עשה ואל תעשה בעסקת דירה

זוג מקבל ייעוץ

 

  • הקטינו מס שבח- היערכו מראש!

מס שבח הוא גורם חשוב מאד במכירת הדירה הוא עשוי להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים, אולם יש דרכים להפחית אותו, ולפעמים גם לקבל פטורים מוחלטים ממנו- העיקר לדאוג להתאים את מצב הדירה לפטורים השונים לפני מכירת הדירה, מבעוד מועד.

אחד הדברים שכדאי לברר, הוא מהו מועד הרכישה של הדירה, שמשפיע באופן ישיר על גובה מס השבח שישולם.

נושא נוסף שכדאי לבדוק הוא איך הדירה הגיעה לידיכם- האם בדרך של ירושה/פירוק מקרקעין/עקב גירושין. כל אחת מהדרכים הללו ודרכים אחרות עשויות להפחית את מס השבח בשיעורים ניכרים.

אפשרות נוספת להפחית את מס השבח היא שאלת זהות מוכר הנכס. כאשר מדובר בעולה חדש/אדם מבוגר מעל 60/הכנסה נמוכה – מס שבח עשוי להיות מופחת.

גם אם יש בידיכם יותר מדירה אחת, אתם עשויים להגיע למצב שבו לא תשלמו מס שבח או שהוא יופחת משמעותית, אם למשל תעבירו את אחת הדירות לילדיכם, באופן שכל אחד מבני המשפחה יחזיק עד משליש מהדירה. בצורה כזו, מס שבח עשוי לראות בכם כמי שמחזיקים דירה אחת בלבד, ותהיו פטורים לחלוטין ממס שבח במקרים המתאימים.

 

  • החזיקו בידיכם את מסמכי היסוד

מה המסמך החשוב ביותר שאתם יכולים לראות כשאתם מוכרים דירה

או קונים אותה?

כדאי לכם לראות את הסכם המכירה הקודם של אותה דירה (גם כשאתם המוכרים). בהסכם זה תוכלו לראות את הפרטים שעורכי הדין הקודמים חשבו עליהם ונזהרו מהם ותוכלו לדעת ממה להיזהר ועל מה להקפיד.

מסמך נוסף שכדאי לשים לב, אליו כמובן הוא נסח הטאבו או מרשם הזכויות במקרה והדירה רשומה במנהל, אשר מעבר להערות האזהרה ולרישום, גם מספרים לנו על עיקולים, אם חס וחלילה קיימים.

בנוסף נסח הטאבו נותן לנו מידע חשוב לגבי ההצמדות בנכס, כגון חניות, גגות, גינות –  נרצה לדעת שהחניה שאנחנו מוכרים או המחסן שבחרנו, הוא באמת מחסן שמוצמד לדירה ושייך לבעלים.

בנוסף כדאי מאד להתייעץ עם נוטריון אשר עבר הכשרה מתאימה על מנת לדעת שהמסמכים שמוצגים בפניכם הינם אמיתיים ואין ממה לחשוש. ניתן לדעת כיצד לקרוא תעודות הזהות, לברר את זהות האנשים ולבחון את ההסכמים המקוריים שמוצגים בפניכם.

 

  • אל תחתמו על זיכרון דברים

צדדים שמגיעים להסכמות בשלב הצגת הדירה, מעוניינים לפעמים לרשום אותן על דף נייר שנמצא מולם, מתוך תקווה שהדבר יקבע את העמדות שלהם ואחר כך יחתמו על הסכם.

חשוב לדעת שחתימה על זיכרון דברים היא חתימה על הסכם מכר לכל דבר ועניין והכי חשוב-  חתימה על זיכרון דברים מהווה חתימה על הסכם מבחינת רשויות המס ומבחינת בתי המשפט- וקשה לחזור ממנו אם מתגלות טעויות.

מוכר דירה צריך להיזהר במיוחד, מכיוון שברגע שהוא חותם על זיכרון הדברים הוא מקובע לקונה, ואם אחר כך תהיינה חוסר הסכמות או השלמות פרטים שהקונה יסרב להשלים הוא יצטרך פסיקה של בית משפט על מנת להיות משוחרר לחפש קונה אחר לדירה.

למשרדנו הגיע קונה שחתם על זיכרון דברים עם מוכר אולם המוכר והקונה הגיעו לחילוקי דעות לגבי מועדי התשלומים ואופן מסירת החזקה ובשל כך אותו מוכר נאלץ להגיע לדיונים בבתי משפט על מנת שיוכל למכור את הדירה.

מהניסיון שלנו כאשר קיימת הסכמה בין מוכר לקונה היא תמשיך להתקיים עד לחתימת ההסכם ואין צורך לעגן אותה בחתימה של זיכרון דברים.

 

  • תדאגו לתשלום ראשון של לפחות 20% משווי הדירה

 

חשוב לסכם מראש כבר במעמד הצגת הדירה את אופן התשלומים ולוודא שלקונה יש אמצעי מימון מתאימים.

מוכר דירה צריך להבטיח את עצמו כך שהתשלום הראשון יהיה תשלום גבוה ככל האפשר. כמו כן חשוב לוודא כיצד מתכנן הקונה לממן את רכישת הדירה, מראש ובאופן מפורט (מה סכום המשכנתא, מה סכום ההון העצמי, מהיכן הוא מגיע וכיו"ב).

במקרה והקונה יאלץ לבטל את ההסכם, למשל כאשר הבנק אינו מאשר לקונה את הלוואת המשכנתא, ובמקרה כזה הוא הקונה פונה אל המוכר

ומודיע לו שהוא לא יכול לקיים את העסקה.

במקרה כזה המוכר יאלץ לפרסם מחדש את הנכס, למצוא שוב קונה, להתקשר עמו בהסכם ואולי אף לדווח לרשויות המס על ביטול במקרה שהעסקה כבר דווחה, כמו גם לממן את היוותרות הדירה ריקה.

כל אלו גורמים הוצאות רבות, וכדאי, שכל ההוצאות הללו יעוגנו בתשלום הראשון שיהווה לפחות סכום הפיצוי המוסכם.

לכן אנו ממליצים שהתשלום הראשון יהיה לפחות 20% משווי הדירה ושהתשלום הבא אחריו, השני במספר, ישלם ישירות את המשכנתא של המוכר על הנכס אם קיימת, ולאחריה ישולם סכום כנגד קבלת חזקה בנכס.

 

 

  • התנהלו רק עם שמאי

אם אתם מוכרים או קונים נכס כדאי שתהיו ערים לנושא של חריגות בניה, נושא שעלול לגרום להוצאות רבות שאפשר להימנע מהן יחסית בקלות ובזול.

מהי חריגת בניה?

כאשר בונים דירה, הקבלן מקבל היתר מהעירייה וצריך לבנות את הדירה בהתאם להיתר שקיבל, אלא שלפעמים, הבניה בפועל שונה מההיתר המופיע בתיקי הבניין של העיריה ולפעמים המוכר בעצמו איננו יודע שהנכס שבידיו איננו מתאים לתיק הבניין, לכן כדאי מראש לדעת מהו היתר הבניה של הנכס והאם הוא מתאים לתיק הבניין.

כאשר מדובר במוכר דירה אנחנו ממליצים שהמוכר ידאג להוסיף סעיפים המטילים את האחריות לבדיקת הנכס על הקונה, למשל סעיפים המגנים על המוכר מפני קנסות או הוצאות לשם תיקון הנכס במקרה של אי התאמה- אחרת הוא עלול למצוא את עצמו משלם לקונה כספים עבור התאמת הדירה להיתר- ככל שאין הסכמה לכך, רצוי להיעזר בשמאי.

כאשר מדובר בקונה דירה, אנו ממליצים להתקשר עם שמאי, אשר יבחן את תיק הבניין ויבדוק האם קיימת התאמה בין תיק הבניין שבעירייה לבין הבנייה בפועל בנכס- כך למשל, קיימים מקרים בהם סגירת מרפסת או אפילו הוספה של שטח דירה גורם לאי התאמה, ובהיעדר בדיקת שמאי הקונה עלול לשלם כספים על מנת לתקן את הבנייה בעצמו, כתנאי לרישום הנכס בטאבו על שמו.

 

  • בדקו בעירייה את היטל ההשבחה

כאשר מוכרים נכס היטל השבחה, עלול להגיע למאות אלפי שקלים כדאי לדעת מראש האם קיים היטל השבחה בנכס.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא סכום שיש לשלם לעירייה כאשר היא מאפשרת השבחה של הנכס באמצעות תוכנית מיתאר החדשה, למשל סגירה של מרפסת או בנייה של מרפסת.

במקרה כזה הנכס שווה יותר והעירייה מבקשת תשלום עבורו המוכר הוא זה שבדרך כלל משלם את המס, ולכן כדאי שידע מראש מה הסכום.

הסכום נגזר כחמישים אחוז מהשבח שנוצר בנכס לאחר שהתוכנית התקבלה.

לכן בדיקה מול הראשות המקומית, והזמנה של שמאי מהראשות המקומית מאפשרת לדעת את הסכום המדויק ושכלולו לתוך המחיר המבוקש של הדירה.

 

אנו שמחים להעמיד לרשותכם את העצות המעשיות מבית משרד עו"ד ירקוני, אלון. כל האמור במדריך זה אינו בגדר ייעוץ משפטי, כי אם נועד להכוונה ראשונית בלבד. אל מנת להסתמך על האמור במדריך זה ניתן ליצור קשר עם יוצרו באמצעות דוא"ל office@yarkonylaw.co.il או בטלפון 03-5102710 לשם יישום האמור בו על המקרה הדרוש לכם.

 

 

 

© ירקוני - משרד עורכי דין ונוטריון

top