מעודכן ל-4/2207) (להלן: "הספר האדום")].         הנוהל האמור מעוגן בהוראת סעיף 123(ב)(2) לחוק המקרקעין, על פיו [להבדיל מסעיף 123(ב)(1)]  – " … פסק דין של בית משפט לגבי זכויות במקרקעין, שמוגש לרשם המקרקעין לשם רישום, חייב הרשם לרושמו ואין לו שיקול דעת, אם לרשום את פסק הדין ואין צורך באישורו – כמו בעסקאות רגילות – כדי לרשום את פסק הדין" [ע"ש (ב"ש) 25/94 איטח חמדה נ' הממונה על המרשם, [פורסם בנבו] תק-מח 95(1) 82, 83 (להלן: "עניין איטח"); ראו גם ע"א (ת"א) 13373/02 פואד נ' רשם המקרקעין נתניה (פורסם בנבו 11/5/2004, המאַזכר את פסק דין איטח)].
אולם במה דברים אמורים? כאשר פסק הדין או הצו מתייחסים לזכויות במקרקעין שלא קיימת בהם בעיית זיהוי של בעל הנכס. ברם, במקרה בו לא קיים בפנקס הזכויות אמצעי זיהוי של בעל הנכס – כבענייננו – חלה על הרשם החובה לוודא את זהות הבעלים מקום בו הצו השיפוטי לא דן ולא הכריע מפורשות בעניין הזיהוי. במקרה האחרון – ובהעדר פסק דין המתייחס כאמור לשאלת הזיהוי – תפקידו של רשם המקרקעין ביישום הצו השיפוטי, הופך מתפקיד טכני גרידא לתפקיד אקטיבי, ועליו לוודא את זהות הבעלים – בהתאם לתקנות המקרקעין ובהתאם לנוהליו.

ודוק, כאשר מובא לרישום פסק דין של בית משפט ביחס למקרקעין נעדרי אמצעי זיהוי (לבד משמו של בעל הנכס), ובית המשפט שנתן את פסק הדין היה ער לכך ודן והכריע בשאלת הזיהוי – או אז, נעדר רשם המקרקעין שיקול דעת אם לרושמו אם לאו, שכן האחרון אינו מוסמך ואינו רשאי " … להעביר תחת שבט ביקורתו את נכונות פסק הדין שניתן על ידי     בית המשפט" (עניין איטח, לעיל, סעיף 4 לפסק הדין).

אולם מקום בו פסק הדין או צו של רשות מוסמכת, לא הכריעו ואף לא דנו בשאלת זיהויו של בעל הנכס – על רשם המקרקעין מוטלת החובה לוודא את זהות הבעלים הרשום והתאמתו לצו.

דומה כי לא בכדי, בענייננו, ראה סגן הרשם מר פנחסי שלא להסתפק בצו המכר ושטר המכר ודרש מעו"ד טהורי, בהחלטתו מיום 1/8/2001 (ל"ב לנ/3) להמציא לו תצהיר זיהוי ומסמכים היסטוריים המעידים על הקשר בין "החייב" בתיק ההוצל"פ לבעל הנכס הרשום.
דרישת מר פנחסי האמורה, תואמת לנוהל שב"ספר האדום" ביחס לעסקאות רצוניות, כשהמקרקעין מושאי העסקה נרשמו בפנקס הזכויות ללא ציון מספר מזהה (ת.ז. או דרכון) לצד שמו של בעל הזכות הרשומה (ראו נוהל 12.1030 סעיפי משנה ג-ז', עמוד 19).

טענת רשם המקרקעין בחקירתו הנגדית לפיה הוא מעריך " … שפנחסי ראה שיש שם שטר מכר כבעסקה רצונית ולכן ביקש כל הדברים האלה" (עמוד 92 שורה 29) – אינה מקובלת עלי. עיון בתיק הטאבו מלמד כי עם הפקדתו הומצא ללשכת רישום המקרקעין, בין היתר, צו המכר והדבר נרשם על ידי מר פנחסי בכתב ידו בכריכת התיק. הניסיון לייחס למר פנחסי חוסר תשומת לב או העדר הבנה בסיסית כי עסקינן בצו שיפוטי, להבדיל מעסקת מכר           רגילה – הינו ניסיון עקר ובלתי מתקבל על הדעת.

טענת הרשם בתצהירו כי הדרישה להמצאת תצהירי זיהוי ומסמכי רכישה היסטוריים, נעשו מעבר לנדרש על פי הדין והנוהל, אינה מתיישבת עם תשובותיו לשאלות בית המשפט במהלך חקירתו הנגדית.

