כיצד יש לנהוג לקראת הסכם מכר/חוזה דירה קניית דירה כאשר רוצים לקנות / למכור דירה? כיצד קובעים את התשלומים? האם במכירת דירה / קניית דירה יש לחתום על זיכרון דברים?
בעסקת של מכירת דירה, יש לעשות הפרדה מוחלטת בין הצד המסחרי-כלכלי לצד המשפטי. היינו, קיימים נושאים בעסקת של מכירת דירה /קניית דירה כגון מיטלטלין שנשארים בדירה, מחיר, מועד מסירת הדירה, ופריסת התשלומים. על הצדדים להגיע להסכמה משותפת ואין סיבה לפנות בעניין זה לעו"ד.
לגבי המחיר, גם אם הצדדים פונים אל העו"ד בכדי שייעץ להם לגבי המחיר וגם אם לעו"ד יש מידע על המחירים הנהוגים באותו מקום נשוא המקרקעין, אל לו להתערב ולהביע את דעתו – עליו להפנות את לקוחותיו לשמאי מקרקעין מוסמך או כל גורם אחר שיסייע להם בקביעת המחיר הראוי. בעניין, המיטלטלין שנשארים הנכס, אין להכריע עבור הלקוח דבר אלא להסביר לו את כלל היסוד האומר כי כל אלמנט אשר מחובר למקרקעין נחשב כחלק מהדברים שיש להעבירם גם אם לא נרשמו בהסכם המכר /חוזה דירה. מנגד, מה שאינו מחובר למקרקעין נחשב למיטלטלין ויש לפרט בגוף ההסכם/חוזה דירה את הדין לגבי אלו.
בעניין מועד המסירה של הנכס ופריסת התשלומים כאמור מדובר בשני פרמטרים שהצדדים אמורים לסכם אותם בניהם ולהגיע אל העו"ד כשהם כבר קבועים ומסוכמים.
ברם, יכולה להיווצר סיטואציה ובה על העו"ד המלווה את הצדדים בעסקת מכירת דירה / קניית דירה יהיה עליו להתערב בהיבטים מסוימים. פריסת התשלומים ומועד המסירה של הנכס תלויים במקורות המימון וביכולותיו הפיננסיות של הקונה כמו כן היקף הכסף הנזיל שעומד לרשותו בעת קניית דירה / מכירת דירה.
לגבי פריסת תשלומים, העיקרון המקובל בקניית דירה / מכירת דירה בפריסת תשלומים הוא שיטת הפריסה הסימטרית המחלקת את הסכומים לפי כמות התשלומים על פני ציר הזמן של עסקת מכירת הדירה מתחילתה ועד סופה באופן שווה או קרוב לכך ככל האפשר.
לשם המחשה בלבד בעסקה של קניית דירה / מכירת דירה בסכום של 1,255,000 ₪:
תמורת כל זכויותיו של המוכר בדירה, ישלם הקונה למוכר את הסך הכולל של 1,255,000 ₪ (מליון מאתיים חמישים וחמישה אלף ₪), המהווה סכום סופי וקבוע, וסכום זה ייפרע על ידו כדלקמן:
א. סך של 350,000 ₪, ישולם למוכר במעמד חתימת ההסכם, בהמחאה בנקאית וחתימתו של המוכר עליו מהווה אישור לקבלת הסך הנ"ל על ידו. הסכום הנ"ל יופקד בידיו הנאמנות של עו"ד א. קלמוביץ עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה, וזאת לא יאוחר מאשר תוך 2 ימי עסקים (2 ימי עבודה בטבו), בתנאי שאין מניעה לרישום הערת האזהרה, הקשורה במוכר. עם רישום הערת אזהרה לטובת הקונה ישחרר הנאמן את ההמחאה הבנקאית לידי המוכר. במעמד החתימה על הסכם זה, תחתם ותומצא לקונה בקשה לרישום הערת אזהרה לזכותו.
ב. סך של 520,000 ₪ (כספי משכנתא), ישולם למוכר עד ליום 15.5.2015, בתנאי שעד ל-3 ימי עסקים לפני מועד זה, סולקה המשכנתא של המוכר.
ג. היתרה בסך של 385,000 ₪, תשולם למוכר ביום 1.9.2015, כנגד מסירת החזקה בדירה, כשהיא במצב טוב ותקין וכנגד המצאת כל המסמכים והאישורים אשר בהמצאתם חייב המוכר לקונה עפ"י תנאי הסכם זה, אישור מס-שבח, אישור עיריה (הכולל אישור בדבר היטל השבחה), בקשה לרישום מקרקעין, 5 עותקים משטרות המכר החתומים והמאומתים כדין, יפוי-כח בלתי חוזר וצילום ת.ז. של המוכר, וזאת על מנת אפשר לקונה להעביר ולרשום את הזכויות בדירה על-שמו בלשכת רישום המקרקעין.
ד. היה ובמועד מסירת החזקה בדירה, לא יומצאו אישור מס-שבח ואישור עיריה, יופקד מתוך הסכום הנ"ל, סך של 125,000 ₪, בחשבון נאמנות אצל עו"ד ______ עד להמצאתם ועד אז יושקע הסך הנ"ל בבנק (בחשבון נאמנות) בהתאם להוראות המוכר. הנאמן יעשה שימוש בכספים המופקדים לשם סילוק כל חובות המוכר עפ"י הסכם זה. בחתימתו על הסכם זה, נותן המוכר הוראה בלתי חוזרת לנאמן, לעשות שימוש בכספי הפקדון לסילוק כל חובות המוכר בקשר לדירה, אם יהיו, תוך 30 יום מיום קבלת דרישת התשלום ממוסדות המס. עם המצאת האישורים כמצוין לעיל, ישוחררו כספי הנאמנות לידי המוכר. הפקדת כספי התמורה בנאמנות בידי ב"כ המוכר, תחשב כתשלום התמורה לכל דבר וענין לידי המוכר.
ה. התשלומים יבוצעו בשיקים בנקאיים, בשעות הפתיחה ובימי המסחר של הבנקים בישראל עד לשעה 11.30 בבוקר.
ו. מועדי התשלום וסכומם הינם מעיקרי הסכם זה, והפרתם על-ידי הקונה תהווה הפרה של ההסכם, אולם מוסכם בין הצדדים כי איחור של עד 7 ימי עסקים, בתשלום כלשהו מתשלומי הקונה למוכר, לא ייחשב כהפרה של הסכם זה.
פיגור בתשלום העולה על 3 ימי עסקים ושאינו עולה על 15 יום, לא יהווה הפרה יסודית של ההסכם, אך יחייב את הקונה בתשלום הסכום שבפיגור בצירוף ריבית פיגורים בשיעור של 0.5% לחודש או חלק יחסי לכל חלק של חודש, החל מהיום הרביעי שבפיגור. פיגור בתשלום העולה על 15 יום, יהווה הפרה יסודית של ההסכם.
ז. הוסכם בין הצדדים כי הקונה זכאי יהיה להקדים תשלומים, והמוכר את מועד מסירת החזקה בהתאמה לתשלום האחרון, אך הדבר חייב יהא להעשות בתיאום עם המוכר ובהודעה מוקדמת ובכתב של 3 ימים.
בנוסף יש שים לב לעניין מימון קניית הדירה באמצעות משכנתא, שאז צריך שפריסת התשלומים תהיה שונה מהמתואר דלעיל בעסקת קניית דירה / מכירת דירה ללא משכנתא.
בכל מקרה אנו ממליצים בכל תוקף בעסקה של קניית דירה / מכירת דירה שלא לחתום על זכרון דברים בשום פנים ואופן.
חשוב להבין כי זכרון דברים הוא הסכם/חוזה דירה מחייב לכל דבר ועניין וחתימה על זכרון דברים ללא ייעוץ משפטי עלול לייצר התחייבויות שהצדדים לא היו ערים להן, למשל תשלום ללא בדיקה מתאימה בגופי התכנון, מנהל הנדסה, בדירת היתר הבניה, בדיקת תיק הבנין וכיו"ב.
אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי