הבדיקות מקדמיות הן עיקר העבודה של עו"ד בעסקת מקרקעין.
הוצאת ובדיקת נסח טאבו עדכני -יש להוציא נסח טאבו מקוון מאתר משרד המשפטים בכתובת :
נסח הטאבו הוא למעשה תעודת הזהות של הנכס אשר מכיל נתונים בעלי משמעות, אבל אינו מכיל תשובות חד משמעיות לשאלות מהותיות כמו:
א. שימוש הדירה בפועל ?
ב. מה מספר החדרים בנכס ?
כאמור להלן נתונים שניתן למצוא על גבי נסח הטאבו :
מספר החדרים :
יש להסביר לקונים כי נסח הטאבו אינו מכיל את מספר החדרים הקיימים בדירה. מוכר בעסקת מכירת דירה או מתווך שמציינים זאת, בכוונתם למספר החדרים שנבנו על ידי הקבלן במקור. אין בנסח הטאבו מספיק מידע בכדי לדעת את מס' החדרים ניתן להיעזר בתשריט בית משותף ותקנון של הבניין על גבי דיסק המונפק בלשכת המקרקעין .
שטח הדירה:
לא ניתן לדעת את שטח בעסקת קניית דירה / מכירת דירה למעט שטחה הרשום בנסח הטאבו. כאמור, במקורות שונים, שטח הדירה נרשם בצורה ובגודל שונה:
שטח הדירה לצרכי העריה (ארנונה), שטח הדירה המוצג ע"י הקבלן בתקופת הרכישה, שטח הדירה כפי שנקבע על ידי מודד פרטי.
רכוש המשותף:
כאשר עוסקים ברישום בית שנרשם כבית משותף בעסקת קניית דירה / מכירת דירה, ישנו הבדל בין הרישום השייך לדירה באופן ספציפי בנסח הטאבו, לבין השיוך של חלקים משותפים בבניין כגון מקלט, גינה משותפת, גג משותף, חדרי מדרגות חניה משותפת ועוד.
כלל הבסיס הינו כי לכל אחת מהדירות בבית המשותף, יש חלק יחסי ובלתי מסוים ברכוש זה.
בדרך כלל קביעת החלק היחסי של כל דירה מתוך הרכוש המשותף מתבצעת על פי בדיקת שטח כלל הרצפות בכל הדירות בבית המשותף, כשמיתוכו "מחלצים" את החלק היחסי של שטח דירה הספציפית.
חשיבות לנתון שטח הדירה ביחס לשטח המשותף הינו קריטי היות ובעזרתו בד"כ ניתן לקבוע את גובה דמי וועד הבית. מיסי הוועד אמורים להיות משולמים באחוזים על פי שיטח ה הדירות, בפועל, וועדי הבתים לא פועלים כך ובד"כ נקבעים כדמי וועד אחידים לכל הדירות שגודלן דומה, וגבוהים יותר, עבור דירות פנטהאוז ודופלקס שחלקן היחסי ברכוש המשותף ובזכויות הבניה, הינו גבוה יותר. זכויות בניה על פני קרקע בבית משותף הן זכויות בניה משותפות. היינו, חוק המקרקעין קובע כי הזכות של כל אחד מדיירי הבית המשותף בזכויות הבניה, נגזרת מהחלק היחסי של כל דייר ברכוש המשותף. רצוי לבדוק זאת לפני כל עסקת מכירת דירה / קניית דירה.
הצמדות :
ההצמדות הן בד"כ חניות, מחסנים, גינות וגגות. רישום הצמדה של אחד מאלה לדירה בנסח הטאבו, מהווה שיוך מדוייק של אותה הצמדה לדירה אליה היא רשומה כמוצמדת.
כאשר יש סעיף הצמדות בנסח, רצוי להוציא מהטאבו את תשריט הבית המשותף.
חשוב לדעת כי גם כאשר רשומה הצמדה בנסח הטאבו בעסקת מכירת דירה / קניית דירה עדיין אין הדבר קובע כי אכן ההצמדה המובטחת בחוזה הדירה הסכם המכר של קניית דירה / מכירת הדירה קיימת כפי שרשום בהסכם המכר חוזה הדירה של קניית דירה / מכירת דירה אלא שיש להוציא תשריט של הבית המשותף על מנת להבין בדיוק איזו הצמדה הוצמדה לדירה והאם אכן היא מתאימה לאמור בחוזה המכר חוזה דירה של מכירת דירה / קניית דירה.
לעיתים עלולים למצוא כי החניה המובטחת בחוזה הדירה של מכירת דירה / קניית דירה כלל אינה החניה שהראו לקונה המתעניין ולעיתים החניה איננה בגודל או עם דרך הגישה המובטח דבר שעלול להביא לחוסר נעימות בעתיד- על כן רצוי מאד לבדוק את תשריט הבית המשותף עוד לפני החתימה על הסכם המכר חוזה הדירה לקניית דירה / מכירת דירה.
התשריט מהווה מעיין מפה שמראה את כל הקומות, המפלסים, הדירות וכו' בבית המשותף. התשריט לרוב הינו צבעוני ומופיע באותיות ומספרים ומראה למעשה את כל ההצמדות הקיימות לאותה הדירה ולראות כי אכן התשריט מתאים לאמור בהסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה. רצוי להראות לקונה את התשריט בכדי שיערוך השוואה בין מה שנאמר לו לבין הדירה במצה הפיזי כפי שראה אותה, לבין הנתונים המופיעים בפועל בטאבו.
בעלויות הקרקע בישראל
קרקעות בבעלות פרטית – כ-8% מהקרקעות בישראל הינן בבעלות פרטית. כאשר המוכר הינו הבעלים של הדירה בד"כ אין צורך בפניה למנהל מקרקעי ישראל.
קרקעות בבעלות המדינה – 92% מהקרקעות במדינת ישראל הן בבעלות. כשלמעשה השליטה נמצאת בבעלות שלושה גופים מרכזיים: מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קק"ל.
במצב המתואר לעיל, הבעלים בנסח הטאבו, יופיע תחת כותרת של חכירות, שם יהיה רשום לאיזו תקופה הקרקע הוחכרה בחוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה שנחתם מול רשות מקרקעי ישראל (מנהל מקרקעי ישראל ) אשר הינו הגוף המנהל את הקרקעות עבור המדינה.
משכנתאות
הבנקים הם המחזיקים העיקריים של רוב הדירות מהדירות במדינת ישראל. לכשמתעורר הצורך לבצע עסקת מקרקעין יש להכיר את הפרוצדורה לקיחת משכנתא :
במידה ורשומה משכנתא לטובת הבנק של המוכר – ניתן לדרוש את יתרת הסכום לתשלום שהמוכר חייב לבנק. בנסח הטאבו מופיע הסכום המלא של ייתרת המשכנתא שנלקחה בעת רכישת הדירה ע"י המוכר. יש לשים לב ! בכדי לקבל את היתרה העדכנית לסילוק, ניתן לפנות אל הבנק. סכום הינו חשוב לצורך משא ומתן מבחינת קביעת פריסת התשלומים שיופיעו בהסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה.
בדיקת חוקיות הבניה והיתר בניה
הבדיקה מתבצעת במשרדי הרשות המקומית לרבות היתר בניה. בכל רשות מקומית קיים ארכיב ובו נמצאים תיקי הבנייה לכל נכס מקרקעין המצוי בגבולות תחום השיפוט שלה והיתר בניה של הדירה. התיקים מיועדים לעיון הציבור (ישנן אגרות לתשלום עבור הצילומים). בתיק הבנייה קיימים כל המסמכים הרלוונטיים לנכס המקרקעין לרבות היתר בניה. רצוי להכיר את דיני התכנון והבניה ולהבין את פרוצדורות ולבצע בדיקה של היתר בניה לפני החתימה על הי חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה.
היטל מס שבח
הרשות המקומית גובה היטל בשם מס שבח בגין תכניות שמשביחות את הנכס נשוא הסכם המכר חוזה הדירה למכירת דירה/ קניית דירה או בגין מתן הקלות או מתן לשימוש חורג כאשר גובה ההיטל הוא 50% משווי ההשבחה. היטל ההשבחה נקבע ע"פ הפוטנציאל של ההשבחה שנקבעה על ידי שמאי המקרקעין. שיעור המס אינו קשור לסכום המכירה והיחידות שיבנו או לא יבנו מגרש מסוים.