הרשם הנכבד – שייאמר, למען הסר ספק, שעדותו הייתה אמינה עלי – נשאל על ידי                            בית המשפט מדוע היה צורך בתצהיר זיהוי מטעם טהורי? והלה השיב כך " … אם אין מספר זיהוי. בשעתו, אז, אנו לא כל כך מכירים את ההליכים בהוצאה לפועל, איננו יודעים איך מתנהל בהוצל"פ מבחינת זיהוי הבעלים של הנכס. אז אנו משתדלים באמת לבקש מכונס הנכסים שיביא לנו דבר מה נוסף מעבר לדבר הזה. מעבר לצו ראש ההוצל"פ"                     (עמוד 94 שורות 10-13).

הנה כי כן, כאשר עסקינן בצו שיפוטי ביחס למקרקעין הנעדר אמצעי זיהוי לצד שמו של בעל המקרקעין, מוטלת על הרשם החובה לוודא את זהות הבעלים – מקום בו לא עסקינן               בפסק דין המתייחס במישרין לזהות הבעלים הרשום.

אני קובע, איפוא, כי במקרה דנן שומה היה על רשם המקרקעין לוודא כי החייב בתיק ההוצל"פ, שבגינו ניתן הצו – הוא אכן הבעלים של הנכס הנמכר, זאת חרף צו המכר אשר הורה על העברת הזכויות במקרקעין על שמם של הרוכשים.
ואכן, פנחסי אשר היה ער לרישום החסר (הנעדר זיהוי) דרש תצהירי זיהוי ומסמכי רכישה מקוריים להוכחת זהות הבעלים של הנכס – כ"חייב", והרשם אף הוא ראה לנחוץ לדרוש תצהירי זיהוי מטעם עו"ד טהורי והחייב.

משבאנו לכלל מסקנה כי בנסיבות מקרה דנן קמה ללשכת המקרקעין חובת זהירות קונקרטית לוודא את זהות הבעלים של הנכס אל מול צו המכר, נדרשים אנו לשאלה האם התרשל הרשם במילוי חובה זו – בענייננו.
כאמור, הוראת נוהל 1.2.1030 (טרם תיקונה ביום 13/11/2008) קובעת כי זיהוי בעל מקרקעין רשום שאין בצד שמו מספר מזהה, ייעשה באמצעות שני תצהירים להוכחת הזהות – של הבעלים ושל אדם אחר (סעיף משנה ד' לנוהל). במקרים בלתי שגרתיים יש צורך ב"תמיכה נוספת" בדמות מסמכי רכישה מקוריים כגון: קושאן, שטר מכר וכיוצ"ב (סעיפי משנה             ה' ו-ו' לנוהל). בפסק דין עיסא ג'נאח (ה.פ. 6008/07 ג'נאח נ' רשם המקרקעין, פורסם בנבו, 10/9/2007) התייחס בית המשפט (השופט צ. זילברטל) להוראות הנוהל הנ"ל וזה לשונו "העולה מצירוף שלושת ההוראות הנ"ל, כי "דרך המלך" על פי הוראות הנוהל היא הצגת תצהירי זיהוי וכי המסמכים האחרים יוגשו רק אם נדרשת "תמיכה נוספת", אם מסמכים אלה מצויים בידי "הטוען לזכות" כאשר אין מדובר ב"מקרים שגרתיים" (שם, עמ' 11).

בענייננו, מצא סגן הרשם מר פנחסי שלא להסתפק בצו המכר (הצו השיפוטי) שהומצא לו ודרש, בנוסף לתצהירי זיהוי, להמציא " … מסמכי רכישה וכל מסמך המעיד על הקשר בין הבעלים הרשום לבין הבעלים המצויין במסמכים בתיק" (סעיף 3 להחלטה מיום 1/8/2001; ל"ב לנ/3).

בהעדר הסבר מניח את הדעת לדרישת פנחסי האמורה, יש להניח כי האחרון סבר שעסקת המכר שבוצעה במסגרת הליכי ההוצל"פ אינה "שגרתית" ויש צורך בתמיכה נוספת להוכחת הזהות, מעבר לתצהירי הזיהוי.

במאמר מוסגר יצויין, כי נוכח דרישת פנחסי להמצאת מסמכי הרכישה ההיסטוריים לצורך זיהוי בעל הנכס, בענייננו, שומה היה על המדינה לזמן את מר פנחסי למתן עדות ולמצער להגיש תצהיר מטעמו, על מנת שיבהיר את שיקוליו שבסיס הדרישה ל"תמיכה נוספת" לצורך זיהוי הבעל הרשום.

הימנעות מזימון פנחסי לעדות מטעם המדינה – נוכח התפקיד הפעיל והמהותי שמילא ברישום הזכויות – מצביעה, בהעדר הסבר סביר לכך, שאילו הובא האחרון לעדות, הרי שעדותו הייתה פועלת לרעתה [ראו: ע"א 89/55 קופל נהיגה עצמית בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מ"ד(4) 595; ע"א 8151/98 שטרנברג נ' ד"ר צ'ציק, פ"ד נ"ו(1) 539].

כך או כך, משהחליט פנחסי – וטעמיו עימו – כי יש צורך במקרה דנן במסמכים היסטוריים לשם הוכחת בעלות "החייב" בנכס – שומה היה על רשם המקרקעין לדרוש המסמכים שנדרשו, כתנאי לאישור זהות בעל הנכס כ"חייב" בתיק ההוצל"פ.

בחקירתו הנגדית נדרש רשם המקרקעין לשאלה מדוע לא היתנה את רישומה של העסקה בהמצאת המסמכים ההיסטוריים לשם זיהויו של "החייב" כבעל הנכס, והלה השיב כך  "בדרך כלל כאשר זו עסקה רצונית ממציאים לנו תצהירים ומסמכים נוספים. כאשר זה צו בית משפט, איננו יכולים לבקש להמציא לנו תצהיר האדם עצמו, איננו יכולים לבקש להמציא מסמכים לגבי הבעלות שלו כי ההנחה שאם יש צו ראש ההוצל"פ החייב אינו משתף פעולה. היה אצלי טהורי, ביקשתי ממנו להמציא, הוא אמר שאינו יכול לעשות זאת עקב אי שיתוף פעולה … אמרתי – לפחות תצהיר אתה על העובדות הידועות לך … זה היה בעל פה" (עמוד 92 שורות 10-16) (ההדגשה לא במקור – ח.ט.).
גירסתו זו של הרשם נפלאת היא בעיניי, שכן באותה העת היה מונח בפני הרשם הנכבד תצהיר זיהוי בחתימת החייב שאושר על ידי עו"ד זלצר (נספח ד' לנ/4) – אשר רק בדיעבד נתברר כמזוייף מיסודו – ממנו עולה כי החייב, הוא ולא אחר, משתף פעולה עם הכונסים (למצער עם עו"ד זלצר). בנסיבות אלה, נבצר ממני הבן הכיצד זה שעה הרשם הנכבד להסברו, בעל פה, של עו"ד טהורי להעדר שיתוף פעולה של החייב? מתצהיר "החייב" (המזוייף כאמור) עולה בעליל על שיתוף פעולה, כאמור, בניגוד למה שנמסר לרשם בעל-פה על ידי עו"ד טהורי.

טענת הרשם בחקירתו לפיה הוא אינו יכול לומר " … האם ראיתי את התצהיר לפני שאישרתי את הזיהוי אם לאו. הגם שתצהיר מצוי בתיק ואני מניח שהיה מצוי לפני אישור העסקה" – אינה מתיישבת עם האמור בסעיף 8 לתצהירו (נ/4) כי תצהיר החייב, מהווה בסיס (בנוסף לתצהיר טהורי) לזיהוי הבעל הרשום של הנכס, כחייב בתיק ההוצל"פ.

יתר על כן, טענת טהורי שנמסרה לרשם בעל-פה בפגישתם ביום 2/8/2001 – לפיה "החייב" אינו משתף פעולה ובשל כך לא ניתן לבקש הימנו את מסמכי הרכישה המקוריים, נסתרת מינה וביה מתוכן תצהירו של טהורי מיום 1/8/2001, שהוגש לרשם (נספח ה' לנ/4).

למקרא התצהיר עולה כי לא זו בלבד ש"החייב" היה מודע – כביכול – להליכי המכירה וההתמחרות (סעיף 5 לתצהיר), אלא "[ש] בעל הנכס, סעדיה צבירי, קיבל את חלקו בתמורה, ואף שיתף פעולה בקשר לתצהיר זיהוי …" (סעיף 4 לתצהיר). "שיתוף הפעולה" של החייב, המתואר בתצהירו של עו"ד טהורי, סותר בעליל את טענתו – שנמסרה כאמור לרשם בעל פה – כאילו החייב איננו משתף פעולה ולכן לא ניתן לבקש ממנו את מסמכי הרכישה המקוריים. לו היה הרשם הנכבד מעיין – כנדרש – בתצהיר טהורי, כמו גם בתצהיר החייב, היה מגלה על נקלה כי דברי עו"ד טהורי שנמסרו לו על-פה, אין להם כל בסיס. למצער היה על הרשם הנכבד לדרוש כי עו"ד זלצר ימציא תצהיר זיהוי של "אדם זר", שכן מתצהיר זיהוי החייב (נספח ד' לנ/4) נחזה כי הראשון נפגש עם החייב פנים בפנים. ואכן הודה הרשם, ברוב הגינותו, כי באם "היה יודע שזלצר מכיר את החייב, הייתי מבקש תצהיר מזלצר, אבל לא ידעתי" (עמוד 95 שורה 16).

נכון אני להניח כי הרשם אכן לא היה ער לאמור בתצהירו של עו"ד טהורי ולא שת ליבו לקיומו של תצהיר החייב, ברם אי ערנותו, כאמור, מצביעה על התרשלות.

לו היה הרשם הנכבד עומד על דרישת פנחסי להמציא מסמכי הרכישה ההיסטוריים לצורך זיהוי בעל הנכס כ"חייב", ברי כי העברת הזכויות על שם הרוכשים הייתה נמנעת. ויתור רשם המקרקעין על דרישות הזיהוי – תצהיר אדם זר המכיר מידיעה אישית את המנוח והמצאת המסמכים ההיסטוריים – תרמה אף היא להיתכנות אובדן קניינו של המנוח, ועל כן נושאת המדינה אף היא באחריות לאובדן הנכס.

נוכח מסקנתי דלעיל לא מצאתי לנחוץ להידרש לטענת עו"ד שטיין בסיכומי התשובה להודעת צד ג', לפיה החלטת רשם המקרקעין לרשום את הנכס על שם הרוכשים בלא לדרוש המסמכים ההיסטוריים – כמתחייב מהחלטת פנחסי מיום 1/8/2001 – עומדת בסתירה להוראת סעיף 85 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשכ"ט-1969 (להלן: "תקנות הרישום") הקובעת כי "כל החלטה או הוראה אחרת של הממונה, של המפקח או של הרשם, תהיה בכתב ותכלול הנמקה ממצה".
מעבר לנדרש אומר, כי הגם שהוראת סעיף 85 לתקנות הרישום " … מעגנת עקרון בסיסי  בתורת המינהל" [רע"א 8996/04 שכטר נ' נציגות הבית המשותף, פ"ד נ"ט(5) 17], אין                   באי מילוי הוראה זו כדי לייחס לרשם המקרקעין רשלנות בגין אישור פעולת הרישום.

ברי לכל, כי בנסיבות מקרה דנן לא הייתה ההנמקה בכתב (ככול שזו הייתה ניתנת) מסייעת למניעת התאונה המשפטית, שכן המנוח – הבעלים החוקי של הנכס – לא היה מודע כלל להליך המתנהל נגדו בלשכת ההוצל"פ, על בסיס שטר חוב מזוייף.

אני מוצא איפוא, לאור האמור לעיל, כי רשם המקרקעין התרשל בתפקידו עת אישר את העברת הזכויות, בלא שווידא – כנדרש וכמתחייב בנסיבות מקרה דנן – כי "החייב" בתיק ההוצל"פ הינו הבעלים של הנכס מושא עסקת המכר.
משנמצא כזאת, יש להטיל על המדינה אחריות לנזק הכספי שנגרם לתובעים בגין מכר המגרש, זאת בשיעור שייקבע להלן.

אחריות אבירם (נתבע 9)

דומה כי אין צורך להכביר במילים בדבר מעורבותו של אבירם במעשה המרמה ואחריותו לנזק הנטען שכן האחרון הורשע בעבירות של קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, בשבועת שקר ובבידוי ראיות, ודינו נגזר, בין היתר, ל-20 חודשי מאסר בפועל (ראו: הכרעת הדין מיום 11/10/2011 והכרעת הדין המשלימה מיום 17/1/2013 וכן גזר הדין מיום 21/4/2012).
כאמור בפרק העובדות, פסק הדין הפלילי הינו חלוט שכן ערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי נדחה בפסק הדין מיום 7/7/2013 (ע"פ 32070-05-13) ובר"ע שהוגשה לבית המשפט העליון (רע"פ 5330/13) [פורסם בנבו] נדחתה אף היא, בהחלטה מיום 30/10/2013.

בהכרעת הדין נקבע, כממצא, כי אבירם עשה שימוש בשטר החוב המזוייף (הגם שלא הוכח כי הוא זה אשר זייף את שטר החוב בעצמו) ומסרו לעו"ד זלצר לשם מימושו, בידיעה כי השטר מזוייף.

עוד נקבע כממצא כי אבירם חתם על אישור מסירה כוזב (נספח כ"ב לנ/5) ותצהיר כוזב           (נספח י"א לנ/3), כאילו הוא מסר את ההזמנה ומסמכי ההוצל"פ לחייב, בכתובת המופיעה בשטר החוב (סעיפים 29 ו-30 להכרעת הדין).

נתברר, כך נקבע בהכרעת הדין, כי אבירם ביודעין ביים את מסירת האזהרה והמסמכים לחייב בכתובת בדוייה, תוך שאינו ירא מליתן תצהיר שקרי בדבר המסירות לחייב.

בהכרעת הדין נקבע כממצא עובדתי, כי אבירם הוא זה אשר העביר לעו"ד טהורי את תצהיר הזיהוי  המזוייף  של  החייב  (נספח ד' לנ/4)  הנחזה  כמאושר  על  ידי  עו"ד  זלצר.         הוכח, כי מעשיו הפליליים של אבירם תרמו תרומה מכרעת לרישום הכוזב של הנכס ולקבלת סך של 390,000 ₪ מכספי התמורה. אילמלא פועלו של אבירם במעשי הזיוף והרמייה – תרגיל העוקץ שהוביל לאובדן קניינו של המנוח – לא היה יוצא אל הפועל.

סעיף 42א' לפקודת הראיות [נוסח חדש] תשל"א-1971, קובע כי ממצאים ומסקנות של פסק דין חלוט במשפט פלילי, המרשיע את הנאשם " … יהיו קבילים במשפט אזרחי כראייה לכאורה לאמור בהם … אם המורשע הוא בעל דין במשפט האזרחי".
לא מצאתי טעם וסיבה מדוע לא לאמץ את ממצאי הכרעת הדין, שכן אבירם לא הצליח, בהליך דנא, לסתור ממצאים אלה. אדרבה, אבירם הודה כי לא פגש את החייב מעולם (עמוד 102 שורה 12) וחרף זאת ביים מסירת המסמכים לחייב, תוך מתן הצהרות כוזבות בנושא המסירות, הגם שפעולת המסירה לא בוצעה על ידו כלל ועיקר.

אני קובע, לאור האמור, כי אבירם נושא באחריות, במידה מכרעת, לנזק שנגרם לתובעים בדמות אובדן קניינם, ואילמלא פועלו העברייני מעשה המרמה לא היה בא לעולם.
אחריות (יורשי) אלי רון ז"ל (נתבעים 10-12)

אקדים ואומר, כי התובעים לא השכילו להוכיח את המיוחס לרון ז"ל בכתב התביעה כאילו הוא היה הגורם אשר יזם – בצוותא חדא עם אבירם – את המהלכים " … לביצוע המעשים לשלילת זכויותיו בנכס – תוך זיוף מסמכים, הצגת מצג שווא, ביצוע מעשי מרמה וביום תיק ההוצל"פ" (סעיף 36 לכתב התביעה).
מחומר הראיות עולה כי אכן רון ז"ל השתתף למראית עין בהתמחרות תוך שהוא מסכם עם ניסים (המתווך מטעם הרוכשים), שהוא יצא מהמכרז תמורת תשלום מחצית מדמי התיווך ששולמו על ידי הרוכשים לאחרון (הודעת ניסים במשטרה מיום 15/2/2006, במ/15; הודעת רון ז"ל במשטרה מיום 12/2/2006, במ/15).

לא מצאתי בחומר הראיות ממצאים שיש בהם כדי להוכיח כי רון ז"ל היה מעורב בתרגיל העוקץ (מעבר למעורבותו בהתמחרות). טענת התובעים בסיכומיהם כי "הוכח מעל ומעבר כבר בהודעה שמסר במשטרה" כי רון ז"ל היה מעורב בגזל המגרש וכי "הודה בנטילת כספי התמורה לניכוי בעולם התחתון" – נטענו על דרך הסתם בלא שאלה הוכחו.

אדרבה. בהודעותיו במשטרה הכחיש רון ז"ל כל מעורבות בתרגיל העוקץ ואף טען כי הוא אינו מכיר את אבירם ואף לא שמע את שמו, טרם חקירתו במשטרה (במ/15, שם).

בצדק טען ב"כ הנתבעים 10-12 בסיכומיו, כי לא הוכח שרון ז"ל קשור בקשר כלשהו למעשי המרמה ולאובדן הנכס. אכן, לא הוכח כי רון ז"ל יזם את הליכי ההוצל"פ, חתם על מסמכים כלשהם במסגרתם, או כי קיבל את כספי התמורה לידיו.

טענת ב"כ התובעים בסיכומיה כאילו הודה רון ז"ל בנטילת כספי התמורה "לניכוי בעולם התחתון" אף היא לא הוכחה.
בהודעותיו במשטרה הכחיש רון ז"ל כי קיבל לידיו כספים כלשהם מכספי התמורה, ואף טען כי אינו מכיר את בני רביזדה (העוסק בניכוי שיקים) וכי מעולם לא היה במשרדו (הודעות מהימים 18/9/2006 ו-20/9/2006; במ/15).

גירסה זו של רון ז"ל בהודעותיו,  נתמכת בהודעותיו של רביזדה אשר העיד, כי את השיקים קיבל מאלי אפרתי (שמשום מה לא זומן לעדות) ואף העיד כי הוא לא מכיר את רון ז"ל ולא זיהה את תמונתו, שהוצגה לו (ראו: הודעות רביזדה במשטרה, בהתאמה – מהימים 25/7/2006 ו-22/3/2007).

הנה כי כן, אין כל ראייה בחומר החקירה הקושרת את רון ז"ל למעשי ההונאה והתרמית – לבד מחלקו בהתמחרות.

העובדה שרון ז"ל התאבד לאחר הגשת כתב האישום כנגדו, אין בה כדי, כשלעצמה, כדי  להוכיח את המיוחס לו בכתב התביעה. בהחלט ייתכן כי אם רון ז"ל לא היה שולח יד בנפשו וההליך הפלילי כנגדו היה מתנהל עד תום – הייתה מוכחת מעורבותו בתרגיל העוקץ.

אולם אין באמור כדי לבסס הוכחה – אף לא ברמת ההוכחה הנדרשת בהליך אזרחי – כי           אלי רון ז"ל היה שותף לקנוניה או ניהל אותה.

הפועל היוצא מהאמור הוא כי יש לדחות את התביעה כנגד רון ז"ל וכפועל יוצא כנגד יורשיו – הנתבעים 10-12 – וכך אני מורה.
אחריות הרוכשים

כפי שהבהרנו לעיל ארוכות, לא הוכחה הרשלנות המיוחסת לרוכשים בכתב התביעה, מה גם שהתובעים זנחו טענתם זו בסיכומיהם.
אשם תורם של התובעים

הנתבעים כולם טענו כי יש לייחס לתובעים אשם תורם לאובדן המגרש, שכן משך כל השנים  – למן רישום בעלות הנכס בשנות ה-50 ועד לרישום הכוזב – לא עשו מאומה להסדיר את נושא הזיהוי של המנוח בספרי המקרקעין.
נטען, כי התובעים והמנוח הינם מונעי הנזק הטובים ביותר ובפעולה פשוטה וזולה, של הוספת פרטים מזהים בפנקס הזכויות לצד שמו של המנוח, יכול ואובדן קניינם היה נמנע.

אכן, מחומר הראיות עולה כי התובעים (למצער התובע 1) היו מודעים לכך שהמרשם חסר וכי לצד שם אביהם המנוח לא מופיע מספר מזהה. התובע 1 אף הודה, בחקירתו הנגדית, כי           "אני יודע שחלק מהשתלשלות הדברים המצערת נובעת מכך שלא היה רשום מספר תעודת זיהוי של האבא בנסח הטאבו".

חרף האמור, לא מצאתי שחר לטענת הנתבעים כאילו יש להטיל על התובעים אחריות (אשם תורם) לגזל קניינם.

הנתבעים לא הצביעו על הוראה כלשהי בדין המטילה חובה על התובעים (או על כלל האזרחים) ליזום תיקון המרשם והוספת מספר זיהוי לצד שם אביהם המנוח.

כזכור, זכויות המנוח נרשמו בשנות ה-50 ובאותה העת היה מקובל לרשום את שמם של בעלי הנכס בלבד, ללא ציון מספר זהות.

לו סבר אגף הרישום והסדר המקרקעין שבמשרד המשפטים, כי שינוי נוהלי הרישום דורשים הוספת מספר מזהה לצד שמם של בעלי הנכסים חסרי הזהות, שומה היה עליו להודיע לאחרונים על כך ולדרוש השלמת הרישום החסר, על ידי הוספת מספר מזהה.

משלא נעשה כזאת, אין להטיל על המנוח או התובעים חובה – יש מאין – ליטול יוזמה ולבצע פעולה בפנקסי הזכויות, שלא נדרשה על ידי הגורמים המוסמכים לכך.

יתר על כן. בזמן אמת (להבדיל מחוכמה שלאחר מעשה) לא היה על התובעים (כמו גם על המנוח) לצפות קיומה של שרשרת מחדלים כה ענפה מצד גורמים כה רבים – אשר תביא בסופו של יום לגזלת המגרש. אין לי ספק כי לו היה חשש כלשהו בלבם של המנוח או התובעים להיתכנות גזל המגרש, הרי שהיו פועלים לאלתר לתיקון המרשם, על ידי הוספת מספר זהות לצד שם אביהם.

חלוקת האחריות בין הנתבעים

משבאנו לכלל מסקנה כי האחריות לנזקם של התובעים בדמות אובדן קניינם במגרש, רובצת לפתחם של הנתבעים – אבירם, עורכי הדין זלצר וטהורי ולשכת המקרקעין – ובהעדר אפשרות להפרדת הנזק וייחוסו למי מהנתבעים, יש לראותם כ"מעוולים במשותף", ולפיכך חבים הם כלפי התובעים ביחד ולחוד [ראו: ע"א 594/82 טל (ולטמן) נ' עזבון פינקל, פ"ד מ(1) 64,  67(1986); ע"א 1639/01 קיבוץ מעיין צבי נ' קרישוב, נ"ח(5) 215, סעיף 13 לחוות דעתה של השופטת דורנר].
עם זאת, ביחסים שבין הנתבעים – המעוולים, בינם לבין עצמם, יש לקבוע את שיעור אחריותו של כל מעוול לנזק, על פי "מידת האשמה המוסרית של כל אחד מהם" [סעיף 84 לפקודת הנזיקין; ע"א 7130/01 סולל בונה בניין ותשתיות בע"מ נ' תנעמי, פ"ד נ"ח(1), 23].

טרם אקבע את מידת אחריותו של כל מעוול, מן הראוי להסיר מדרכנו את טענת עו"ד זלצר בסיכומי טענותיו, לפיה יש לפוטרו מחובת השתתפות ולהטיל את מלוא האחריות על אבירם וטהורי – זאת מכוח סעיף 84(ב) לפקודת הנזיקין.
לשיטת עו"ד שטיין, מידת אחריותו של עו"ד זלצר למול מעשיהם המכוונים של אבירם וטהורי, כמו גם של רשם המקרקעין, מצדיקה שלא לחייבו בהשתתפות בתשלום הנזק – גם אם יימצא כי זלצר נושא באחריות לקרות הנזק.

אכן, על פי סייפת סעיף 84(ב)  לפקודת הנזיקין מוסמך בית המשפט " … לפטור אדם מחובת ההשתתפות או להורות שהשתתפותו של אדם תהא כדי שיפוי מלא". דא עקא שלא מצאתי כי בנסיבות מקרה דנן, ולנוכח מידת התרשלותו של עו"ד זלצר לקרות הנזק – כי יש לפטור האחרון מחובת "ההשתתפות".

עו"ד שטיין סמך טענתו האמורה על פסק הדין בע"א 1170/01 בכור נ' עו"ד יחיאל                   פ"ד מ"ח(3) ועל דברי השופט ויתקון ז"ל עליהם נסמך כבוד השופט אור בחוות דעתו.

דא עקא, שאין בפסק דין בכור כדי לתמוך בטענת עו"ד זלצר. אדרבה, מפסק הדין עולה כי אין כל הצדקה, במקרה דנן, לפטור את עו"ד זלצר מחובת ההשתתפות.

ובמה דברים אמורים.

הטלת מלוא נטל הפיצוי על מעוול אחד בין "מעוולים במשותף", כאמור בסעיף 84(ב) לפקודה, תיעשה רק במקרים קיצוניים בהם תהיה הצדקה להטיל את מלוא האחריות, ביחסים בין מעוולים יחדיו, על אחד מהם. מה הם אותם מקרים קיצוניים? על כך משיב השופט           ויתקון ז"ל (עליו נסמך כאמור כבוד השופט אור) וזה לשונו –

"שניים שהם אחראים באחריות הדדית לפצות ניזוק, ייתכן מאוד שאחד מהם זכאי לדרוש מן השני השתתפות אפילו עד כדי 100%. השתתפות כזאת ניתנת, למשל, לטובת מזיק שאחריותו אינה אלא שילוחית … או סטטוטורית לפי פקודת בתי חרושת … או לטובת מחזיק קרקע כשהנזק נגרם על ידי קבלן עצמאי שהתרשל במילוי תפקידו … מן המפורסמות הוא, שמקום שיש מצד אחד אחריות טכנית גרידא או אחריות שהיא למעשה אחריות מוחלטת ללא התחשבות במידת האשמה ומצד שני יש אחריות שמקורה בהזנחה או בחוסר זהירות ולא כל שכן אחריות שנובעת מתוך הפרה זדונית של החוק, יכול בית המשפט אם נראה לו הדבר לצודק, לקבוע חלקו היחסי של האחרון באחריות אפילו ב -100% …" (ההדגשה לא במקור – ח.ט.).

הנה כי כן, מהאמור עולה בעליל כי פטור מחובת השתתפות יינתן למעוול שאחריותו לקרות הנזק הינה טכנית גרידא (שילוחית, סטטוטורית או בשל אחריות מוחלטת) בלא שנמצא אשם של ממש במעשיו.

בענייננו, כפי שפורט לעיל בהרחבה, מחדלו של עו"ד זלצר לאובדן קניינם של התובעים אינו מזערי כלל ועיקר. אילמלא רשלנותו של עו"ד זלצר והתנהלותו מול לשכת ההוצל"פ, ספק אם תרגיל העוקץ יכול היה להתבצע כלל ועיקר.

אני דוחה, איפוא, את טענת הפטור מחובת ההשתתפות שבפי עו"ד זלצר.

נדון, איפוא, עתה במידת אחריותו של כל אחד מהנתבעים – המעוולים, ביחסים שבינם לבין עצמם.
כאמור, המבחן לחלוקת האחריות בין מעוולים במשותף, הינו בראש וראשונה מידת האשמה המוסרית של כל אחד מהם, או מידת הרשלנות של כל אחד מהמעוולים [ראו: ע"א 477/88 בוארון נ' עיריית נתניה ואח', פ"ד מ"ב(1) 477, 424] (להלן: "עניין בוארון").

לאחר שבחנו את השיקולים כולם ומידת האשמה המוסרית של כל אחד מהם, כמפורט לעיל,  אני קובע כי החלוקה בינות הנתבעים  (המעוולים), בינם לבין עצמם, הינה כדלקמן –                                                    40%  על אבירם, 35% על עו"ד טהורי, 15% על עו"ד זלצר ו-10% על המדינה  (רשם המקרקעין).

היקף הנזק

התובעים העמידו את תביעתם על סך 2,600,000 ₪ נכון למועד הגשת התביעה המתוקנת (1/6/2008), כאשר סך של 2,500,000 ₪ מיוחס לשוויו של המגרש, והיתרה (100,000 ₪) נזקפת לטובת הוצאות.
לשם הוכחת שוויו של המגרש, הגישו התובעים חוות דעת מיום 11/3/2008 שנערכה על ידי שמאי המקרקעין מר רן נאמן (להלן: "חוות דעת נאמן"; ת/2).

המומחה קבע בחוות דעתו כי שוויו של המגרש נכון ליום 27/2/2008 (מועד ביקורו במקום) הינו בסך 2,320,000 ₪ ולמועד מכירת המגרש (9/5/2001) בסך 2,260,000 ₪.

הנתבעים, או מי מהם, לא הגישו חוות דעת לסתור, ולבד מעו"ד טהורי אף לא אחד מהנתבעים טען כנגד אומדן שווי המגרש, בהתאם לחוות דעת נאמן.

בהעדר חוות דעת סותרת ולנוכח "הסכמתם" של הנתבעים (להוציא עו"ד טהורי, כאמור) יש לקבוע את שווי המגרש בהתאם לזה שהוערך בחוות דעת נאמן.

לא מצאתי ממש בטענת עו"ד טהורי בסיכומיו (סעיף 83 לסיכומים) כי יש לערוך חוות דעת עדכנית זאת לאור העובדה שהמדובר בקרקע חקלאית, ועל כי המומחה לא השתמש בתקינה שמאית.

בכל הכבוד, טענותיו של עו"ד טהורי נטענו על דרך הסתם וכלאחר יד. המומחה נחקר על חוות דעתו (על ידי ב"כ עו"ד טהורי) ולא מצאתי כי היה בחקירתו כדי להפריך או לסתור את ממצאי חוות דעת נאמן.

לו סבר עו"ד טהורי כי חוות דעת נאמן אינה אמינה או שאינה משקפת את שוויו של המגרש, שומה היה עליו להגיש חוות דעת, לסתור, מטעמו. בהעדר חוות דעת כאמור, אין לשעות לטענות שנטענו בעלמא, בלא חוות דעת מתאימה.

אני קובע, איפוא, כי נזקם של התובעים כתוצאה מגזל קניינם עומד על סך של 2,320,000 ₪ נכון ליום הקובע (27/2/2008).
ההודעה לצדדים השלישיים

דומה, כי לאור קביעת מידת האחריות שבין הנתבעים – המעוולים, בינם לבין עצמם, מתייר הצורך לדון בהודעת צד ג' שהוגשה מטעם המדינה כנגד אבירם , עוה"ד זלצר וטהורי (ראו עניין בוארון לעיל, עמוד 423 סעיף 10; א. גורן, סוגיות בסדר אזרחי, מהדורה אחת עשרה, עמוד 845.
משמצאתי כי לא הוכחה אחריותו של רון ז"ל לאובדן המגרש ובשל כך נדחתה התביעה כנגדו, ממילא יש לדחות את הודעת צד ג' שהוגשה כנגד הנתבעים 10-12, יורשי אלי רון ז"ל.

התוצאה

סוף דבר, לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן:
א.          עתירת התובעים לביטול עסקת המכר, למתן סעדים הצהרתיים וצו עשה – נדחית.

ב.           התביעה הכספית כנגד הנתבעים 1-4 ו-10-12 – נדחית בלא לעשות צו להוצאות.

ג.            אני מחייב את הנתבעים 5,6,7 ו-9 – יחד ולחוד – לשלם לתובעים סך של                      2,320,000 ₪, כשסכום זה נושא הצמדה וריבית חוקית מיום 27/2/2008 ועד התשלום בפועל.

ד.           אני קובע כי ביחסים שבין הנתבעים, בינם לבין עצמם, החלוקה תהא כדלקמן:

40% לחובת נתבע 9, 35% לחובת נתבע 6, 15% לחובת נתבע 5 ו-10% לחובת                  נתבעת 7.

ה.           ההודעה לצדדי ג' 4-7, יורשי רון ז"ל, נדחית בלא לעשות צו להוצאות.

5129371

54678313     המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים באמצעות הדואר.

ניתן היום,  י"ב אלול תשע"ה, 27 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים.

5129371

בעניין עריכה ושינויים במסמכי פסיקה, חקיקה ועוד באתר נבו – הקש כאן

חיים טובי 54678313-2639/05

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

 

© ירקוני - משרד עורכי דין ונוטריון

top