הוצאת ובדיקת נסח טאבו עדכני -יש להוציא  נסח טאבו מקוון מאתר משרד המשפטים בכתובת :

http://ecom.gov.il/counter/alternative/tabuNesach/Homepage.aspx?counter=10&catalog=1&category=tabuNesach&Language=he

נסח הטאבו הוא למעשה תעודת הזהות של הנכס אשר מכיל נתונים בעלי משמעות, אבל אינו מכיל תשובות חד משמעיות לשאלות מהותיות כמו:

א. שימוש הדירה בפועל ?

ב. מה מספר החדרים בנכס ?

כאמור להלן נתונים שניתן למצוא על גבי נסח הטאבו :

מספר החדרים :

יש להסביר לקונים  כי נסח הטאבו אינו מכיל את מספר החדרים הקיימים בדירה. מוכר בעסקת מכירת דירה או מתווך שמציינים זאת, בכוונתם למספר החדרים שנבנו על ידי הקבלן במקור. אין בנסח הטאבו מספיק מידע בכדי לדעת את מס' החדרים ניתן להיעזר בתשריט בית משותף ותקנון של הבניין על גבי דיסק המונפק בלשכת המקרקעין .

שטח הדירה:

לא ניתן לדעת את שטח בעסקת קניית דירה / מכירת דירה למעט שטחה הרשום בנסח הטאבו. כאמור, במקורות שונים, שטח הדירה נרשם בצורה ובגודל שונה:

שטח הדירה לצרכי העריה (ארנונה), שטח הדירה המוצג ע"י הקבלן בתקופת הרכישה, שטח הדירה כפי שנקבע על ידי מודד פרטי.

רכוש המשותף:

כאשר עוסקים ברישום בית שנרשם כבית משותף בעסקת קניית דירה / מכירת דירה, ישנו הבדל בין הרישום השייך לדירה באופן ספציפי בנסח הטאבו, לבין השיוך של חלקים משותפים בבניין כגון מקלט, גינה משותפת, גג משותף, חדרי מדרגות חניה משותפת ועוד.

כלל הבסיס הינו כי  לכל אחת מהדירות בבית המשותף, יש חלק יחסי ובלתי מסוים ברכוש זה.

בדרך כלל קביעת החלק היחסי של כל דירה מתוך הרכוש המשותף מתבצעת על פי בדיקת שטח כלל הרצפות בכל הדירות בבית המשותף, כשמיתוכו "מחלצים" את החלק היחסי של שטח דירה הספציפית.

חשיבות לנתון  שטח הדירה ביחס לשטח המשותף הינו קריטי  היות ובעזרתו בד"כ ניתן לקבוע את  גובה דמי וועד הבית. מיסי הוועד אמורים להיות משולמים באחוזים על פי שיטח ה הדירות, בפועל, וועדי הבתים לא פועלים כך ובד"כ נקבעים כדמי וועד אחידים לכל הדירות שגודלן דומה, וגבוהים יותר, עבור דירות פנטהאוז ודופלקס שחלקן היחסי ברכוש המשותף ובזכויות הבניה, הינו גבוה יותר. זכויות בניה על פני קרקע בבית משותף הן זכויות בניה משותפות. היינו, חוק המקרקעין קובע כי הזכות של כל אחד מדיירי הבית המשותף בזכויות הבניה, נגזרת מהחלק היחסי של כל דייר ברכוש המשותף. רצוי לבדוק זאת לפני כל עסקת מכירת דירה / קניית דירה.

הצמדות :

ההצמדות הן בד"כ חניות, מחסנים, גינות וגגות. רישום הצמדה של אחד מאלה לדירה בנסח הטאבו, מהווה שיוך מדוייק של אותה הצמדה לדירה אליה היא רשומה כמוצמדת. 

כאשר יש סעיף הצמדות בנסח, רצוי להוציא מהטאבו את תשריט הבית המשותף.

חשוב לדעת כי גם כאשר רשומה הצמדה בנסח הטאבו בעסקת מכירת דירה / קניית דירה עדיין אין הדבר קובע כי אכן ההצמדה המובטחת בחוזה הדירה הסכם המכר של קניית דירה / מכירת הדירה  קיימת כפי שרשום בהסכם המכר חוזה הדירה של קניית דירה / מכירת דירה אלא שיש להוציא תשריט של הבית המשותף על מנת להבין בדיוק איזו הצמדה הוצמדה לדירה והאם אכן היא מתאימה לאמור בחוזה המכר חוזה דירה של מכירת דירה / קניית דירה.

לעיתים עלולים למצוא כי החניה המובטחת בחוזה הדירה של מכירת דירה / קניית דירה כלל אינה החניה שהראו לקונה המתעניין ולעיתים החניה איננה בגודל או עם דרך הגישה המובטח דבר שעלול להביא לחוסר נעימות בעתיד- על כן רצוי מאד לבדוק את תשריט הבית המשותף עוד לפני החתימה על הסכם המכר חוזה הדירה לקניית דירה / מכירת דירה.

התשריט מהווה מעיין מפה שמראה את כל הקומות, המפלסים, הדירות וכו' בבית המשותף. התשריט לרוב הינו צבעוני ומופיע באותיות ומספרים ומראה למעשה את כל ההצמדות הקיימות לאותה הדירה ולראות כי אכן התשריט מתאים לאמור בהסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה. רצוי  להראות לקונה את התשריט בכדי שיערוך השוואה  בין מה שנאמר לו לבין הדירה במצה הפיזי כפי שראה אותה, לבין הנתונים המופיעים  בפועל בטאבו.

בעלויות הקרקע בישראל

קרקעות בבעלות פרטית – כ-8% מהקרקעות בישראל הינן בבעלות פרטית.  כאשר המוכר הינו הבעלים של הדירה בד"כ אין צורך בפניה למנהל מקרקעי ישראל.

קרקעות בבעלות המדינה – 92% מהקרקעות במדינת ישראל הן בבעלות. כשלמעשה השליטה  נמצאת בבעלות שלושה גופים מרכזיים: מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קק"ל.

במצב המתואר לעיל, הבעלים בנסח הטאבו, יופיע תחת כותרת של חכירות, שם יהיה רשום לאיזו תקופה הקרקע הוחכרה בחוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה שנחתם מול רשות מקרקעי ישראל (מנהל מקרקעי ישראל ) אשר הינו הגוף המנהל את הקרקעות עבור המדינה.

משכנתאות

הבנקים הם המחזיקים העיקריים של רוב הדירות מהדירות במדינת ישראל. לכשמתעורר הצורך לבצע עסקת מקרקעין יש להכיר את הפרוצדורה לקיחת משכנתא :

במידה ורשומה משכנתא לטובת הבנק של המוכר – ניתן  לדרוש את יתרת הסכום לתשלום שהמוכר חייב לבנק. בנסח הטאבו מופיע הסכום המלא של ייתרת המשכנתא שנלקחה בעת רכישת הדירה ע"י המוכר. יש לשים לב !  בכדי לקבל את היתרה העדכנית לסילוק, ניתן לפנות אל הבנק. סכום הינו  חשוב  לצורך משא  ומתן מבחינת קביעת פריסת התשלומים שיופיעו בהסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה.

בדיקת חוקיות הבניה והיתר בניה

הבדיקה מתבצעת במשרדי הרשות המקומית לרבות היתר בניה. בכל רשות מקומית קיים ארכיב ובו נמצאים תיקי הבנייה לכל נכס מקרקעין המצוי בגבולות תחום השיפוט שלה והיתר בניה של הדירה. התיקים  מיועדים לעיון הציבור (ישנן אגרות לתשלום עבור הצילומים). בתיק הבנייה קיימים כל המסמכים הרלוונטיים לנכס המקרקעין לרבות היתר בניה. רצוי  להכיר את דיני התכנון והבניה ולהבין את פרוצדורות ולבצע בדיקה של היתר בניה לפני החתימה על הי חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה.

היטל מס שבח

הרשות המקומית גובה היטל בשם מס שבח בגין תכניות שמשביחות את הנכס נשוא הסכם המכר חוזה הדירה למכירת דירה/ קניית דירה או בגין מתן הקלות או מתן לשימוש חורג כאשר גובה ההיטל הוא 50% משווי ההשבחה. היטל ההשבחה נקבע ע"פ הפוטנציאל של ההשבחה שנקבעה על ידי שמאי המקרקעין. שיעור המס אינו קשור לסכום המכירה והיחידות שיבנו או לא יבנו מגרש מסוים.

ככל שההשבחה חלה עד ליום חתימת החוזה דירה למכירת דירה / קניית דירה – יחול על המוכר – כל עוד לא נחתם הסכם המכר חוזה דירה למכירת דירה / קניית דירה, ההשבחה בד"כ משתכללת בתוך מחירו של הנכס שיימכר. ככל שההשבחה חלה מיום החתימה על החוזה – יחול בד"כ על הרוכש – לאחר חתימת הסכם המכר חוזה הדירה למכירת דירה /קניית דירה, סכום העסקה כבר נקבע, המוכר כבר לא ייהנה מתכנית ההשבחה ואילו הרוכש יהיה זה שייהנה מעליית ערך הנכס בעקבות ההשבחה.

בכל מקרה כל האמור לעניין היטל השבחה הינו כפוף להסכמת הצדדים.

בד"כ עורך דינו של הקונה אמור  לברר אם קיים היטל השבחה, בכדי לוודא שאם קיים כזה, המוכר ישלם את היטל ההשבחה לפני שיועבר כל הכסף לידיו בפריסת התשלומים. זאת מכיוון שהקונה  לא יוכל לקבל אישור לרישום בטאבו אם לא יביא אישור מהעירייה שהנכס חופשי מחובות כשבניהן היטל השבחה שלא שולם.

יובהר כי אישור אודות גובה היטל השבחה או פטור מהיטל השבחה יש לקבל בכתב בלבד מרשות מוסמכת בלבד וכל זאת בטרם החתימה על הסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה.

בדיקת חובות לרשות המקומית

בדיקה חשובה נוספת שהיא בד"כ  מחובתו של עו"ד של המוכר עוד בטרם החתימה על הסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה כאשר עליו לברר האם למוכר קיימות חובות ארנונה ו/או מים לעירייה מכיוון שכאשר המוכר חב חובות כאלו, לא יהיה ניתן להנפיק אישור עירייה לטאבו לטובת הרוכש עד שלא ישולמו מלוא החובות.

העיריות מנצלות את נקודת הבקשה של אישור עירייה לטאבו, בכדי לגבות את כל חובות המוכר לעירייה בכללן חובות של דו"חות חניה וחובות נוספים שאין להם קשר אל הנכס. מדובר בפעולה כוחנית שעל פניו הינה אסורה מכיוון שהחוק מדבר על חובות הקשורות לנכס עצמו בלבד מסוג ארנונה, היטל השבחה ומים וכאמור יש לבצע בדיקה זו בטרם החתימה על הסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה, או לכל הפחות להותיר סכום נכבד כבטוחה בהסכם המכר חוזה הדירה לקניית דירה / מכירת דירה..

בדיקות נוספות

מדובר במס' בדיקות בסל, יש שיקבעו כי על פניו אין סוף לבדיקות המקדמיות שמחובת העו"ד לקיים לפני חתימת ההסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה בין הצדדים  שכן אלו משתנות בהתאם לאופי הנכס והעסקה.

דוגמאות לעסקאות שיש בהן אופי המצריך בדיקות מיוחדות :

מכירת בית פרטי אשר נמצאו עתיקות בחצריו, ייצוג קונה שחי בחו"ל וכו' .

 בנוסף לכל הנאמר לעיל , יש לדרוש בטרם פגישת החתימה את צילומי תעודות הזהות של המוכרים. לעיין בהסכמי  הרכישה של המוכרים ולקבל עותקים שלהם.  לבדוק  ברשם המשכונות  האם הנכס המועד לקנייה ממושכן לגורמים נוספים מלבד הבנק. ניתן לעשות זאת ע"י הנפקת דו"ח עיון של רשם המשכונות. בנוסף לבדוק האם הנכס נקי מכל "זכות מגבילה" (שיעבוד, משכנתא, עיקול/צו /כינוס נכסים). זכרו כי לטובת ניהול המו"מ- יש לקבל יפוי כח מתאים מעו"ד המוכרים למטרת ביצוע הבדיקות מקדימות ברשויות השונות.

כאמור רצוי לבצע את כל הבדיקות לפני חתימת הסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה ועל כן חתימה על זכרון דברים בטרם ביצוע הבדיקות הללו מסוכנת, במיוחד לקונה שכן זכרון דברים מהווה הסכם מכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה לכל עניין ודבר.

אין באמור לעיל ובאתר Yarkonylaw משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד!

The post בדיקות מקדמיות שיש לערוך בנכס לפני קניית דירה appeared first on ירקוני | 03-5102710.

בעסקת של מכירת דירה, יש לעשות הפרדה מוחלטת בין הצד המסחרי-כלכלי לצד המשפטי. היינו, קיימים נושאים בעסקת של מכירת דירה /קניית דירה כגון מיטלטלין שנשארים בדירה, מחיר, מועד מסירת הדירה, ופריסת התשלומים. על הצדדים  להגיע להסכמה משותפת ואין סיבה לפנות בעניין זה לעו"ד.

לגבי המחיר, גם אם הצדדים פונים אל העו"ד בכדי שייעץ להם לגבי המחיר וגם אם לעו"ד יש מידע על המחירים הנהוגים באותו מקום נשוא המקרקעין, אל לו להתערב ולהביע את דעתו – עליו להפנות את לקוחותיו לשמאי מקרקעין מוסמך או כל גורם אחר שיסייע להם בקביעת המחיר הראוי. בעניין, המיטלטלין שנשארים הנכס, אין להכריע עבור הלקוח דבר אלא להסביר לו את כלל היסוד האומר כי כל אלמנט אשר מחובר למקרקעין נחשב כחלק מהדברים שיש להעבירם גם אם לא נרשמו בהסכם המכר /חוזה דירה. מנגד, מה שאינו מחובר למקרקעין נחשב למיטלטלין ויש לפרט בגוף ההסכם/חוזה דירה את הדין לגבי אלו.

בעניין מועד המסירה של הנכס ופריסת התשלומים כאמור מדובר בשני פרמטרים  שהצדדים אמורים לסכם אותם בניהם ולהגיע אל העו"ד כשהם כבר קבועים ומסוכמים.

ברם, יכולה להיווצר סיטואציה ובה על העו"ד המלווה את הצדדים בעסקת מכירת דירה / קניית דירה  יהיה עליו להתערב בהיבטים מסוימים. פריסת התשלומים ומועד המסירה של הנכס תלויים במקורות המימון וביכולותיו הפיננסיות של הקונה כמו כן היקף הכסף הנזיל שעומד לרשותו בעת קניית דירה / מכירת דירה.

לגבי פריסת תשלומים, העיקרון המקובל בקניית דירה / מכירת דירה בפריסת תשלומים הוא שיטת הפריסה הסימטרית המחלקת את הסכומים לפי כמות התשלומים על פני ציר הזמן של עסקת מכירת הדירה מתחילתה ועד סופה באופן שווה או קרוב לכך ככל האפשר.

לשם המחשה בלבד בעסקה של קניית דירה / מכירת דירה בסכום של 1,255,000 ₪:

       תמורת כל זכויותיו של המוכר בדירה, ישלם הקונה למוכר את הסך הכולל של  1,255,000 ₪ (מליון מאתיים חמישים וחמישה אלף ₪), המהווה סכום סופי וקבוע, וסכום זה ייפרע על ידו כדלקמן:

       א.   סך של 350,000 ₪, ישולם למוכר במעמד חתימת ההסכם, בהמחאה בנקאית וחתימתו  של המוכר עליו מהווה אישור לקבלת הסך הנ"ל על ידו. הסכום הנ"ל יופקד בידיו           הנאמנות של עו"ד א. קלמוביץ עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה, וזאת לא יאוחר          מאשר תוך 2 ימי עסקים (2 ימי עבודה בטבו), בתנאי שאין מניעה לרישום הערת             האזהרה, הקשורה במוכר. עם רישום הערת אזהרה לטובת הקונה ישחרר הנאמן את    ההמחאה הבנקאית לידי המוכר. במעמד החתימה על הסכם זה, תחתם ותומצא לקונה בקשה לרישום הערת אזהרה לזכותו.

       ב.   סך של  520,000  ₪ (כספי משכנתא), ישולם למוכר עד ליום  15.5.2015, בתנאי שעד ל-3 ימי עסקים לפני מועד זה, סולקה המשכנתא של המוכר.

       ג.    היתרה בסך של 385,000 ₪, תשולם למוכר ביום 1.9.2015, כנגד מסירת החזקה בדירה,      כשהיא במצב טוב ותקין וכנגד המצאת כל המסמכים והאישורים אשר בהמצאתם חייב         המוכר לקונה עפ"י תנאי הסכם זה, אישור מס-שבח, אישור עיריה (הכולל אישור בדבר           היטל השבחה), בקשה לרישום מקרקעין, 5 עותקים משטרות המכר החתומים         והמאומתים כדין, יפוי-כח בלתי חוזר וצילום ת.ז. של המוכר, וזאת על מנת אפשר לקונה          להעביר ולרשום את הזכויות בדירה על-שמו בלשכת רישום המקרקעין.

ד.   היה ובמועד מסירת החזקה בדירה, לא יומצאו אישור מס-שבח ואישור עיריה, יופקד מתוך הסכום הנ"ל, סך של 125,000 ₪, בחשבון נאמנות אצל עו"ד ______ עד להמצאתם ועד אז יושקע הסך הנ"ל בבנק (בחשבון נאמנות) בהתאם להוראות המוכר. הנאמן יעשה שימוש בכספים המופקדים לשם סילוק כל חובות המוכר עפ"י הסכם זה.  בחתימתו על הסכם זה, נותן המוכר הוראה בלתי חוזרת לנאמן, לעשות שימוש בכספי הפקדון לסילוק כל חובות המוכר בקשר לדירה, אם יהיו, תוך 30 יום מיום קבלת דרישת התשלום ממוסדות המס. עם המצאת האישורים כמצוין לעיל, ישוחררו כספי הנאמנות לידי המוכר. הפקדת כספי התמורה בנאמנות בידי ב"כ המוכר, תחשב כתשלום התמורה לכל דבר וענין לידי המוכר.

       ה.   התשלומים יבוצעו בשיקים בנקאיים, בשעות הפתיחה ובימי המסחר של הבנקים           בישראל עד לשעה 11.30 בבוקר.

       ו.    מועדי התשלום וסכומם הינם מעיקרי הסכם זה, והפרתם על-ידי הקונה תהווה הפרה     של ההסכם, אולם מוסכם בין הצדדים כי איחור של עד 7 ימי עסקים, בתשלום כלשהו        מתשלומי הקונה למוכר, לא ייחשב כהפרה של הסכם זה.

             פיגור בתשלום העולה על 3 ימי עסקים ושאינו עולה על 15 יום, לא יהווה הפרה יסודית   של ההסכם, אך יחייב את הקונה בתשלום הסכום שבפיגור בצירוף ריבית פיגורים        בשיעור של 0.5% לחודש או חלק יחסי לכל חלק של חודש, החל מהיום הרביעי שבפיגור.         פיגור בתשלום העולה על 15 יום, יהווה הפרה יסודית של ההסכם.

       ז.    הוסכם בין הצדדים כי הקונה זכאי יהיה להקדים תשלומים, והמוכר את מועד מסירת     החזקה בהתאמה לתשלום האחרון, אך הדבר חייב יהא להעשות בתיאום עם המוכר         ובהודעה מוקדמת ובכתב של 3 ימים.

בנוסף יש שים לב לעניין מימון קניית הדירה באמצעות משכנתא, שאז צריך שפריסת התשלומים תהיה שונה מהמתואר דלעיל בעסקת קניית דירה / מכירת דירה ללא משכנתא.

בכל מקרה אנו ממליצים בכל תוקף בעסקה של קניית דירה / מכירת דירה שלא לחתום על זכרון דברים בשום פנים ואופן.

חשוב להבין כי זכרון דברים הוא הסכם/חוזה דירה מחייב לכל דבר ועניין וחתימה על זכרון דברים ללא ייעוץ משפטי עלול לייצר התחייבויות שהצדדים לא היו ערים להן, למשל תשלום ללא בדיקה מתאימה בגופי התכנון, מנהל הנדסה, בדירת היתר הבניה, בדיקת תיק הבנין וכיו"ב.

אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי

The post חוזה, קניית דירה ומכירת דירה – איך להתחיל? appeared first on ירקוני | 03-5102710.

ניתן להגיש בקשה להעברת זכויות חכירה במנהל מקרקעי ישראל הנעשית ע"י רישום "הערה" בספרי המנהל בעניין עסקה לגבי אותם מקרקעין או "הערה" על הצורך בהסכמה או הערה על הגבלת כשרות משפטית. העברת זכויות במנהל לאחר עסקת מכירת הדירה  מתבצעת ע"י הקניית זכות חכירה במקרקעין בחלקה או בשלמותה או  כדרך של הסבת זכות, בתמורה או ללא תמורה.

היוון דמי חכירה שנתיים :
היוון דמי חכירה שנתיים הם סך התשלומים העתידיים לרשות, עבור תקופת החכירה  
או יתרתה בתשלום חד-פעמי מראש.

מה הם דמי חכירה שנתיים ומתי משלמים? 
דמי חכירה הם אותו התשלום שמשלם החוכר לרשות מדי שנה בשנה עבור שימוש במקרקעין בהתאם למטרת ההקצאה.  חוק יסוד מקרקעי ישראל קובע את העיקרון לפיו "מקרקעי ישראל" יימסרו בחכירה והבעלות עליהן לא תועבר. המושג "חכירה לדורות" הינו שכירות לתקופה של ‎25 שנים ומעלה. תשלום שמשלם החוכר (הקונה) לרשות מדי שנה בשנה, במהלך כל תקופת החכירה, בגין שימוש במקרקעין בהתאם למטרת ההקצאה. תחילה יש לקחת בחשבון את תשלום  דמי חכירה ראשוניים,ישנו סכום חד פעמי השווה לחלק מערך  הקרקע, ששילם החוכר לרשות (או שנזקף לזכותו) בעת רכישת זכות החכירה.

מחשבון היוון:

מכח החלטת מועצת מקרקעי ישראל, יש אפשרות  להוון את דמי החכירה השנתיים.
עלות  דמי ההיוון נקבע לפי האחוז הספציפי משווי המקרקעין ונתוני הנכס.

ניתן לבצע את החישוב ע"י מחשבון ההיוון בלינק הרצ"ב :

בפועל, בכדי להמשיך את פעולת העברת מלוא הזכויות בנכס מהמוכר (בעל הזכויות) לקונה, יש לבדוק אם הנכס מהוון וכי אין חוב בגין אי תשלום דמי החכירה השנתיים על אותם המקרקעין.

במידה וקיים חוב, יש לשלמו באחת מלשכות המקרקעין (ניתן להיעזר ברשימה  מטה) באמצעות אשראי או מזומן בלבד ,או לחילופין ניתן לפנות למשרד עורך הדין המטפל בתביעה ו/או תיק הוצאה לפועל (במדיה ונפתח תיק בגין אי תשלום), בעניין המקרקעין הספציפיים.

לאחר סגירת החוב (אם היה צורך), והנכס נמצא  כמהוון יש לבצע העברת בזכויות באופן פשוט יחסית וזאת בתנאי שאין רישום של הערה "אין הגבלה בהעברה וירושה" בנסח הטאבו . בלינק הרצ"ב ניתן למצוא את רשימת המסמכים שאיתם יש לגשת לאחת מהלשכות רשות מקרקעי ישראל. יש להקפיד כי כל המסמכים המוגשים יהיו מסמכי מקור או נאמנים  למקור היינו מאושרים ע"י עו"ד. רצוי להשאיר  אצלכם עותק מקור/תואם מקור מכל מסמך חשוב לזכור כי הגשת כל המסמכים כנדרש, תגרום  לזרוז הטיפול בפנייה לרשות מקרקעי ישראל  .

רשימת המסמכים הדרושים להעברת הזכויות בנכס המצוי בידי רשות מקרקעי ישראל :

http://www.land.gov.il/static/p251.asp

כמו כן, יש לשים לב למצבים השונים שבהם אופן המסכמים הנדרשים הינו שונה במקצת:

• בנייה רוויה הרשומה בטאבו ולא נרשמה שם הערה "אין הגבלה בהעברה וירושה"
• בנייה נמוכה הרשומה בטאבו
• בנייה נמוכה שאינה רשומה בטאבו

להלן כתובות משרדי רשות מקרקעי ישראל -כתובות, טלפונים וזמני קבלת קהל:

מטה הרשות:

מטה הרשות רח' הצבי 15 (בנין בזק) קומות 6-8 ת.ד 2600 ירושלים 9438622 פקס מס'  073-2021500. אין קבלת קהל.

מרחב ירושלים:

רח' יפו 216 בנין שערי העיר קומה 6 ת.ד 36259 ירושלים 9438307 מס' פקס 02-5318706 קבלת קהל: ב,ד 13:00-8:00, יום ב 17:30-16:00.

מוקד שירותים מהירים ירושלים:

רח' יפו 216 בנין שערי העיר קומת כניסה ת.ד 36259 ירושלים 9438307 קבלת קהל א,ג,ד 14:00-8:00 ב,ה 17:30-8:00

עמדת מודיעין וקבלת מסמכים במרחב ירושלים:

רח' יפו 216 בנין שערי העיר קומה 6 ת.ד ירושלים 9438307 א,ג,ד,ה 16:00-8:00קבלת קהל יום ב  17:30-8:00 .

מרחב צפון:

רח' חרמון 2 מלון פלאזה קומות 3-8 ת.ד 580 נצרת עילית 1766401           מס' פקס 02-5456054

קבלת קהל: ב,ד 13:00-8:00, יום ב 17:30-16:00.

מוקד שירותים מהירים מרחב צפון:

רח' חרמון 2 מלון פלאזה קומה 3 ת.ד 580 נצרת עלית 1766401 קבלת קהל: א,ג,ד 14:00-8:00 ב,ה 17:30-8:00

עמדת מודיעין וקבלת מסמכים במרחב צפון:

רח' חרמון 2 מלון פלאזה קומת כניסה, ת.ד נצרת עילית 1766401, קבלת קבל א,ג,ד,ה 16:00-8:00 יום ב 17:30-8:00

מרחב  חיפה:

רח' פל-ים 15, קריית הממשלה קומה 2 ת.ד 548 חיפה 3309518 מס' פקס04-8645537 קבלת קהל ב,ד 13:00-8:00, יום ב 17:30-16:00 .

מוקד שירותים מהירים חיפה:

רח' פל-ים 16 בית שערי משפט קומה 3 ת.ד 548 חיפה 330952 קבלת קבל א,ג,ד 14:00-8:00 ב,ה 17:30-8:00

עמדת מודיעין וקבלת מסמכים במרחב חיפה:

רח' פל-ים 15, קריית הממשלה קומה 2 ת.ד חיפה 3309518 קבלת קהל: א,ג,ד,ה 16:00-8:00 יום ב 17:30-8:00

מרחב ת"א-מרכז:

מנחם בגין 125, קריית הממשלה קומות 3,5,6 ת.ד 7246 ת"א 6701201 03-7632132

קבלת קבל: ב,ד 13:00-8:00, יום ב 17:30-16:00

מוקד שירותים מהירים תא-מרכז:

רח' המלאכה 3 בית ויקטוריה קומה 9 ת.ד 7246 תל אביב 6721503  הגעה באמצעות תחבורה ציבורית, קו 140           א,ג,ד 14:00-8:00 ב,ה 17:30-8:00

עמדת מודיעין וקבלת מסמכים במרחב ת"א-מרכז:

מנחם בגין 125, קריית הממשלה קומות 4,5,6,E1 ת.ד ת"א 6701201 AgafBealutRishumHativatSherut@land.gov.il א,ג,ד,ה 16:00-8:00 יום ב 17:30-8:00

מרחב דרום:

 רח' התקווה 4, קריית הממשלה קומה 1 ת.ד 233 באר שבע 8489312 08-6264250

ב,ד 13:00-8:00, יום ב 17:30-16:00  מוקד שירותים מהירים דרום            רח' בן צבי 7 בנין אביסרור קומה 5 ת.ד 233 באר שבע 8489325 א,ג,ד 14:00-8:00 ב,ה 17:30-8:00      

עמדת מודיעין וקבלת מסמכים במרחב דרום :

רח' התקווה 4, קריית הממשלה קומה 1 ת.ד באר שבע 8489312 04-6985208 יש לתאם עם המפקח באמצעות פקס.

מרחב יהודה ושומרון:

 בניין המינהל האזרחי יחידת הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באיו"ש

ת.ד 43 בית-אל 9063101,02-9977770,02-9977346 קבלת קבל: א,ב,ד,ה 13:00-9:00      

אגף בעלות ורישום:

 מנחם בגין 125, קריית הממשלה קומה 3,ת.ד 7246 ת"א 6701201, 03-7632380

ב,ד 13:00-8:00    

עמדת מודיעין וקבלת מסמכים באגף בעלות ורישום:

מנחם בגין 125, קריית הממשלה קומה 3 ת.ד ת"א 6701201 קבלת קהל א,ג,ד,ה 16:00-8:00 יום ב 17:30-8:00            

מנהלת הבדואים:

בניין מרכז הנגב, דרך מצדה 6 ת.ד 17060 באר שבע 8435706, 08-6268730

ב,ד 13:00-8:00, יום ב 17:30-16:00

סניף באילת:

הקניון האדום, קומה ב', מרכז צייגר צת.ד  1122 אילת 8811001     08-6264250

קבלת קהל: א,ב,ג,ד 8:00-12:00   

רמת הגולן :

מסעדה ת.ד 244 מסעדה 1243500, 073-2021500, אין קבלת קהל .

אין באמור לעיל ובאתר Yarkonylaw משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד!

2\45\37

The post מהי העברת זכויות ברשות מקרקעי ישראל (ידוע בעבר כמנהל מקרקעי ישראל)? appeared first on ירקוני | 03-5102710.

 בנוסף, בנסח הטאבו ניתן לראות את הלשכה בה רשום הנכס, אם הוא אכן רשום בה. בנסח הטאבו גם ניתן (ומומלץ) לראות האם קיימות הערות אזהרה קודמות על הנכס.

נסח טאבו ניתן להוציא על ידי רישום גוש וחלקה בלינק הבא:

ואם אינכם יודעים מהו הגוש והחלקה של הנכס, קיים מחשבון המרה של כתובת לגוש וחלקה בלינק הבא :

על מי שמבקש לרשום הערה לצרף בקשה לרישום הערת אזהרה בתוספת תשלום אגרה (מחירי האגרות  מופיעים באתר באתר משרד המשפטים בלינק הבא : http://ecom.gov.il/Counter/general/homepage.aspx?counter=5&catalog=1&category=1_formulator&language=he

או כאן :

 כאמור, הרישום הינו רישום  טכני ומתבצע בדרך כלל (כאשר הדברים אכן כשורה) באופן מיידי ובלשכה עצמה, לאחר בדיקת מפקח/ת. לאחר מכן מקבל המבקש אישור על רישום הערת אזהרה. מרגע זה והלך כל בעל עניין בנכס אשר  מעוניין להנפיק  נסח טאבו של הנכס יבחין כי רשומה הערת אזהרה לטובת הנהנה. להלן כתובות הלשכות:

לשכת רישום מקרקעין באר שבע:

כתובת: התקוה 4 באר שבע, קריית הממשלה בניין ג' קומה 2. קבלת קהל: ימים א – ה  שעות 08:30-12:30, טלפון:  08-6264477 ,08-6264484  פקס : 08-6264490 , פקס מייל : 02-6467836

​לשכת רישום מקרקעין חולון:

כתובת : קדושי קהיר 23, ת"ד 1294 , חולון, מיקוד 5811202, קומה 1 קבלת קהל: ימים א – ה  שעות 08:30-12:30 ,טלפון: 03-5025858 פקס: 03-5025800  פקס מייל: 02-6467830

 ​לשכת רישום מקרקעין חיפה:

כתובת : שד הפלי"ם 15 א , ת"ד 1862 , חיפה, מיקוד 3101801 קריית הממשלה, בניין ב' קומה 13  קבלת קהל : ימים א – ה  שעות 08:30-12:30 טלפון: 04-8634040 , פקס: 04-8634091,  פקס מייל:  02-6467822

​שלוחת חדרה :

כתובת: הלל יפה 13 חדרה, מיקוד 3820324 קומה 6, קבלת קהל: ימים ג,ה שעות 08:30-12:30

טלפון: 04-6224953 פקס: 04-6224954

​שלוחת עכו:

ת"ד: 311 מיקוד: 2410301, קבלת קהל: ימים א-ה שעות  08:30-12:30 טלפון: 04-6605600 פקס: 04-6605608

​לשכת רישום מקרקעין ירושלים:

כתובת: בן יהודה 34 , ת"ד: 2093 , ירושלים, 9102002  מגדל העיר קומה 1 קבלת קהל: ימים א – ה  שעות  08:30-12:30  מענה טלפוני מוקד טלפוני בימים א – ה  בין השעות  08:30-16:00  טלפון:    076-5300900 פקס מייל:  02-6467815

לשכת רישום מקרקעין נצרת​ :

כתובת: המלאכה 16 , ת"ד 635 , נצרת עילית, 1711002 בניין לב העסקים קומה 2  

קבלת קהל: ימים א – ה  שעות 08:30-12:30 , טלפון: 04-6478070,  פקס:  04-6553102

פקס מייל:  02-6467819

​לשכת רישום מקרקעין נתניה:

כתובת: ברקת ראובן 3 , ת"ד 669 , נתניה, 4210601 קומה 6  קבלת קהל: ימים א – ה  שעות  08:30-12:30  מענה טלפוני מוקד טלפוני בימים א – ה  בין השעות  08:30-16:00  טלפון:

0765300900 פקס מייל: 02-6467825 .

לשכת רישום מקרקעין פתח תקוה​:

כתובת: ההסתדרות 26, ת"ד 832 , פתח תקווה, 4910702 קומה 5 קבלת קהל ימים א – ה  שעות 08:30-12:30 מענה טלפוני 03-9056555 טלפון  03-9056555  פקס:  03-9043190 פקס מייל: 02-6467833.

​לשכת רישום מקרקעין רחובות:

כתובת: רח' אופנהיימר 10, פארק תמר קומה 5, רחובות. ת.ד. 124 , מיקוד 7610101 ת"ד  124 מיקוד 7,610,101 קבלת קהל : ימים א – ה  שעות 08:30-12:30 מענה טלפוני מוקד טלפוני בימים א – ה   בין השעות 08:30-16:00 טלפון: 076-5300900  פקס מייל: 02-6467835

שלוחת אשדוד:

מיקוד: 7,744,409 קבלת קהל: ימים א – ה  שעות 12:30- 08:30  מענה טלפוני מוקד טלפוני בימים א – ה בין השעות 08:30-16:00 טלפון: 076-5300900 פקס08-6836613 ​לשכת רישום.

מקרקעין תל אביב:

כתובת: דרך בגין 125 , ת"ד 7250 , תל אביב – יפו, 6107201 קריית הממשלה, קומה 7 קבלת קהל ימים א – ה  שעות  08:30-12:30 מענה טלפוני מוקד טלפוני בימים א – ה   בין השעות 08:30-16:00 טלפון: 076-5300900 פקס מייל: 02-6467827

אציין כי ישנם מספר פנקסים בהם רשומים נכסים במדינת ישראל כגון: לשכת רישום המקרקעין (טאבו), בספרי החברה המשכנת, במנהל מקרקעי ישראל וכו'.

במידה והנכס לא רשום בפנקסי רישום המקרקעין הרי שייתכן ולא ניתן לרשום "הערת אזהרה", אלא קיימות מס'  חלופות מקבילות "חלשות" יותר מבחינה משפטית מרישום הערת אזהרה בטאבו :

• רשם המשכונות- רישום משכון או רישום בדבר מניעה מעשיית עסקה.
• בחברה המשכנת-  רישום "הערה" בספרי החברה המשכנת.

כמובן שרישום כאמור יכול להבטיח את זכות הנהנה רק לאחר בדיקה משפטית וייעוץ מתאים.

2\45\34

אין באמור לעיל ובאתר Yarkonylaw משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד!

The post רישום הערת האזהרה, הכיצד? appeared first on ירקוני | 03-5102710.

מעסיקים רבים בוחרים בשיטות מעקב שונות ומתוחכמות בכדי לעקוב אחר עובדיהם. בעקבות התפתחות שוק העבודה ניכרת עליה בהשקעת המשאבים בניהול המידע של מקום העבודה המאפשר למדוד את כל פעולות העובד.

מתעוררת השאלה היכן עובר קו הגבול ומתי הינו הופל לפגיע בפרטיות העובד?

הזכות לפרטיות מעוגנת בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, אשר נמנית עם זכויות היסוד של האדם באמנות בינלאומיות ובחוקות מדינתיות רבות ברחבי הגלובוס. עיגון נוסף ניתן למצוא בחוק הגנת הפרטיות התשמ"א 1981. הזכות לפרטיות היא מהחשובות שבזכויות האדם. זכות זו היא אחת החירויות המעצבות את אופיו של המשטר בישראל כמשטר דמוקרטי מודרני.

אולם, יחד עם זאת לא ניתן להתעלם מהפררוגטיבה הניהולית של המעסיק אשר משקפת את כוחו של המעסיק להכניס שינויים כגון ניוד עובדים ממקום למקום ומתפקיד לתפקיד, קביעת חלוקת עבודה שונה וכיוצא בזה. הפררוגטיבה ניהולית מייצגת את אינטרס המעסיק כאינטרס לגיטימי לכל הדעות אלא שלעומתו קיים אינטרס נוסף, הוא אינטרס העובד, אשר לגביו יש לתת את הדעת. העובד אינו כלי משחק על לוח השחמט. עובד הוא בשר ודם, הוא צד לחוזה עבודה, הוא נשכר לביצוע תפקידיו בשורות המעסיק. כמו למעסיק, כך גם לעובד, יש אינטרסים הן כעובד והן כאדם. העובד מעמיד את כישוריו, ידיעותיו ומיומנותו לרשות המעסיק וקיים לו אינטרס שהמעסיק  יעשה שימוש בכל יכולותיו וחזקותיו.

בעת הנוכחית, עם קדמת הטכנולוגיה ומנגד חובת הגילוי ההולכת ומתרחבת, קשה לעובד מן השורה לשמור על פרטיותו. הדבר הופך לבלתי אפשרי לאור חובות הגילוי המוטלות עליו מכח חיקוק, הסכמים או הסדרים קיבוציים, חוזה עבודה אישי וחובת הנאמנות המאפיינת יחדי עובד- מעביד. מכאן שעל-מנת להגן על הפרטיות, המעוגנת כיום בחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, יש להקפיד על חסיונו של מידע אישי שצריך וניתן לשמור עליו, וזאת בכדי לנמוע את זליגתו לגופים שלישיים העשויים להפיק תועלת מאותו מידע.

הזכות לפרטיות תלויה בערכי הקהילה כקבוצה מגובשת וכחברה. היחס בין המשפט לבין הזכות לפרטיות, לבין החברה הוא יחס דינמי ומורכב.

העובד, ככל שתגבר מודעותו בנושא סוגיות המעקב של מעסיקו, ילמד כיצד לכלכל את צעדיו בהתאם. ניתן להעלות פתרונות יצירתיים כגון הקצרת שתי תיבות דוא"ל, שהאחת פרטית  החסינה מנקודת מבטו של המעסיק והשנייה למטרת עבודה-גרידא. כמו כן יש לשתף את העובד בבחירת  מדיוניות המעקב במקום העבודה באופן אקטיבי בכדי לצמצם את פערי הכוחות המובנים שבין המעסיק לעובד.

סוגיית הפרטיות במקום העבודה חשובה לא רק לאיכות החיים של העובדים. היא הכרחית גם כאשר העובדים שבים לבתיהם ופונים לעיסוקיהם האחרים בשקט ובשלבה, ללא מבט עוקב, ונושאים עימם את הביטחון שהמדינה הדמוקרטית חייבת לאזרחיה, הביטחון שלא המעסיק או המדינה או כל גורם אחר שקובע את גורלם, אלא הם עצמם!

החוק המרכזי בעניינו דנן הינו : חוק הגנת הפרטיות, התשמ"א-1981. כאמור  החוק המרכזי המסדיר את סוגיית הזכות לפרטיות בישראל. החוק חל על כל תחומי הגנת הפרטיות, ונוגע לתחומי משפט שונים כך גם מעקב עובדים . החוק מגדיר מהי פגיעה בפרטיות ובאילו מצבים היא מוצדקת.

בית הדין הארצי לעבודה קבע בעניין איסקוב נ'  מדינת ישראל – הממונה על חוק עבודת נשים ואח' בפסק דין תקדימי, שבו הוא מגן על זכות העובדים לפרטיות במקום העבודה, כי מעסיק לא רשאי לנטר את תכתובותיהם של עובדיו בדוא"ל. בית הדין פסק מס'  עקרונות יסוד מנחים בנוגע לשימוש של העובד במחשב ובתכתובת האימייל במקום העבודה, ובנוגע למעקב ולחדירה של המעסיק לתכתובת האימייל של העובד.

"הצורך בהגנה על זכות העובד לפרטיות במקום העבודה, לרבות פרטיותו במסגרת שימוש במחשב ובטכנולוגיות תקשורת ומידע, נובע בעיקרו מפערי הכוחות האינהרנטיים ביחסים שבין הצדדים ליחסי העבודה; מן ההכרה במציאות שלפיה העובד נמצא במקום העבודה חלק ניכר משעות היום, ולעתים אף משעות היממה; מעירוב התחומים וטשטוש האבחנה, הפושט והולך, בין חיי העובד בעבודה ומחוצה לה; ומטיבם של יחסי העבודה המושתתים על אמון הדדי ועל תפקוד העובד במסגרתם. בתוך כך, נדרשת הגנה על פרטיות העובד במקום העבודה, אף כמחסום מפני פגיעה בזכות לשוויון והגנה מפני אפליה מטעמים פסולים", קבע בית הדין.

להלן המלצותינו בהתאם לפסק הדין התקדימי איסקוב נ'  מדינת ישראל – הממונה על חוק עבודת נשים ואח':

• על המעביד לפרט באופן ברור וחד משמעי את נהלי מקום העבודה בנוגע לשימוש בטכנולוגיות מידע כגון שימוש באינטרנט , דיסק און קי, חיבור לש מכשירים סלולרים למחשבי החברה וכו'
• בנוסף יש להבהיר לעובדים כי ייתכן וייעשה שימוש במידע שיימצא .
• יש לפרט לעובדי החברה באילו מקרים כן ניתן לבצע ניטור כללי ומעקב נקודתי לאחר העובד (חשש רציני לפעילות בלתי חוקית או פלילית מצד העובד).
• לסבר את אוזניהם של העובד והדגיש זאת כי ייתכנו פעולות מעקב ספציפיות לאחר  העובד במחשבי החברה .
• יש לפרט לכלל העובדים את הפעולות והשימוש באמצעים הטכנולוגיים לטובת המעקב והניטור.
• כמו כן, יש ליידע צדדי ג' אשר יכולים להיות מושעים מהניטור שיבוצע  על העובדים

**אין באמור לעיל ובאתר Yarkonylaw משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד!

2\4\3\343

The post האם מעקב אחר העובד מהווה פגיעה בפרטיותו או שהינו צורך עסקי לגיטימי של המעביד? appeared first on ירקוני | 03-5102710.

ערעור אזרחי מס' 3836/93

ברמלי דיון נוס,

פסק דין מהעליון בר רשות אינה הורשה

"משמעות הדבר היא, שחבר האגודה האוחז בזכות בר-רשות רשאי להעבירה לאחר רק בהתאם להסכמה שגובשה בין הצדדים. השאלה אם במסגרת הסכמה זו מעוגנת דרישה לאישור המינהל – המנהל את המקרקעין – להעברת הזכויות בה, היא בסופו של דבר שאלה עובדתית, התלויה בפרשנות מערך ההסכמים בין הצדדים. אכן, פעמים רבות הסיק בית המשפט קיומה של חובה זו, ולעתים התייחס אליה בבחינת 'מילתא דפשיטא', אולם בסופו של דבר קיומה או העדרה של דרישה זו נלמדת מהסכם הרישיון הקונקרטי: "אף שביסודה זכות השימוש היא זכות אישית, דבר עבירותה והתנאים לעבירותה ניתנים להסכמה בין מקבל השימוש ומעניק השימוש, ולכן יש לבדוק כל מקרה לגופו" (ע"א 103/89 אזולאי נ' אזולאי, פ"ד מה(1) 477, 481 (1991); לדוגמאות ראו ע"א 2836/90 בצר‎ ‎נ' צילביץ, פ"ד מו(5) 184, 191 (1992); בע"מ 9295/05 פלוני נ' פלוני [פורסם בנבו] (21.12.2005); בע"מ 445/05 איזמן נ' מחלב, [פורסם בנבו] פסקה יז (2.8.2006); בע"מ 1119/06 פלוני נ' פלוני, [פורסם בנבו] פסקאות 9-8 (23.11.2006)). מנגד, יש מצבים שבהם הסיק בית המשפט כי לא הייתה קיימת חובה שכזו, לפי מערך ההסכמים שהוצג (ע"א  1108/98‏ מדעי נ' מדעי, פ"ד נד(4) 385 (2000); בע"מ 8292/08 פלוני נ' פלוני [פורסם בנבו] (16.2.2009)), ואין בכך משום סתירה. לפיכך, השאלה בדבר הפרוצדורה המדויקת הנדרשת לקביעתו של 'בן ממשיך' אינה שאלה כללית ועקרונית, אלא שאלה נקודתית התלויה בנסיבות העובדתיות של המקרה הנדון – וככזו, אינה מצדיקה מתן רשות ערעור ב'גלגול שלישי' (בשולי הדברים יש לציין, כי הובעה דעה לפיה דרישת אישור המינהל אינה תלויה בהסכם זה או אחר, אלא נובעת ממעמדו של מינהל מקרקעי ישראל כמנהל את המקרקעין של המדינה; ראו פסקה 45 לפסק הדין של בית המשפט המחוזי; עניין איזמן, פסקה כה. אין צורך לדון בגישה זו במסגרת שלפנינו).

16.       בין כך ובין כך, כאשר נדרש אישור המינהל כאמור, הרי שבהעדרו לא יכולה להשתכלל העברת הזכות ל'בן ממשיך', והדבר נותר בגדר התחייבות ליתן מתנה, שדיני המתנה חלים עליה (עניין בצר, עמ' 192; עניין איזמן, פסקה כא; ע"א 3220/10 כהן נ' חדד, [פורסם בנבו] פסקה 19 (28.8.2012)). קביעתן של הערכאות הקודמות לפיה מנסיבות העניין יש ללמוד כי אישור המינהל היה דרוש, על-פי הסכמי המשבצת הרלבנטיים, היא אפוא ממצא עובדתי קונקרטי, הנטוע בתוך ד' אמותיו של הסכסוך הספציפי. הוא הדין בנוגע ליחסים שבין דרישה זו לבין הוראה 55 או סעיפים אלו ואחרים בהסכם הדו-צדדי. אין בקביעה מן הקביעות הללו חידוש עקרוני והן אינן מעוררות סוגיות המצדיקות מתן רשות ערעור. הערכאות הקודמות ישמו את דיני המתנה על סמך ממצא עובדתי זה, ואין עילה לדון מחדש באופן שבו יושם הדין.

"

(בעמ 3606/17 פלוני נ' פלוני  – מאגר נבו 23.10.2017)

בעצם לא ידוע

The post כיצד מעבירים בחיי המורישים את הזכויות בנחלה appeared first on ירקוני | 03-5102710.

הלינק לכתבה כאן.

תוכן הכתבה:

תביעה ייצוגית הוגשה לבית-המשפט המחוזי מרכז, נגד משווקי מוצרי חברת אסוס (ASUS) המשווקת מוצרי מיחשוב בישראל, בעניין "מעקף אסור של חוקי הגנת הצרכן בישראל באופן שהותיר מאות לקוחות ללא אחריות שירות כדין, והן באשר לשירות הלקוי שניתן לכלל הצרכנים, בניגוד לדין", כך נטען. גובה התביעה: 3.5 מיליון שקל, חישוב של נזק שנגרם לכ-2,500 צרכנים.

התביעה הוגשה נגד החברות רונלייט דיגיטל, ויז'ואל ד.ג, קומפיוטר סי דאטה, רשת באג מולטיסיסטם ופי.אס.די.אס יזמות.

רשימה ארוכה של תלונות צרכנים
את הבקשה לתביעה הגישו שני לקוחות של החברה, אליהם הצטרפו 4 לקוחות נוספים. אלה מספרים על קבוצת פייסבוק בשם "התארגנות לקוחות לתביעה משותפת לאור שירות גרוע של אסוס" שבה חברים יותר מ-250 איש. עוד צורפה לבקשה לתביעה רשימה של תלונות צרכנים, שאורכה למעלה מ-150 עמודים.

"יצוין כי מרבית הפניות מטעם הלקוחות, הינן כאלו אשר זכו לתשובה כזו או אחרת מטעם החברות בגוף המסמכים המובאים, דבר המעיד על אמיתות הפניות", נכתב בבקשה לתביעה, "זאת בנוסף להיות הפניות מתועדות עם שמות ופרטים מזהים אחרים של אותם מתלוננים.

"בנוסף, ולשם חיזוק, פעלו המבקשים ואספו תצהירים נוספים של צרכנים אשר חוו את אותם כשלים בדיוק ואשר חלקם נוספו כמבקשים", נכתב.

תיקון איטי, תשלו על תיקון בניגוד לחוק וחוסר תיקון
התלונות של צרכני אסוס, כפי שגם פורטו בכתבה ב-ynet, הן על שמתגלה בעיה במחשב, לרוב, כבר בתקופה הסמוכה לרכישת המחשב ולתחילת הפעלתו (בבקשה לתביעה מובע חשש על ייבוא סחורה פגומה לכאורה).

"אין אפשרות וקיים קושי ממשי, ליצור קשר טלפוני עם אף גורם, למעט, ובקושי, על ידי מוקד תמיכה טכני אשר איננו מוסר כל מספר טלפוני של שירות לקוחות, אלא מפנה את הצרכנים לאתר האינטרנט של אסוס לשם ביצוע הודעה על תקלה", נכתב בבקשה לתביעה.

עוד נכתב כי: "המוצר, בד"כ מחשב נייד, נאסף על ידי שליח מעבדות שירות של סרב פרו, או של חברה בשם די. סי. אס. מחשבים ותקשורת בע"מ או של מעבדת IBM אשר כולן מהוות למעשה קבלני משנה ומיקור חוץ של החברות ו/או אסוס העולמית לשם מתן שירות.

"הטיפול והתיקון במוצרי הצרכנים נעשה, אם בכלל, באופן איטי, בניגוד לדין, ומסורבל מאד כאשר לעיתים אף נדרש תשלום בניגוד לחוק עבור ניסיון תיקון המוצרים של הצרכנים.

"המוצרים מוחזרים מהמעבדות הנ"ל לרוב כשהם אינם מתוקנים, או לעיתים כאשר הם בעלי תקלות נוספות על זו שהביאה למסירת המחשב למעבדות התיקון מלכתחילה. המעבדות פועלות בשיטת ההלוך ושוב, עד שלעיתים מודות כי הבעיה היא בחומרה אשר היצרן (או המשווקות המקומיות – מ.ק) צריך להחליף, אולם הרכיב איננו מוחלף.

"בשל מבנה המורכב והאסור על פי דין של מתן האחריות והשירות, הצרכנים אינם מצליחים לאתר את בעל הדין לשם קבלת הסברים, שירות ו/או החלפה ולעיתים מוותרים לאור העלות של המשך המאמצים אל מול האפשרות לקנות מכשיר אחר/לתקן באופן פרטי את המוצר".
אסוס UX305 ()
אסוס UX305

מבנה האחריות והשירות הבעייתי
לטענת התובעים, חברת אסוס העולמית הקימה בישראל חברת בת בשם אסוס ישראל, שעוסקת בניהול ושיווק. "ואולם, אסוס ישראל הינו תאגיד הנעדר כל פעילות כספית בישראל, למעט ניהול ושיווק מקומי (היינו משכורות בלבד לכל היותר, אם בכלל), והכולל בעל מניות יחיד שמקום מושבו סינגפור ודירקטור אחד בלבד שמקום מגוריו טייוואן. על פי הידוע, אסוס ישראל יצרה קשר עם חמישה גופים לשם ייבוא מוצרים של אסוס העולמית.

הגופים הללו הן החברות שנגדן הוגשה הבקשה לתביעה. לפי הבקשה לתביעה הן "קונות את המוצרים ישירות מאסוס העולמית, ומייבאות אותם לישראל ומוכרות אותן לצרכנים המקומיים בישראל- עם זאת את השירות לצרכנים לא הן תספקנה (וזאת באופן מנוגד לדין)… אסוס העולמית, בהיותה מספקת השירות תהיה אחראית לשירות לאחר מכירה למוצרים בישראל (זאת בשונה ממצב דברים רגיל, ע"פ הדין החל) לפיו היבואן הינו נותן האחריות והשירות.

"למחשב מצורפת תעודת אחריות אשר מבהירה כי האחראית לתיקון תקלות במוצר הינה אסוס העולמית באמצעות פניה לאתר האינטרנט שלה.

"מתן תעודת אחריות של היצרן הבינלאומי, מהווה הטעיה חמורה, שכן המבקשים לתקן את הפגם במוצר פונים לחברת אסוס ישראל או לחברת אסוס העולמית בהתאם להוראות המופיעות על תעודת האחריות במקום ליבואניות, אשר להן האחריות לתקן את הפגם במוצרים ע"פ הדין החל בישראל. למעשה התעודה היחידה שחייבת להיות מצורפת למוצרים היא תעודת אחריות של היבואניות, הן היצרניות לעניין תקנות הגנת הצרכן, וכל תעודה אחרת מהווה הטעיה חמורה של הצרכנים.

"במקביל, אסוס העולמית, בתיווכה של אסוס ישראל מתקשרת עם מעבדות שירות מקומיות לצורך מתן שירות תיקונים למוצרים שלה בהם נתגלו תקלות.

"כאמור, לאסוס ישראל אין כל פעילות כספית בישראל, למעט ניהול ושיווק מקומי (היינו משכורות בלבד לכל היותר), והבעלים הרשום הינו בעל מניות יחיד היושב בסינגפור, ודירקטור אשר מושבו בטייוואן, ומצב דברים זה למעשה מונע כל אפשרות של הצרכנים לאכוף עליה זכויותיהם שבדין".

למעשה, כך נטען בכתב הבקשה לתביעה, המעבדות לא מסוגלות לספק את השירות בין היתר בשל חוסר בחלקי חילוף: "אותן מעבדות אינן מסוגלות לספק את השירות כיאות מסיבות שונות – למעלה מן הנדרש נראה כי בין היתר בשל חוסר בחלקי חילוף (שכן כאמור אלו הן מעבדות מקומיות) ו/או חוסר ידע מספיק של המוצרים.

"כאשר הצרכן נכשל מלקבל שירות, הוא פונה, בהתאם לתעודת האחריות המסופקת לו על ידי היבואן בה מופיעה אסוס העולמית כמספקת האחריות, בחיפושים אחר אסוס ישראל במטרה לקבל שירות, אך אסוס ישראל הינה חברה ללא משרדים, ללא מערך שירות, וללא כל אחריות חוקית כלפי הצרכנים, וזאת על פי תקנות הגנת הצרכן ((אחריות ושירות לאחר מכירה), תשס"ו-2006).

"מכאן שצרכנים אשר מנסים לתבוע את אסוס ישראל נתקלים בחברה שהבעלים הרשום רשום בסינגפור, והדירקטור היחיד שלה נמצא בטיוואן. פניות של הצרכנים למעבדות השונות כמובן שאיננה מביאה להם כל סעד, הואיל ואלו בכלל קבלני משנה. כמובן שפניה לאסוס העולמית, הנמצאת אף היא בטייוואן, או לחברת האם של אסוס ישראל, הממוקמת בסינגפור, איננה אפשרית.

"במקביל, הואיל והיבואניות מתחבאות ואינן מספקות על דרך הכלל תעודות אחריות על שמן והצרכנים מופנים למעבדות השירות, מוצאים עצמם צרכנים ללא כל מענה.
"כל זאת כאשר החובה החוקית למתן האחריות והשירות לאחר מכירה, כמו גם לאספקת תעודות אחריות היא של המשיבות ושל המשיבות בלבד ואילו כל הסכם שיש לאלו עם אסוס העולמית אינו יכול לגרוע מאחריותן של המשיבות כלפי הצרכנים ע"פ התקנות כאמור.

"כל המנגנון האמור הינו בידיעה ברורה של היבואניות כאשר כשל השירות המתמשך ידוע להן היטב ובכל זאת הן דואגות להסוות את אחריותן, כך שהתביעה דנן גובשה רק לאחר הסרת מכשולים רבים. למעשה הצרכנים המקומיים כלל אינם יודעים כי הזכות החוקית שלהם היא מול החברות".

The post ynet על הייצוגית בעניין אסוס appeared first on ירקוני | 03-5102710.

בקשה להכרה בתביעה כייצוגית הוגשה נגד 5 יבואניות אסוס בישראל בטענה כי אינו מספקות מערך שירות למוצרים שהן מייבאות ומשווקות בישראל ובכך מותירות מאות צרכנים חסרי אונים עם מוצרים חדשים (בעיקר טאבלטים ומחשבים) – תקולים. היקף התביעה מוערך ב-3.5 מיליון שקל כשלפי ההערכות היקף הצרכנים שנפגעו מהשירות הלקוי לכאורה עומד על 2,500 – בחלוקה לפי היבואניות השונות של מוצרי אסוס שנגדן הוגשה התביעה ולפי אופן ההתמודדות עם התקלות בהן נתקלו הרוכשים.

עורך הדין המייצג את 5 התובעים (שנפגע כל אחד מיבואן אחר), עו"ד אייל ירקוני, יחד עם עו"ד ערן דוידוב – נתקל בעצמו בסאגה שירותית למחשב נייד מדגם אסוס אשר רכש. אחרי שגילה שקיימים מאות לקוחות עם סיפורים דומים – הבשיל הסיפור הפרטי שלו לבקשה לתביעה ייצוגית. היבואנים הנתבעים: רונלייט דיגיטל, ויז'ואל ד.ג, קומפיוטר סי דאטה, באג מולטיסיסטם ו-פי.אס.די.אס יזמות.

בבקשה מתארים התובעים את התסריט בו נתקלים, לפי הטענות, לקוחות אשר מתעוררת תקלה במחשב/טאבלט שרכשו: עם התעוררות התקלה, טוענים הצרכנים כי "אין אפשרות, ומצער קיים קושי ממשי, ליצור קשר טלפוני עם אף גורם, למעט, ובקושי, על ידי מוקד תמיכה טכני אשר איננו מוסר כל מספר טלפוני של שירות לקוחות, אלא מפנה את הצרכנים לאתר האינטרנט של אסוס לשם ביצוע הודעה על תקלה".

בשלב הבא נאסף המחשב על ידי שליח של מעבדות שירות של קבלני משנה, אולם "הטיפול והתיקון במוצרי הצרכנים נעשה, אם בכלל, באופן איטי, בניגוד לדין, ומסורבל מאד כאשר לעיתים אף נדרש תשלום בניגוד לחוק עבור ניסיון תיקון המוצרים של הצרכנים", כך נטען. לבסוף, "המוצרים מוחזרים מהמעבדות הנ"ל לרוב כשהם אינם מתוקנים, או לעיתים כאשר הם בעלי תקלות נוספות על זו שהביאה למסירת המחשב למעבדות התיקון מלכתחילה. המעבדות פועלות בשיטת ההלוך ושוב, עד שלעיתים מודות כי הבעיה היא בחומרה אשר היצרן (לענייננו, המשיבות) צריך להחליף, אולם הרכיב איננו מוחלף…הצרכנים אינם מצליחים לאתר את בעל הדין לשם קבלת הסברים, שירות ו/או החלפה ולעיתים מוותרים לאור העלות של המשך המאמצים אל מול האפשרות לקנות מכשיר אחר/לתקן באופן פרטי את המוצר".

עוד מצוין כי אמנם חברת אסוס העולמית הקימה בישראל חברת בת בשם אסוס ישראל אלא ש"אסוס ישראל הינו תאגיד הנעדר כל פעילות כספית בישראל, למעט ניהול ושיווק מקומי (היינו משכורות בלבד לכל היותר, אם בכלל), והכולל בעל מניות 1 שמקום מושבו סינגפור ודירקטור אחד בלבד שמקום מגוריו טיוואן" – מה שלדברי עו"ד ירקוני מקשה על צרכנים המבקשים לתבוע פיצוי ישירות מאסוס ישראל, כשהוא מדגיש כי צרכנים רבים לא מודעים לעובדה שבמקרה כזה מי אמור לספק להם מענה הוא היבואנית דרכה רכשו את המחשב- זאת משום שהיבואניות המוזכרות בתביעה, רוכשות את המוצרים ישירות מאסוס העולמית, הן שמייבאות ומוכרות את המוצרים ועל כן אמורות לספק שירות שלאחר המכירה. נטען כי תעודת האחריות המצורפת למחשב מבהירה כי האחריות לתיקון תקלות במוצר היא של אסוס העולמית באמצעות פניה לאתר האינטרנט שלה כשהאחריות לא ניתנת דרך היבואניות.

אסוס העולמית כאמור מפנה את הפונים למעבדות שונות – שאינן מסוגלות לפי הטענות לספק את שירות התיקונים בין היתר בשל מחסור בחלקי חילוף. הטענה היא שהיבואניות הן שמחויבות למתן אחריות ושירות לאחר המכירה ולאספקה של תעודת אחריות – בלי קשר להסכם שהן מקיימות מול אסוס העולמית. "היבואן – אשר אחראי על פי הדין כלפי הצרכן, משתמש במיקור חוץ לצורך מתן שירות פגום, כך שהצרכן שמובל לגופים חסרי אחריות משפטית נאלץ לספוג את ליקוייהם ולעניין מענה בשל הנזק שנגרם לו, עומד בפני שוקת שבורה", צוין בבקשה. הטענות המפורטות בבקשה הן להפרת שורה של סעיפים בחוק הגנת הצרכן, להטעיה לרשלנות ולהפרת חוזה.

לינק לכתבה

The post ייצוגית בסך 3.5 מיליון ש' נגד יבואניות אסוס: לא מספקות שירות למוצרים appeared first on ירקוני | 03-5102710.

בקשה לביטול הדוח – יש להגיש בתוך 30 יום. בקשה להישפט – יש להגיש בתוך 90 יום. אך מה קורה אם מגישים בקשה לביטול הדוח והיא נדחית? ובכן, סעיף 229 לחוק סדר הדין הפלילי קובע שבמקרה כזה ניתן להגיש את הבקשה להישפט בתוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה הדוחה את הבקשה לביטול.

בפני בית המשפט העליון ניצב מצב מעניין. הוגשה בקשה לביטול דוח. הבקשה לביטול הדוח נדחתה על-ידי התובע. הוגשה בקשה להישפט – בתוך מסגרת הזמן של 90 הימים מיום מתן הדוח. עם זאת, הבקשה הוגשה לאחר 30 הימים מיום מתן הסירוב.

המערער טען, כי מאחר שהחוק מאפשר להגיש בקשה להישפט עד 90 יום מיום מתן הדוח, אין לשלול ממנו את זכותו. השופט חנן מלצר דחה את בקשת רשות הערעור. הוא קבע, כי מרגע שהוגשה בקשה לביטול הקנס לתובע, הרי שהמסלול היחיד שעל מקבל הדוח לנהוג בו, הוא המסלול הקובע כי בקשה להישפט יש להגיש בתוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה המסרבת לבטל את הדוח.

המסקנה: מי שקיבל דוח ומעוניין לבטלו – ראשית יש להגיש בקשה לביטול, אולם לזכור להגיש בתוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה המסרבת לבטל בקשה להישפט, וכך לנצל את מלוא הזכויות שמעניק החוק לביטול דוח.

לינק לכתבה:

The post להישפט או לבטל? appeared first on ירקוני | 03-5102710.

קרא על עו"ד ירקוני בתפקידו כיועץ משפטי של עמותת איסתא ונציגם של הסטודנטים בישראל עומד אל מול היו"ר, איתי שונשיין, בשיתוף פעולה עם עיתונאות חוקרת לחשיפת שחיתות עד להתפטרות היו"ר

קישור לקובץ PDF המכיל את הכתבה

The post פרשת איסתא appeared first on ירקוני | 03-5102710.