ככל שההשבחה חלה עד ליום חתימת החוזה דירה למכירת דירה / קניית דירה – יחול על המוכר – כל עוד לא נחתם הסכם המכר חוזה דירה למכירת דירה / קניית דירה, ההשבחה בד"כ משתכללת בתוך מחירו של הנכס שיימכר. ככל שההשבחה חלה מיום החתימה על החוזה – יחול בד"כ על הרוכש – לאחר חתימת הסכם המכר חוזה הדירה למכירת דירה /קניית דירה, סכום העסקה כבר נקבע, המוכר כבר לא ייהנה מתכנית ההשבחה ואילו הרוכש יהיה זה שייהנה מעליית ערך הנכס בעקבות ההשבחה.
בכל מקרה כל האמור לעניין היטל השבחה הינו כפוף להסכמת הצדדים.
בד"כ עורך דינו של הקונה אמור לברר אם קיים היטל השבחה, בכדי לוודא שאם קיים כזה, המוכר ישלם את היטל ההשבחה לפני שיועבר כל הכסף לידיו בפריסת התשלומים. זאת מכיוון שהקונה לא יוכל לקבל אישור לרישום בטאבו אם לא יביא אישור מהעירייה שהנכס חופשי מחובות כשבניהן היטל השבחה שלא שולם.
יובהר כי אישור אודות גובה היטל השבחה או פטור מהיטל השבחה יש לקבל בכתב בלבד מרשות מוסמכת בלבד וכל זאת בטרם החתימה על הסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה.
בדיקת חובות לרשות המקומית
בדיקה חשובה נוספת שהיא בד"כ מחובתו של עו"ד של המוכר עוד בטרם החתימה על הסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה כאשר עליו לברר האם למוכר קיימות חובות ארנונה ו/או מים לעירייה מכיוון שכאשר המוכר חב חובות כאלו, לא יהיה ניתן להנפיק אישור עירייה לטאבו לטובת הרוכש עד שלא ישולמו מלוא החובות.
העיריות מנצלות את נקודת הבקשה של אישור עירייה לטאבו, בכדי לגבות את כל חובות המוכר לעירייה בכללן חובות של דו"חות חניה וחובות נוספים שאין להם קשר אל הנכס. מדובר בפעולה כוחנית שעל פניו הינה אסורה מכיוון שהחוק מדבר על חובות הקשורות לנכס עצמו בלבד מסוג ארנונה, היטל השבחה ומים וכאמור יש לבצע בדיקה זו בטרם החתימה על הסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה, או לכל הפחות להותיר סכום נכבד כבטוחה בהסכם המכר חוזה הדירה לקניית דירה / מכירת דירה..
בדיקות נוספות
מדובר במס' בדיקות בסל, יש שיקבעו כי על פניו אין סוף לבדיקות המקדמיות שמחובת העו"ד לקיים לפני חתימת ההסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה בין הצדדים שכן אלו משתנות בהתאם לאופי הנכס והעסקה.
דוגמאות לעסקאות שיש בהן אופי המצריך בדיקות מיוחדות :
מכירת בית פרטי אשר נמצאו עתיקות בחצריו, ייצוג קונה שחי בחו"ל וכו' .
בנוסף לכל הנאמר לעיל , יש לדרוש בטרם פגישת החתימה את צילומי תעודות הזהות של המוכרים. לעיין בהסכמי הרכישה של המוכרים ולקבל עותקים שלהם. לבדוק ברשם המשכונות האם הנכס המועד לקנייה ממושכן לגורמים נוספים מלבד הבנק. ניתן לעשות זאת ע"י הנפקת דו"ח עיון של רשם המשכונות. בנוסף לבדוק האם הנכס נקי מכל "זכות מגבילה" (שיעבוד, משכנתא, עיקול/צו /כינוס נכסים). זכרו כי לטובת ניהול המו"מ- יש לקבל יפוי כח מתאים מעו"ד המוכרים למטרת ביצוע הבדיקות מקדימות ברשויות השונות.
כאמור רצוי לבצע את כל הבדיקות לפני חתימת הסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה ועל כן חתימה על זכרון דברים בטרם ביצוע הבדיקות הללו מסוכנת, במיוחד לקונה שכן זכרון דברים מהווה הסכם מכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה לכל עניין ודבר.
אין באמור לעיל ובאתר Yarkonylaw משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד!