חשיבותן של הקלטות בהליכים משפטיים.

התובעת היא חוכרת של דירה אשר מכרה אותה לנתבע.

לטענתו של ה תובע, שילם את מלוא התמורה אם גם באיחור- והציג את צ'ק הביטחון שהוחזר לו לאחר שעשה כן.

לטענת התובעת רק מחצית מהתמורה שולמה- גם היא באיחור- ועל כן זכאית היא לביטול ההסכם.

בנוסף, התובעת לא שלחה מכתב ביטול כדין ומכל מקום לא מכתב ביטול בעילת האיחור בתשלום.

מדובר בתובעת בת 80 אשר לטענת בתה – הרוח החיה- לא יכולה הייתה להגיע לעדות.

למעשה המשפט כולו התנהל מבלי שהתובעת עצמה הופיעה בבית המשפט.

בית המשפט דחה מסמכים רפואיים וקבע כי האם הייתה חייבת להתייצב.

לטענת התובעת הנתבע פרץ אל הדירה והוציא אותה ממנה בכוח הימנה, ולמעשה היא איבדה הן את הדירה והן מחצית מהתמורה.

למרות שהתובעת לא הופיעה לכל אורך המשפט וללא הצדקה, בית המשפט החליט כי לאור קלטות שהקליטה הבת את הנתבע בהן הוא מתנצל על האיחורים, הוא מוצא כי הוכח לבית המשפט כי היה איחור בתשלום התמורה, בניגוד לסעיף יסודי בהסכם.

שלב ההכנה לתביעה הוא שלב חשוב מאד – לעיתים תביעה מוכרעת עוד לפני שנכתבה המילה הראשונה בכתב התביעה.

עוד מוסיף בית המשפט וקובע כי על אף כי לא נשלח מכתב ביטול ועל אף כי התביעה הוגשה רק שנה לאחר ההפרה, הרי שהתביעה עצמה משמשת כהודעת ביטול.

עוד קבע, כי התקופה של שנה היא סבירה כאשר "טפטפו" תשלומים בתוך התקופה ולאור הבטחות שניתנו לתשלום- עד להתייאושתה של התובעת.

שימו לב שהתובעת הגישה את תביעתה בתחילה לבית משפט השלום- גם כאן בולט הבלבול בין המתדיינים לעניין הערכאה המוסמכת בעניין מקרקעין- סביב עניין זה נסובה בקשת רשות ערעור שהגשנו לביהמ"ש העליון בבר"ע 4890/15 אשר לגבי עתידה אעדכן כאן.

פסק הדין המלא:

 

בית המשפט המחוזי בחיפה
ה"פ 2074-11-14 גיסקין נ' אליאס ואח'

בפני כבוד השופט סארי ג'יוסי

המבקשת פאניה גיסקין

נגד

המשיבים 1.ג'לאל אליאס
2.הכנסיה (המוטרנות) היוונית קתולית
3.בתי הספר היוונים קתוליים בחיפה

חקיקה שאוזכרה:
חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: סע' 14(ד), 20
פקודת השטרות [נוסח חדש]
חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970: סע' 1, 7(א), 8

מיני-רציו:
* בית המשפט הצהיר כי הסכם למכירת זכויות המבקשת בדירתה, בטל עקב הפרתו היסודית. המשיב לא שילם את מלוא התמורה משך חודשים רבים ותביעת המבקשת לביטול ההסכם מהווה הודעת ביטול שניתנה כדין תוך זמן סביר.
* חוזים – הפרה – הפרה יסודית
* חוזים – הפרה – ביטול
* חוזים – ביטול – כדין
* חוזים – ביטול – הודעת ביטול
.
המבקשת עתרה לצו הצהרתי לפיו הסכם למכירת זכויותיה בדירתה בטל עקב הפרתו היסודית – אי תשלום מחצית התמורה, ומחמת איום, ניצול, עושק, גזל, הטעייה ומרמה.
.
בית המשפט המחוזי קיבל את התובענה ופסק:
המבקשת עמדה בנטל הראיות המוטל עליה להוכחת טענתה שהמשיב הפר את ההסכם הפרה יסודית בכך שלא שילם את מלוא התמורה משך חודשים רבים. התביעה שהגישה המבקשת בה ביקשה במפורש להצהיר על ביטולו של ההסכם, מהווה הודעת ביטול כדין והיא ניתנה תוך זמן סביר, כשנה לאחר הפרתו היסודית של ההסכם. אך טבעי שרק כשייווכח נפגע שאינו עתיד לקבל את מלוא התמורה, ולאחר שהמועד המוסכם לתשלומה חלף, רק אז ינקוט צעד קיצוני של ביטול חוזה. לפיכך דין ההסכם להתבטל עקב אי תשלום מלוא התמורה, שכן המדובר בהפרה יסודית המזכה בביטול ההסכם.

פסק דין

המרצת פתיחה בה עתרה המבקשת לצו הצהרתי לפיו הסכם המכר מיום 30.08.2013 (להלן: "ההסכם") למכירת זכויותיה בדירתה בטל עקב הפרתו היסודית – אי תשלום מחצית התמורה, ומחמת איום, ניצול, עושק, גזל, הטעייה ומרמה.

רקע
1. המבקשת, גיסקין פאניה (להלן: "המבקשת"), הינה בעלת זכויות חכירה בדירה ברחוב בן יהודה 45 בחיפה, הידועה כגוש 10860 חלקות 185 186 ו-187 (להלן: "הדירה"). ביום 05.08.2013 האריכה המבקשת את זכויות החכירה שלה בדירה עד ליום 15.05.2033 עבור 80,000 ₪.

2. המשיבה מס' 2, הכנסייה היוונית הקתולית (להלן: "המשיבה 2" או "הכנסייה"), והמשיב מס' 3, בתי הספר היוונים קתוליים בחיפה (להלן: "משיב 3"), הינם הבעלים הרשומים של הדירה בלשכת רישום המקרקעין.

3. המשיב מס' 1, ג'לאל אליאס (להלן: "המשיב"), ערך הסכם עם המבקשת לרכישת זכויותיה בדירה תמורת 90,000 ₪.

טענות המבקשת
4. לטענת המבקשת , המשיב לא שילם את מלוא התמורה עבור הדירה כפי שנקבעה בהסכם, אלא שילם סכום של 45,000 ₪ בלבד, וכעת מחזיק שלא כדין בדירתה. המחאה שנמסרה למבקשת בסך 90,000 ₪ נלקחה ממנה, ותחתיה קיבלה ביתה של המבקשת (להלן: "דינה") שלוש המחאות שמעולם לא נפרעו כיוון שניתנו ללא כיסוי. אבי המשיב, אדיב אליאס (להלן: "אליאס") , חתם בשמו על גב ההמחאות תוך ציון מספר תעודת הזהות שלו, אולם משנשאל על כך האשים את ב"כ המבקשת ברישום כוזב של פרטיו.

בהקשר זה נטען כי הנטל להוכיח תשלום מלוא התמורה מוטל על המשיב, והלה כשל בכך משלא כלל בתצהירו פירוט סכומי תשלום או מועדי תשלום, אלא הסתפק באמירה כללית על ביצועו. המבקשת הפנתה לתמלילי שיחה (מב/8, מב/9, מב/10) מהם עולה, לשיטתה, כי אליאס והמשיב היו בקשיים כלכליים ולא היה באפשרותם לשלם עבור הדירה.

5. לשיטתה, המבקשת שילמה עבור הדירה לפחות 208,700 ₪, ואילוצה לחתום על הסכם למכירת זכויותיה תמורת 90,000 ₪ נבע מאיום השתלטות על הדירה בכפייה, וכי מדובר בעושק של קשישה בת 80 מכל רכושה. נטען כי אליאס פרץ לדירה, נעל אותה בדלת מתכת והחליף את המנעול – הכול במטרה לשלול מהמבקשת את זכותה להיכנס לדירתה.

6. באשר למבקשת, נטען כי מדובר באישה מבוגרת במצב רפואי קשה, ולא היה צורך לסכן את חייה בהבאתה למתן עדות בבית המשפט, כאשר המשיב היה בקשר עמה באמצעות דינה. עוד צוין כי המבקשת מכרה דירתה ללא ייצוג של עורך דין.

7. לטענת המבקשת, מסעיפים 9 ו-10 להסכם עולה כי עם חתימתו ומסירת ההמחאות למבקשת, תימסר מידית החזקה בדירה למשיב. עוד ציינה כי סעיף 18 להסכם קובע כי סעיף תשלום התמורה הינו תנאי עיקרי ויסודי. נטען כי בניגוד לאמור, אליאס פלש לדירה באלימות, החליף דלת ומנעול, ובכך כפה עליה למכור הדירה מבלי שבוצע מלוא התשלום עבורה.

8. לאור האמור לעיל, ביקשה המבקשת לקבוע כי ההסכם בטל ומבוטל לנוכח הפרתו היסודית על ידי המשיב שלא שילם מחצית התמורה, ומאחר שנחתם עקב איום ותחת לחץ, ובהיותו נגוע בעושק, גזל ומרמה. כפועל יוצא מכך, מבוקש לחייב המשיב ומי מטעמו לפנות את הדירה.

טענות המשיב
9. מנגד, טען המשיב כי ביום 30.09.2013 פנתה המבקשת בלוויית דינה ובן זוגה לכנסייה, על מנת שזו תיתן הסכמתה למכר. במעמד זה חתמה המבקשת על מסמך לפיו היא מבקשת מהכנסייה לאשר את העסקה (מש/2) בהתאם להוראות ההסכם.

10. ביום 11.09.2013 שלח ב"כ המבקשת, עו"ד אייל מנחם (להלן: "עו"ד מנחם") מכתב לב"כ המשיב, עו"ד נאסר (להלן: "עו"ד נאסר") בו טען כי נפלו פגמים בכריתת ההסכם. עו"ד נאסר השיב כי המבקשת חתמה על ההסכם במשרדו בנוכחות דינה ובן זוגה לאחר שהוסברה לה מהות החתימה.

לשיטת המשיב, המניע מאחורי המכתב הוא כי התמורה שסוכמה נופלת מערך זכויות המבקשת בדירה. בהקשר זו צוין כי מטעם המבקשת לא הוגשה כל חוות דעת שמאית אשר תומכת בגרסתה לגבי ערך הדירה הנטען. מלבד טענותיו לעניין הפגמים, עו"ד מנחם לא העלה כל דרישה אופרטיבית לבטל את ההסכם.

לאור האמור, סבר המשיב כי המניע האמיתי מאחורי הגשת התביעה הינו העדר כדאיות העסקה. כראיה לכך, המבקשת לא ביקשה סעד של אכיפה או תיקון ההפרה היסודית, אלא עתרה לביטול ההסכם. צוין כי בהתאם לסעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") טעות בכדאיות העסקה אינה מהווה עילה לביטול חוזה.

11. המשיב ציין כי המבקשת לא התייצבה לשום דיון שהתקיים בהליך זה ואף לא העידה או הגישה תצהיר מטעמה. עם זאת, התייצבה במשרדו של עו"ד נאסר במעמד החתימה על ההסכם ומאוחר יותר במשרדי הכנסייה. בסיכום הרפואי (מב/5) שאמור לתמוך באי יכולתה של המבקשת להופיע לפני בית המשפט צוין כי המסמך אינו מתיימר להוות ראיה בהליך משפטי, ועל כן נטען כי הוא חסר כל ערך ראייתי. גם בהנחה שהמבקשת לא יכולה הייתה לצאת מביתה, לא הייתה כל מניעה שתגיש תצהיר, כך שאי הגשתו מעלה חשש שמא המבקשת לא יזמה ההליך או אינה מודעת לו. לשיטת המשיב, דינה ואולי אף עו"ד מנחם עצמו, הם אלו שעומדים מאחורי התביעה ומטרתם להשיג יותר כסף עבור הדירה.

12. באשר לעילת ההטעיה, הרי שמלבד טענה כללית וסתמית בסוף כתב תביעתה ביחד עם מקבץ עילות, הרי שהמבקשת לא העלתה כל טענה של הטעיה כלפי המשיב או אביו, וממילא לא הוכחה עילה זו.

13. בהתייחס לטענות של כפייה ועושק, נטען כי לא הופעל כוח על המבקשת לחתום על ההסכם והיא לא אוימה על ידי המשיב או אביו. המבקשת או דינה מעולם לא הצהירו כי החתימה על ההסכם נעשתה מתוך כפייה או עושק, וממילא טענות אלה לא הוכחו.

הממונה על נכסי הכנסייה, מר אוסאמה מטר (להלן: "אוסאמה") הבטיח לאליאס ביום 26.04.2013 את זכויות החכירה בדירה תמורת 70,000 ₪, תוך הצגת מצג שהדירה פנויה. גם דינה הצהירה כי זכויות החכירה הסתיימו ועל כן התקשרה המבקשת בהסכם חכירה חדש. בנסיבות אלה, כאשר אליאס כבר נכנס לדירה שהובטחה לו כאשר היא פנויה, וכאשר זכויות החכירה של המבקשת הסתיימו וטרם חודשו – הרי שתגובתו לדרישה לסלקו מן הדירה כי "אף אחד לא יפנה אותו" הינה תגובה מובנת. בוודאי שאין לראות בה איום על המבקשת.

לטענת המשיב, הנסיבות האובייקטיביות של החתימה על ההסכם לפני עו"ד נאסר מוכיחות כי לא היה כל איום או עושק. גם התמורה ששילם המשיב בסך 90,000 ₪ הייתה סבירה, ואף עלתה על ערך השוק של זכויות החכירה אשר נמכרו למבקשת ב-80,000 ₪.

14. באשר לתשלום התמורה, נטען כי במעמד החתימה מסר המשיב שיק בסך 90,000 ₪ למועד פירעון עתידי, כדי להבטיח שהמבקשת תפעל לאישור המכר מול הכנסייה עד לפירעונו. אליאס שילם את מלוא התמורה בסך 90,000 ₪ במנות, חלקן במזומן וחלקן בשיקים, ועם השלמת העברת התמורה הלה נפגש עם דינה ובן זוגה, ולאור סיום החשבון דינה החזירה לו את השיק. המשיב טען כי בהתאם לפקודת השטרות עומדת לו חזקה לכאורה שהוא אוחז בשיק כשורה וכי נתן תמורה בגין השיק שהוא אוחז. בנסיבות אלה, כך נטען, עובר נטל הראייה לפתחה של המבקשת להוכיח כישלון התמורה וכי המשיב אינו אוחז בשיק כשורה.

המשיב הכחיש את גרסת המבקשת לפיה מסר לדינה שלושה שיקים על גבם חתם אליאס, במקום השיק הנ"ל בסך 90,000 ₪. המבקשת לא עמדה בנטל להוכיח כי החתימה שעל גבי השיקים הינה של אליאס, באמצעות מומחה לכתב יד.

15. המשיב עורר פליאה מדוע חרף טענות להפרה יסודית של ההסכם, המבקשת בחרה לנקוט בהליך משפטי לראשונה רק כעבור יותר משנה. צוין כי לא נשלחה התראה כלשהי למשיב והלה לא נדרש לתקן הפרה כלשהי.

16. בהינתן שחלפה שנה מיום הפרת ההסכם ועד להגשת התביעה, המבקשת הפרה חובתה לבטל ההסכם תוך זמן סביר וליתן הודעה מתאימה למשיב, בהתאם לסעיף 20 לחוק החוזים וסעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים (תרופות)").

דיון
17. לאחר ששמעתי את טענות הצדדים במסגרת הדיון שהתקיים לפניי ולאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובראיות שבתיק, הגעתי לכלל מסקנה כי אכן כטענת המבקשת דין ההסכם להתבטל עקב אי תשלום מלוא התמורה על פיו.

נטל ההוכחה
18. אין חולק כי מתוך סך התמורה בסך של 90,000 ₪ שילם המשיב 45,000 ₪ למבקשת. באשר ליתרה, ככל שיש להטיל על המבקשת את נטל ההוכחה בעניין אי ביצוע תשלומה, הרי שמדובר בנטל הוכחה של יסוד שלילי ועל כן מדובר בנטל קטן ביותר. ראו ע"א 296/82 נבנצאל נ' ג'רסי, פ"ד מ(3) 281, 301, 302:

"אכן, נכון הדבר, כי קל יותר להוכיח עובדה בעלת אופי חיובי מאשר עובדה בעלת אופי שלילי. ברם, גם כאשר מדובר בהוכחת היסוד השלילי, שומה עלינו לשמור על העיקרון הבסיסי בדיני הראיות, כי נטל השכנוע רובץ על בעל הדין, אשר טוען טענה המהווה חלק מעילתו … בין אם זו טענה בעלת אופי חיובי ובין אם זו טענה בעלת אופי שלילי … עם זאת, לעובדה בעלת אופי שלילי יש השפעה על הרמת הנטל המשני – הוא נטל הבאת הראיות… בית המשפט לא יתעלם מן העובדה, כי אם עוסקים אנו אמנם ביסוד עובדתי שלילי, קשה יותר על הטוען להוכיחו, ועל-כן יסתפק, בדרך כלל, בכמות פחותה של ראיות להרמת נטל הבאת הראיות והעברתו אל הצד שכנגד … כמות זו יכול שתהיה אז זעירה למדיי … "

במצב דברים בו המבקשת לא העידה לפני בית המשפט ואף לא המציאה תצהיר מטעמה לשם הוכחת העובדות וגילוי האמת, כפי שהיא טוענת להן, הרי שאין מקום להעביר לשכמו של המשיב את הנטל להוכיח את תשלום התמורה. מכאן שלפתחה של המבקשת רובץ הנטל להוכחת טענתה שלא קיבלה את יתרת התמורה בגין הדירה.

סבורני כי על המבקשת, אשר הינה צד להסכם המכר, היה להעיד על נסיבות מסירת החזקה בדירה כמו גם על הכספים ששולמו עבורה. לעניין אי הבאתו של עד רלוונטי ראו ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, עמ' 658-659 (1991):

"אי הבאתו של עד רלוונטי מעורר, מדרך הטבע, את החשד כי יש דברים בגו, וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו וחשיפתו לחקירה שכנגד. בע"א240/77 (כרמל נ' פרפורי, פד"י ל"ד(1) 301, 305) אומרת השופטת (כתוארה אז) בן-פורת כי 'אי הזמנה להעיד (של עדים רלוונטיים – א.ג.) יוצרת הנחה שאילו הובאו היתה עדותם סותרת את גרסת המשיבה' … וכן ראה דברי השופטת בן-פורת בע"פ437/82 (אבו נ' מדינת ישראל, פד"י ל"ז(2) 85, 98-97) כי: 'הלכה פסוקה היא, שהימנעות מהזמנה לעדות של עד הגנה, אשר לפי תכתיב השכל הישר עשוי היה לתרום לגילוי האמת, יוצרת הנחה, שדבריו היו פועלים לחיזוק הגרסה המפלילה, בה דוגלת התביעה.' (ראה גם דברי השופט ד. לוין בע"פ277/81, הלוי נ' מדינת ישראל, פד"י ל"ח(2) 369, 386)."

לא נעלמה מעיני הודעת המבקשת שהוגשה ביום 02.12.2014 לפיה אין באפשרותה להגיע לבית המשפט מפאת מצבה הרפואי, אלא שאין בידי לקבל טענה זו. כל שהוגש להוכחת הטענה הוא סיכום של התיק הרפואי העוסק בתיאור המחלות מהן סובלת המבקשת וציון התרופות אותן נוטלת. אכן, בסוף המסמך הרופאה מביעה דעה כי "לדעתי לא מסוגלת לבוא גם לבית המשפט". אולם, בתחילת המסמך מצוינים הדברים הבאים:

"המידע במוצג במסמך זה הינו חלקי, מטעמים של חיסיון רפואי והגנת הפרטיות, ואינו ממצה את מלוא המידע הרפואי המצוי בתיק של המבוטח. אין במידע זה כדי להוות ראיה בהליך משפטי ו/או מעין שיפוטי ו/או כדי להוות בסיס לחוות דעת".

לפיכך, לא ניתן לקבוע על פי הסיכום הרפואי אם אמנם קיימים קשיים ממשיים למבקשת בהגעה לבית המשפט. המסמך אמנם מדבר על מצב של חוסר ניידות, אך אין הוא מפורט דיו ואין בו התייחסות לאפשרות של הבאת המבקשת בדרך כלשהי לבית המשפט. יתרה מכך, המבקשת נכחה במעמד החתימה על ההסכם ואף הגיעה לכנסייה כחודש לאחר חתימתו על מנת שזו תאשר את עסקת המכר. כך שהיא איננה מרותקת לחלוטין לביתה וגם אם כן, פתוחה היתה לפניה הדרך לבקש כי עדותה תשמע בביתה. אין צריך לומר כי בקשה כזו לא הוגשה.

האם המשיב הפר את ההסכם הפרה יסודית?
19. כידוע, חוק החוזים (תרופות) מגדיר בסעיף 1 את המונח "הפרה" כ"מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה". אפתח בבחינת לשון ההסכם. מנוסח ההסכם עולה כי התמורה נקבעה על סך 90,000 ₪ אשר תשולם בשיק שזמן פירעונו נדחה ליום 22.10.2013. עם חתימת ההסכם וקבלת התמורה, תימסר החזקה בדירה למשיב. כך נרשם בהסכם:

"7. בתמורה למילוי כל התחייבויותיה של המוכרת על פי חוזה זה ישלם הקונה סך 90,000 ₪ (תשעים אלף ₪), להלן: "התמורה".
8. התמורה תשולם ע"י הקונה למוכרת ביום חתימת הסכם זה באמצעות שיק ע"ס 90,000 ₪ לפקודת המוכרת ואשר זמן פירעונו יהיה ביום 22.10.2013. העתק צילומי מהשיק הנ"ל מצ"ב ומסומן ב' ומהווה חלק בלתי נפרד מהסכם זה.
9. חתימת המוכרת על הסכם זה תהווה אישור על קבלת השיק מאת הקונה.
10. עם חתימת הסכם זה וקבלת התמורה ע"י המוכרת כאמור הסעיף 8 לעיל תימסר החזקה בנכס לידי הקונה כאשר הדירה נקייה מכל אדם וחפץ.
…
18. מוסכם בזה כי המבוא להסכם זה (הצהרות המוכרת) וסעיפים 3, 4, 6, 8, 16, 17 מהווים תנאים עיקריים ויסודיים לחוזה זה."

20. בענייננו המבקשת טענה כי יתרת התמורה עבור הדירה לא שולמה לה וכי המדובר בהפרה יסודית המזכה אותה בביטול החוזה.

עיון בתמלילי שיחות שהוגשו לבית המשפט (מב/8, מב/9, מב/10) תומך בגרסת המבקשת לפיה לא שולמה מלוא התמורה. כך למשל, בשיחה מיום 18.05.2014 (מב/9) הסביר אליאס על מצוקתו הכלכלית וקשייו לעמוד בתשלומים להם התחייב:

"לא מסתדר כרגע העניין של הכסף, בעיה רצינית (קללה) זהו שום דבר לא מסתדר לי, אפילו אתמול ניסיתי לסדר לך 5,000 ₪, וויכוחים, ובסוף כיביתי את הטלפון וחסכתי לעצמי את כל הוויכוחים המיותרים האלה. אפילו נשבר הטלפון ורק עכשיו הלכתי ותיקנתי אותו. אבל אחי ביום יומיים שלושה הקרובים יש בעיה אני לא יכול לסדר את הכסף. קצת סבלנות ובעזרת השם הכול ייפתר בסוף אבל צריך קצת סבלנות. כי יש בעיה יש בעיה לא מצליח לסדר את הכסף עכשיו. יש לי בעיה, אני חייב למצוא פתרון אחר, פתרון מהיר. יש מצוקה אני מחכה לכסף משלושה מקומות אבל לאף אחד אין כסף לשלם ואני תקוע איתם."

ובהמשך דבריו:

"סליחה אני מאד מתנצל מאד אני מאד מתנצל."

גם בשיחה שנערכה במועד מאוחר יותר, מיום 05.06.2014 (מב/10), מסתמן כי אליאס טרם ביצע את מלוא התשלום:

"כן כן יש משהו קרוב, העניין לא ייקח עוד הרבה זמן אני מצפה אפילו שבשבוע הבא העניינים אצלי יתחילו להסדר טוב מאד מאד… יש אנשים שחייבים לי כסף וישבנו והסדרנו העניינים והתחילו העניינים איך שאומרים לזוז."

"אני נותן לך מילה של כבוד שברגע שהדברים יסתדרו אני ישר אהיה אתך בקשר."

הנה כי כן, גם אליאס מאשר כי עד ליום 05.06.2014, לכל המוקדם, לא היה באפשרותו לגייס מספיק כספים עבור הדירה. פירושו של דבר, המשיב הפר את סעיף 8 להסכם לפיו התמורה תשולם באמצעות שיק ע"ס 90,000 ₪ אשר זמן פירעונו יהיה ביום 22.10.2013. בהינתן וסעיף 18 להסכם מגדיר את סעיף 8 הנ"ל כתנאי עיקרי ויסודי, הרי שכישלונו של המשיב לבצע את התשלום במועד מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

21. גם בחקירתו הנגדית לפניי העיד אליאס כי עד לחודש אוגוסט כלל לא העביר כספים למבקשת (עמ' 41 לפרוטוקול ש' 22-29):

"ש. אתה עד חודש יוני 2014 גורר אותם באף ואומר שאתה תשלם. ובחודש יולי ואוגוסט ולמעשה השיחה האחרונה מיום 6.8.14 ואתה מבטיח שתשלם עבור הדירה ואתה לא נתת אפילו לא שקל אחד בתקופה הזאת. זה נכון?
ת. נכון, עד אוגוסט לא שילמתי. פעם אחרונה זה היה לפני חצי שנה.
ש. אנחנו בדצמבר, אוגוסט היה לפני ארבעה חודשים.
ת. עד לפני חצי שנה גמרתי איתם את החשבון. חלק שילמתי פעם 20 אלף ₪, פעם שילמתי 15 אלף ₪. פעם שילמתי מזומן ופעם אחת בהעברה בנקרית. כל פעם העברתי להם כספים וזה נמשך כ-7-8 חודשים. עד חודש מרץ שילמתי להם בערך 55 אלף ₪."

22. בנסיבות אלה, אי תשלום מלוא התמורה בחלוף המועד הקבוע לכך מהווה הפרה יסודית של ההסכם. אולם, אמשיך ואבדוק אם המשיב העביר את התמורה לאחר מועד התשלום, קרי, לאחר יום 22.10.2013.

23. עיון בסעיף 7 לתצהירה של דינה מפרט את תשלומי התמורה כדלקמן: שיק בסך 5,000 ₪ מיום 19.01.2014, 10,000 ₪ במזומן מיום 19.01.2014, שיק בסך 15,000 מיום 08.12.2013, העברה בנקאית ע"ס 10,000 ₪ מיום 21.11.2013, 5,000 ₪ במזומן לגביהם דינה הצהירה כי לא הפקידה אותם בבנק. גרסתה של דינה נתמכה בדפי חשבונות בנק, וחזרה גם בעדותה לפניי בבית המשפט כאשר העדה שבה והדגישה כי קיבלה סכום של 45,000 ₪ (עמ' 27 לפרוטוקול ש' 4-5).

24. המשיב לא הצליח לסתור טענה זו, הרי אם אכן הייתה משולמת היתרה למבקשת או למי מטעמה היה בידי המשיב תיעוד לכך בקבלה או במסמך אחר. משנשאל אליאס לגבי הסכומים ששילם עבור הדירה, הציג לפניי העד גרסה מתפתלת (עמ' 44 לפרוטוקול ש' 26-33, עמ' 45 לפרוטוקול ש' 1-30):

"ש. אפילו אם אלך על המרחיק לכת, אתה מבין היום שגם אם שילמת סכום של כסף ואנחנו צירפנו את הכספים שהגברת קיבלה, כל יתר הכספים לטענתך לא שילמת את הכסף.
ת. אני מוכן לתת תשובה. התחלנו להעביר העברה בנקאית של 15 אלף ₪, העברנו עוד 10 והגענו למצב של כמעט 50 אלף ₪ ואז צץ לי בעלה של הגברת, הם באו לי הם ויחיא ויש לי עדים. לא רציתי לספר את הסיפור הזה כי זה לא נעים אבל אני נאלץ עכשיו לספר. היא אמרה לי שבעלה חזר מבאר שבע וצריך להעביר לו כספים של הדירה, שפתאום הדירה לא רק של אמא שלה, בעלה יש לו חלק בדירה. אמרתי לה מה אני אשם, היא אמרה תשמע חייבים. אז כל פעם נתתי כסף והם מעבירים לו. אפילו 45 אלף ₪ לא רשמתי, רק על מילה הייתי נותן לו. פעם אחת הם רצו העברה אז העברתי 15 אלף ₪ ופעם אחת בצ'ק 10 אלף ₪ ואת השאר העברתי במזומן.
לבית המשפט: איך היית יודע אם שילמת 50 או 45? היה לך תרשומת?
ת. ישנו בחודש פברואר ועשינו עדכון והיה 50-60 אלף ₪ ומשם התחלנו לסגור את החשבון בינינו.
ש. אליאס אומר שמשכת אותו וסידרת אותו בשיחות כמו ששמענו, שאתה בבעיה ואתה מתנצל ותשלם אך לא שילמת יותר מ- 45 אלף ₪.
ת. שילמתי את כל הסכום ואחרי ששילמתי את הגרוש האחרון היא באה והחזירה לי את הצ'ק בבית קפה בסטלה מאריס. ישבנו שם, היא באה והיה עוד בחור איתי.
ש. מי הוא הבחור הזה? רוצה את השם שלו.
ת. עורך הדין שלי ייתן לך אותו.
ש. למה לא הבאת אותו להעיד בבית המשפט?
ת. לא חשבתי שזה רלבנטי. זה בית על שם הבן שלי שהולך להיות עורך דין אז פשוט מאוד חשבתי שלא עשיתי משהו רע, קניתי כסף ממיטב כספי ושיפצתי אותו אז למה אני צריך לשבת פה?
ש. אתה יודע שחלק מהכספים עברו מהחשבון של הבן שלך?
ת. בטח, אנחנו העברנו את זה.
ש. אז למה לא הבאת לבית המשפט את דפי החשבון? אני אומר לך שהחשבון של הבן שלך זה חשבון מוגבל עד 2015?
ת. המצאת את הגלגל?
ש. אתה פיזרת צ'קים מהחשבון הזה?
ת. לא. מדובר בהלבנת הון.
ש. זה לעסקים שלך?
ת. לא ומה אכפת לך מה יש ביני לבין הבן שלי. קיבלנו ירושה מהסבא ושמנו את זה בבנק, בגלל שהייתי בבית הסוהר רצו לדעת מאיפה הכסף ובגלל זה הגבילו לנו את החשבון. לא פיזרנו צ'קים ולא שיחקנו משחקים ותשאיר את הסיפור בינינו לבין בית המשפט.
ש. למה לתת צ'ק מחשבון מוגבל?
ת. כשנתתי אותו הוא היה מוגבל? לא עשית שום בדיקה. אותה תקופה הוא לא היה מוגבל."

בתחילת עדותו, תאמה גרסתו של אליאס את טענותיה של דינה לפיהן שולמה לה 45,000 ₪ עבור הדירה. אלא שאז הציג העד פרטים חדשים על אודות המקרה, וכלשונו: "לא רציתי לספר את הסיפור הזה כי זה לא נעים אבל אני נאלץ עכשיו לספר". לדבריו, המבקשת איננה הבעלים היחידים של הדירה, אלא גם לבעלה של דינה יש חלק בבעלות. לפיכך, אליאס העביר גם לו כספים תמורת הדירה ("אפילו 45 אלף ₪ לא רשמתי, רק על מילה הייתי נותן לו").

לא נתתי אמון בגרסת אליאס לעניין התשלומים הנוספים שכביכול ביצע לטובת בעלה של דינה, אשר כל מטרתה הייתה להסביר את הפער בין התשלום שסוכם עליו לבין זה אשר בוצע בפועל. לא למותר לציין שגרסה זו הופיעה לראשונה בעדותו של אליאס לפניי, ואין לה כל זכר בתצהיר שהוגש מטעמו במסגרת התגובה לבקשה למתן צו מניעה זמני, או בתצהיר המשלים שהגיש מאוחר יותר.

עוד לטענת אליאס, לאחר ששילם את יתרת התמורה דינה החזירה לו את השיק שמסר לה, בבית קפה בסטלה מאריס, בנוכחות אדם נוסף. משנשאל מדוע לא השכיל להזמין את האדם הנוסף לעדות השיב: "לא חשבתי שזה רלבנטי". משלא הוזמן אותו אדם לעדות פועל הדבר לחובתו של המשיב. כלל ידוע הוא כי הימנעות מהבאת ראיה זמינה ורלוונטית, אשר לפי תכתיב השכל הישר הייתה תורמת לגילוי האמת, מקימה חזקה כי אילו הובאה היה בה כדי לחזק את עמדת הצד שכנגד ולפעול לרעתו של הנמנע (ראו: ע"א 55/89 קופל נ' טלקא, מד (4) 595).

לאור כל האמור לעיל, עדותו של אליאס לא הצליחה להפריך את גרסתה של דינה כי שולמו לה 45,000 ₪ בלבד.

25. עדותו של המשיב אף היא לא הצליחה לסתור את גרסת המבקשת. ראו את תשובות העד בחקירתו הנגדית (עמ' 47 לפרוטוקול ש' 8-12):

"ש. האם מהחשבון שלך בוצעו העברות כספיות לטובת רכישת הדירה למבקשת?
ת. כן.
ש. האם בדקת מה ההעברות שבוצעו מהחשבון?
ת. מה שנשלח לי בדואר מהבנק, כל חודש שולחים לי מה היה בחשבון חודש שעבר ואני בודק. לא מדייק."

ובהמשך (עמ' 47 לפרוטוקול ש' 22-32, עמ' 48 לפרוטוקול ש' 1-9):

ש. כשקיבלת את הדפים מהבנק כמה כסף ראית שעובר מהחשבון שלך למבקשת?
ת. לא ראיתי, לא הסתכלתי. לפי התצהיר ניתן לראות שאני בסך הכל חתמתי על ההסכם אבל לא מעבר לזה.
ש. אתה רושם בסעיף 6 שאבא שלך רשם את הדירה על שמך משיקוליו. מה היו השיקולים?
ת. זה לא עניינך. זה עניין משפחתי. זה לא רלבנטי בכלל. זה עניין בין אבא לבנו וכמו שאני לא שואל אותך על עניינים שלך בין אבא שלך אתה לא תשאל אותי.
ש. לפחות הייתי מצפה ממך שלקראת הדיון במשפט תלך לחשבון שלך ותביא לנו דפי חשבון לגבי כל התקופה משנת 2013 עד היום, כדי שנדע מה הסכומים שעברו למבקשת וכדי שנדע שבכלל היה כסף בחשבון לשלם עבור הדירה במועד הצ'ק של 90 אלף ₪ שנתת.
ת. לא ראיתי שזה רלבנטי לעשות את זה. אני גם לא בן אדם פנוי, אני בלימודים בתל אביב.
ש. אתה שמת לב שהצ'ק שנתת של 90 אלף ₪ לא נפרע בזמן?
"ת. הוא לא נפרע בכלל. מה הבעיה בזה?
ש. כשלא נפרע הצ'ק לא בדקת עם אבא שלך?
ת. זה לא הופקד. אתה ציפית שאבדוק אם הצ'ק הופקד ואבא שלי אמר שהצ'ק לא הופקד והצ'ק חזר אליי. אבא שלי אמר שנשלם בדרך אחרת.
ש. הצ'ק חזר אליך השנה או שנה שעברה?
ת. האמת שאני לא זוכר.
ש. ידעת שאבא שלך מבקש מהמוכרת ארכה כי הוא לא יכול לשלם עבור הדירה כי יש בעיה כלכלית?
ת. יכול להיות שהוא שיתף אותי אבל אני לא בדיוק זוכר."

אם אכן בוצעו העברות כספיות מחשבון המשיב למבקשת או לדינה, יכול היה המשיב בנקל להוכיח זאת על ידי הצגת מסמכי הבנק אשר היו ברשותו. משנשאל המשיב מדוע לא המציא את דפי החשבון, אשר היה בהם לשפוך אור ולעזור להגיע לחקר האמת בשאלה האם שולמה יתרת התמורה, השיב: "לא ראיתי שזה רלבנטי לעשות את זה. אני גם לא בן אדם פנוי, אני בלימודים בתל אביב". למעשה, פרט לעדותו השטחית, לא הביא המשיב כל ראיות להוכחת טענתו המרכזית, כי שולמה מלוא התמורה עבור הדירה.

גם תצהיר עדות ראשית שהגיש המשיב לא סיפק מענה לשאלה כיצד והאם שולמה יתרת התמורה. המשיב לא טרח לספק גרסה עובדתית כלשהי לגבי אופן ביצוע התשלומים או מועדם, וכל שנאמר, בסעיף 8 לתצהיר, הוא כי "התמורה לדירה שולמה על ידי אבי מר אדיב אליאס למבקשת ו/או למי מטעמה, ולאחר תשלום התמורה השיק הוחזר לאבי".

26. לאור כל האמור לעיל, ולאחר שבחנתי את הראיות והעדויות שהובאו לפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי המבקשת עמדה בנטל הראיות המופחת המוטל עליה לשם הוכחת טענתה שלא קיבלה את יתרת התמורה בגין הדירה. המשיב כאמור לא הצליח לסתור טענה זו.

27. לא נעלמו מעיני טענות המבקשת לביטול הסכם המכר מחמת איום, ניצול, עושק, גזל, הטעייה ומרמה. אלא שעילות התביעה הנוספות נטענו על ידי המבקשת בעלמא וכלל לא הוכחו לפניי. מכל מקום, אין באמור כדי לשנות ממסקנתי כי המשיב הפר את ההסכם הפרה יסודית.

ביטול ההסכם
28. המשיב טען כאמור כי המבקשת לא הודיעה לו דבר טרם הגשת התביעה, ובכך הפרה חובתה ליתן הודעה מתאימה על אודות ביטול ההסכם. מנגד, המבקשת טענה כי הודעה בכתב על ביטול ההסכם ניתנה למשיב כבר ביום 11.09.2013, קרי, בתוך 20 ימים ממועד החתימה על ההסכם.

29. סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות) קובע כי נפגע מהפרה יסודית של ההסכם רשאי לבטלו. ההוראות בדבר אופן ביטול חוזה מקורן בשני סעיפים מקבילים המצויים בחוק החוזים ובחוק החוזים (תרופות). סעיף 20 לחוק החוזים קובע כדלקמן:

"ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול, ובמקרה של כפיה – תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפיה."

סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות) קובע כדלקמן:

"ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה – תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה."

30. סבורני כי בענייננו אין לראות במכתב המבקשת מיום 11.09.2013 כהודעת ביטול תקפה, ולהלן אפרט את טעמיי לכך.

לאור קביעתי לעיל, לפיה המשיב הפר את ההסכם הפרה יסודית בכך שלא שילם את מלוא התמורה עד ליום 22.10.2013 (ואף לאחר מכן), הרי שבמועד בו נשלח המכתב טרם התגבשה הפרה זו. למעשה, בקשת הביטול נסמכה על טענות שכלל לא הוכחו לפניי בהליך זה, לפיהן "ההסכם בטל ומבוטל מחמת היותו גובל בגזל ו/או כרוך בטעות ו/או הטעיה ואף עשוי להיחשב כמרמה ועושק, וברור שמרשתי לא חתמה עליו מתוך הבנה, ודאי שלא היה לה רצון חופשי להתקשר בהסכם זה".

עיון בגרסתה של דינה המפורטת בתצהיר עליה נחקרה בבית המשפט, מלמד כי היא איננה מכחישה כי ביצעה מספר פעולות הקשורות ליישומו של ההסכם לאחר משלוח המכתב. כך למשל, ציינה דינה כי ניגשה למשרדי הכנסייה וחתמה על בקשה להעביר את הזכויות בדירה למשיב (עמ' 25 לפרוטוקול ש' 1-6). כמו כן ציינה דינה כי נפגשה עם אליאס והשניים החליפו ביניהם שיקים (עמ' 25 לפרוטוקול ש' 13-21). כל אלה מובילים למסקנה שהמבקשת זנחה את הודעת הביטול על שלל טענותיה והמשיכה לנהוג על פי ההסכם.

31. בהמשך, בעקבות אי תשלום יתרת התמורה משך חודשים רבים, בניגוד להוראות ההסכם ותוך הפרתו היסודית, הגישה המבקשת תביעה לבטלות ההסכם ביום 02.10.2014 בבית המשפט השלום (התביעה נשוא הליך זה בבית המשפט המחוזי הוגשה ביום 02.11.2014).

דעתי היא שכתב התביעה שהוגש בענייננו, בו התבקש בית המשפט במפורש להצהיר על ביטולו של ההסכם, מהווה הודעת ביטול כדין. לעניין היחס שבין הגשת תביעה להודעת ביטול ראו ע"א 294/92‏ דרוק‎ ‎נ' אליאסיאן, פ"ד מז(3) 023 (15.06.1993):

בע"א 557/75 אגקי נ' כהן [3], פסק השופט עציוני, כי בנסיבות מסוימות עצם הגשת תביעה, שבה בוחר הצד הנפגע בפיצויים ובהשבה, עשויה להוות הודעת ביטול. הלכה זו, שנשנתה בפסיקה (ראה למשל: ע"א186/77 [1] הנ"ל; ע"א 367/83 מ'שושן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' רמות גזית בע"מ [4], בעמ' 638), טובה מכוח קל וחומר לעניין כתב תביעה, שבו מתבקש בית המשפט במפורש להצהיר על ביטולו כדין של חוזה.

עוד ראו ע"א 306/85‏‎ Datalab Management Pty. Ltd ‎ואח' נ' פולק אינטרנשיונל בע"מ, פ"ד מג(2) 309 (26.06.1989):

"מטרתה של הודעת ביטול החוזה היא ללמד את הצד השני, אשר הפר את החוזה, כי המודיע החליט להסתלק מן החוזה, וכי הוא רואה אותו כנגמר (ראה ע"א 268/67 [2],בעמ' 388). כאשר מצליח צד לחוזה, המערערת במקרה שלפנינו, למסור לצד השני על רצונו לסיים את החוזה ולבטלו, מבלי למסור הודעת ביטול מפורשת, די בכך כדי לקיים את דרישת סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות של הפרת חוזה) (ראה ע"א 557/75 [3],בעמ' 72-73). במקרה שלפנינו, ניתן לראות הן בכישלון המשא ומתן לפשרה והן בהגשת כתב התביעה משום גילוי הרצון לבטל את החוזה מצדה של המערערת."

במקרה דנן, העובדה שלמכתב מיום 11.09.2013 אין תוקף של הודעת ביטול, אינה פוגמת באפשרות לראות בהגשת התביעה משום גילוי רצון מצד המבקשת לבטל את ההסכם, על בסיס טענות הפרה המאוחרות למכתב הנ"ל. לפיכך ניתן לראות בכתב התביעה הודעת ביטול העונה על דרישות החוק.

32. באשר לעיתוי הודעת הביטול, הרי שזו צריכה להינתן תוך זמן סביר מיום שנודע לנפגע על ההפרה, ואם ניתנה ארכה לקיום החוזה – תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה. "זמן סביר" לעניין הודעת ביטול שונה הוא ממקרה למקרה, ויש לפרשו בהתחשב במהותו ובטיבו של החוזה ובהתנהגותם ובנסיבותיהם של הצדדים. רק על רקע נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ניתן לקבוע אם הודעת הביטול ניתנה תוך זמן סביר (ראה ע"א 760/77 בן עמי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד לג(3) 567 (10.05.1979)).

בענייננו, הודעת הביטול – התובענה הוגשה כשנה לאחר הפרתו היסודית של ההסכם, ולטעמי מדובר בתקופה סבירה. אך טבעי שרק כשייווכח נפגע שאינו עתיד לקבל את מלוא התמורה, ולאחר שהמועד המוסכם לתשלומה חלף, רק אז ינקוט צעד קיצוני של ביטול חוזה. במקרה דנן, המבקשת קיבלה סכומים חלקיים במועדים שונים עד ליום 19.01.2014. לאחר מכן, בחודשים מאי ויוני, הסביר אליאס כי הוא נתון במצוקה כלכלית והבטיח לגייס את יתרת כספים. בחודש אוקטובר, כאשר כלו כל הקיצין מבחינתה של המבקשת, הגישה תביעתה הנוכחית. לאור האמור, בנסיבותיו המיוחדות של המקרה הנדון סבורני כי הודעת הביטול של המבקשת ניתנה תוך זמן סביר.

סוף דבר
33. אני קובע כי דין ההסכם להתבטל עקב אי תשלום מלוא התמורה, שכן המדובר בהפרה יסודית המזכה בביטול ההסכם. אי לכך הנני מורה כי צו המניעה הזמני יישאר על כנו עד למועד השבת רישום הזכויות של חכירה על שם המבקשת.

34. המשיב יישא בהוצאות ובשכר טרחת המבקשת בסך של 12,000 ₪.

5129371
54678313ניתן היום, כ"ג חשוון תשע"ו, 05 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.

סארי ג'יוסי 54678313
נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה