הוצאת ובדיקת נסח טאבו עדכני -יש להוציא  נסח טאבו מקוון מאתר משרד המשפטים בכתובת :

http://ecom.gov.il/counter/alternative/tabuNesach/Homepage.aspx?counter=10&catalog=1&category=tabuNesach&Language=he

נסח הטאבו הוא למעשה תעודת הזהות של הנכס אשר מכיל נתונים בעלי משמעות, אבל אינו מכיל תשובות חד משמעיות לשאלות מהותיות כמו:

א. שימוש הדירה בפועל ?

ב. מה מספר החדרים בנכס ?

כאמור להלן נתונים שניתן למצוא על גבי נסח הטאבו :

מספר החדרים :

יש להסביר לקונים  כי נסח הטאבו אינו מכיל את מספר החדרים הקיימים בדירה. מוכר בעסקת מכירת דירה או מתווך שמציינים זאת, בכוונתם למספר החדרים שנבנו על ידי הקבלן במקור. אין בנסח הטאבו מספיק מידע בכדי לדעת את מס' החדרים ניתן להיעזר בתשריט בית משותף ותקנון של הבניין על גבי דיסק המונפק בלשכת המקרקעין .

שטח הדירה:

לא ניתן לדעת את שטח בעסקת קניית דירה / מכירת דירה למעט שטחה הרשום בנסח הטאבו. כאמור, במקורות שונים, שטח הדירה נרשם בצורה ובגודל שונה:

שטח הדירה לצרכי העריה (ארנונה), שטח הדירה המוצג ע"י הקבלן בתקופת הרכישה, שטח הדירה כפי שנקבע על ידי מודד פרטי.

רכוש המשותף:

כאשר עוסקים ברישום בית שנרשם כבית משותף בעסקת קניית דירה / מכירת דירה, ישנו הבדל בין הרישום השייך לדירה באופן ספציפי בנסח הטאבו, לבין השיוך של חלקים משותפים בבניין כגון מקלט, גינה משותפת, גג משותף, חדרי מדרגות חניה משותפת ועוד.

כלל הבסיס הינו כי  לכל אחת מהדירות בבית המשותף, יש חלק יחסי ובלתי מסוים ברכוש זה.

בדרך כלל קביעת החלק היחסי של כל דירה מתוך הרכוש המשותף מתבצעת על פי בדיקת שטח כלל הרצפות בכל הדירות בבית המשותף, כשמיתוכו "מחלצים" את החלק היחסי של שטח דירה הספציפית.

חשיבות לנתון  שטח הדירה ביחס לשטח המשותף הינו קריטי  היות ובעזרתו בד"כ ניתן לקבוע את  גובה דמי וועד הבית. מיסי הוועד אמורים להיות משולמים באחוזים על פי שיטח ה הדירות, בפועל, וועדי הבתים לא פועלים כך ובד"כ נקבעים כדמי וועד אחידים לכל הדירות שגודלן דומה, וגבוהים יותר, עבור דירות פנטהאוז ודופלקס שחלקן היחסי ברכוש המשותף ובזכויות הבניה, הינו גבוה יותר. זכויות בניה על פני קרקע בבית משותף הן זכויות בניה משותפות. היינו, חוק המקרקעין קובע כי הזכות של כל אחד מדיירי הבית המשותף בזכויות הבניה, נגזרת מהחלק היחסי של כל דייר ברכוש המשותף. רצוי לבדוק זאת לפני כל עסקת מכירת דירה / קניית דירה.

הצמדות :

ההצמדות הן בד"כ חניות, מחסנים, גינות וגגות. רישום הצמדה של אחד מאלה לדירה בנסח הטאבו, מהווה שיוך מדוייק של אותה הצמדה לדירה אליה היא רשומה כמוצמדת. 

כאשר יש סעיף הצמדות בנסח, רצוי להוציא מהטאבו את תשריט הבית המשותף.

חשוב לדעת כי גם כאשר רשומה הצמדה בנסח הטאבו בעסקת מכירת דירה / קניית דירה עדיין אין הדבר קובע כי אכן ההצמדה המובטחת בחוזה הדירה הסכם המכר של קניית דירה / מכירת הדירה  קיימת כפי שרשום בהסכם המכר חוזה הדירה של קניית דירה / מכירת דירה אלא שיש להוציא תשריט של הבית המשותף על מנת להבין בדיוק איזו הצמדה הוצמדה לדירה והאם אכן היא מתאימה לאמור בחוזה המכר חוזה דירה של מכירת דירה / קניית דירה.

לעיתים עלולים למצוא כי החניה המובטחת בחוזה הדירה של מכירת דירה / קניית דירה כלל אינה החניה שהראו לקונה המתעניין ולעיתים החניה איננה בגודל או עם דרך הגישה המובטח דבר שעלול להביא לחוסר נעימות בעתיד- על כן רצוי מאד לבדוק את תשריט הבית המשותף עוד לפני החתימה על הסכם המכר חוזה הדירה לקניית דירה / מכירת דירה.

התשריט מהווה מעיין מפה שמראה את כל הקומות, המפלסים, הדירות וכו' בבית המשותף. התשריט לרוב הינו צבעוני ומופיע באותיות ומספרים ומראה למעשה את כל ההצמדות הקיימות לאותה הדירה ולראות כי אכן התשריט מתאים לאמור בהסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה. רצוי  להראות לקונה את התשריט בכדי שיערוך השוואה  בין מה שנאמר לו לבין הדירה במצה הפיזי כפי שראה אותה, לבין הנתונים המופיעים  בפועל בטאבו.

בעלויות הקרקע בישראל

קרקעות בבעלות פרטית – כ-8% מהקרקעות בישראל הינן בבעלות פרטית.  כאשר המוכר הינו הבעלים של הדירה בד"כ אין צורך בפניה למנהל מקרקעי ישראל.

קרקעות בבעלות המדינה – 92% מהקרקעות במדינת ישראל הן בבעלות. כשלמעשה השליטה  נמצאת בבעלות שלושה גופים מרכזיים: מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קק"ל.

במצב המתואר לעיל, הבעלים בנסח הטאבו, יופיע תחת כותרת של חכירות, שם יהיה רשום לאיזו תקופה הקרקע הוחכרה בחוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה שנחתם מול רשות מקרקעי ישראל (מנהל מקרקעי ישראל ) אשר הינו הגוף המנהל את הקרקעות עבור המדינה.

משכנתאות

הבנקים הם המחזיקים העיקריים של רוב הדירות מהדירות במדינת ישראל. לכשמתעורר הצורך לבצע עסקת מקרקעין יש להכיר את הפרוצדורה לקיחת משכנתא :

במידה ורשומה משכנתא לטובת הבנק של המוכר – ניתן  לדרוש את יתרת הסכום לתשלום שהמוכר חייב לבנק. בנסח הטאבו מופיע הסכום המלא של ייתרת המשכנתא שנלקחה בעת רכישת הדירה ע"י המוכר. יש לשים לב !  בכדי לקבל את היתרה העדכנית לסילוק, ניתן לפנות אל הבנק. סכום הינו  חשוב  לצורך משא  ומתן מבחינת קביעת פריסת התשלומים שיופיעו בהסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה.

בדיקת חוקיות הבניה והיתר בניה

הבדיקה מתבצעת במשרדי הרשות המקומית לרבות היתר בניה. בכל רשות מקומית קיים ארכיב ובו נמצאים תיקי הבנייה לכל נכס מקרקעין המצוי בגבולות תחום השיפוט שלה והיתר בניה של הדירה. התיקים  מיועדים לעיון הציבור (ישנן אגרות לתשלום עבור הצילומים). בתיק הבנייה קיימים כל המסמכים הרלוונטיים לנכס המקרקעין לרבות היתר בניה. רצוי  להכיר את דיני התכנון והבניה ולהבין את פרוצדורות ולבצע בדיקה של היתר בניה לפני החתימה על הי חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה.

היטל מס שבח

הרשות המקומית גובה היטל בשם מס שבח בגין תכניות שמשביחות את הנכס נשוא הסכם המכר חוזה הדירה למכירת דירה/ קניית דירה או בגין מתן הקלות או מתן לשימוש חורג כאשר גובה ההיטל הוא 50% משווי ההשבחה. היטל ההשבחה נקבע ע"פ הפוטנציאל של ההשבחה שנקבעה על ידי שמאי המקרקעין. שיעור המס אינו קשור לסכום המכירה והיחידות שיבנו או לא יבנו מגרש מסוים.

ככל שההשבחה חלה עד ליום חתימת החוזה דירה למכירת דירה / קניית דירה – יחול על המוכר – כל עוד לא נחתם הסכם המכר חוזה דירה למכירת דירה / קניית דירה, ההשבחה בד"כ משתכללת בתוך מחירו של הנכס שיימכר. ככל שההשבחה חלה מיום החתימה על החוזה – יחול בד"כ על הרוכש – לאחר חתימת הסכם המכר חוזה הדירה למכירת דירה /קניית דירה, סכום העסקה כבר נקבע, המוכר כבר לא ייהנה מתכנית ההשבחה ואילו הרוכש יהיה זה שייהנה מעליית ערך הנכס בעקבות ההשבחה.

בכל מקרה כל האמור לעניין היטל השבחה הינו כפוף להסכמת הצדדים.

בד"כ עורך דינו של הקונה אמור  לברר אם קיים היטל השבחה, בכדי לוודא שאם קיים כזה, המוכר ישלם את היטל ההשבחה לפני שיועבר כל הכסף לידיו בפריסת התשלומים. זאת מכיוון שהקונה  לא יוכל לקבל אישור לרישום בטאבו אם לא יביא אישור מהעירייה שהנכס חופשי מחובות כשבניהן היטל השבחה שלא שולם.

יובהר כי אישור אודות גובה היטל השבחה או פטור מהיטל השבחה יש לקבל בכתב בלבד מרשות מוסמכת בלבד וכל זאת בטרם החתימה על הסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה.

בדיקת חובות לרשות המקומית

בדיקה חשובה נוספת שהיא בד"כ  מחובתו של עו"ד של המוכר עוד בטרם החתימה על הסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה כאשר עליו לברר האם למוכר קיימות חובות ארנונה ו/או מים לעירייה מכיוון שכאשר המוכר חב חובות כאלו, לא יהיה ניתן להנפיק אישור עירייה לטאבו לטובת הרוכש עד שלא ישולמו מלוא החובות.

העיריות מנצלות את נקודת הבקשה של אישור עירייה לטאבו, בכדי לגבות את כל חובות המוכר לעירייה בכללן חובות של דו"חות חניה וחובות נוספים שאין להם קשר אל הנכס. מדובר בפעולה כוחנית שעל פניו הינה אסורה מכיוון שהחוק מדבר על חובות הקשורות לנכס עצמו בלבד מסוג ארנונה, היטל השבחה ומים וכאמור יש לבצע בדיקה זו בטרם החתימה על הסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה, או לכל הפחות להותיר סכום נכבד כבטוחה בהסכם המכר חוזה הדירה לקניית דירה / מכירת דירה..

בדיקות נוספות

מדובר במס' בדיקות בסל, יש שיקבעו כי על פניו אין סוף לבדיקות המקדמיות שמחובת העו"ד לקיים לפני חתימת ההסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה בין הצדדים  שכן אלו משתנות בהתאם לאופי הנכס והעסקה.

דוגמאות לעסקאות שיש בהן אופי המצריך בדיקות מיוחדות :

מכירת בית פרטי אשר נמצאו עתיקות בחצריו, ייצוג קונה שחי בחו"ל וכו' .

 בנוסף לכל הנאמר לעיל , יש לדרוש בטרם פגישת החתימה את צילומי תעודות הזהות של המוכרים. לעיין בהסכמי  הרכישה של המוכרים ולקבל עותקים שלהם.  לבדוק  ברשם המשכונות  האם הנכס המועד לקנייה ממושכן לגורמים נוספים מלבד הבנק. ניתן לעשות זאת ע"י הנפקת דו"ח עיון של רשם המשכונות. בנוסף לבדוק האם הנכס נקי מכל "זכות מגבילה" (שיעבוד, משכנתא, עיקול/צו /כינוס נכסים). זכרו כי לטובת ניהול המו"מ- יש לקבל יפוי כח מתאים מעו"ד המוכרים למטרת ביצוע הבדיקות מקדימות ברשויות השונות.

כאמור רצוי לבצע את כל הבדיקות לפני חתימת הסכם המכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה ועל כן חתימה על זכרון דברים בטרם ביצוע הבדיקות הללו מסוכנת, במיוחד לקונה שכן זכרון דברים מהווה הסכם מכר חוזה דירה לקניית דירה / מכירת דירה לכל עניין ודבר.

אין באמור לעיל ובאתר Yarkonylaw משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד!

The post בדיקות מקדמיות שיש לערוך בנכס לפני קניית דירה appeared first on ירקוני | 03-5102710.

בעסקת של מכירת דירה, יש לעשות הפרדה מוחלטת בין הצד המסחרי-כלכלי לצד המשפטי. היינו, קיימים נושאים בעסקת של מכירת דירה /קניית דירה כגון מיטלטלין שנשארים בדירה, מחיר, מועד מסירת הדירה, ופריסת התשלומים. על הצדדים  להגיע להסכמה משותפת ואין סיבה לפנות בעניין זה לעו"ד.

לגבי המחיר, גם אם הצדדים פונים אל העו"ד בכדי שייעץ להם לגבי המחיר וגם אם לעו"ד יש מידע על המחירים הנהוגים באותו מקום נשוא המקרקעין, אל לו להתערב ולהביע את דעתו – עליו להפנות את לקוחותיו לשמאי מקרקעין מוסמך או כל גורם אחר שיסייע להם בקביעת המחיר הראוי. בעניין, המיטלטלין שנשארים הנכס, אין להכריע עבור הלקוח דבר אלא להסביר לו את כלל היסוד האומר כי כל אלמנט אשר מחובר למקרקעין נחשב כחלק מהדברים שיש להעבירם גם אם לא נרשמו בהסכם המכר /חוזה דירה. מנגד, מה שאינו מחובר למקרקעין נחשב למיטלטלין ויש לפרט בגוף ההסכם/חוזה דירה את הדין לגבי אלו.

בעניין מועד המסירה של הנכס ופריסת התשלומים כאמור מדובר בשני פרמטרים  שהצדדים אמורים לסכם אותם בניהם ולהגיע אל העו"ד כשהם כבר קבועים ומסוכמים.

ברם, יכולה להיווצר סיטואציה ובה על העו"ד המלווה את הצדדים בעסקת מכירת דירה / קניית דירה  יהיה עליו להתערב בהיבטים מסוימים. פריסת התשלומים ומועד המסירה של הנכס תלויים במקורות המימון וביכולותיו הפיננסיות של הקונה כמו כן היקף הכסף הנזיל שעומד לרשותו בעת קניית דירה / מכירת דירה.

לגבי פריסת תשלומים, העיקרון המקובל בקניית דירה / מכירת דירה בפריסת תשלומים הוא שיטת הפריסה הסימטרית המחלקת את הסכומים לפי כמות התשלומים על פני ציר הזמן של עסקת מכירת הדירה מתחילתה ועד סופה באופן שווה או קרוב לכך ככל האפשר.

לשם המחשה בלבד בעסקה של קניית דירה / מכירת דירה בסכום של 1,255,000 ₪:

       תמורת כל זכויותיו של המוכר בדירה, ישלם הקונה למוכר את הסך הכולל של  1,255,000 ₪ (מליון מאתיים חמישים וחמישה אלף ₪), המהווה סכום סופי וקבוע, וסכום זה ייפרע על ידו כדלקמן:

       א.   סך של 350,000 ₪, ישולם למוכר במעמד חתימת ההסכם, בהמחאה בנקאית וחתימתו  של המוכר עליו מהווה אישור לקבלת הסך הנ"ל על ידו. הסכום הנ"ל יופקד בידיו           הנאמנות של עו"ד א. קלמוביץ עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה, וזאת לא יאוחר          מאשר תוך 2 ימי עסקים (2 ימי עבודה בטבו), בתנאי שאין מניעה לרישום הערת             האזהרה, הקשורה במוכר. עם רישום הערת אזהרה לטובת הקונה ישחרר הנאמן את    ההמחאה הבנקאית לידי המוכר. במעמד החתימה על הסכם זה, תחתם ותומצא לקונה בקשה לרישום הערת אזהרה לזכותו.

       ב.   סך של  520,000  ₪ (כספי משכנתא), ישולם למוכר עד ליום  15.5.2015, בתנאי שעד ל-3 ימי עסקים לפני מועד זה, סולקה המשכנתא של המוכר.

       ג.    היתרה בסך של 385,000 ₪, תשולם למוכר ביום 1.9.2015, כנגד מסירת החזקה בדירה,      כשהיא במצב טוב ותקין וכנגד המצאת כל המסמכים והאישורים אשר בהמצאתם חייב         המוכר לקונה עפ"י תנאי הסכם זה, אישור מס-שבח, אישור עיריה (הכולל אישור בדבר           היטל השבחה), בקשה לרישום מקרקעין, 5 עותקים משטרות המכר החתומים         והמאומתים כדין, יפוי-כח בלתי חוזר וצילום ת.ז. של המוכר, וזאת על מנת אפשר לקונה          להעביר ולרשום את הזכויות בדירה על-שמו בלשכת רישום המקרקעין.

ד.   היה ובמועד מסירת החזקה בדירה, לא יומצאו אישור מס-שבח ואישור עיריה, יופקד מתוך הסכום הנ"ל, סך של 125,000 ₪, בחשבון נאמנות אצל עו"ד ______ עד להמצאתם ועד אז יושקע הסך הנ"ל בבנק (בחשבון נאמנות) בהתאם להוראות המוכר. הנאמן יעשה שימוש בכספים המופקדים לשם סילוק כל חובות המוכר עפ"י הסכם זה.  בחתימתו על הסכם זה, נותן המוכר הוראה בלתי חוזרת לנאמן, לעשות שימוש בכספי הפקדון לסילוק כל חובות המוכר בקשר לדירה, אם יהיו, תוך 30 יום מיום קבלת דרישת התשלום ממוסדות המס. עם המצאת האישורים כמצוין לעיל, ישוחררו כספי הנאמנות לידי המוכר. הפקדת כספי התמורה בנאמנות בידי ב"כ המוכר, תחשב כתשלום התמורה לכל דבר וענין לידי המוכר.

       ה.   התשלומים יבוצעו בשיקים בנקאיים, בשעות הפתיחה ובימי המסחר של הבנקים           בישראל עד לשעה 11.30 בבוקר.

       ו.    מועדי התשלום וסכומם הינם מעיקרי הסכם זה, והפרתם על-ידי הקונה תהווה הפרה     של ההסכם, אולם מוסכם בין הצדדים כי איחור של עד 7 ימי עסקים, בתשלום כלשהו        מתשלומי הקונה למוכר, לא ייחשב כהפרה של הסכם זה.

             פיגור בתשלום העולה על 3 ימי עסקים ושאינו עולה על 15 יום, לא יהווה הפרה יסודית   של ההסכם, אך יחייב את הקונה בתשלום הסכום שבפיגור בצירוף ריבית פיגורים        בשיעור של 0.5% לחודש או חלק יחסי לכל חלק של חודש, החל מהיום הרביעי שבפיגור.         פיגור בתשלום העולה על 15 יום, יהווה הפרה יסודית של ההסכם.

       ז.    הוסכם בין הצדדים כי הקונה זכאי יהיה להקדים תשלומים, והמוכר את מועד מסירת     החזקה בהתאמה לתשלום האחרון, אך הדבר חייב יהא להעשות בתיאום עם המוכר         ובהודעה מוקדמת ובכתב של 3 ימים.

בנוסף יש שים לב לעניין מימון קניית הדירה באמצעות משכנתא, שאז צריך שפריסת התשלומים תהיה שונה מהמתואר דלעיל בעסקת קניית דירה / מכירת דירה ללא משכנתא.

בכל מקרה אנו ממליצים בכל תוקף בעסקה של קניית דירה / מכירת דירה שלא לחתום על זכרון דברים בשום פנים ואופן.

חשוב להבין כי זכרון דברים הוא הסכם/חוזה דירה מחייב לכל דבר ועניין וחתימה על זכרון דברים ללא ייעוץ משפטי עלול לייצר התחייבויות שהצדדים לא היו ערים להן, למשל תשלום ללא בדיקה מתאימה בגופי התכנון, מנהל הנדסה, בדירת היתר הבניה, בדיקת תיק הבנין וכיו"ב.

אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי

The post חוזה, קניית דירה ומכירת דירה – איך להתחיל? appeared first on ירקוני | 03-5102710.

ניתן להגיש בקשה להעברת זכויות חכירה במנהל מקרקעי ישראל הנעשית ע"י רישום "הערה" בספרי המנהל בעניין עסקה לגבי אותם מקרקעין או "הערה" על הצורך בהסכמה או הערה על הגבלת כשרות משפטית. העברת זכויות במנהל לאחר עסקת מכירת הדירה  מתבצעת ע"י הקניית זכות חכירה במקרקעין בחלקה או בשלמותה או  כדרך של הסבת זכות, בתמורה או ללא תמורה.

היוון דמי חכירה שנתיים :
היוון דמי חכירה שנתיים הם סך התשלומים העתידיים לרשות, עבור תקופת החכירה  
או יתרתה בתשלום חד-פעמי מראש.

מה הם דמי חכירה שנתיים ומתי משלמים? 
דמי חכירה הם אותו התשלום שמשלם החוכר לרשות מדי שנה בשנה עבור שימוש במקרקעין בהתאם למטרת ההקצאה.  חוק יסוד מקרקעי ישראל קובע את העיקרון לפיו "מקרקעי ישראל" יימסרו בחכירה והבעלות עליהן לא תועבר. המושג "חכירה לדורות" הינו שכירות לתקופה של ‎25 שנים ומעלה. תשלום שמשלם החוכר (הקונה) לרשות מדי שנה בשנה, במהלך כל תקופת החכירה, בגין שימוש במקרקעין בהתאם למטרת ההקצאה. תחילה יש לקחת בחשבון את תשלום  דמי חכירה ראשוניים,ישנו סכום חד פעמי השווה לחלק מערך  הקרקע, ששילם החוכר לרשות (או שנזקף לזכותו) בעת רכישת זכות החכירה.

מחשבון היוון:

מכח החלטת מועצת מקרקעי ישראל, יש אפשרות  להוון את דמי החכירה השנתיים.
עלות  דמי ההיוון נקבע לפי האחוז הספציפי משווי המקרקעין ונתוני הנכס.

ניתן לבצע את החישוב ע"י מחשבון ההיוון בלינק הרצ"ב :

בפועל, בכדי להמשיך את פעולת העברת מלוא הזכויות בנכס מהמוכר (בעל הזכויות) לקונה, יש לבדוק אם הנכס מהוון וכי אין חוב בגין אי תשלום דמי החכירה השנתיים על אותם המקרקעין.

במידה וקיים חוב, יש לשלמו באחת מלשכות המקרקעין (ניתן להיעזר ברשימה  מטה) באמצעות אשראי או מזומן בלבד ,או לחילופין ניתן לפנות למשרד עורך הדין המטפל בתביעה ו/או תיק הוצאה לפועל (במדיה ונפתח תיק בגין אי תשלום), בעניין המקרקעין הספציפיים.

לאחר סגירת החוב (אם היה צורך), והנכס נמצא  כמהוון יש לבצע העברת בזכויות באופן פשוט יחסית וזאת בתנאי שאין רישום של הערה "אין הגבלה בהעברה וירושה" בנסח הטאבו . בלינק הרצ"ב ניתן למצוא את רשימת המסמכים שאיתם יש לגשת לאחת מהלשכות רשות מקרקעי ישראל. יש להקפיד כי כל המסמכים המוגשים יהיו מסמכי מקור או נאמנים  למקור היינו מאושרים ע"י עו"ד. רצוי להשאיר  אצלכם עותק מקור/תואם מקור מכל מסמך חשוב לזכור כי הגשת כל המסמכים כנדרש, תגרום  לזרוז הטיפול בפנייה לרשות מקרקעי ישראל  .

רשימת המסמכים הדרושים להעברת הזכויות בנכס המצוי בידי רשות מקרקעי ישראל :

http://www.land.gov.il/static/p251.asp

כמו כן, יש לשים לב למצבים השונים שבהם אופן המסכמים הנדרשים הינו שונה במקצת:

• בנייה רוויה הרשומה בטאבו ולא נרשמה שם הערה "אין הגבלה בהעברה וירושה"
• בנייה נמוכה הרשומה בטאבו
• בנייה נמוכה שאינה רשומה בטאבו

להלן כתובות משרדי רשות מקרקעי ישראל -כתובות, טלפונים וזמני קבלת קהל:

מטה הרשות:

מטה הרשות רח' הצבי 15 (בנין בזק) קומות 6-8 ת.ד 2600 ירושלים 9438622 פקס מס'  073-2021500. אין קבלת קהל.

מרחב ירושלים:

רח' יפו 216 בנין שערי העיר קומה 6 ת.ד 36259 ירושלים 9438307 מס' פקס 02-5318706 קבלת קהל: ב,ד 13:00-8:00, יום ב 17:30-16:00.

מוקד שירותים מהירים ירושלים:

רח' יפו 216 בנין שערי העיר קומת כניסה ת.ד 36259 ירושלים 9438307 קבלת קהל א,ג,ד 14:00-8:00 ב,ה 17:30-8:00

עמדת מודיעין וקבלת מסמכים במרחב ירושלים:

רח' יפו 216 בנין שערי העיר קומה 6 ת.ד ירושלים 9438307 א,ג,ד,ה 16:00-8:00קבלת קהל יום ב  17:30-8:00 .

מרחב צפון:

רח' חרמון 2 מלון פלאזה קומות 3-8 ת.ד 580 נצרת עילית 1766401           מס' פקס 02-5456054

קבלת קהל: ב,ד 13:00-8:00, יום ב 17:30-16:00.

מוקד שירותים מהירים מרחב צפון:

רח' חרמון 2 מלון פלאזה קומה 3 ת.ד 580 נצרת עלית 1766401 קבלת קהל: א,ג,ד 14:00-8:00 ב,ה 17:30-8:00

עמדת מודיעין וקבלת מסמכים במרחב צפון:

רח' חרמון 2 מלון פלאזה קומת כניסה, ת.ד נצרת עילית 1766401, קבלת קבל א,ג,ד,ה 16:00-8:00 יום ב 17:30-8:00

מרחב  חיפה:

רח' פל-ים 15, קריית הממשלה קומה 2 ת.ד 548 חיפה 3309518 מס' פקס04-8645537 קבלת קהל ב,ד 13:00-8:00, יום ב 17:30-16:00 .

מוקד שירותים מהירים חיפה:

רח' פל-ים 16 בית שערי משפט קומה 3 ת.ד 548 חיפה 330952 קבלת קבל א,ג,ד 14:00-8:00 ב,ה 17:30-8:00

עמדת מודיעין וקבלת מסמכים במרחב חיפה:

רח' פל-ים 15, קריית הממשלה קומה 2 ת.ד חיפה 3309518 קבלת קהל: א,ג,ד,ה 16:00-8:00 יום ב 17:30-8:00

מרחב ת"א-מרכז:

מנחם בגין 125, קריית הממשלה קומות 3,5,6 ת.ד 7246 ת"א 6701201 03-7632132

קבלת קבל: ב,ד 13:00-8:00, יום ב 17:30-16:00

מוקד שירותים מהירים תא-מרכז:

רח' המלאכה 3 בית ויקטוריה קומה 9 ת.ד 7246 תל אביב 6721503  הגעה באמצעות תחבורה ציבורית, קו 140           א,ג,ד 14:00-8:00 ב,ה 17:30-8:00

עמדת מודיעין וקבלת מסמכים במרחב ת"א-מרכז:

מנחם בגין 125, קריית הממשלה קומות 4,5,6,E1 ת.ד ת"א 6701201 AgafBealutRishumHativatSherut@land.gov.il א,ג,ד,ה 16:00-8:00 יום ב 17:30-8:00

מרחב דרום:

 רח' התקווה 4, קריית הממשלה קומה 1 ת.ד 233 באר שבע 8489312 08-6264250

ב,ד 13:00-8:00, יום ב 17:30-16:00  מוקד שירותים מהירים דרום            רח' בן צבי 7 בנין אביסרור קומה 5 ת.ד 233 באר שבע 8489325 א,ג,ד 14:00-8:00 ב,ה 17:30-8:00      

עמדת מודיעין וקבלת מסמכים במרחב דרום :

רח' התקווה 4, קריית הממשלה קומה 1 ת.ד באר שבע 8489312 04-6985208 יש לתאם עם המפקח באמצעות פקס.

מרחב יהודה ושומרון:

 בניין המינהל האזרחי יחידת הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באיו"ש

ת.ד 43 בית-אל 9063101,02-9977770,02-9977346 קבלת קבל: א,ב,ד,ה 13:00-9:00      

אגף בעלות ורישום:

 מנחם בגין 125, קריית הממשלה קומה 3,ת.ד 7246 ת"א 6701201, 03-7632380

ב,ד 13:00-8:00    

עמדת מודיעין וקבלת מסמכים באגף בעלות ורישום:

מנחם בגין 125, קריית הממשלה קומה 3 ת.ד ת"א 6701201 קבלת קהל א,ג,ד,ה 16:00-8:00 יום ב 17:30-8:00            

מנהלת הבדואים:

בניין מרכז הנגב, דרך מצדה 6 ת.ד 17060 באר שבע 8435706, 08-6268730

ב,ד 13:00-8:00, יום ב 17:30-16:00

סניף באילת:

הקניון האדום, קומה ב', מרכז צייגר צת.ד  1122 אילת 8811001     08-6264250

קבלת קהל: א,ב,ג,ד 8:00-12:00   

רמת הגולן :

מסעדה ת.ד 244 מסעדה 1243500, 073-2021500, אין קבלת קהל .

אין באמור לעיל ובאתר Yarkonylaw משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך; כמו כן התוכן באתר לא מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, ויש לקחת בחשבון שמידע משפטי מטבעו מתיישן. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת באחריותו המלאה ועל דעת עצמו בלבד!

2\45\37

The post מהי העברת זכויות ברשות מקרקעי ישראל (ידוע בעבר כמנהל מקרקעי ישראל)? appeared first on ירקוני | 03-5102710.

The post התובעת נשארה בבית- אך קיבלה פסק דין לטובתה appeared first on ירקוני | 03-5102710.

המשכירים טענו כי הדפיסו בטעות טיוטה אחרת מזו עליה הסכימו ובכך למעשה קיבלו על עצמם את אחזקת הבית- בטעות לטענתם.

חשוב מאד מאד לשים לב על מה חותמים- לשים לב שמדפיסים את הטיוטא הנכונה- כי ביהמ"ש איננו מקבל טעויות כאלה בהבנה.

מדובר בהחלטה של בית משפט השלום בתל אביב (השופט צימרמן) – החלטה מורכבת ואמיצה- המעניקה לגלזר סעד זמני מקום שהסעד הזמני הוא הסעד העיקרי- אכיפת הסכם השכירות והוראה לתת לו להכנס למושכר.

גלזר חתם על הסכם שכירות אשר ממנו ניסה להתנער המשכיר ללא הצלחה- באופן שהיה עלול להותיר את גלזר ללא מקום מגורים, הואיל והסכם השכירות למעשה בית המשפט קבע כי הסכם השכירות בתוקף מחייב הגם שמדובר בסעד זמני המהווה למעשה צו עשה.

המשכיר ומשפחתו טענו כי חלה טעות בהסכם וניסו להתנער ממנו, כאמור ללא הצלחה.

תא (ת"א) 10474-08-15 עופר גלזר נ' צבי שטרן

בשם המבקש: עו"ד ענבל אביעד, עו"ד רועי מיודובניק

בשם המשיבים: עו"ד אלי ימיני

חקיקה שאוזכרה:

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: סע'  14(א), 14(ב), לפרק ב'

מיני-רציו:

* בית המשפט קיבל בקשה לסעד זמני, במסגרתה התבקש להורות למשיבים למסור למבקש את החזקה בבית שהושכר על ידו. אין כל הצדקה למנוע מאדם האוחז בידו בהסכם חתום המקנה לו לכאורה זכות לקבל חזקה בדירה, ואשר אין לו חלופות סבירות, שלא לקבל את החזקה, שעה שהדבר לא יגרום למשיב כל נזק ממשי, כנראה גם לא כספי; זאת, רק משום שהמשיב ובעיקר בני משפחתו החליטו "לעשות חושבים" באשר לעתיד השכרת הנכס לאחר שכבר הושכר, ולכאורה בלא כל קשר אמיתי למבקש.

* דיון אזרחי – סעדים זמניים – שיקולים בהענקתם

* דיון אזרחי – סעדים זמניים – הענקתם

* בתי-משפט – סעדים זמניים – שיקולים בהענקתם

* בתי-משפט – סעדים זמניים – הענקתם

.

בקשה לסעד זמני, שעניינו בהתכחשות המשיבים להסכם שכירות שנכרת ומכוחו אמור המבקש לשכור בית שבבעלותם ולקבל את החזקה בו בעוד ארבעה ימים, ועתירתו של המבקש לקבל את החזקה לידיו.

.

בית המשפט קיבל את הבקשה, בקובעו כלהלן:

שאלה ראשונה המזדקרת לעין היא: שמא יינתן סעד זמני הנחזה כזהה לסעד העיקרי המבוקש, ויאפשר למבקש לקבל את החזקה בבית? התשובה לכך היא בחיוב. אכן, ידועה ההלכה שלפיה בית המשפט לא ימהר ליתן סעד זמני הזהה לצו הקבוע המבוקש. ברם, כידוע, אין מדובר בתוצאה אוטומטית, כי אם רק בשיקול לאי-מתן הסעד.

הדיון בשאלת זהות הסעד הזמני לזה העיקרי מאוין, שעה שכל הכרעה בבקשה לסעד זמני, אם יינתן ואם לאו, ממילא יעקר במידה רבה את ההליך העיקרי. אם כל הכרעה מביאה במידה רבה לייתור ההליך העיקרי, בין אם בקבלת הסעד הזמני ובין אם בדחיית הבקשה, אין עוד כמעט משקל לטענה שלפיה מתן הסעד הזמני הוא מוקשה רק כיוון שיש זהות (מסוימת) בינו לסעד העיקרי המבוקש. משמע, סיכויי התביעה ומאזן הנוחות ה"רגיל" יכריעו.

סיכויי התביעה גבוהים. מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש. בנסיבותיו המיוחדות של המקרה דנן, אין כל הצדקה למנוע מאדם האוחז בידו בהסכם חתום המקנה לו לכאורה זכות לקבל חזקה בדירה בעוד ימים אחדים, ואשר אין לו חלופות סבירות, שלא לקבל את החזקה, שעה שהדבר לא יגרום למשיב כל נזק ממשי, כנראה גם לא כספי; זאת, רק משום שהמשיב ובעיקר בני משפחתו החליטו "לעשות חושבים" באשר לעתיד השכרת הנכס לאחר שכבר הושכר, ולכאורה בלא כל קשר אמיתי למבקש.

החלטה

בקשה לסעד זמני, שעניינו בהתכחשות המשיבים להסכם שכירות שנכרת ומכוחו אמור המבקש לשכור בית שבבעלותם ולקבל את החזקה בו בעוד ארבעה ימים, ועתירתו של המבקש לקבל את החזקה לידיו. החלטתי ניתנת בעקבות הדיון שהתקיים הבוקר, ולאחר שהמשיבים, שניתנה להם אפשרות להשלים טענותיהם עד היום בערב, בחרו כפי זכותם שלא לעשות כן.

1. ברקע הדברים: המבקש ובני ביתו מתגוררים בשכירות בבית בסביון. לטענתו הסכם השכירות אמור היה להסתיים זה מכבר, כאשר מזה שבעה חודשים הוא תר אחר בית מגורים מרובה חדרי שניה ובעל חצר פרטית הכוללת בריכת שחייה, שיתאים לצרכיו ולצרכי בני ביתו. ביום 20.7.15 מצא: ביתם של המשיבים, ברח' שלווה 58 בהרצליה פיתוח (גוש 6667, חלקה 342, תת חלקה 1; להלן: הבית), העונה על הדרישות האמורות. המשיבים, יצוין, הם בני זוג מבוגרים (המשיב 1 – בן 87), שהתגוררו בעבר בחו"ל ועתה מתגוררים בישראל במלון דניאל בהרצליה. בין הצדדים החל מו"מ אינטנסיבי שכלל חילופי טיוטות ובהם שינויים מסומנים, כאשר מן העבר האחד מייצג המבקש את עצמו, ומן העבר האחר מלווים המשיבים בידי בתם גב' דורית שטרן (להלן: דורית) ועורך דינם, עו"ד אלי ימיני, שהוא המייצגם אף עתה. סופם המהיר של חילופי הטיוטות בכריתת הסכם ביום 23.7.15, בפגישה שהתקיימה במקום שבו מתגוררים המשיבים, מלון דניאל בהרצליה. הנוסח הסופי של ההסכם הודפס בידי דורית ונחתם בידי המשיבים מבעוד מועד, כאשר אחריהם חתם המבקש. מועד הכניסה שנקבע: יום 10.8.15. בהתאם להסכם, שילם המבקש מראש שנת שכירות שלמה, סכום של 300,000 ₪ (קרי 25,000 ₪ לחודש), ומסר המחאות בטחון והמחאות לפקודת חברת החשמל והעירייה, שהמשיב 1 אישר כי קיבלן. לטענת המבקש, הנתמכת בכתובים (נספח 7 לבקשה), על רקע ההסכם פעל והצליח לזכות בארכת חסד מבעלת הבית שהוא שוכר, באופן שהוא עצמו יפנה את הנכס באותו מועד שבו הוא אמור לקבל את החזקה בבית המשיבים, 10.8.15.

2. המבקש קיבל מפתחות, נערך לכניסה לנכס, הזמין אנשי מקצוע, וכחלק מן ההיערכות הוא ומר שטרן היו אמורים להיפגש בבית עצמו ביום 2.8.15. ברם מר שטרן לא התייצב, כי אם זוגתו המשיבה 2 ובתם דורית. אלה הודיעו למבקש כי ההסכם לא יקוים ודרשו את קבלת מפתחות הבית, כאשר לטענת המבקש (שלא הוכחשה) נתלו במצבו הבריאותי הירוד של המשיב 1, טענו ולא פירטו. המבקש מיהר מצדו לפנות לבאי כוחו ולשלוח באמצעותם עוד באותו יום מכתב דרישה לקיום ההסכם, למשיבים ולבא כוחם. דורית השיבה למחרת היום כי לא ציפתה ל"איומים", כי אביה, שהוא קשיש ואף ניצול שואה, אינו במצב בריאותיו טוב ואף זכרונו לא כשהיה, וכי בא כוחם ישיב כאשר יסיים את חופשתו, ביום 6.8.15.

3. על הרקע האמור מיהר המבקש והגיש ביום 5.8.15 בקשה לסעד זמני, שעיקרו חיוב המשיבים למסור לו את החזקה בנכס, שכן מצבו הבריאותי של המשיב 1 – כל כמה שמדובר בעניין מעציב שניתן להבינו – אינו משליך על זכותו של המבקש לקבל את החזקה בבית, מהלך שהוא אף חיוני עבורו בסד הזמנים. המבקש השכיל שלא לבקש את הצו במעמד צד אחד, אך עתר לבירור דחוף של הבקשה, בשים לב למועד הכניסה המיועד לבית שהוא אף מועד עזיבתו את דירתו שלו, יום 10.8.15.

4. הבקשה לסעד זמני הועברה לטיפולי, והוריתי על קיום דיון היום בבוקר, 6.8.15. הוריתי עוד למבקש להגיש כתב תביעה עד בוקר הדיון, כפי שאכן עשה. כן התרתי למשיבים להגיש תגובה ולו תמציתית לבקשה לסעד זמני, על מנת שתהיה לפני בית המשפט עמדתם הבסיסית במחלוקת, אף שהבהרתי שאין זו חובה בסד הזמנים ההדוק ובכל מקרה תשמש הישיבה לעריכת בירורים ולניסיון לייתור המחלוקת. ברם ב"כ המשיבים, שהוזעק לטפל בעניינם של המשיבים, מיהר הבוקר וערך תשובה סדורה ומפורטת כדבעי (ודאי על רקע סד הזמנים ההדוק שבו היה נתון), ומסר את עמדת המשיבים (אף שלא נתמכה בתצהיר, והקושי ברור), שזו תמציתה: תניה חשובה בהסכם, שהתקיימה אף בהסכם קודם להשכרת הנכס לאחר, הייתה כי השוכר הוא שיטפל באחזקת הנכס, על חשבונו, באופן החוסך למשיבים את הטיפול באחזקת הנכס הן מבחינת זמן והן מבחינה כספית. בשלב מסוים ביקש המבקש לשנות סעיף זה ולהחיל את חובת התיקון על המשכיר. ברם עקב מה שהגדירו המשיבים כ"קצר בתקשורת" בינם לבין דורית, שהייתה מעורבת בחילופי הטיוטות, חתמו המשיבים לבסוף על ההסכם בנוסח הכולל את התניה שלפיה המשכיר, ולא השוכר, יהיה אחראי לקלקולים בעיקר המושכר (סעיף 15 להסכם, נספח 5 לבקשה). זאת עשו המשיבים בלא לקרוא שוב את ההסכם. אין זו אלא טעות או הטעיה, או שמא היעדר גמירות דעת של המשיבים ובפרט המשיב 1 שאינו במצב בריאותי שפיר, הם טוענים בלא לפרט, ואלו מקנים להם לשיטתם את הזכות להשתחרר מן החוזה.

5. דיון התקיים היום, ואליו התייצב מצד המשיבים בא כוחם לבדו, בהיעדר יכולת של המשיבים או דורית להיערך לדיון, נטען. בדיון ביררתי עם הצדדים חלופות שונות שתאפשרנה את כניסת המבקש לבית, בצוק העתים, אך תוך שהמחלוקת שהיא במהותה כספית תיפתר בדרך של ויתורים הדדיים, ולחלופין תיוותר לעת מצוא ובמידת הצורך תוך שכל צד שומר על טענותיו, בלא צורך בנתינתו האפשרית של צו זמני על אפם ועל חמתם של המשיבים, על כל הכרוך בכך מבחינת שני הצדדים. ב"כ המשיבים עם זאת הביע – כפי זכותו המלאה וזכותם של מרשיו – עמדה נחושה השוללת הסכמות עם הצד שכנגד. ביקשתי אפוא כי ב"כ המשיבים יבהיר (נוכח דוחק הזמנים שבו התבררה הבקשה) מה נחוץ לשיטתו להשלמת בירור הבקשה. הוא השיב כי יבקש להשלים פסיקה הנסבה על זהות הסעד הזמני לזה העיקרי, וכן לצרף מסמכים נוספים הנוגעים למצבו הרפואי של המשיב 1, זאת עד היום בערב, בשעה 17:00, תוך שאי מסירת הודעה משמעה כי בית המשפט יכול להכריע על יסוד החומר שלפניו. הצעתי לצדדים לבחון שוב בשעות שנותרו את האפשרות להגיע להסכמות. השעה 17:00 הגיעה וחלפה, בלא הודעה כזו, או אחרת. הגיעה עת הכרעה.

6. דין הבקשה להתקבל.

7. שאלה ראשונה המזדקרת לעין היא: שמא יינתן סעד זמני הנחזה כזהה לסעד העיקרי המבוקש, ויאפשר למבקש לקבל את החזקה בבית? התשובה לכך היא בחיוב. אכן, ידועה ההלכה שלפיה בית המשפט לא ימהר ליתן סעד זמני הזהה לצו הקבוע המבוקש (ראו: רע"א 338/88 חמיס נ. שטרן, פ"ד מג (4) 552 (1989)). ברם, כידוע, אין מדובר בתוצאה אוטומטית, כי אם רק בשיקול לאי-מתן הסעד (ראו: רע"א 2059/98 וולטה יצוב קרקע בע"מ נ' PRS מדיטרניין בע"מ, פ"ד נב(4) 721 (1998)). אילו דחיית הצו הייתה מסבה נזק כספי טהור, אפשר שלא היה מקום ליתן את הצו (השוו: רע"א 5843/05 איגוד ערים לאיכות הסביבה דרום יהודה נ' שרון דן השקעות בע"מ [פורסם בנבו] (13.12.2005)). אולם הנזק אינו כספי טהור. המבקש, על כך אין חולק, חייב לעזוב את ביתו ששכר ביום 10.8.15. אם לא יקבל את החזקה בבית, משמעות הדבר שיצטרך לנוע ולנוד, עד שימצא נכס מתאים, או שמא לא ימצא. אין הדבר שקול לאובדן קורת גג, אולם גם אין מדובר רק בנזק כספי.

חשוב מכך: הדיון בשאלת זהות הסעד הזמני לזה העיקרי מאוין, שעה שכל הכרעה בבקשה לסעד זמני, אם יינתן ואם לאו, ממילא יעקר במידה רבה את ההליך העיקרי. אם יינתן צו, יקבל המבקש את החזקה בנכס (אם כי ראוי לציין שדווקא במקרה כזה ההליך העיקרי לא בהכרח יהפוך מיותר: אם ההליך יסתיים טרם סיום תקופת השכירות, ניתן יהיה להורות למבקש לעזוב את הנכס, כך שבהליך העיקרי עדיין יהיה טעם). אולם אם לא יינתן צו, גם אז יהפוך ההליך העיקרי למיותר. ברור שהמבקש ובני ביתו לא ייוותרו להתגורר ברחוב עד שיתברר בתום ההליך המשפטי האם זכאים האם לקבל את החזקה בנכס, והם יתורו אחר נכס אחר. התובענה לסעד הצהרתי תהפוך עקרה. תיוותר רק תביעה כספית, שטרם הוגשה. משמעות הדבר: אם כל הכרעה מביאה במידה רבה לייתור ההליך העיקרי, בין אם בקבלת הסעד הזמני ובין אם בדחיית הבקשה, אין עוד כמעט משקל לטענה שלפיה מתן הסעד הזמני הוא מוקשה רק כיוון שיש זהות (מסוימת) בינו לסעד העיקרי המבוקש. משמע, סיכויי התביעה ומאזן הנוחות ה"רגיל" יכריעו.

8. נפנה אפוא לסיכויי התביעה: אלו נחזים בשלב הנוכחי (ומובן שאיני נוטע מסמרות) כגבוהים במיוחד. המבקש כרת הסכם עם המשיבים. המשיבים מנסים להתנער מן ההסכם. הם טוענים להיעדר גמירות דעת של המשיב, אולם בדיני החוזים ההעדה על גמירות הדעת היא המכרעת, וזו מבוטאת היטב בטקס החתימה ובחתימת המשיבים על ההסכם. הם טוענים להטעיה כלשהי, אולם לא ברור אימתי הטעה אותם המשיב. הם טוענים לטעות, בדמות "קצר תקשורת" בינם לבתם דורית בקשר למסמך הסופי, אולם בהיעדר טענה סדורה שלפיה על המבקש היה לדעת על טעות זו, אין אפשרות לביטול עצמי של ההסכם, בלא אישור בית המשפט (סעיפים 14(א) ו-14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973)). מכאן, שאפילו חתמו המשיבים על הסכם מבלי דעת, אינם יכולים לכאורה להתנער מן ההסכם סתם כך.

קושי נוסף בגישת המשיבים היא הימנעותם מלהודיע על ביטול החוזה, מאותו נימוק של טעות נטענת בעת הכריתה (אם אכן טעות הייתה). חובתו של מי שגילה כי עומדת לו זכות ביטול בהתאם לפרק ב' של חוק החוזים לעשות כן בתוך "זמן סביר" מעת שנודעה לו עילת הביטול. מעין ביטול, באופן בלתי סדור, לא בא אלא 10 ימים לאחר כריתת ההסכם, ושמונה ימים קודם למסירת החזקה; זה לכאורה אינו זמן סביר. השימוש בעילת הביטול הנסמכת על טעות אף לא נעשה אלא בגדרי התשובה לבקשה לסעד זמני, לא במכתבה של דורית למבקש. המדובר בעיתוי מאוחר במיוחד, שבהחלט שמעקר את יכולתם לטעון לזכותם לבטל את ההסכם.

ועוד קושי העומד בפני המשיבים: כאמור, רק בגדרי התשובה טענו שעילת הביטול נעוצה בטעות בענין הסעיף העוסק בזהות האחראי על התיקונים בנכס. במכתבה של דורית מיום 3.8.15 (נספח 11) לא היה לכך זכר. במכתבה ציינה היא כי "בכמה ימים האחרונים … היינו צריכים לקבל החלטות לא קלות בנוגע לעתיד בריאותו של אבא שלי". ההחלטות ודאי קשות. מה הקשר בינן לבין טעות בשאלת האחראי על אחזקת המושכר, לא נדע, והדבר נחזה בשלב זה כהמצאה מאוחרת. כאן ראוי להזכיר גם את טענת המבקש בדיון היום, שטען בלהט שהסיכום בדבר זהות הנושא בעלות האחזקה לובן בהסכמה מלאה בינו למשיבים, ואף תמורת ויתור המשיב, בדמות תשלום מראש של מלוא דמי השכירות לשנה שלמה, משקפת את הסכמת המשיב לויתור בעניין זה.

אשר להסמכות על המצב הבריאותי: מצב בריאותי, עד כמה שהוא מכמיר לב, אינו מבטל מאליו הסכמים. מובן שאם מדובר במצב בריאותי השולל את יכולתו של החותם להבין על מה הוא חותם, אפשר שבית המשפט יתערב, בעיקר בעילת העושק (השוו: רע"א 617/08 מלון עדן נהריה בע"מ נ' קסל [פורסם בנבו] (21.9.14)). לא זה המצב ולא זו הטענה. לטענת המבקש, המשיב היה צלול ובר פלוגתה קשה. המשיב אף נעזר באשתו, בבתו דורית (שחריפותה ניכרת ממכתביה), ובבא כוחו המיומן, עו"ד ימיני. ההסכם שנכרת הוא זה שהודפס בידי דורית, ונחתם בידי המשיבים. קשה לזהות כאן ניצול כלשהו של מצבו של המשיב; לכאורה אף לא טעות כלשהי.

ואחרונה, לסיכויי התביעה: מושכלות ראשונים הם כי אדם מוחזק כיודע על מה הוא חותם, שאם לא כן יוכל כל צד להסכם להתנער מן ההסכם בתואנה כי לא הבין את טיב ההסכם, ועל כן לא יוכל ככלל להשתחרר מן ההסכם שכרת (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113, 117). על כן, אף שדרכו לבית המשפט לטעון כי טעה ויש לבטל את ההסכם פתוחה, סופה תדיר בקביעה כי לא טעה, ולחלופין כי אין הצדקה לבטל את ההסכם רק כיוון שטעה (ראו: סעיף 14(ב) לחוק החוזים).

בפשטות, לפנינו מקרה הנחזה לכאורה כניסיון של המשיבים להתנער מן ההסכם, בלא כל עילה בדין. על כן, סיכויי התביעה טובים הם.

9. מכאן, למאזן הנוחות. גם כאן יש לבאר שאין כל רלבנטיות לטענת המשיבים (שיש לקבלה לגופה כמובן) כי מצבו הבריאותי של המשיב 1 אינו שפיר. שוב, הלב נכמר. אולם קשה לזהות כיצד מצב בריאותי זה יושפע מכך שהמבקש יזכה לקבל את החזקה בנכס. אין מדובר הרי שמצב שבו המשיב 1 גר בנכס, וקיום ההסכם בידו כאשר מצבו הבריאותי בכי רע יחייבו לעזוב את ביתו ולהרע את מצבו (וגם אז, שאלה גדולה היא האם יהווה הדבר עילה לביטול ההסכם). בענייננו המשיב 1 מתגורר ומטופל במלון דניאל. המדובר בנכס להשכרה, ששימש כזה משך שנים, ואמור להמשיך ולשמש כזה. יושכר, או שלא יושכר, לא נתון זה יביא לשינוי במצב הבריאותי.

למעשה, החשש היחיד שהמשיבים יכולים להצביע עליו הוא שאם המבקש יקבל את החזקה בנכס, הם ייאלצו לעסוק באחזקת המושכר, נוכח הכללת התניה בעניין זה בסעיף 15 להסכם. חשש זה דל עוצמה. השאלה המרכזית היא הגורם שיממן את אחזקת הנכס, לא זהות מי שיעסוק בהזמנת אנשי המקצוע בפועל. המבקש, בגישה פרגמטית, אף מיהר להציע שאם המשיבים חפצים, המבקש הוא שיעסוק בביצוע התיקונים, בפיקוח מלא של המשיבים (אם יחפצו בכך, ובלא פיקוח אם לא יחפצו), ובלבד שהמשיבים יישאו בעלות התיקונים. קרי, הקושי צומצם כדי מחלוקת כספית בלבד.

משמעות הדבר היא שמבחינת מאזן הנוחות, אם יינתן צו ובדיעבד יתברר שלא לצורך, הרי שבשלב הנוכחי יידרשו המשיבים לממן את אחזקת הנכס (ובמשתמע, לא יהיה בידם להשכיר את הנכס לאחר, שהוא שיהיה מוכן לשאת בעלות האחזקה, אף שיש להניח – תמורת מחיר מופחת). קשה לזהות כאן אלא נזק כספי, שניתן למזערו בדרך של חיוב בהפקדת ערובות מתאימות. מובן גם שמדובר בנזק זמני בלבד: אם יתברר שיש בסיס לטענת המשיבים כי הם היו רשאים להתנער מן ההסכם, וכי בינתיים קיום ההסכם הסב להם נזק כספי, יוכלו להפרע מן המבקש.

מן העבר האחר, אם לא יינתן הצו: המבקש אוחז בהסכם המקנה לו לכאורה את הזכות לקבל חזקה בבית עוד ארבעה ימים, והסתמך על הסכם זה תוך שהוא צפוי לעזוב את המושכר שבו הוא מתגורר בדיוק בעוד פרק זמן זה (ומדובר בעניין בלתי הפיך, הבהיר המבקש). בלא צו, משמעות הדבר היא כאמור שאף שהוא אוחז בהסכם תקף לכאורה, ייאלץ המבקש בבהילות רבה למצוא סידור אחר, בהחלט אפשר – ארעי, לעצמו ולבני ביתו. נזק זה, כמובהר, אינו כספי בלבד.

10. מן המקובץ עולה כי סיכויי התביעה גבוהים. מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש. בנסיבותיו המיוחדות של המקרה דנן, הרי שאין כל הצדקה למנוע מאדם האוחז בידו בהסכם חתום המקנה לו לכאורה זכות לקבל חזקה בדירה בעוד ימים אחדים, ואשר אין לו חלופות סבירות, שלא לקבל את החזקה, שעה שהדבר לא יגרום למשיב כל נזק ממשי, כנראה גם לא כספי; זאת, רק משום שהמשיב ובעיקר בני משפחתו החליטו "לעשות חושבים" באשר לעתיד השכרת הנכס לאחר שכבר הושכר, ולכאורה בלא כל קשר אמיתי למבקש.

11. סוף דבר: ניתן בזאת צו זמני המורה להם למסור למבקש את החזקה בבית כהגדרתו בסעיף 1 לעיל ביום 10.8.15, כאשר ככל שנדרש יתאמו ב"כ הצדדים ביניהם את פרטי מסירת החזקה. הצו יעמוד בתוקפו עד החלטה אחרת בהליך העיקרי, קרי במידת הצורך יידרש המבקש לעזוב את הנכס, שאז תינתנה הוראות מתאימות. יוער כי המבקש עתר לסעד האוסר על המשיבים לבצע דיספוזיציה בזכויותיהם בבית; זאת יש לקבל באופן מוגבל. מטבע הדברים מסירת החזקה תבוא לצד איסור על השכרת הדירה לאחר. אין בכך כמובן כדי למנוע מן המשיבים למכור את הבית, בנתון לזכות השכירות (לכאורה) של המבקש. תנאי לכניסת הצו לתוקפו: כי המבקש יפקיד עד יום 9.8.15 בקופת בית המשפט, בנוסף להתחייבות העצמית, פקדון או ערבות בנקאית שתשמש כערבון בסכום של 30,000 ₪, לצד ערבות כספית של צד ג' שאינו תאגיד בסכום של 20,000 ₪ (או ערבון נוסף בסכום האמור תחתיה), זאת עד יום 10.8.15 שעה 09:00, ותוך מסירת הודעה במקביל למשיבים. כל זאת, להבטחת המשיבים בגין כל נזק שייגרם להם כתוצאה ממתן הצו, אם תפסק התובענה או יפקע הצו מכל סיבה אחרת.

הצדדים יהיו רשאים לטעון להוצאותיהם בקשר עם הבקשה לסעד זמני, זאת בתום ההליך העיקרי ובהתאם להתפתחויות בו.

5129371

54678313איחולי בריאות שלוחים למר שטרן.

ניתנה היום, כ"א אב תשע"ה, 06 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים.      

אריאל צימרמן 54678313

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

בעניין עריכה ושינויים במסמכי פסיקה, חקיקה ועוד באתר נבו – הקש כאן

The post עופר גלזר כמעט מצא את עצמו ברחוב- אך יכנס בסופו של יום לבריכת השחיה בבית הפרטי בהרצליה appeared first on ירקוני | 03-5102710.

הייתם מצפים מעו"ד שתדע אם הפעולות שהיא מבצעת נכונות משפטית ושיש לה יכולת (לאור היותה עו"ד) לדעת להימנע ממצב ביש כמו זה שנוצר לה, לאחר שהחליטה ללכת עד הסוף- והפסידה בביהמ"ש.

טוב, דוגמאות לעו"ד שהולכים יחפים יש למכביר (ובסגנון האמריקאי "A man who is his own lawyer has a fool for his client").

אגב, גם המשכיר במקרה דא הוא משרד עורכי דין.

ידידי יוחאי אלדור הזכיר לי אימרה מצחיקה- "מה זה שני עורכי דין על רפסודה בלב ים מוקפים כרישים? התחלה טובה"

שנתחיל?

תיאור הטענות/טענות:

לשיטת צד א', התובעת:

שוכרת משרדים בתל אביב.

לקראת הסתיו – חורף מתחילות נזילות חוזרות בנכס.

פונה אל המשכיר ודורשת תיקון מיידי, אך המשכיר מתמהמה.

בצר לה היא בעצמה מנסה להתמודד עם סמרטוטים ויתר עזרים לשם הקטנת הנזק.

מזמינה חשמלאי, אינסטלטור, מצלמת תמונות של הנזילות השונות.

המועד למסירת הצ'קים לשנה הקרובה הגיע.

לשיטת צד ב', הנתבע והתובע שכנגד:

צד ב' איננו מבין על מה כל המהומה.

נכון, היו כמה טיפות של מים שנכנסו למשרדים אבל לא נגרם כל נזק.

החשמלאי והשרברב שהיו עלו כמה מאות שקלים לכל היותר

מכאן שאין הצדקה לאי עמידה בתנאי ההסכם.

הצדק שראה כל צד לסכסוך:

לשיטת צד א'

מה אתם הייתם עושים?

אתם בטוחים שאתם צודקים; המשרדים שלכם נוזלים; שוכרי משנה מפסיקים לשלם שכירות; המוניטין שלכם נפגע;

אתם מחליטים להודיע למשכיר שעד שלא יתוקנו ההצפות אתם לא מפקידים את הצ'קים לשנה הקרובה.

לשיטת צד ב':

מה אתם הייתם עושים?

אתם בטוחים שאתם צודקים; השוכרת מנסה לנצל את מזג האוויר הסוער וכמה טיפות של מים שנכנסו כדי להפסיק לשלם שכירות; אין לשוכרת כל הוכחה לנזק וגם ביקור שלכם במקום לא מראה דבר (אולי כי כבר הספיק להתייבש?);

אתם מחליטים להודיע על ביטול ההסכם.

האם יש צדק בבימ"ש?

בעקבות ההחלטה של שני הצדדים הצודקים שלנו, הוגשו תביעות הדדיות לביהמ"ש:

עורכת הדין תבעה לאכוף את ההסכם ולפצות אותה בגין הנזקים הכבדים שנגרמו לה לרבות הפיצוי המוסכם בהסכם.

המשכיר מצידו תובע את דמי השכירות שחבה לו השוכרת, הצהרה על בטלות ההסכם לשם פינויה ופיצוי מוסכם בשל הפרה.

כאמור, בלוג זה נועד להמחיש את יתרונות הגישור על פני ההליכה לפתרון הסכסוך בביהמ"ש ולכן אינני מתכוון לנתח משפטית את נכונותו או הסיבות שהביאו לפסק הדין.

מה שכן ארצה לעשות הוא לעשות את הסקירה של המקרה, הפעם בדרך של אינטרסים, ואופן פעולה חכם.

נחזור להתחלה, הפעם דרך משקפיים של גישור:

ניתוח האינטרסים:

ראשית חשוב להבין, בשונה ממה שחשוב ליושב בדין בד"כ, מה הרקע הפנימי לסכסוך, מהם המניעים הנסתרים.

מי שיקרא את פסק הדין יווכח כי השוכרת הייתה שוכרת של המשרדים שנים רבות, אולם זמן קצר לפני פרוץ הסכסוך, התחלפו הבעלים של הנכס, והמשכיר, משרד עו"ד, הפך להיות הבעלים החדשים של המקום.

מגשר טוב היה מבין כי ככל הנראה מערכת היחסים בין הצדדים, במיוחד זו שקדמה לבעלים הנוכחי, נוגעת לאחד האינטרסים החשובים ומהווה גם דרך לפתרון.

האינטרסים של השוכרת:

• נוחות- מעוניינת שהנזילה תפסיק לשם הקטנת נזקים ויכולת להמשיך בעסקיה במושכר.
• מוניטין- מעוניינת שהנזקים שנגרמו כתוצאה מהנזילות יתוקנו במהירות- לקוחות מגיעים למשרד.
• מערכת יחסים ארוכת טווח- ככל הנראה עורכת הדין שוכרת את המקום שנים רבות ותרצה להמשיך ביציבות.

האינטרסים של המשכיר:

• תזרים- סביר להניח שהמשכיר קנה את הנכס להשקעה ורוצה לדעת שיש לו החזר חודשי בטוח.
• "שקט תעשייתי"- המשכיר מעוניין להיות מעורב כמה שפחות בנכס, בטיפולים בו, בבעיות שיצוצו מעט לעט.
• מערכת יחסים ארוכת טווח- המשכיר מעוניין למצוא שוכר יציב שיוכל לשכור את הנכס לשנים רבות ולא לטרוח בכל שנה לחפש אחד אחר.

בנוסף, אינטרס משותף של שני הצדדים, ובמקרה הזה הוא אף חד יותר- הוא סודיות– ברור, לאור עיסוקם של הצדדים כעורכי דין, שאף לא אחד מהצדדים מעוניין ששמו יתנוסס על פסק דין שקובע שהוא הפסיד וטעה בשיקול הדעת המשפטי שלו, בהיותו עוסק במקצוע.

ניתוח (אי) התמלאות האינטרסים לאור ההליכה לביהמ"ש:

מגשר טוב היה מצליח להביא את הצדדים להכיר בכך כי לפני הכל פתרון הצודק שלהם הוא פתרון מסוכן ושאינו ממלא אחר האינטרסים שלהם:

עורכת הדין במקרה של ביטול הצ'קים ותביעה אינה עונה על לא אחד מהאינטרסים שלה:

• נוחות ומוניטין- אין לה שיתוף פעולה של המשכיר ולכן, אם דרוש פתרון הנוגע לתשתיות במבנה, שבד"כ הינו יקר ודורש שיתוף פעולה מצד בעל הקרקע, לא תזכה לקבל כזה תוך כדי סכסוך בבית המשפט. המשך הנזילות במקרה של בעיה בתשתיות ובכלל, מהווה בדיוק ההפך ממילוי האינטרסים של השוכרת.
• מערכת יחסים- אפילו אם תזכה השוכרת בתביעה, ברור לגמרי שהתקופה הנוכחית שלה כשוכרת בנכס תהיה התקופה האחרונה במידה והיא מבטלת את הצ'קים והולכת לבית המשפט.

תתפלאו- גם המשכיר נפגע מהליכה לבית המשפט :

• תזרים- ברור לגמרי שסכסוך ארוך ומתמשך עם שוכרת במקום ימנע כניסת תזרים יציבה למשך תקופה ארוכה.
• "שקט תעשייתי", מערכת יחסים ארוכת טווח- מדובר בשוכרת ששכרה שנים רבות לפני קניית הנכס על ידי המשכיר וללא בעיות מיוחדות- ברור שככל שיגיעו הצדדים לפסק דין של בימ"ש ללא פתרון הידברותי, תהיה לה זו התקופה האחרונה וכך גם לגבי רצונה של השוכרת הנוכחית לשכור נכס על פני שנים רבות. לגבי השוכר הבא- מי יודע?

כל האמור כאן הוא לפני מתן פסק דין ולפני שהשוכר יכול לדעת מה תהיה תוצאת ההליך.

פסק הדין:

ביהמ"ש דחה לחלוטין את מלוא תביעותיה של השוכרת וקיבל באופן כמעט מלא את תביעתו שכנגד של המשכיר.

ברור שלאור פסק הדין שניתן בביהמ"ש, האינטרסים של השוכרת נפגעו עוד יותר ממה שרצתה ועל אחת כמה וכמה לאור פומביות פסק הדין, הנמצא כאן בהמשך.

אבל! גם המשכיר מפסיד מפסק הדין- האינטרסים שלו התמלאו באופן חלקי בלבד, אם בכלל:

• תזרים- בטווח הקצר אמנם כיסו של המשכיר תפח חזרה (אולם רק בגובה השכירות שהיה מגיע אליה, או קרוב אליה בכל מקרה במקרה של פתרון גישורי) כשמנגד עלויות המשפט, המתח, המוניטין שלו כמשכיר ואולי גם מצב הנכס לא בטוח היטיבו עם התזרים לעתיד- בינתיים אף שולמה ריבית שלא בטוח שהוחזרה במלואה על ידי ביהמ"ש.
• "שקט תעשייתי" ומערכת יחסים ארוכת טווח- כאמור וכפי שכבר ידענו, השוכרת הנוכחית סיימה להשכיר את המושכר ועורכי הדין יאלצו למצוא שוכר אחר שיסכים לשכור לתקופה ארוכה ושידעו שאין להם צורך לבקר במושכר כדי לבדוק אותו, לשמור עליו, או להיות בקשר, למשל, עם אנשי מקצוע.

אלו מצטרפים לעובדה שהסכסוך המכוער, הכביסה המלוכלכת, כובסה בפרהסיה.

כל זאת לפני הידיעה, האם בכוונת השוכרת להגיש ערעור, המכפיל פי כמה את הפסדו של המשכיר- למרות שניתן פס"ד לטובתו.

החלופה הגישורית ויתרונותיה על פסק הדין:

לעניות דעתי, אם השוכרת והמשכיר היו פונים לגישור עוד לפני סירובה של השוכרת על אי הפקדת הצ'קים, או למצער לאחר הודעתה ובטרם ביטול ההסכם חד צדדית על ידי המשכיר ניתן היה להגיע לפתרון גישורי, אשר באמצעות ביקור משותף במקום היה מצליח להביא את הצדדים לתיקון משותף של הנזילות, הסכמה של הצדדים על השקעה נוספת בנכס והדברות לגבי אופן פתרון של תקלות עתידיות בנכס, תוך הארכת הסכם השכירות והגדלת גובה השכירות בתקופה האופציה.

ברור שפתרון כזה עונה על כל האינטרסים של הצדדים ולאור קוצר היריעה אפנה את מי שרוצה למעלה, לסקירתם אל מול הפתרון המוצע.

בדרך זו אף נמנעת חוסר ודאות (שכן כעת אנחנו לאחר פסק הדין אולם זוהי חכמה שבדיעבד), נמנע הפרסום השלילי לשני הצדדים, נוצרת מערכת יחסים ארוכת טווח ושיתופית ונמנע הצורך להתדיין בבתי משפט במשך שנים, עם רעש רקע שרק מפריע לפריון ולשמחת החיים (כן כן, גם היא חשובה).

המסקנה- עדיף להיות חכמים ביחד, מאשר צודקים בנפרד.

פסק הדין המלא:

חקיקה שאוזכרה:

חוק השכירות והשאילה, תשל"א–1971: סע'  9, 9 (א), 9 (א) (1), 9 (א) (2), 9 (ב)

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: סע'  53

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970: סע'  17

חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979: סע'  1(א)

מיני-רציו:

* שוכר אינו יכול לעכב אצלו דמי שכירות גם אם  לטענתו לבעל הנכס חוב כלפיו בגין תיקון שביצע בנכס. הודעת קיזוז תעשה רק לעניין חוב מוגדר וקיים.

* מקרקעין – שכירות – השתתפות בעלויות תיקון המושכר

* מקרקעין – שכירות – חוזה שכירות

.

עו"ד שכרה נכס והשכירה אותו בשכירות משנה למספר עסקים. הנכס נמכר ויחד איתו עברו הסכמי השכירות לנתבעת. עקב הצפות ורטיבות במושכר שגרמו לתובעת לנזקים, הפסיקה התובעת לשלם את דמי השכירות ודרשה החזר הוצאות. מכאן הוגשו תביעות הדדיות.

.

ביהמ"ש דחה את תביעת השוכרת וקיבל את תביעת המשכירה וזאת מן הטעמים הבאים:

חוק השכירות והשאילה קובע לעניין פגם במושכר, כי אם המשכיר לא תיקן את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר: לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות; להפחית את דמי השכירות בהתאם להיקפו של הפגם והאופן שבו הוא משליך על השימוש במושכר. החלטת התובעת לא לשלם כלל את דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות.

הודעת קיזוז אינה חייבת להימסר ע"פ נוסחה נוקשה ויכול שתימסר בכתב או בע"פ. עם זאת, דרושה ראיה מוחשית כלשהי, ממנה ניתן להסיק, שאכן מתכוון הצד לקזז חוב ספציפי ומוגדר שהצד השני חייב לו. מכתביה של התובעת, כי טרם קיבלה הצעת מחיר וכי מדובר בעלות גבוהה לתיקון הנדרש, לא יכולים להיחשב כ"חוב ספציפי ומוגדר". יתרה מזאת, ע"פ חוק החוזים ניתן לבצע קיזוז בין חיוביים הדדיים שהגיע מועד פירעונם, חיוב עתידי או מותנה אינו ניתן לקיזוז.

טענתה של התובעת, כי הודעת ביטול ההסכם נעשתה שלא בהתאם להסכם בין הצדדים נדחתה מן הטעם שע"פ חוק החוזים, צד לחוזה שגילה את דעתו שלא יקיים את החוזה או לא יוכל לקיימו, זכאי יהיה הצד השני לתרופות גם לפני המועד שנקבע לקיום החוזה, ובלבד שביהמ"ש בנתנו צו אכיפה, לא יורה שיש לבצע חיוב לפני המועד שנקבע לקיומו.

עילת "עשית עושר ולא במשפט" נשענת על שלושה יסודות: קיומה של התעשרות; ההתעשרות של הזוכה באה לו מן המזכה; ההתעשרות של הזוכה מהמזכה היא שלא על פי זכות שבדין.

לפניי תביעה לאכיפת הסכם שכירות הכוללת סעד כספי על סך 100,000 ₪, וכן תביעה שכנגד על סך 98,736 ₪.

רקע עובדתי, המחלוקת ותמצית טענות הצדדים

1. התובעת, עורכת דין במקצועה, שכרה בשנת 2006 נכס בשטח של 300 מ"ר בקירוב, המצוי ברחוב נתן ילין 21 תל אביב, בהתאם להסכם שכירות (מעודכן, שהחליף הסכם קודם) שתקופתו הכוללת, בהתאם לאופציות שבו, כ-15 שנים, עד לשנת 2022. המשכירים על פי הסכם השכירות הינם יצחק, זהבה ורונן טישלר (נספח א' לתצהיר התובעת; להלן – "הסכם השכירות" ו – "המושכר").

2. התובעת השכירה בשכירות משנה את המושכר (ולכל הפחות חלקו הארי, זולת חדרון קטן): כשליש משטח המושכר למשרד אדריכלים, בהתאם להסכם שכירות מיום 28.10.09 (נספח ד'1 לתצהיר התובעת) וכ – 180 מ"ר, המחולקים לאולם גדול, אולם קטן ושטח נוסף, למפעיל סטודיו להתעמלות הנקרא "סווט שופ", ביום 25.12.13 (נספח ד'2 לתצהיר התובעת; להלן – "סווט שופ"). שני הסכמי שכירות המשנה כללו אופציות להארכת תקופת השכירות.

3. הנתבעת, חברת עורכי דין, רכשה את המושכר מאת בעליו (משפחת טישלר הנ"ל) ביום 27.2.12 (נספח 1 לתצהיר עו"ד גבע מטעם הנתבעת), וממילא, באה בנעלי המשכיר על פי הסכם השכירות.

4. בחודש אוקטובר 2014 התגלע סכסוך בין התובעת לנתבעת, שנבע מטענת התובעת להצפות ורטיבות במושכר, שהחלו לשיטתה בחודש ספטמבר 2014, נמשכו בחודש אוקטובר וביתר שאת בחודש נובמבר 2014. כתוצאה מכך נמנעה התובעת מלשלם את דמי השכירות, ומכאן התביעות שבפניי.
5. התובעת טוענת כי לא שילמה את דמי השכירות ולא מסרה המחאות דחויות בגינם בשל ההצפות והרטיבות, שנגרמו בעטיה של הנתבעת, אשר הסבו לה נזקים.

הנתבעת מצידה הודיעה ביום 12.11.14 על ביטול הסכם השכירות, בשל אי התשלום (כולל אי מסירת ההמחאות), הודעה שאינה מקובלת על התובעת (נספח 13 לתצהיר עו"ד גבע; להלן – "הודעת הביטול").

לשיטת התובעת, ההצפות / נזילות אירעו בשלושה תאריכים שונים: ביום 12.9.14, 13.11.14 ו – 16.11.14.

כמו כן, התובעת טוענת כי שילמה דמי שכירות עד ליום 8.11.14. בהקשר זה, מציינת התובעת כי מחישוב שער הדולר בגין התקופה שעד ליום 1.10.14, עולה כי שילמה דמי שכירות עד ל-8.11.14 (בשל התחשבנות "לטובתה" ביחס לשער הדולר בתקופת השנה עובר לתאריך זה).

עוד מוסיפה התובעת וטוענת, כי השקיעה במושכר מאות אלפי ₪ על סמך הסכם השכירות ארוך הטווח, אם כי אין בפני תביעה להשבת ההשקעות במושכר ולפיכך אתעלם מטענה זו.

6. להשלמת התמונה אציין, כי בשל מחלוקות אלה והודעת הביטול, חדלה "סווט שופ" לשלם לתובעת דמי שכירות וכרתה בתחילת שנת 2015 הסכם שכירות ישירות מול הנתבעת. משרד האדריכלים ממשיך לשלם דמי שכירות לתובעת עד עתה.

הנתבעת הגישה תביעת פינוי כנגד משרד האדריכלים, שבירורה עוכב עד להכרעה בתביעה שלפניי.

7. התובעת עותרת למתן סעד המצהיר כי הסכם השכירות תקף וכן לתשלום דמי שכירות בגין החלקים במושכר (המוחזקים על ידי "סווט שופ") שהנתבעת גובה עבורם דמי שכירות מאז פרוץ המחלוקת וכן תשלום של פיצוי מוסכם.

8. הנתבעת מצידה טוענת, כאמור, כי הסכם השכירות בוטל כדין ביום 12.11.14, כי לא היו כל הצפות או נזילות שהצדיקו ביטול ההסכם וכי תיקנה את כל הדרוש תיקון.

כן עותרת הנתבעת במסגרת תביעה שכנגד לחיוב התובעת בדמי השכירות שגבתה זו ממשרד האדריכלים ומ"סווט שופ", לאחר ביטולו של הסכם השכירות.

9. המחלוקות המרכזיות שבהן עלי להכריע הן:

• אימתי חלה על התובעת חובה למסור את ההמחאות עבור דמי השכירות.

• האם קיימת לתובעת יתרת זכות של דמי השכירות עד ליום 8.11.14 ?

• כלום היתה רשאית התובעת שלא למסור את ההמחאות בשל אירועי ההצפה/נזילות הנטענים במושכר.

• האם הודעת הביטול ניתנה כדין אם לאו.

• הכרעה בסעדים הכספיים.

מועד חובת התובעת למסור את ההמחאות בגין דמי השכירות

10. הנתבעת גורסת כי ביום 1.10.14 חלה על התובעת חובה למסור סדרה של 12 המחאות בגין כל תקופת השכירות, המתחילה במועד האמור, אך זו לא עשתה כן, עד היום.

11. התובעת טוענת, מנגד, כי הסכם השכירות אינו קובע מועד למסירת סדרת ההמחאות. חשיבות ההכרעה בטענה זו הינו כרונולוגית האירועים: כאמור, ביום 12.11.14 נשלחה הודעת הביטול, ואילו אחת ההצפות / נזילות, המשמעותית ביותר לשיטת התובעת, אירעה 4 ימים לאחר מכן, ביום 16.11.14, ולכן ברור כי אינה רלבנטית לבחינת חוקיותה של הודעת הביטול וההימנעות מתשלום דמי שכירות ומסירת המחאות.

12. סעיף 6ד' להסכם השכירות קובע כי:

"להבטחת תשלום דמי השכירות – תמסור השוכרת למשכירים, בתחילת כל שנת שכירות, שיק בגובה דמי השכירות החודשיים ובנוסף 11 שיקים דחויים בגובה דמי השכירות עובר כל חודש בחודשו, מסירת השיקים לא תיחשב לתשלום, ורק עצם בפרעון בפועל ייחשב לתשלום דמי השכירות".

13. סעיף 6א' להסכם השכירות קובע את שיעור דמי השכירות לשנה הראשונה, ובסעיף 6ב', הקובע את העלאת דמי השכירות לשנת השכירות הנוספת, נרשם: "החל מיום 1.10.08 ואילך – סך השווה במטבע ישראלי ל-1,500$...".

14. מניסוח זה עולה חד משמעית כי תחילת כל שנת שכירות הינה ביום 1.10 בכל שנה, וכך גם לגבי שנת 2014 – 1.10.14. צא ולמד, ההמחאות היום אמורות להימסר ב"תחילת שנת השכירות" קרי ביום 1.10.14.

15. טעם נוסף למסקנתי זו נעוץ במכתב התובעת עצמה נספח 11 לתצהיר עו"ד גבע. במכתב זה כותבת התובעת כי "…השכירות של הנכס הוארכה באופן אוטומטי לשנה נוספת החל מה-1.10.14....", וממילא היא מנועה מלטעון אחרת כעת.

16. חיזוק לאמור לעיל מצוי גם במכתב התובעת מיום 13.10.14, נספח 9 לתצהיר עו"ד גבע. במכתב זה הודיעה התובעת לנתבעת כי בשל נזילה והצפה, נדרשת הנתבעת לבצע תיקונים שונים, לפצות את התובעת על נזקיה וכן מודיעה התובעת כי עד לביצוע האמור לא תמסרם (סעיף 3 למכתב).

ממילא, ברור מהודעה זו כי התובעת עצמה סברה בעת המכתב כי חלה עליה באותה עת חובה למסור את ההמחאות הדחויות, קרי כי כבר החלה תקופת השכירות.

17. זאת ועוד, במכתב התובעת מיום 9.2.14 (נספח יא'1 לתצהירה) היא כותבת:

"…מצ"ב שקים לתשלום שכה"ד החל מחודש פברואר 2014 עד תום שנת השכירות הנוכחית ביום 30.9.14…".

הנה כי כן, גם במכתב זה מביעה התובעת עצמה מפורשות את אומד דעתה בנוגע לתחילת שנת השכירות שלאחר מכן – 1.10.14.

18. מעבר לכך, בסעיף 3.2 לתצהיר התובעת היא מציינת כי על פי נספח א' "תקופת השכירות של הנכס מתחדשת מידי שנה ב – 1.10 באופן אוטומטי בשנת שכירות נוספת..".

19. עולה מהאמור, כי הן לשון ההסכם, הן האמור בתצהיר התובעת והן האמור במכתביה שצוינו לעיל, מובילים למסקנה חד משמעית כי המונח "תחילת תקופת השכירות" משמעו, ה-1.10 בכל שנה קלנדרית, קרי היה על התובעת למסור את סדרת ההמחאות הדחויות ליום 1.10.14.

20. בסיפת הדברים, אציין כי טענת התובעת לפיה ההמחאות הדחויות אינן המחאות לפירעון אלא לביטחון בלבד (עמ' 9 לפרוטוקול, ש' 32) איננה מקובלת עלי.

בסעיף 6 ד' להסכם השכירות צוין כי מסירת ההמחאות לא תיחשב לתשלום ורק פירעונן ייחשב לתשלום דמי השכירות.

ממילא, ברור כי ההמחאות היו אמורות להיפרע, ואין מדובר בהמחאות לביטחון, מה גם שהתובעת אישרה שההמחאות נפרעו בפועל (עמ' 10 לפרוטוקול, ש' 1-2).

האם קיימת לתובעת יתרת זכות של דמי השכירות עד ליום 8.11.14 ?

21. בסעיף 1.7 לתצהירה גורסת התובעת כי עבור החודשים פברואר 2014 עד ספטמבר 2014, שילמה לנתבעת דמי שכירות בסכום כולל של 43,365 ₪, כאשר לטענתה סכום זה מהווה דמי שכירות במשך שמונה חודשים ושמונה ימים, קרי עד ליום 8.11.14, וזאת לפי שער הדולר במועד מסירת ההמחאות, 3.5 ₪ לדולר.

22. אין בידי לקבל טענה זו. בסעיף ה' להסכם השכירות נקבע, כי תיערך התחשבנות בתום תקופת השכירות בגין הפרשי שער, ככל שיהיו. התחשיב שהציגה התובעת בסעיף 1.7 לתצהירה, מתבסס על שער הדולר במועד מסירת ההמחאות הדחויות לתקופה האמורה, ולא בהתאם למועד פירעונו של כל תשלום ותשלום, כפי שקובע הסכם השכירות. ממילא, אין בתחשיב זה כדי לתמוך בטענת התובעת.

23. זאת ועוד, במכתב התובעת נספח יא1 לתצהירה, ציינה כי התשלום הינו עד ליום 30.9.14 ולא לאחר מכן. מעבר לכך, טענה זו לא באה זכרה בתכתובת שבין הצדדים בחודש אוקטובר 2014, שבה צוין רק אירוע הנזילה/הצפה ולא טענה בדבר התחשבנות.

בנוסף, אף אם הטענה היתה נכונה, הרי שברור שאין בכך לפטור את התובעת מחובת התשלום בגין תקופה שלאחר 8.11.14, ולצורך כך למסור המחאות בגין תקופה זו, דבר שלא עשתה.

כלום היתה רשאית התובעת שלא למסור את ההמחאות בשל אירועי ההצפה/נזילות הנטענים במושכר?

24. כאמור, התובעת טוענת כי בשל אירועי הנזילות/הצפות במושכר, נמנעה ממסירת ההמחאות ותשלום דמי השכירות. הודעת הביטול נשלחה ביום 12.11.14, וממילא ברי כי לעניין זה, האירוע מיום 16.11.14 אינו רלבנטי.

25. התובעת טוענת כי בשל האירוע מיום 12.9.14, חדרו מים לחלק מהמושכר, הפרקט שהתקינה בו ניזוק והיה צורך להחליפו. אין חולק, כי התובעת לא החליפה את הפרקט ולא הוציאה הוצאה כלשהי בשל כך (עמ' 13 לפרוטוקול, ש' 11-24; למעט תשלום למומחה ולחשמלאי, בסכומים זניחים).

26. סעיף 9 (א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971 (להלן – "חוק השכירות והשאילה"), קובע:

"לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר –

• לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;
• להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם, לעומת שוויה לפי החוזה."

סעיף 9 (ב) לחוק השכירות והשאילה קובע, כי אם חפץ השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך בכתב למשכיר זמן סביר מראש.

27. אין חולק, כאמור, כי התובעת לא תיקנה את הפגם אשר נוצר לטענתה מהאירוע מיום 12.9.14, וממילא לא היתה זכאית לקזז סכום כלשהו בהתאם לסעיף 9 (א) (1) לחוק השכירות והשאילה, טרם המועד שבו חלה עליה החובה לשלם את דמי השכירות ולמסור את סדרת ההמחאות הדחויות.

28. אשר לחלופה השנייה, הקבועה בסעיף 9 (א) (2) לחוק השכירות והשאילה. סעיף זה מאפשר הפחתת דמי שכירות בהתאם להיקפו של הפגם והאופן שבו הוא משליך על שימוש במושכר.

בסיכומיה, נשאלה התובעת כיצד "סווט שופ" שילמו לה את דמי השכירות בהמחאה שנמסרה ב-1.11.14 למרות שהפרקט נהרס לשיטתה.

התובעת השיבה כי נזק זה אירע באולם הגדול בלבד, ששטחו כ-80 מ"ר, מסך השטח שהושכר ל"סווט שופ", וכי האולם הקטן יותר שייך לחלק מהמושכר שהושכר ל"סווט שופ" (כ-65 מ"ר) לא נפגע והמשיך לעבוד, וכך גם הלובי וחדרי ההלבשה (עמ' 36 לפרוטוקול, ש' 1-5).

29. מעצם התשלום ששילמה בפועל "סווט שופ" לתובעת כחודש וחצי לאחר האירוע מיום 12.9.14, עולה כי השימוש במושכר לא נפגע כלל, שאם לא כן קשה להלום מצב ששוכר המשנה הנ"ל היה משלם דמי שכירות כסדרם. מסקנה זו נכונה גם לגבי האירוע הנטען הנוסף מיום 13.11.14, שלגביו לא הוצגו כל ראיות.

30. בנוסף, בסיכומיה ציינה התובעת כי:

"מדובר בסטודיו להתעמלות ולא לריקוד, בשביל ריקוד צריך רצפת פרקט ובשביל התעמלות לא חייבים את הפרקט. ייבשנו את מה שאפשר לייבש, אחרי ההצפה של ספטמבר. אני הבאתי כמות אדירה של סמרטוטים וספגנו כמויות גדולות של מים, חלק נכנס מתחת. הגענו למצב שכבר לא דרכו ויצאו מים. הצלחנו לייבש חלק מהמים ועל רצפת הפרקט הם פרסו מזרנים עבים ועל זה הם המשיכו לעבוד באולם הזה. האולם השני לא נפגע. זה לא פתר את הבעיה כי רצפת הפרקט היתה הרוסה. אפשר היה לבוא בפעילות, אבל עדיין היה צריך להחליף את רצפת הפרקט…אני לאורך התקופה השכרתי גם לבתי ספר למחול וזכותי היתה לשקם את הפרקט כדי שאוכל להשכיר למחול הבא…" (עמ' 36 לפרוטוקול, ש' 22-27).

31. עולה מהאמור, כי בעטיו של האירוע מיום 12.9.14, כמעט ולא היתה פגיעה בשימוש בפועל באולם הגדול, ולמעשה לא היתה כל הצדקה לאי תשלום דמי שכירות ואי מסירת המחאות דחויות באותו שלב. נזק נטען עתידי, שטרם התגבש, בשל חשש התובעת כי לא תוכל להשכיר את המקום לבי"ס למחול כאשר תסתיים תקופת השכירות של "סווט שופ" (אציין כי סוף האופציה בהתאם לאותו הסכם הינה בשנת 2020), אינו עילה לקיזוז בהתאם לסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה. שווי השכירות עקב הפגם, לא פחת.

32. למצער, ההפחתה המקסימאלית הינה רק בגין האולם הגדול, שמהווה רק חלק מהמושכר שהושכר ב"סווט שופ", כ-80 מ"ר מתוך 180 מ"ר, קרי פחות ממחצית.

ממילא, בכל מקרה, אף אם הייתי מקבל את טענת התובעת, הרי שבהתאם לסעיף 9 (א) (2) לחוק השכירות והשאילה, היה עליה לשלם למעלה ממחצית מהשכירות, דבר שלא עשתה, באופן המהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות.

לעניין זה, יפים דבריו של ביהמ"ש העליון בע"א 765/82 משה אלתר נ' יחזקאל אלעני, פ"ד לח (2), 701, 709 (1984):

"הדוגמה, שמקובל לתיתה, היא זו של דייר הגר בשכירות. החיוב לשלם את  שכר הדירה הוא עצמאי ואינו תלוי בחובתו של בעל הבית לשמור על תקינות המושכר (והוא כל עוד לא קובע החוזה אחרת), אפילו הפר האחרון את חובתו החוזית, עדיין חייב הדייר בתשלום השכר החוזי, כל עוד החוזה בר תוקף".

33. סבורני, כי די באמור כדי לדחות את טענת התובעת כי היא פטורה מתשלום דמי שכירות עד לתיקון הנזקים הנטענים, בהינתן הוראותיו של סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה. כפועל יוצא מכך, ברי כי הודעת הביטול ניתנה כדין.

34. בבחינת למעלה מהדרוש. אף בהתעלם מהוראותיו של סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, סבורני כי התובעת לא הוכיחה נזק בר קיזוז, שהתגבש עד למועד הודעת הביטול.

35. ראשית, התובעת לא הציגה תמונות המעידות על הנזקים שנגרמו לכאורה בשל ההצפות הראשונה והשנייה, זולת נספח כט'2 לתצהירה (ראו דבריה בעמ' 35 לפרוטוקול, ש' 6-9).

עיון בתמונות נספח כט'2, מראה שלולית קטנה של מים מחוץ למבנה וכן תמונה של צינור שלפי הטענה שייך לנתבעת, שמים דלפו ממנו על משטח החנייה. מהתמונה האחרונה לא ניתן ללמוד דבר, והתמונות הראשונות מראות שלולית קטנה של מים, ללא אינדיקציה כלשהי באשר למצב המושכר מבפנים.

כאשר נשאלה התובעת, האם יש תמונות מתוך הסטודיו שהושכר ל"סווט שופ" שמראות שהפרקט נהרס בחודש ספטמבר 2014, ציינה כי ניסתה לצלם אך הדבר לא המחיש את אשר קרה, וכי שוכרי המשנה "יודעים בדיוק מה קרה שם" (עמ' 35 לפרוטוקול, ש' 10-13).

אם אכן מדובר בנזילה שגרמה לנזק כה רב שחייב את החלפת הפרקט, הדעת נותנת כי ניתן לתעד זאת בצילומים ולא להסתפק בצילום שלולית קטנה מחוץ למושכר.

זאת ועוד, אם שוכר המשנה יודע טוב מהתובעת על הנזק שנגרם, לפי הטענה, הרי שהיה עליה לזמנו לעדות. העובדה שהתובעת לא עשתה זאת, פועלת לרעתה. לא מקובלת עלי הטענה בעמ' 35 לסיכומי התובעת, לפיה לא ניתן היה לגבות תצהיר מנציג "סווט שופ"  בשל העובדה כי היא שוכרת היום של הנתבעת, שכן ניתן היה לזמנו לעדות באמצעות בית המשפט.

36. ראוי לציין בהקשר זה, כי חוות דעת המהנדס שצרפה התובעת, נספח יג' לתצהירה, מתעדת ביקור במקום ביום 8.12.14 (נכתב בחוות הדעת בטעות סופר שנת 2012), דהיינו, אחרי אירוע ההצפה השלישי במספר, וממילא אין להתייחס לממצאים ש"מערבבים" את תוצאות האירועים השונים.

פשיטא, חוות דעת זו איננה תומכת באופן כלשהו בטענות התובעת ביחס לנזק שארע לפי הטענה במושכר כתוצאה מאירוע מיום 12.9.14.

37. שנית, קשה להלום מצב שבו המושכר ניזוק, לפי הטענה, באופן כה קשה שמצדיק אי תשלום דמי שכירות, עוד ביום 12.9.14, והפעם הראשונה שבה טורחת התובעת לשלוח מכתב בעניין, הינה ביום 13.10.14, יומיים טרם חלוף "תקופת החסד" הקבועה בהסכם השכירות לצורך תשלום דמי השכירות ומסירת ההמחאות הדחויות. כבישתה של טענה זו במשך כחודש ימים, מחזקת את מסקנתי כי האירוע מיום 12.9.14 היה אירוע מינורי ביותר.

38. שלישית, כאמור לעיל, התובעת ציינה בסיכומיה כי "סווט שופ" מסרו לה המחאה בגין דמי שכירות ביום 1.11.14, דבר המלמד כי שוכרת המשנה עצמה לא מצאה לנכון להימנע מתשלום דמי שכירות או לקזז חלק מהם, לפחות בגין האולם הגדול שבמושכר שהושכר להם, בשל האירוע מיום 12.9.14.

בנסיבות אלה, אי תשלום דמי השכירות לבעלים בחודש אוקטוב' 2014, למרות ששוכרת המשנה שילמה לתובעת את דמי שכירות המשנה במלואם, הינו חסר תום לב ומהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות.

39. יתרה מזו. אפילו אתעלם מהעדר ראיות המוכיחות את הנזק הנטען בשל האירוע מיום 12.9.14, וכן אתעלם מסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, אין בפניי הודעת קיזוז כדין המצדיקה אי תשלום דמי שכירות במסירת המחאות דחויות עד ליום 12.9.14.

40. בהתאם לפסיקה, הודעת קיזוז איננה חייבת להימסר על פי נוסחה נוקשה, ויכול שתימסר בכתב או בעל פה. יחד עם זאת, נקבע כי:

"אולם עם זאת דרושה ראיה מוחשית כלשהי, ממנה ניתן להסיק, שאכן מתכוון הצד לקזז חוב ספציפי ומוגדר, שהצד השני חייב לו"… (ע"א 5795/90 ד"ר אנדור סקלי נ' דורען בע"מ, פ"ד מו (5) 811, 832-833 (1992)).

41. המכתבים עליהם מבקשת התובעת להסתמך כהודעת קיזוז כדין, הינו מכתביה מיום 13.10.14 ומיום 23.10.14 (נספחים ח'1 ו-ח'2 לתצהירה).

42. במכתב מיום 13.10.14, מפרטת התובעת את הנזילה שארעה בחודש ספטמבר, דורשת את תיקון הצינור ממנו נבעה הנזילה, זיפות ואיטום חדש למשטח החנייה, ופיצוי עלות תיקון הנזקים ובעיקר רצפת הפרקט, בהתאם להצעת המחיר אותה היא עומדת לקבל. בסיפת מכתב זה, מצוין כי:

"באשר לשיקים הדחויים עבור שכה"ד לשנת השכירות הבאה, אלו יימסרו לכם מיד לאחר שיוסדר בינינו הנושא התיקונים הנ"ל, שבשלב זה אני מקזזת את עלותם המשוערת של התיקונים הנדרשים כנגד תשלום תשלום/מי שכר הדירה הקרוב/ים" (סעיף 3 למכתב).

43. במכתב זה לא ננקב "חוב ספציפי ומוגדר" כעולה מדרישת הפסיקה שצוינה לעיל. התובעת מציינת בסעיף  2 ג' למכתב, כי טרם קיבלה הצעת מחיר, וכי מדובר בעלות גבוהה של התיקון הנדרש, אך אין כל סכום שבו נוקבת התובעת במכתב זה.

גם במכתב מיום 23.10.14, אין כל סכום ספציפי שבו נוקבת התובעת (זולת סך של 531 ₪ בסעיף 4).

התובעת התיימרה אפוא לקזז סכום ערטילאי ולא מוגדר, ללא שהנתבעת מקבלת אינדיקציה עד מתי אין בכוונת התובעת לשלם דמי שכירות, וכל זאת כאשר, כזכור, שוכרת המשנה המשיכה לשלם לתובעת דמי שכירות כסדרם, והאולם שלכאורה נפגע ממשיך להיות כשיר לשימוש, לאחר פעולת ייבוש קצרה.

44. עוד בבחינת למעלה מהנצרך אציין, כי בהתאם לסעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973, ניתן לבצע קיזוז בין חיובים הדדיים שהגיע מועד פירעונם, כאשר חיוב עתידי או מותנה אינו ניתן לקיזוז (ש. לרנר, קיזוז חיובים, עמ' 52).

החיוב שמבקשת התובעת לקזז במכתביה הינו חיוב עתידי ומותנה, כאשר התנאי הינו כפול: האחד – כי הנתבעת תימנע מתיקון והתובעת תבצעו, והשני – כי שוכר המשנה לא ישלם דמי שכירות בשל הנזק הנטען, או שיקשה על התובעת להשכיר את המושכר בשכירות משנה בעתיד.

ממילא, בנקודת הזמן שבה נשלחו המכתבים, היו החיובים הנטענים נשוא הקיזוז בגדר חיובים עתידיים ומותנים כאחד. ממילא, אין עסקינן בחיובים ברי קיזוז.

45. ראוי להוסיף: בדיעבד, התברר כי היקף טענת הקיזוז בעת משלוח המכתב מיום 13.10.14, ובכל מקרה לפני הודעת הביטול, כחודש לאחר מכן, בטרם אירוע ההצפה השלישי, מסתכם בסכום של כ-24,000 ₪ (סעיף 3.4.12 לתצהיר התובעת).

אף אם הייתי מתעלם מכל ההנמקות שתוארו לעיל, הרי שסכום זה שווה ערך לכ-4 חודשי שכירות. כפי שנקבע לעיל, היה על התובעת למסור המחאות בגין כל חודשי השכירות (למעלה מ-60,000 ₪).

ממילא, במועד שבו היה על התובעת למסור המחאות, 15.10.14 (בהתחשב בתקופת החסד" הקבועה בהסכם השכירות) , לא היתה לה כל טענת קיזוז לגבי יתרת שמונה חודשי השכירות בגין אותה שנה, שכן ההצפה השלישית ארעה ביום 16.11.14. פשיטא, כי בכל מקרה התובעת הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית, גם מטעם זה.

46. לא נעלמה מעיניי טענת התובעת, כי בהתאם לסעיף 6 ז' להסכם השכירות, חייב המשכיר לשלוח התראה בכתב בשל הפרה יסודית, ורק לאחר שלא תיענה לאחר 15 ימים, רשאי המשכיר לבטל את ההסכם.

התובעת טוענת, כי נוכח "תקופת החסד" הקבועה בסעיף 12 להסכם השכירות, בת 15 ימים, רשאי היה המשכיר/הנתבעת להודיע על ביטול ההסכם רק לאחר שנמנעה מתשלום והעברת המחאות דחויות עד ליום 15.10.14. למרות זאת, הנתבעת שלחה לתובעת התראה ביום 14.10.14 (נספח 12 לתצהיר עו"ד גבע), בשל אי ביצוע תשלום, קרי יומיים לפני שהיתה רשאית לעשות זאת.

טענה זו של התובעת איננה מקובלת עלי. מכתבה של הנתבעת מיום 14.10.14, נשלח לאחר שקיבלה יום לפני כן את מכתבה של התובעת, נספח ח' 1 לתצהירה, ובו הודיעה התובעת כי אין בכוונתה לשלם את דמי השכירות ולהעביר סדרת המחאות דחויות.

הנתבעת הסתמכה אפוא במכתבה האמור על הפרה צפויה של התובעת, והדבר נכון ביתר שאת נוכח נוסח מכתבה של התובעת מיום 12.10.14, שאיננו קוצב סכום כלשהו לקיזוז ואיננו מודיע עד מתי בכוונת התובעת להימנע מתשלום.

בהקשר זה ראוי להפנות להוראת סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1971 הקובעת כי:

"גילה צד לחוזה את דעתו שלא יקיים את החוזה, או שנסתבר מנסיבות הענין שלא יוכל או לא ירצה לקיימו, זכאי הצד השני לתרופות לפי חוק זה גם לפני המועד שנקבע לקיום החוזה, ובלבד שבית המשפט, בנתנו צו אכיפה, לא יורה שיש לבצע חיוב לפני המועד שנקבע לקיומו".

כן ראו ע"א 874/13 שד-של בילדינג אנד אינביסמנט בע"מ נ' יצחק מירון (פורסם בנבו, 26.6.15), סעיף 22 לפסק הדין.

47. אשר לאירוע ההצפה מיום 16.11.14. כפי שציינתי לעיל, יש להתעלם מאירוע זה בשל קרותו 4 ימים לאחר מועד הודעת הביטול.

מעבר לכך, ובבחינת למעלה מהדרוש, ציין עו"ד גבע בתצהירו כי אירוע זה מקורו בצינור ביוב שהתפוצץ בשל עבודות שבוצעו ע"י העירייה.

לדברי עו"ד גבע, הנתבעת היא זו שדאגה, ביחד עם העירייה, לביצוע השאיבה ושיפוץ, בהיקף של למעלה מ-200,000 ₪ (ראו סעיפים 29 – 30 לתצהירו והקבלות נספחים 14 ו-15 לתצהיר) ועדותו, המקובלת עלי, לא נסתרה.

48. בהינתן לכל האמור לעיל, נקבע כי הודעת הביטול ניתנה כדין והסכם השכירות בוטל כדין. ממילא, התובעת אינה זכאית לסעד ההצהרתי המבוקש על ידה.

49. נוכח קביעה זו, ברור כי תביעתה הכספית של התובעת אין לה על מה שתסמוך.

התביעה הנגדית

50. בסיסה של התביעה הנגדית הינו דמי השכירות שגבתה התובעת משוכרי משנה. בגין התקופה מיום 1.10.14 ועד ליום 31.1.15, מלוא דמי השכירות נגבו משוכרי המשנה ולא שולם דבר לנתבעת, ולכן נדרש סך של 6,300 ₪ לחודש בצירוף מע"מ, בהתאם להסכם השכירות.

בגין התקופה שמיום 31.1.15 ועד למועד הגשת התביעה (12.1.16), נתבעים דמי השכירות שגבתה התובעת ממשרד האדריכלים בסך 3,271 ₪ לחודש.

לחילופין, נתבע הפיצוי המוסכם בסך 50 $ ליום בצירוף מע"מ הקבוע בהסכם השכירות בגין אי פינוי הנכס, ממועד ביטול ההסכם ועד הגשת התביעה.

51. התובעת טענה בסיכומיה, כי התביעה שכנגד מבוססת על שכר דירה ראוי, ולצורך כך היה על הנתבעת להגיש חוות דעת מומחה. משלא עשתה כן, יש לדחות את תביעתה. עוד ציינה, לגבי משרד האדריכלים, כי זה שילם פחות מהסכום שמצוין לעיל, בסך 3,000 ₪ לחודש (שכן התשלום בקבלות כלל ארנונה). בנוסף, טענה כי אין לפסוק פיצוי מוסכם נוכח העובדה שפינתה כ-70% מהנכס. כן טענה, כי אף אם מגיע לנתבעת שכר ראוי הרי שיש לחשבו לפי מצב המושכר ביום השכרתו לתובעת, טרם ההשקעות שהשקיע במושכר.

52. צודקת התובעת בטענתה, כי משכיר החפץ לחייב שוכר בדמי שימוש ראויים, אמור להוכיח את גובה דמי השימוש בחוות דעת שמאית, דבר שלא נעשה על ידי הנתבעת. דא עקא, בסעיף 11 לכתב התביעה שכנגד, ציינה הנתבעת כי תביעתה זו, בגין דמי השכירות שנגבו משוכרי המשנה ע"י התובעת, לאחר הודעת הביטול, נסמכת גם על חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט – 1979.

סעיף1(א) לחוק האמור קובע:

"­­­מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן – הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן – המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויה".

נפסק כי העילה על פי סעיף זה נסמכת על שלושה יסודות:

• קיומה של התעשרות.
• ההתעשרות של הזוכה באה לו מן המזכה.
• ההתעשרות של הזוכה מהמזכה היא שלא על פי זכות שבדין.

ראו רע"א 371/89 אילן ליבוביץ נ' א. את י. אליהו בע"מ ואח', פ"ד מד(2) 309, 321-322 (1990).

53. דמי השכירות שגבתה התובעת מ"סווט שופ" בגין התקופה שמיום 1.10.14 ועד ליום 31.1.15 ודמי השכירות שגבתה ממשרד האדריכלים מיום 1.10.14 ועד להגשת התביעה, נגבו ללא הסכם שכירות תקף מול הנתבעת, שכן זה בוטל כדין, כפי שנקבע לעיל. ממילא, מתקיימים היסודות הקבועים בסעיפים א' ו-ג' לעיל.

אשר ליסוד השני: כספים אלה נגבו על ידי התובעת בעבור שימוש שעשתה, באמצעות שוכרי המשנה, בנכס של הנתבעת, כאשר החזקה היתה אמורה לחזור לנתבעת בשל הודעת הביטול, וממילא המדובר בהתעשרות שבאה לתובעת מאת המזכה, הנתבעת, דהיינו מנכס שהחזקה בו בתקופה הרלבנטית היתה אמורה להיות מושבת לה.

לפיכך, התעשרה התובעת שלא כדין על חשבון הנתבעת, והנתבעת זכאית לקבל מאת התובעת את דמי השכירות האמורים.

54. אשר לטענת התובעת בדבר הצורך "לנטרל" את השקעותיה במושכר:

ראשית, בסעיף 5ח' להסכם השכירות נקבע כי עם תום תקופת השכירות יושב המושכר למשכיר במצבו כפי שנמסר "…למעט בלאי הנובע משימוש סביר במושכר ולמעט שינויים ושיפוצים שתעשה במושכר ואשר השוכרת תוכל לבחור אם להשאירם או להסירם. השוכרת תהא רשאית לערוך שיפוצים ושינויים במושכר על חשבונה של השוכרת בהתאם לצרכיה של השוכרת".

כאמור, הסכם השכירות בוטל כדין ביום 12.11.14 ואין בפני כל טענה או ראיה לפיה התובעת ביקשה לפעול לצורך הסרת השינויים והשיפוצים. מאז חלפה למעלה משנה ומחצה ומכאן שהתובעת גילתה דעתה בחוסר המעש האמור כי אין בכוותה לעשות כן והנתבעת יכולה לעשות בשינויים אלה שימוש.

שנית, טענה זו של התובעת הינה טענת הגנה, לפיה שיעור דמי השכירות עלה בעקבות השינויים הנטענים במושכר.

ככזו, הנטל להוכיח את הטענה רובץ על כתפי התובעת. התובעת לא הגישה חוות דעת שמאית המוכיחה טענה זו ועל אף שצורפו קבלות התומכות בטענה בדבר שיפורים במושכר, שיעור העלאת דמי השכירות, ככל שקיים, כתוצאה משיפורים אלה, אינו מצוי בידיעתו השיפוטית של בית המשפט.

55. עיון בסעיף 7 להסכם השכירות עם משרד האדריכלים (נספח ד' 1 לתצהיר התובעת), מלמד כי דמי השכירות בגין התקופה הרלבנטית הינם כדלקמן: עבור שנת השכירות השישית שמסתיימת ביום 30.9.15, סך 3,000 ₪ לחודש בצירוף מע"מ. עבור שנת השכירות השביעית שמסתיימת ביום 30.9.16, סך 3,125 ₪ לחודש בצירוף מע"מ.

56. עולה מהאמור, כי עבור התקופה שמיום 1.10.14 ועד ליום 30.9.15, הסכום שנגבה ע"י התובעת עבור דמי שכירות מאת משרד האדריכלים (לא כולל ארנונה), הינו 36,000 ₪ בצירוף מע"מ, והחל מיום 1.10.15 ועד להגשת התביעה שכנגד (12.1.16), נגבה סך של 10,600 ₪ בצירוף מע"מ. ובסה"כ – 54,988 ₪ כולל מע"מ.
57. התובעת טענה בסיכומיה כי לא גבתה בפועל את הסכום הנקוב בהסכם מול משרד האדריכלים אלא רק 2,600 ₪ לחודש בלבד. בהקשר לכך הפנתה לקבלות (נספח כג' לתצהירה) מהם נראה כי הסכום הנקוב בחשבונית כולל תשלום שכר דירה בצירוף רכיב ארנונה. לטענתה, אם מפחיתים את הארנונה מהחשבונית יוצא שקיבלה רק 2,600 ₪ לחודש ולא 3,000 ₪ כמצוין בהסכם.

58. אין בדעתי לקבל טענה זו. ראשית, אין הפרדה בחשבוניות בין סכום שכר הדירה לבין סכום הארנונה.

שנית, בכל חשבונית נרשם סכום אחר ואין אחידות בסכומים, ללא כל הסבר מצד התובעת לשוני זה. כך לדוגמא, בחשבוניות המופיעות בנספח כג'1 (1) נרשם 3,400 ₪ לחודש וכן עבור חשמל. סכום זה תואם את דמי השכירות שננקבו בתקופת האופציה ואין אזכור לארנונה (הנתבעת תבעה רק את שיעור דמי השכירות החוזיים המקוריים ללא ההעלאה ל-3,400 ש"ח). בחשבוניות כג'1(3) מופיע סכום של 4,905 ₪ לחודש נובמבר 2015 ולחודש אוקטובר סך 4,050 ₪. החשבוניות לחודשים יוני – ספטמבר 2015 מציינות סך 4,909 ₪.

שלישית, עולה מנספח כג'2(2) לתצהיר התובעת כי היא טוענת שסכום הארנונה החודשי הנוגע למשרד האדריכלים הינו 2,363 ₪. סכום זה אינו מתיישב עם חלק מהחשבוניות שהוגשו. כך למשל החשבוניות שצויינה לעיל ע"ס 4,050 ₪: אם נפחית 2,363 ₪, יוצא כי דמי השכירות הינם 1,687 ₪ וברור כי הדבר אינו הגיוני אף לשיטת התובעת.

היה על התובעת להגיש תחשיב חשבונאי מדויק בהקשר לכך בצירוף תצהיר תומך וכן להסביר את מקור ההבדלים בחשבוניות שהגישה.

חזקה גם כי התובעת גבתה את מלוא דמי השכירות בהתאם להסכם ממשרד האדריכלים ואין כל טענה מצידה, כי מחלה על חלק מהם. משהוצגו הסכמי שכירות המשנה כראיה, היה על התובעת להציג ראיות סותרות ברורות והסבר של ממש לגביה בפועל של דמי שכירות הפחותה בשיעורה מההסכם, דבר שלא עשתה. לפיכך, נקבע כי דמי השכירות שנגבו הינם כנקוב בהסכם השכירות.

59. באשר לחלק המושכר שהושכר ל"סווט שופ", הרי שהתובעת גבתה דמי שכירות משוכר זה מיום 1.10.14 ועד ליום 31.1.15 ללא זכות שבדין. בהסכם השכירות נספח ד' 2, נקבע כי תקופת השכירות הראשונה מסתיימת ביום 31.1.15, ובסעיף 7 א' נקבע כי בגין תקופה זו ישולמו דמי שכירות בסך 6,300 ₪ לחודש בצירוף מע"מ.

הנתבעת זכאית אפוא לתשלום הכולל ששולם בגין חודשים אלה לתובעת ע"י "סווט שופ" בסך 29,736 ₪ כולל מע"מ.

60. בהתאם, הסך הכולל של הסכומים המגיעים לנתבעת מאת התובעת הינו 84,724 ₪ כולל מע"מ, משוערך כדין. אינני נזקק לדרישת הפיצוי המוסכם, שהינה עתירה חלופית בלבד בכתב התביעה שכנגד.

סוף דבר

61. התביעה העיקרית נדחית.

62. התביעה שכנגד: התובעת תשלם לנתבעת סך של 84,724 ₪, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

63. בפסיקת הוצאות המשפט, הבאתי בחשבון לא רק את סכומי התובענות, אלא גם את הסעד ההצהרתי שנתבקש על ידי התובעת ונדחה וכן את כלל נסיבות העניין. התובעת תשלם לנתבעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 30,000 ₪.

5129371

54678313ניתן היום,  י' סיוון תשע"ו, 16 יוני 2016, בהעדר הצדדים.                                                                                                   

5129371

54678313

בעניין עריכה ושינויים במסמכי פסיקה, חקיקה ועוד באתר נבו – הקש כאן

יעקב שקד 54678313-/

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

The post השוכרת שפעלה על דעת עצמה appeared first on ירקוני | 03-5102710.

אביו של היורש נפטר בגיל 95 בארה"ב- וכאשר היורש בדק- לאור הפטירה- את מצב המקרקעין נדהם לגלות כי הם רשומים על שם משפחת היהלומנים המפורסמת דוידוב.

היהלומן דוידוב רכש את המקרקעין מכונס בהוצאה לפועל והמכירה עמדה לו בהתאם לסעיף 34א לחוק המכר, אשר נקבע כי מהווה מעין תקנת שוק במכירת נכסים מרשות.

לא פחות משני כונסי נכסים, ראש הוצאה לפועל ורשם מקרקעין יכלו לעצור את עושק הקרקע, אולם כל אחד מהם (למעט ראש ההוצאה לפועל, הזכאי לחסינות) נמצא כמעוול במשותף.

היורש יהיה זכאי לפיצוי כספי מהמנויים מעלה.

למשפטנים שבינינו- שימו לב שסעיף 10 לחוק המקרקעין אינו בר תחולה בענייננו.

פסק הדין המלא:

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 2639-05
בפני
כבוד השופט  חיים טובי

התובעים:
1. יואל יהודה צבירי

2. נעמי צבירי

3. נועם צברי
ע"י ב"כ עוה"ד סיגל זפט ואח'
נ  ג  ד
הנתבעים:
1. בוריס דוידוב

2. יצחק טמייב

3. גיורא דוידוב

4. יעקב דוידוב
ע"י ב"כ עוה"ד י. דוידוב

5. משה זלצר, עו"ד
ע"י ב"כ עוה"ד א. שטיין

6. צבי טהורי – בעצמו

7. מדינת ישראל (הודעת צד ג')
ע"י ב"כ עוה"ד ש. נרי מפרקליטות מחוז תל-אביב (אזרחי)

8. א.י.א. חלופה בע"מ (חברה מחוקה)

9. יעקב אבירם
ע"י ב"כ עוה"ד נאדר דיב

10 .שרגא יהודה
11. פלוני (קטין)
12. פלונית (קטינה)
שלושתם יורשי המנוח אלי רון ז"ל
באמצעות ב"כ עוה"ד ז. גרומן ואח'
נגד
הצדדים השלישיים:
1. עו"ד משה זלצר

2. עו"ד צבי טהורי

3. יעקב אבירם

4. עזבון אלי רון ז"ל

5. שרגא יהודה

6. פלוני (קטין)

7. פלוני (קטינה)

ספרות:

א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי

כתבי עת:

עופר שפירא, "טיהור נכסים במכירתם על־ידי", הפרקליט, כרך מב (תשנ"ה-תשנ"ו) 567

חקיקה שאוזכרה:

חוק המכר, תשכ"ח-1968: סע'  1, 34, 34א', 34ב'

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: סע'  10, 123(ב)(2), 125(א)

חוק המשכון, תשכ"ז-1967

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: סע'  39, 61(ב)

פקודת הנזיקין [נוסח חדש]: סע'  64(2), 84, 84(ב)

תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969: סע'  85

פקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971: סע'  42א'

מיני-רציו:

* בית המשפט קבע כי אין מקום לביטול מכר מגרש בהוצאה לפועל, אשר נבע ממעשי זיוף והונאה, לאור סעיף 34א' לחוק המכר המהווה "מעין תקנת שוק" להגנת קוני נכסים מרשויות הפועלות ע"פ דין. עם זאת, נפסקו ליורשיו של בעל המגרש פיצויים בגין אובדן הנכס והאחריות הוטלה על יוזם ההונאה, כונסי הנכסים שמונו בהליך ההוצל"פ והמדינה בנעלי רשם ההוצל"פ.

* קניין – מכר – הגנה לרוכש מקרקעין

* קניין – מכר – תקנת השוק

* הוצאה לפועל – מכירת מקרקעין – אישורה

* נזיקין – אחריות – כונס נכסים

* נזיקין – אחריות – לשכת רישום מקרקעין

.

תביעה להצהרה על בטלות עסקת מכר שנערכה במסגרת הליכי הוצאה לפועל למימוש שטר חוב שהסתבר כמזויף, להצהרה על בעלות המנוח בנכס והשבת רישום הנכס על שמו, ולחילופין לפיצוי בגין אובדן המגרש.

.

בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה בחלקה ופסק:

קונה הרוכש זכות במקרקעין מוסדרים כשהוא נסמך על מסמכים חיצוניים למרשם שנתגלו כמזויפים, לא תעמוד לו הגנת "תקנת השוק" אף אם הרישום על שמו הושלם בתום לב ובתמורה. בהתאם לכך, בענייננו אין תחולה ל"תקנת השוק", אולם קמה לרוכשים ההגנה שבסעיף 34א' לחוק המכר, כך שזכותם גוברת על זכותו של המנוח. סעיף זה מהווה "מעין תקנת שוק" להגנת קוני נכסים מרשויות הפועלות ע"פ דין, באופן שהנכס הנרכש יועבר לקונה כשהוא נקי מזכויות צדדים שלישיים, לרבות הבעלים האמיתי, בכפוף לכך שהרכישה הייתה בתום לב וששולמה תמורה ממשית. הרוכשים לא ידעו על התרמית או על קיומו של פגם בזכויות בנכס ואין לייחס להם התנהלות רשלנית. אמנם הרוכשים שילמו עבור הנכס פחות משוויו הריאלי, אך אין בהפרש כדי להצביע על חשד בכשרות המכר. כונס הנכסים הראשון שמונה, ושפרש מתפקיד בשל העדר יכולת לוודא כי החייב בתיק ההוצל"פ הינו בעל הנכס, הפר את חובת הזהירות המוטלת עליו, ומחדליו גרמו להטעיית ראש ההוצל"פ ולהעברת הזכויות לרוכשים. גם כונס הנכסים שמונה לאחר פרישתו נהג בהתרשלות רבתי ובחוסר נאמנות, וגרם להטעיית ראש ההוצל"פ ולשכת המקרקעין. המדינה אחרית אף היא לנזקי התובעים, בשל התרשלות רשם המקרקעין: כאשר עסקינן בצו שיפוטי ביחס למקרקעין הנעדר אמצעי זיהוי לצד שמו של בעל המקרקעין, מחויב הרשם לוודא את זהות הבעלים – מקום בו לא עסקינן בפס"ד המתייחס לזהות הבעלים הרשום. הנתבע 9 אף הוא נושא באחריות לנזק שנגרם לתובעים, אשר בא לעולם בשל מעשי המרמה בהם הורשע. יש לדחות את התביעה כנגד הנתבעים 10-12, בהעדר כל ראייה הקושרת את מורישם למעשי ההונאה והתרמית – לבד מחלקו בהתמחרות. אין להטיל על התובעים אשם תורם, בהעדר הוראה כלשהי בדין המטילה עליהם חובה ליזום תיקון המרשם והוספת מספר זיהוי לצד שם המנוח. חלוקת האחריות בין הנתבעים נקבעה ע"פ מידת אשמם המוסרי, ונזקם של התובעים הועמד על שווי המגרש כפי שהוערך ע"י שמאי המקרקעין.

פסק   דין
תביעה זו שלפני, מקורה במעשי מרמה הונאה וזיוף שתוצאתם גזל נכס מקרקעין מבעליו החוקי הרשום במרשם ורישומו על שם רוכשיו, במסגרתם של הליכי הוצאה לפועל שננקטו למימושו של שטר חוב – שנתברר, בדיעבד, כמזוייף.

רקע עובדתי

התובעים הינם ילדיו ויורשיו החוקיים של המנוח, סעדיה בן סעדיה צבירי ז"ל, אזרח ותושב ארצות הברית   אשר   נשא  בעשור   האחרון  לחייו   (1995-2005)  דרכון    אמריקאי   שמספרו  152871627P (להלן: "המנוח" או "צבירי"). המנוח נסתלק לבית עולמו ביום 9/4/2005 כשהוא בן 95.
בשִלהי שנות הארבעים של המאה שעברה, רכש המנוח מגרש באזור רשפון ששטחו 4,999 מ"ר, הידוע כחלקה 140 בגוש 6675 (להלן: "המגרש" או "הנכס"). המגרש נרשם על שם המנוח בלשכת רישום המקרקעין  בנתניה (להלן: "לשכת המקרקעין") ביום 1/3/1950, כשלצד שמו – סעדיה בן סעדיה צבירי – לא מופיע מספר זיהוי כלשהו (מספר זהות או דרכון).
בבדיקה אקראית שערך התובע 1 (להלן: "התובע") בלשכת המקרקעין בסמוך לאחר פטירת אביו המנוח, נתברר לו, לתדהמתו, כי הבעלות במגרש הועברה במרשם ביום 2/8/2001 על שמם של הנתבעים 1-4 (להלן" "הרוכשים" או "קבוצת דוידוב"), זאת שלא בידיעת המנוח וללא הסכמתו ובה בשעה שהאחרון שהה בניו יורק, רתוק למיטת חוליו.
העברת המקרקעין על שמם של הרוכשים, הייתה – כך נתברר בדיעבד – תוצאה של מעשי מרמה והונאה, פרי מעלליו של הנתבע 9 יעקב אבירם (להלן: "אבירם") וכתוצאה ממחדלי מי מהנתבעים האחרים – אשר הובילו בסופו של יום לגזל זכויות המנוח בנכס, בדמות מכר המגרש לרוכשים בהליכי הוצאה לפועל.
להלן השתלשלות האירועים – כסדרם, העולים מתצהירי הצדדים ומהמסמכים שהוגשו במסגרתו של ההליך.

פרשת ההונאה, מושאת הליך זה, מקורה בשטר חוב (שנתברר בדיעבד כמזוייף) מיום 1/9/94 על סך 160,000 ₪ (להלן: "שטר החוב") שנעשה, כביכול, על ידי המנוח לטובת הנתבעת 8, חברת א.י.א. חלופה 1990 בע"מ, שבבעלות אבירם (להלן: "החברה" או "הזוכה").
בשִלהי שנת 1998 (או בתחילת 1999) מסר אבירם את שטר החוב לנתבע 5 עוה"ד משה זלצר (להלן: "עו"ד זלצר") לשם גבייתו. האחרון הגיש, בשמה של החברה, בקשה לביצוע שטר ביום 17/5/2000 (להלן: "בקשת הביצוע") ללשכת ההוצאה לפועל בתל אביב במסגרתו של תיק הוצל"פ מספר 01-39192-00 (להלן בהתאמה: "לשכת ההוצל"פ" ו"תיק ההוצל"פ").
תיק ההוצל"פ נפתח כנגד "החייב" (המנוח) צבירי סעדיה מספר דרכון 835CA148                           מדרך בן גוריון 138, בת ים (שייקרא להלן גם "החייב").

בתאריך 26/9/2000 ניתן על ידי ראש ההוצאה לפועל, לבקשת עו"ד זלצר, צו עיקול על הנכס וזה נרשם בלשכת רישום המקרקעין בתאריך 3/10/2000 (להלן: "העיקול").

בחלוף כחודש ומחצה ממועד רישום העיקול על הנכס הגיש עו"ד זלצר, ביום 27/11/00, בקשה למנותו ככונס נכסים על הנכס, לשם מימושו וקבלת כספי התמורה לכיסוי החוב בתיק ההוצל"פ (להלן: "הבקשה למינוי כונס נכסים").
בהחלטה מיום 10/12/00 הורה ראש ההוצאה לפועל, הרשם אריה אטיאס (להלן: "ראש ההוצל"פ")  על מינויו של עו"ד זלצר ככונס נכסים והורה לכונס לבצע " … מסירה אישית של החלטה זו לידי החייב" (להלן: "צו המינוי").

יצויין, כי עוד קודם לבקשה למינויו ככונס נכסים הגיש עו"ד זלצר, ביום 18/11/00, בקשה למנותו ככונס נכסים (להלן: "בקשת המינוי הראשונה"), אשר סורבה בשל העדר אישור על רישום העיקול.

את מלאכת מסירת ההחלטה לחייב, בדבר מינויו ככונס, הפקיד עו"ד זלצר בידי אבירם, מנהל החברה "הזוכה". האחרון ביצע, כביכול, ביום 22/12/00 המצאה לחייב לכתובת: בן גוריון 138, בת ים. ההצהרה על ביצוע המסירה ניתנה על ידי אבירם בטופס אישור מסירה מיום 22/12/00 (להלן: "אישור המסירה") ובתמיכה לו, צורף תצהיר מיום 10/1/2001 אשר אושר על ידי עו"ד זלצר (להלן: "תצהיר המסירה").
בתאריך 11/1/2001 הגיש עו"ד זלצר בתיק ההוצל"פ דו"ח פעולות ולצידו בקשה להורות לו לפרסם הזמנה להציע הצעות לרכישת הנכס. לבקשה צורף עותק צילומי מחוות דעת השמאי עמוס מלר מיום 18/12/00, באשר לשוויו של הנכס (להלן: "חוות דעת מלר"). בקשה זו סורבה בהחלטת ראש ההוצל"פ מיום 21/1/01 הואיל, כך נכתב "לא ראיתי כי צו המינוי נמסר לחייב ולשאר בעלי הזכויות בנכס. להמציא אישורים מתאימים".
בעקבות בקשה נוספת שהוגשה על ידי זלצר ביום 14/2/01, אישר ראש ההוצל"פ, בהחלטה מיום 21/2/01, לפרסם הזמנה להציע הצעות.

אחר הדברים האלה ובשלב זה של הליכי ההוצל"פ, נתבקש הנתבע 6 עו"ד צבי טהורי  (להלן: "עו"ד טהורי") להחליף את עו"ד זלצר בייצוג הזוכה, כאשר אחד הטעמים (מתוך שלושה) לפרישתו של האחרון מייצוג החברה היה, העדר יכולת " … לעשות התאמה בין בעל הנכס לחוב, כי בנסח לא היה רשום … מספר זיהוי".
עו"ד טהורי קיבל על עצמו את המשך הטיפול בתיק ההוצל"פ ובהתאם לכך הוגשה ביום 15/3/2001 בקשה מתאימה לראש ההוצל"פ, אשר נחתמה על ידי אבירם ועוה"ד זלצר וטהורי (להלן: "הבקשה להחלפת הכונס"). בתאריך 22/3/2001 מונה עו"ד טהורי ככונס נכסים  לנכס – תחת עו"ד זלצר.
בסמוך לאחר מינויו ככונס, החל עו"ד טהורי בהליכים למימושו של הנכס בהסתמך על חוות דעת מלר. ביום 27/3/2001 פורסמה בעיתון הארץ מודעה המזמינה את הציבור להציע הצעות, אותן יש להגיש עד ליום 9/4/01 למשרד טהורי, בצירוף שיק בנקאי בשיעור 10% מגובה ההצעה (להלן: "המודעה").
בעקבות פרסום המודעה הוגשו לטהורי שלוש הצעות. האחת, של אלי רון ז"ל, מתווך מקרקעין במקצועו (להלן: "רון ז"ל") על סך 365,000$; השנייה, של משה שרגא, אחיינו של רון ז"ל, על סך 355,000$ והשלישית של קבוצת דוידוב – הרוכשים, על סך 360,000$             (להלן: "ההצעות").

ביום 22/4/2001 נערכה במשרדו של טהורי התמחרות בין המציעים, במסגרתה שיפרה קבוצת דוידוב את הצעתה לסכום של 375,000$ והוכרזה כזוכה (להלן: "תהליך ההתמחרות").
בו ביום נחתם הסכם מכר בין הרוכשים לבין המוכר (החייב) באמצעות כונס הנכסים            עו"ד טהורי – לפיו רכשו דוידוב את הנכס תמורת תשלום סך של 375,000$ (להלן: "הסכם המכר" ו–"עסקת המכר").

בתאריך 24/4/2001 הגיש טהורי לראש ההוצל"פ בקשה לאישור הסכם המכר. בהחלטה שניתנה בו ביום, נדרש טהורי למסור את מסמכי המכר לחייב לתגובתו תוך 7 ימים. ההחלטה והמסמכים נמסרו (כביכול) לידי החייב ביום 27/4/2001, באמצעות שליח מטעם טהורי – גיורא סלוצקי (להלן: "סלוצקי").
תצהיר סלוצקי מיום 27/4/2001 הוגש ללשכת ההוצל"פ ועל בסיסו אישר ראש ההוצל"פ את הסכם המכר.

העסקה דווחה למס שבח ביום 25/3/01 (להלן: "טופס המש"ח") ונתקבלו אישורי מס שבח ורכישה להעברה, לאחר תשלום המיסים (להלן" "אישורי המיסים").

בתאריך 5/6/2001 הגיש טהורי בקשה למתן הוראות בה עתר, בין היתר, להתיר ביצוע תשלום חוב ההוצל"פ לידי הזוכה; לשלם את מס השבח; לאשר שכר טרחתו בשיעור 6% ולהורות להעביר לחייב את יתרת התמורה.
בהחלטת ראש ההוצל"פ מיום 6/6/2001 אושרה הבקשה במלואה (להלן: "ההחלטה לביצוע התשלומים"). טהורי העביר לידי אבירם סך של 390,000 ₪  – סכום החוב, כמופיע במחשב ההוצל"פ – כאשר סך של 60,000 ₪ שולם כבר ביום 17/5/2001, טרם מתן ההחלטה לביצוע התשלומים.

ביום 10/6/2001 שלח טהורי מכתב לכתובת החייב בבת ים, הנושא כותרת "הודעה כספים לשחרור", והזמינו למשרדו לשם קבלת יתרת התמורה.
ביום 19/6/2001, כך לעו"ד טהורי, הופיע במשרדו אדם מבוגר בעל חזות מזרחית (מלווה באדם נוסף) הנעזר במקל הליכה שהתחזה למנוח (להלן: "המתחזה"), אשר הזדהה באמצעות דרכון שמספרו 152871627P (שנתגלה בדיעבד כמזוייף). הלה קיבל לידיו סך 700,000 ₪     (בשני שיקים) מיתרת התמורה, כאשר עוה"ד טהורי מותיר בקופת הכינוס סך של 70,000 ₪ בגין הוצאות בלתי צפויות.

יצויין, כי ביום 5/8/2001 שילם טהורי לידי המתחזה סכום נוסף, בשיק על סך 96,800 ₪.

בתאריך 21/6/2001 הכריז ראש ההוצל"פ על הרוכשים כקוני הנכס והורה ללשכת המקרקעין להעביר את הזכויות בו על שם הרוכשים " … כאשר הן נקיות מכל שעבוד, עיקול ו/או זכות צד ג' כלשהו" (להלן: "צו המכר").
כונס הנכסים הוסמך בצו המכר לחתום בשם החייב או במקומו על כל מסמך שיידרש לשם העברת הזכויות לרוכשים.

מצוייד בצו המכר, חתם טהורי ביום 1/7/2001 על שטר המכר בשם המוכר (המנוח) ואישר חתימתם של הרוכשים על גביו (להלן: "שטר המכר").
בתאריך 29/7/01 הפקיד טהורי בלשכת המקרקעין את המסמכים הדרושים לביצוע הרישום, ובכלל אלה שטרי המכר; אישורי המיסים וצו המכר (להלן: "תיק הטאבו").
בתאריך 1/8/2001 הורה סגן רשם המקרקעין, מר חיים פנחסי (להלן: "פנחסי") כי יש להמציא, כתנאי לרישום העסקה, שני תצהירי זיהוי (של הבעלים ואדם זר) וכן לצרף מסמכי רכישה "היסטוריים" ואחרים, המעידים על הקשר בין בעל הנכס הרשום במרשם לזה המצויין במסמכים שבתיק הטאבו.

בעקבות ההחלטה דלעיל, המציא טהורי, בו ביום, שני תצהירים. האחד, תצהיר מיום 27/6/2001 הנחזה כחתום על ידי החייב (המנוח) ואשר נחזה כמאושר על ידי עו"ד זלצר – בחתימתו ובחותמתו. תצהיר זה נתברר בדיעבד כמזוייף (להלן: "תצהיר זיהוי החייב"). השני, תצהיר מיום 1/8/2001 עליו חתם טהורי מתוקף תפקידו ככונס נכסים (להלן: "תצהיר זיהוי טהורי").
מסמכי רכישה "היסטוריים" שנתבקשו – לא הומצאו.

בתאריך 2/8/2001 אישר רשם המקרקעין מר שמואל בר ישראל (להלן: "בר ישראל" או "רשם המקרקעין") את העיסקה לרישום והבעלות בנכס נרשמה במרשם על שם הרוכשים.
לשלמות התמונה העובדתית יצויין, כי בעקבות חקירה משטרתית שנערכה ולאור ממצאיה, הוגש כתב אישום כנגד אבירם ורון ז"ל – מורישם של הנתבעים 10-12 – לבית משפט השלום בתל אביב ת.פ. 3932-08-09 [פורסם בנבו] (להלן: "ההליך הפלילי").
בהכרעת הדין מיום 11/10/2011 (כמו גם המשלימה מיום 17/1/2013) – הורשע אבירם בעבירות של קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות ובשבועת שקר (להלן: "הכרעת הדין"). ערעור שהוגש לבית משפט זה (ע"פ 32070-05-12) [פורסם בנבו] נדחה וההרשעה נותרה על כנה. בקשת רשות ערעור לבית משפט העליון (רע"פ 5330/13) [פורסם בנבו] – נדחתה אף היא.

יצויין עוד, כי ההליך הפלילי כנגד רון ז"ל הופסק עקב פטירת האחרון, לאחר הגשת כתב האישום כנגדו.

התביעה והודעת צד ג'

בתביעה שבכאן, המתוקנת יש לומר, עותרים התובעים למתן פסק דין המצהיר על בטלות עסקת המכר וצו המכר, ועל כי המנוח היה ועודנו הבעלים החוקיים של הנכס.
כפועל יוצא, עתרו התובעים להורות על ביטול רישומם של הרוכשים כבעלי הנכס בפנקס הזכויות והשבת המצב הרישומי בנכס לקדמותו, באופן שהמנוח יירשם כבעליו – כמקדם.

כן עתרו התובעים לחייב הנתבעים, יחד ולחוד, בתשלום סך של 200,000 ₪ כפיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם כתוצאה ממחדליהם.

כסעד חילופי לסעדים דלעיל, עותרים התובעים לפיצוי כספי בסך 2,600,000 ₪ נכון ליום הגשת התביעה (1/6/2008) בגין גזל קניינם – בהיותם יורשי המנוח.

לטענת התובעים, הואיל ואין חולק כי המנוח אינו "החייב" בתיק ההוצל"פ ומכר המגרש (הכפוי) נעשה ללא הסכמתו ושלא בידיעתו, הרי שדין עסקת המכר בטלות מעיקרא – שכן כלל יסוד בדיני קניין הינו "שאין אדם יכול להקנות לזולתו יותר ממה שיש לו".
הכלל האמור, כך לתובעים, חל בנסיבות מקרה דנן גם בענייננו, הגם שעסקינן במכר כפוי באמצעות רשות ההוצאה לפועל.

מנגד טענו הרוכשים כי דין התביעה כנגדם להידחות. לטענתם, הם רכשו את הנכס בתמורה ובתום לב בלא שהיה להם שמץ של ידיעה או חשד, ולו הקלוש ביותר, לכך שהחייב אינו הבעלים של הנכס הנמכר.

בהינתן כזאת, והואיל ומכר המגרש נעשה באמצעות רשות ההוצל"פ, הרי שעומדת להם, כך לרוכשים, תקנת השוק המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), כמו גם זו הקבועה בסעיף 34א' לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר").

באשר לסעד החילופי טענו התובעים כי עסקת המכר והעברת הזכויות בנכס על שמם של הרוכשים באמצעות הליכי ההוצל"פ, היו תוצאה ישירה של מעשיהם ו/או מחדליהם של הנתבעים כולם – מי במזיד, מי בעצימת עיניים מוּדַעת, מי ברשלנות רבתי ומי ברשלנות גרידא.
אילמלא רשלנותם של הנתבעים (כל אחד על פי "תרומתו") והטעיית ראש ההוצל"פ ורשם המקרקעין, ביודעין ושלא ביודעין, תרגיל העוקץ – בדמות מכר המגרש לרוכשים ונישול המנוח מקניינו – לא היה בא לעולם.

הנתבעים (למעט החברה – המחוקה זה מכבר) התגוננו מפני התביעה וטענו כי אין לייחס להם אחריות לאירועים המזיקים – כמו גם לנזקים שנגרמו בעטיים – ומטילים ההיתכנות לתרגיל העוקץ האחד כלפי משנהו.

המדינה – הנתבעת 7 – התגוננה מפני התביעה ושיגרה הודעת צד ג' (אשר תוקנה פעמיים) כנגד עוה"ד זלצר וטהורי, אבירם ויורשי רון ז"ל (נתבעים 10-12).
יוער, כי בכתב התביעה יוחסה למדינה אחריות שילוחית למכר המגרש ורישומו בפנקס הזכויות על שם הרוכשים – הן בשל רשלנות נטענת של ראש ההוצל"פ והן בשל מחדלי רשם המקרקעין.

בהחלטה מיום 12/4/2010 נעתר בית המשפט [כבוד הרשם (כתוארו אז) ח. ברנר] לבקשת המדינה (בש"א 6472/09) [פורסם בנבו] והורה על דחיית חלק מן התביעה המייחס לאחרונה אחריות שילוחית בגין מעשיו ומחדליו הנטענים של ראש ההוצל"פ, זאת בשל החסינות המהותית העומדת לנושא משרה שיפוטית.

נמצא, כי האחריות השילוחית המיוחסת למדינה בתביעה דנא, הינה אך בגין רשלנותו הנטענת של רשם המקרקעין.

דיון והכרעה

בהינתן, כי הסעד העיקרי לו עותרים התובעים בתביעתם הינו ביטולה של עסקת המכר והשבת המצב הרישומי לקדמותו – שומה עלינו להידרש תחילה לשאלת תוקפו של המכר, טרם תיבחן דרך פעולתם (או מחדלם) של כל אחד מהנתבעים ותרומתו לאובדן קניינו של המנוח. רק באם יימצא כי בנסיבות מקרה דנן יש להותיר את עסקת המכר על כנה, או אז יש לבחון את התנהלותם של הנתבעים, ותרומתם לאובדן המגרש ולנזק הנטען.
אשר על כן, דרך הילוכנו בפסק דין זה יהא, אפוא, במענה לשאלות שלהלן וכסדר הזה –

א.          תוקפה של עסקת המכר?

ב.           מי מהנתבעים נושא באחריות לאובדן קניינו של המנוח ומידת אחריותו?

ג.            היקף הנזק

ד.           דינה של ההודעה לצדדים השלישיים.

עסקת המכר – תוקפה

המסכת העובדתית שנסקרה לעיל מציגה תוצאה קשה של גזל המגרש מידי בעליו החוקיים. עסקינן במעשה רמייה מתוחכם של הנתבע 9 ושל אחרים, אשר הפיל ברשתו את רשויות החוק – ההוצל"פ ולשכת המקרקעין – ואף סינוור את עיניהם של עורכי הדין המלומדים "פקידי בית המשפט".
ראשיתו של מעשה התרמית בשטר חוב מזוייף (נספח ב' לנ/1) שנמסר על ידי אבירם           לעו"ד זלצר ואשר הוגש על ידי האחרון למימוש בלשכת ההוצל"פ; המשכו במינויו של עוה"ד זלצר ואחריו עו"ד טהורי ככונסי נכסים למימוש הנכס, ואחריתו במכר זכויות המנוח במגרש לרוכשים – בהתאם לצו מכר שניתן על ידי ראש ההוצל"פ (מוצג במ/18).

לית מאן דפליג, כי המנוח היה הבעלים הרשום של המגרש, עד למועד בו הועבר הנכס במרשם (2/8/2001) על שמם של הרוכשים.

אין גם חולק כי שטר החוב לא נחתם מעולם על ידי המנוח ומכירת המגרש, במכר כפוי באמצעות לשכת ההוצל"פ, נעשתה ללא הסכמת המנוח ובלא ידיעתו.

נמצא, איפוא, כי עניין לנו במכר מגרש בידי רשות באמצעות כונס נכסים (עו"ד טהורי) כאשר עסקת המכר הייתה תוצאה של מעשי זיוף והונאה של רשם ההוצל"פ ולשכת המקרקעין – גם יחד.

מה תוקפה של עסקת המכר בנסיבות האמורות לעיל? ידו של מי מבעלי הזכויות (המנוח והרוכשים) על העליונה ואת מי מהם יש להעדיף? האם את הרוכשים שקנו את הזכויות במגרש מרשות ההוצל"פ, שילמו תמורתו ונרשמו זה מכבר כבעליו בפנקס המקרקעין, או שמא, יש לבכר את המנוח – הבעלים החוקי של הנכס טרם נישולו מקניינו.

ידענו זה מכבר, כי אין אדם יכול להקנות לזולתו יותר מאשר יש בידו [ע"א 2680/90 יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' מוזאפר, פ"ד מ"ט(1) 649, 659 (1995); (להלן: "עניין יצירה והשקעות")]. בהינתן כזאת, ועל מנת שניתן יהא להפקיע את זכות המנוח – הבעלים המקורי של הנכס – מקניינו, על הרוכשים מוטל הנטל להוכיח כי עומדת להם הגנה המעוגנת בדין.
לשיטת הרוכשים, יש להחיל בעניינם את ההגנות הקבועות בסעיף 10 לחוק המקרקעין, כמו גם את סעיף 34א' לחוק המכר – לפיהן הם רכשו את הנכס ממורק מכל זכות אחרת, לרבות זכותו של הבעלים המקורי – המנוח.

מנגד טוענים התובעים כי אין תחולה להוראות אלה בענייננו.

נדון, איפוא, להלן בכל אחת מהוראות הדין האמורות.

תקנת השוק – סעיף 10 לחוק המקרקעין

אקדים ואומר כבר עתה, כי מקובלת עלי עמדת באת כוחם המלומדת של התובעים לפיה אין תחולה, בענייננו, להוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין לאור לשונו ותכליתו. סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע כך – "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
ההגנה המוענקת לרוכש על פי הוראת סעיף 10 הנ"ל – הידועה כ"תקנת השוק" – נועדה לבצר את אמינות המרשם של מקרקעין מוסדרים, שעל פי הוראת סעיף 125(א) לחוק המקרקעין מהווה ראייה חותכת לתוכנו.

תוצאתו של סעיף 10 הנ"ל – במקרים הבאים בשעריו – היא מירוק הזכות הנרכשת על ידי הקונה מכל זכות קודמת בנכס, זאת כאשר הרוכש פעל בהסתמך על הרישום בתום לב.

וכך נאמרו הדברים מפי מ"מ הנשיא (דאז) השופט מ' לנדוי בפרשת קורצפלד [ע"א 599/77 קורצפלד נ' אדלר, פ"ד ל"ד(2) 29, 33 (1979); (להלן: "עניין קורצפלד")] וזה לשונו –

”בסעיף 10 חידש המחוקק הלכה חשובה לגבי מקרקעין מוסדרים, תוך מתן משקל מכריע לרישום בפנקסים, עד כדי הפקעת זכות הקניין מן הבעל האמיתי, אפילו שורש הרישום הבלתי-נכון הוא במעשה תרמית שנעשה על ידי מי שקדם לְתובע זכות על סמך סעיף 10. הוראה מפליגה זו הוחקה במגמה לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור … לשם זה אין די במתן תמורה ובתום לבו של הרוכש אלא תנאי הכרחי נוסף הוא שהרוכש רכש את הזכות 'בהסתמכו על הרישום' " (ההדגשה לא במקור – ח.ט.).

נוכח תכלית זו של סעיף 10 – המפקיע זכויותיו של הבעלים המקורי – נקבע בפסיקה כי תקנת השוק שבסעיף 10 הנ"ל מקנה הגנה לקונה אשר הסתמך על המרשם והוטעה בגין שיבוש במרשם גופו לגבי זהות בעל הזכות במקרקעין, אך אין בכוחה של תקנת שוק זו להעניק הגנה לקונה שהסתמך על פגמים חיצוניים למרשם [ראו: עניין יצירה והשקעות לעיל; י. ויסמן דיני קניין – חלק כללי, 312-315 (1993) (להלן: "ויסמן – קניין"); מיגל דויטש קניין ד', 235-239 (2007) (להלן: "דויטש")].

קונה, הרוכש זכות במקרקעין מוסדרים כשהוא נסמך על מסמכים חיצוניים למרשם שנתגלו כמזוייפים – לא תעמוד לו הגנת תקנת השוק אף אם הרישום על שמו הושלם בתום לב ובתמורה. הטעם לכך הוא שאם הרישום היה נכון " … משמעות הדבר היא כי אם במקרה כזה או אחר הצד השלישי בכל זאת לא רכש זכות נקייה, הדבר אינו נובע מהסתמכותו על המירשם, שהרי הסתמכות זו הייתה מבוססת, אלא מטעם אחר שאינו נוגע לכך" (דויטש, שם, עמ' 266).

ומן הכלל לנדון דידן. בענייננו המרשם היה תקין שכן לית מאן דפליג שהמנוח היה כל העת (עד להעברת הזכויות לרוכשים) הבעלים הרשום של הנכס. מכאן, שהתאונה המשפטית במקרה דנן לא אירעה כתוצאה מהסתמכות על "רישום לא נכון" או שיבוש במרשם. הסתמכות הרוכשים עת רכשו את הנכס – ואף קודם לרכישה – הייתה על העיקול שנרשם בפנקסים במסגרת תיק ההוצל"פ (נספח ג' לנ/1) ועל צו ראש ההוצל"פ מיום 22/3/2001 (נספח כ' לנ/3), במסגרתו מונה עו"ד טהורי ככונס נכסים למכירת המגרש.
לגבי דידי, אין כל הבדל בין מקרה בו הקונה הוטעה לחשוב שהמוכר הוא הבעלים של הנכס באמצעות מסמכים מזוייפים חיצוניים למרשם [עניין יצירה והשקעות לעיל;                           ה.פ. (חי') 202/03 האפוטרופוס הכללי נ' בנק דיסקונט למשכנתאות, פורסם בנבו, 20/11/2015] לבין נדון דידן.

בשני המקרים, מייצג המרשם נכונה את מערך הזכויות והתאונה המשפטית אירעה בשל מסמכים חיצוניים למרשם. הגם שבענייננו עסקינן במסמכים רישמיים שהופקו על ידי נושא משרה שיפוטית (עיקול וצו כינוס נכסים) – אין די בהם כדי להופכם לחלק בלתי נפרד מהרישום.

יש לזכור ולהזכיר, כי תכליתו של סעיף 10 לחוק המקרקעין היא להגן על רוכש שהסתמך על הרישום במקרקעין מוסדרים, כך שההסתמכות חייבת להיות על הרישום בפנקסים עצמם ולא על מסמכים חיצוניים לו – יהא מקורם אשר יהא.

בסיכומי טענותיו ביקש ב"כ המלומד של הרוכשים לשכנעני כי לא ראי טעות (של הקונה) שמקורה במסמכים מזוייפים חיצוניים למירשם (כגון יפויי כוח ותעודת זהות מזוייפים), כראי טעות הנסמכת על מצג מטעה המצוי במרשם גופו – בדמות העיקול שנרשם בפנקסים, כבענייננו.
לשיטת ב"כ הרוכשים, אילו לא היה נרשם העיקול בספרי המקרקעין מכוח צו ראש ההוצל"פ, עסקת המכר לא הייתה באה לעולם. הרוכשים – כך לבא כוחם – הסתמכו על הרישום השגוי והוטעו לחשוב " … על קיומו של הליך ההוצל"פ, ומכירת הנכס בהליכי הוצל"פ …".

חרף שנינותה של טענה זו אין בידי לקבלה.

הסתמכות, אשר מזכה קונה בהגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין, מוגבלת אך לזכות הבעלות הרשומה, זאת על מנת לבצר את אמינות הרישום בפנקסים ציבוריים. לא כל "רישום" בפנקסים מהווה "רישום" המקנה לרוכש תם הלב הגנה כלפי הבעלים המקורי של הנכס הנרכש.

כך, על דרך משל, נקבע כי אין די בהסתמכות על הערת אזהרה שנרשמה לטובת המוכר לצורך עמידה בתנאי "ההסתמכות על הרישום" הנדרש בסעיף 10 לחוק המקרקעין                          [ראו: ע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ (פורסם בנבו 4/8/2014)].

כך גם בענייננו. הסתמכות הרוכשים על העיקול שנרשם בספרי המקרקעין, אינה מהווה הסתמכות על "הרישום" כמשמעותו בסעיף 10 לחוק המקרקעין.

נמצא מהאמור והמקובץ לעיל כי לתקנת השוק הקבועה בסעיף 10 אין תחולה בנדון דידן, שכן התאונה המשפטית לא אירעה בשל שיבוש במרשם עליו הסתמכו הרוכשים. אדרבא, המרשם בעניינו, עובר לעסקת המכר, היה נכון.
רכישה מרשות – סעיף 34 לחוק המכר

האם עומדת לרוכשים, כטענתם, ההגנה הקבועה בסעיף 34א' לחוק המכר, במובן זה שרכישת הנכס באמצעות הליכי ההוצל"פ וצו המכר- מטהרת את הנכס מכל זכות קודמת, לרבות זכות הבעלות של המנוח? או שמא, אין תחולה להוראה זו בענייננו – כטענת התובעים?
אקדים ואומר, כי לגבי דידי עסקינן בהוראת חוק היוצרת "מעין תקנת שוק" שמטרתה לעודד מימוש נכסים ורכישתם בהליכים שחסות הרשות פרוסה עליהם – כך שנכס שנרכש מרשות, הפועלת על פי דין, עובר לקונה כשהוא נקי מזכויות ומשעבודים החלים עליו, לרבות זכויות הבעלים המקורי.

כפועל יוצא, מצאתי כי קמה לרוכשים ההגנה הקבועה בסעיף 34 א' הנ"ל, כך שזכותם גוברת על זכותו של המנוח – חרף העובדה כי צו המכר ניתן על בסיס מעשה הונאה ותרמית.

נבהיר דברינו.

סעיף 34א' לחוק המכר קובע כך – "נמכר נכס על ידי בית המשפט, לשכת ההוצאה לפועל או רשות האחרת על פי דין, עוברת הבעלות לקונה נקייה מכל שיעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי".
מחלוקת נטושה בינות המלומדים, ובעקבותיהם בפסיקה, באשר לפרשנותה ותכליתה של הוראת סעיף 34א' לחוק המכר.

המלומד אייל זמיר, בספרו חוק המכר, תשכ"ח-1968 (פירוש לחוקי חוזים בעריכת                     ג. טדסקי, תשמ"ז-1987) (להלן: "זמיר"), בדעה שאין עניינה של הוראת סעיף 34א' "מעין תקנת שוק" לטובת הקונה, אלא שזו נועדה אך להסדיר את מעמדם של נושים בעלי זכויות המשמשים ערובה לחיוב כספי בממכר. לשיטתו " … במרכזו של סעיף 34א' עומד, איפוא, הנושה בעל הזכות המשמשת כערובה לזכות כספית, ולא קונה הנכס" (שם, עמ' 727).

טעמיו של המלומד עימו. האחרון מצביע על נוסח סייפת הסעיף הקובע כי מכירה על ידי רשות אינה ממרקת זכות "שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי". מכאן, כך לשיטתו, לא עסקינן בתקנת שוק שנועדה להגן על הקונה מרשות, מזכות קודמת בממכר – לרבות טענת בעל דין לזכות בעלות בנכס.

העדרה של דרישה לתום לב מצד הקונה בסעיף 34א' – תנאי יסוד בכל "תקנת שוק" – אף היא נותנת, כך למלומד זמיר, שהוראתו לא נועדה להוות מעין תקנת שוק לקונה מרשות הפועלת על פי דין.

נמצא, על פי ההשקפה האמורה, כי אין בהוראת סעיף 34א' לחוק המכר כדי למרק את הממכר מזכויות של צדדים שלישיים (שלא נועדו להבטחת חיוב כספי) ובכלל אלו זכויות הבעלים האמיתי של הממכר.

גישת פרופ' זמיר, התקבלה במספר פסקי דין של בתי המשפט המחוזיים במסגרתם נקבע כי סעיף 34א' אינו מעניק, לקונה מרשות, עדיפות על פני זכויות בעלות בנכס, כמו גם זכויות אחרות שלא נועדו להבטחת חיוב כספי [ראו: פסק דינה של השופטת א. פרוקציה בת"א (י-ם) 1504/96 כהן נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, [פורסם בנבו] מיום 8/8/1999; ה"פ (י-ם) 7410/08 סלמון נ' אפלבויים [פורסם בנבו] מיום 26/1/2011; ת"א (חי') 24604-12-10 שולדר נ' אמסלם, פורסם בנבו 17/1/2013; וראו גם מאמרו של ע. שפירא "טיהור נכסים במכירתם על ידי רשות על פי דין" (הפרקליט מ"ב, עמ' 567).
על פי ההשקפה האמורה, אין בהוראת סעיף 34א' כדי להקנות לרוכשים, בענייננו, עדיפות על פני זכותו הקניינית של המנוח בנכס, שכן אין בסעיף האמור כדי למרק את זכותם של הרוכשים, מזכויות המנוח.

הדעה האחרת, הרווחת יש לומר, גורסת כי סעיף 34א' לחוק המכר נועד ליצור סוג מיוחד של מעין תקנת שוק, להגנת קוני נכסים מרשויות הפועלות על פי דין באופן שתוענק לרוכש, כאמור, זכות שלימה ונקייה בממכר – תוך העדפת זכות הקונה על זכות הבעלים המקורי.
בדעה האמורה, דוגלים המלומדים ז. צלטנר, בספרו חוק המכר, תשכ"ח- 1968 (ג. טסדקי עורך, תשל"ב) בעמ' 149 (להלן: "צלטנר"), וכן י. ויסמן חוק המשכון, תשכ"ז-1967 (תשל"ה), עמ' 332-332 (להלן: "ויסמן – משכון").

המלומד ויסמן, איננו מתעלם מההחרגה המופיעה בסייפת סעיף 34 א' לחוק המדחיק, כך על פי לשונו, מגדרי תחולתו זכות "שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי". ברם לשיטתו, המדובר בליקוי בנוסח הסעיף שכן כוונת המחוקק הייתה להוציא מתחולת החריג את זכות הבעלות – הנמכרת על ידי הרשות (ויסמן – משכון לעיל, עמ' 334).

לשיטת צלטנר, ההבחנה בין זכות הבעלות המטוהרת מכוח הוראת סעיף 34א' לבין זכויות אחרות (חכירה, זיקת הנאה וכדומה), שאינן ממורקות במסגרתו " … נעוצה בכך, שאין בעל הזכות יכול לבוא על סיפוקו מתוך פדיון המכירה" (צלטנר לעיל, עמ' 150), להבדיל מהבעלים הזכאי לקבל את התמורה לפי סעיף 34ב' לחוק המכר.

עמדתם של המלומדים ויסמן וצלטנר אומצה בשני פסקי דין מחוזיים [ראו: פסק דין של סגה"נ השופט ביין  בע"א 1479/00 בהאי נ' הממונה על המרשם ואח', [פורסם בנבו] פ"מ, תש"ס, חלק שני, עמוד 298 (להלן: "עניין בהאי"); ת.א. (ת"א) 27711/05 ספירו נ' בוימר את מודל הובלות בינלאומיות בע"מ ואח', פורסם בנבו, 28/2/09 (להלן: "עניין ספירו")].

איזו משתי ההשקפות דלעיל יש לבכר?
יצויין, כי שאלת תכליתו ומהותו של סעיף 34א' לחוק המכר טרם הוכרעה לגופה בבית המשפט העליון. הגם שבמקרה אחד נדרש בית המשפט העליון להוראת סעיף 34א', ברם הוא נמנע מלהביע דעה באשר למהותו ולתכלית חקיקתו [ראו: בג"צ 2274/99 שפיר נ' בית הדין הרבני האזור רחובות, פ"ד נ"ו(1) 673 (2009) (להלן: "בג"צ שפיר")].

כאמור לעיל, נוטה אני לדעת המלומדים ויסמן וצלטנר לפיה סעיף 34א' נועד ליצור "מעין תקנת שוק", המקנה לרוכש נכס מרשויות הפועלות על פי דין הגנה מלאה על הנכס הנרכש, לרבות מירוקה מזכות בעלות קודמת – זאת חרף הקשיים העולים מניסוחה, והעדרה של דרישה מפורשת לתום לב מצד הקונה.

שלושה הם הנימוקים בבסיס עמדתי זו.

ראשית, לדעת הכל (לפי שתי ההשקפות) קיים צורך וקיימת הצדקה לקביעת תקנת שוק המטהרת ממכר הנרכש מרשות הפועלת על פי דין, מזכויות קודמות מכל הסוגים (לרבות זכות הבעלים האמיתי של הנכס), שכן העדרה של הוראה כאמור ירתיע רוכשים פוטנציאליים מלהיכנס להליך הרכישה מרשות ויוביל לאנדרלמוסיה בהליכי המכר המבוצעים במסגרת הליכי ההוצל"פ (ראו: זמיר לעיל, 736 מעל ה"ש 59; ויסמן – משכון לעיל, בעמוד 334 וה"ש 21; דויטש לעיל, עמוד 296-298).

יש, איפוא, לבכר את הדעה הרואה בסעיף 34א' כמעין תקנת שוק, אשר נועד להגן על קונה נכס במסגרת הליכי ההוצל"פ.

שנית, הדעת אינה סובלת מצב בו רוכש מיטלטלין בתום לב במהלך הרגיל של העסקים, יהא חסין מפני תביעות של צדדים שלישיים בהם (סעיף 34 לחוק המכר) ואילו לרוכש מרשות לא תוענק הגנה כזו. כשם שרוכש במהלך הרגיל של העסקים מוגן מפני כל זכות קודמת בממכר   " … כך ומקל וחומר, רשאי רוכש מכוח החלטה של בית המשפט, לשכת ההוצל"פ וכו', לסמוך על כך שהנכס נקי מזכויות ושעבודים החלים על הנכס, והכל במטרה לעודד מימוש נכסים ורכישתם בהליכים שחסות הרשות פרוסה עליהם" (עניין בהאי לעיל, עמוד 306).

שלישית, גם לדעת פרופ' זמיר יש להחיל תקנת השוק לגבי קונה במכירה מרשות על פי דין, זאת על דרך ההיקש מהוראת סעיף 34 לחוק המכר, ובלבד שהיקש כאמור יכלול                           " … דרישה של תום לב, בדומה לשאר 'תקנות השוק' …" (זמיר לעיל, 736).

לגבי דידי, אין צורך בהיקש האמור, על מנת לבסס דרישה של תום לב מצד רוכש נכס מרשות כמו גם תשלום תמורה ממשית בגינו – במסגרתו של סעיף 34א' לחוק המכר.

בעניין בג"צ שפיר קבע בית המשפט העליון כי הגם שדרישת תום הלב אינה מפורשת בסעיף 34א', יש להחילה על הוראת סעיף זה מכוח סעיפים 39 ו-61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") (עניין שפיר לעיל, עמ' 717).

קונה נכס מ"רשות" אשר ידע – או עצם עיניו מלידע – על זכויות שיש לצד שלישי בנכס הנרכש, לא ייהַנה מההגנה המוענקת לרוכש על פי סעיף 34א'.

כך גם אמורים הדברים באשר לתשלום תמורה ממשית בגין הנכס הנרכש. העדרה של תמורה ממשית המשקפת אובייקטיבית את שוויו של הנכס – לא זו בלבד שיש בה כדי לפגום בתום לבו של הרוכש (זמיר לעיל, עמוד 707), אלא שהעדרה שולל מינה וביה השתכללות של מכר, המוגדר בסעיף 1 לחוק המכר "הקניית נכס תמורת מחיר" [ראו: דנ"א 2568/97 כנען נ' ממשלת ארצות הברית, פ"ד נ"ז(ב) 932 (להלן: "הלכת כנען") וכן עניין ספירו לעיל, עמוד 12].

מסקנתי הינה, אפוא, כי סעיף 34א' לחוק המכר נועד להוות "מעין תקנת שוק" להגנת קוני נכסים מאת רשויות הפועלות על פי דין, באופן שהנכס הנרכש יועבר לקונה כשהוא נקי מזכויות צדדים שלישיים, לרבות מירוקה מזכות הבעלים האמיתי של הנכס.
עם זאת, ההגנה האמורה תוענק לקונה מרשות, בכפוף לכך שהרכישה הייתה בתום לב – במובן זה שהרוכש לא ידע (או לא עצם עיניו מלידע) על קיומן של זכויות צד ג' בנכס ושולמה תמורה ממשית בגין הממכר.

תימוכין למסקנה  האמורה מוצא אני בדברי כבוד השופט י. עמית בע"א  7531/10 ש.א.נ.ל. ייזום ופיתוח בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו 12/3/2012ׂ( – הגם שהם נאמרו בבחינת למעלה מן הצורך. וזה לשון הדברים: "הוראת סעיף 34א' לחוק המכר יוצרת מעין תקנת שוק לזכות הקונה, בכך שהיא ממרקת את הנכס הנרכש מכל טענת זכות קודמת שיכולה להיות לצדדים שלישיים, בדומה לתקנות שוק אחרות. כך, אם נמכר נכס בהוצאה לפועל בנסיבות שהתקיימו "תנאי השוק", הקונה זכאי לקבל אותו "ממורק" ובעל המשכון זכאי לקבל את התמורה לפי סעיף 34ב' לחוק המכר (יהושע ויסמן חוק המשכון, תשכ"ז-1967 (ג' טדסקי עורך, 1974)" (ההדגשות שלי הן – ח.ט.).

הנה כי כן, כבוד השופט י. עמית אימץ להלכה את עמדת המלומד ויסמן, הרואה בסעיף 34א' לחוק המכר מעין תקנת שוק לטובת הקונה, להבדיל מעמדת המלומדים זמיר ושפירא הרואים בסעיף זה אך הסדרת מעמדם של הנושים, בעלי זכויות המשמשות כערובה לחיוב הכספי.

על תום הלב והתמורה

האם עומדת להם לרוכשים ההגנה הקבועה בסעיף 34א' לחוק המכר, באופן שזכותם בנכס תגבר על זכויות המנוח – הבעלים החוקי של הנכס שנגזל הימנו על לא עוול בכפו?
על מנת שתקום לרוכשים ההגנה האמורה עליהם להוכיח, כאמור, כי הם רכשו את המגרש במסגרת הליכי ההוצל"פ, בתום לב ובתמורה.

תום הלב בהקשר לסעיף 34א' לחוק המכר, זהה לזה הנדרש לעניין תקנת השוק העומדת לקונה מיטלטלין במהלך הרגיל של העסקים (סעיף 34 לחוק המכר), כאשר המבחן הוא                     "נפשי – סובייקטיבי ולא אובייקטיבי, הכלל הוא שרשלנות ותום לב יכולים לדור בכפיפה אחת" (זמיר לעיל, 702, 703).

" … הקונה הוא תם לב אם אינו יודע שהמוכר אינו בעל הממכר או שאינו זכאי להעבירו, או שאינו זכאי להעבירו כשהוא נקי מזכויות אדם שלישי. הקונה הוא תם לב כאשר הוא מניח שהמוכר זכאי להעביר לו את הממכר נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות אחרת" (שם,שם).

משבאנו לכלל מסקנה כי הוראת סעיף 34א' יוצרת מעין תקנת שוק, המחסנת רוכש מרשות מזכות בעלים קודמת, הרי שסוגיית תום הלב בקשר להוראה זו " … נסבה בעיקרה על השאלה אם ידע הקונה – או אם לא ידע – על זכויות שיש לצד שלישי בנכסים …" (עניין בג"צ שפיר, לעיל עמ' 714 סעיף 69).

האם ידעו הרוכשים, בעניינו, על מעשי ההונאה והתרמית שבעטיים נגזל המגרש מהמנוח ונמכר להם באמצעות הליכי ההוצל"פ. לשון אחרת, האם ידעו הרוכשים – או היה להם לידע – על דבר קיומה של זכות הקניין הנוגדת של המנוח במגרש, עובר לרכישת הזכויות בו ורישומו על שמם בספרי המקרקעין?
דומה שאין מי שיחלוק על כך שהרוכשים לא ידעו – בשום שלב של הליך המכירה והרישום – על תרגיל העוקץ או על קיומו של פגם בזכויות הקניין של הנכס אותו רכשו במסגרת הליכי ההוצל"פ, ואין צריך לומר שלא היו שותפים למעשי ההונאה והתרמית.

לא זו בלבד שלא הוכח כזאת, אלא שהתובעים אף לא טענו בתביעתם לידיעה כאמור מצד הרוכשים, או כי היה עליהם לידע על מעשה הזיוף. כל שיוחס לרוכשים בכתב התביעה הוא התנהלות רשלנית מצידם בביצוע עסקת המכר " בכך שנמנעו מביצוע בדיקות מקיפות בדבר טיב הנכס ומצבו המשפטי ובכך שלא וידאו שהנכס נמנה על קנייניו של 'החייב' "            (סעיף 30 לכתב התביעה).

האומנם היה על התובעים לוודא "שהנכס נמנה על קנייניו של החייב"? ברי כי התשובה לשאלה זו הינה שלילית.

רוכש נכס בהליך הוצאה לפועל מסתמך על הרשות כמו גם על בעלי התפקידים הממונים          על ידה שיבצעו את תפקידם נאמנה. הרוכש מרשות אינו אמור לתפקד כמעין גשש-בלש ולחקור את טיב הנכס ומצבו המשפטי, כמו גם את כשרותה של עסקת המכר.

הרוכשים, בענייננו, רשאים היו להניח כי כונס הנכסים (טהורי) שמונה על ידי ראש ההוצל"פ, עושה מלאכתו נאמנה וכי המגרש שנמכר במסגרת הליכי ההוצל"פ – נמכר כדין.

נמצא, כי לא זו בלבד שהרוכשים לא ידעו על מעשה הזיוף ואין צריך לומר שלא היו צד לו, אלא שאף אין לייחס להם התנהלות רשלנית – בהליך הרכישה ורישום הנכס על שמם.

יתר על כן, אף אם יונח – מה שאינו – כי הרוכשים התרשלו עת נמנעו מלוודא כי 'החייב' בתיק ההוצל"פ הינו הבעלים של המגרש, הרי שאין במחדל זה כדי לפגום, כהוא זה, בתום ליבם של הרוכשים, שכן " … אמינותו של הקונה אינה נפגמת אם הוא לא ידע כי למוכר אין זכות במקרקעין או אם הוא לא חשד בזכותו זו, אך היה יודע או היה חושד אילו נקט אמצעים שקונה סביר היה נוקט. במצב דברים זה הקונה התרשל … אך אין בהתרשלותו כדי לשלול את תום לבו. רשלנות ותום לב יכולים לדור בכפיפה אחת …" [דברי כבוד הנשיא ברק בע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נ"ו(6) 832, 852 (להלן: "עניין סונדרס")].

בסיכומיהם טענו התובעים, לראשונה, כי התנהלות הרוכשים עובר למועד ההתמחרות כמו גם בהליך ההתמחרות גופו – פוגמת בתום ליבם. לטענת התובעים, הוכח בעליל במהלך שמיעת הראיות כי הנתבע 1 (להלן: "בוריס") – אשר טיפל ברכישת המגרש גם עבור הנתבעים 2-4 – שיתף פעולה עם רון ז"ל בביום ההתמחרות, כאשר הליך ההתמחרות נעשה למראית עין בלבד.
עוד נטען, כי הוכח שבוריס ורון ז"ל סיכמו מראש את סכום הרכישה עוד טרם ההתמחרות, ובוריס אף שילם בגין "סגירת העסקה מראש" סך של 7,000$ שיהוו – כך נטען –                            " … 'כדמי הסתלקות' מהתמודדות במכרז וכנגד סיכום סכום 'הזכייה' בהתמחרות".

לבסוף טענו התובעים בסיכומיהם, כי התמורה הנמוכה ששולמה על ידי הרוכשים בגין הנכס מצביעה על העדר תום לב ושלילת יסוד התמורה הנדרש להחלת תקנת השוק.

משהוכח, כך לתובעים, כי הרוכשים תיאמו מראש עם רון ז"ל את מחיר הרכישה וכי שולמו  על ידם לרון ז"ל "דמי הסתלקות" מההתמחרות – ברי כי לא עסקינן ברכישה בתום לב המוגנת על ידי סעיף 34א' לחוק המכר. למצער, כך לתובעים, יש לייחס לרוכשים "עצימת עיניים" באשר לכשרותה של העסקה – שכמוה כידיעה.

ייאמר מיד, כי יש לדחות על הסף את הטענה לשיתוף פעולה בין הרוכשים לרון ז"ל באשר למחיר הרכישה ולתשלום "דמי הסתלקות".
התובעים השליכו יהבם – להוכחת תיאום המחיר והתשלום בגין ה"הסתלקות" – על עדותו של המתווך ניסים וידס (להלן: "ניסים") כמו גם על הודעתו במשטרה מיום 15/2/2006 (במ/15). לשיטתם, עדותו של וידס הייתה נטולת פניות והיא לא נסתרה ולא הופרכה, כך שיש ליתן בה אמון מלא.

אני כשלעצמי איני נכון לסמוך על עדותו של ניסים, כלל ועיקר – למצער, לא באשר לטענה בדבר תיאום מחיר הרכישה ותשלום דמי "הסתלקות" לרון ז"ל.

לא זו בלבד שנתגלו סתירות מהותיות בגרסתו של ניסים, בהודעתו במשטרה ובעדותו        בבית המשפט, אלא שמצאתי כי ניסים ביקש "להרחיק עדותו" משל לא היה מעורב בתיווך העסקה – ולא היא.

נבהיר דברינו.

בהודעתו במשטרה העיד ניסים כי בפגישה אקראית עם רון ז"ל הוא נשאל על ידי האחרון האם הוא מכיר את בוריס היהלומן שכן "ישנה מתווכת מהרצליה שהציעה לבוריס מגרש ברשפון" (במ/15 שורות 12-16). בעקבות פנייה זו, כך נטען, שמו פעמיהם ניסים ורון ז"ל למשרדו של בוריס ושם "ישבנו שלושתנו, אלי הסביר לבוריס במה המדובר וכמה יעלה המגרש …" (שם, שורות 18-21).
לטענת ניסים הפגישה האמורה התקיימה מספר חודשים לפני מועד ההתמחרות, כאשר ביום ההתמחרות (22/4/2001) הם נפגשו שוב במשרדו של בוריס ומשם נסעו יחדיו למשרד טהורי.

לשיטת ניסים, כך בהודעתו במשטרה,  בחלוף מספר חודשים ממועד ההתמחרות הוא נקרא למשרדו של בוריס והאחרון " … נתן לי כ-7,000$ במזומן. אני נתתי לאלי רון חצי מזה 3,500$" (שם, גיליון 2, שורות 3-6).

הנה כי כן, לשיטת ניסים, הפגישה הראשונה התקיימה מספר חודשים לפני פרסום המודעה המציעה את המגרש למכירה בהליכי כינוס (27/3/2001); טרם שחרורו של עו"ד זלצר מתפקידו ככונס (21/3/2001) ואף בטרם מונה טהורי ככונס נכסים על זכויות 'החייב' בנכס (22/3/2001).

בנסיבות אלה, אני תמה על טענת התובעים כאילו בפגישה האמורה תיאמו התובעים עם          רון ז"ל את מחיר העסקה וכאילו הליך ההתמחרות היה למראית עין בלבד. אם אכן הפגישה התקיימה טרם מינויו של טהורי ככונס נכסים ולפני שפורסם המכרז, נפלא ממני מנין לו           לרון ז"ל מחירו של המגרש והכיצד יכולים היו בוריס ורון ז"ל "לתאם" את מחיר העסקה? האומנם טוענים התובעים כי רון ז"ל ידע על המחיר המבוקש בגין המגרש ועל ההתמחרות הצפוייה – טרם מינויו של טהורי ככונס? לתובעים הפתרונים.

כיצד ניתן "לתאם מחיר" ולהסכים על "דמי הסתלקות" מההתמחרות – כנטען – עוד בטרם פורסם המכרז וטרם התמנה כונס הנכסים שביצע ההתמחרות? האומנם ניחן רון ז"ל ברוח נבואה!?

זאת ועוד זאת. בהודעתו במשטרה העיד ניסים כי "כעבור מספר חודשים לערך שוב נפגשנו בוריס ואנוכי ואלי רון לקח אותנו לעו"ד שמטפל בעסקה, בר"ג" (במ/15, גיליון 1, שורות 23-25).
סתם ניסים ולא פירש בהודעתו, מי יזם את הפגישה השנייה (ככול שהייתה כזו). האם הוא זה שפנה לבוריס בעקבות פרסום ההודעה או שמא בוריס הוא זה שפנה אליו, או אולי רון ז"ל יזם את המפגש, הנטען. בנסיבות אלה, כאשר רב הנסתר על הנגלה, בהחלט ייתכן כי גירסת בוריס בהודעתו במשטרה (במ/5) כמו גם בעדותו בבית המשפט – אמת היא.

בהודעתו העיד בוריס כי " … במהלך שנת 01 ניסים התקשר אלי ואמר שמצא עבורי מגרש … הוא הראה לי עיתון, בו התפרסמה הודעה, הצעה למכירת המגרש דרך כונס נכסים, כך הגעתי לטהורי מר"ג" (במ/5 שורות 6-8).

טענת ניסים כי לא ידע על פרסום המכרז ולא ראה המודעה שהתפרסמה בעיתון עד למועד מסירת הודעתו במשטרה (15/2/06) – אינה נקייה מספקות (לשון המעטה).

ראשית, מעדותו של ניסים בבית המשפט עולה, לכאורה, כי האחרון ידע – טרם הודעתו במשטרה – על כי המגרש נמכר באמצעות בית המשפט וכדבריו "הסתיימה הפגישה, אחר כך איציק התקשר אלי יום אחד ואמר לי – המגרש היה צריך לעבור אישור בית המשפט. לא הבנתי במה מדובר … הלכנו שוב למשרד והמתווך לקח אותנו לעורך דין על יד                   בית המשפט לענייני משפחה ברמת גן, איני זוכר את שמו" (עמוד 61 שורות 5-10 לפרוטוקול) (מכאן ואילך כל איזכור ללא הפנייה – האיזכור הינו מהפרוטוקול, אלא אם נאמר אחרת).

טענת ניסים כי לא הבין במה מדובר תמוהה בעיניי, שכן האחרון העיד על עצמו כי                        "הוא יודע מה זה התמחרות ממה שעבדתי באנגלו סכסון" (עמוד 63 שורה 16).

ואם אין די באמור לעיל, באה עדות בוריס במשטרה ('מזכר' החוקר חזות מיום 15/2/2006; במ/15) וסותרת מינה וביה את גרסת ניסים. וכך נרשם במזכר " … לשאלתי על ערך הקרקע בעת הקנייה … כמו כן נאמר לו על ידי ניסים שהביא אותו וידע שמחפש קרקע במקום מאחר וזה מכינוס שישיג לי את הקרקע בלפחות 10% ממחיר השווי ולכן הוא בא לכינוס              לקנות וכן התחייב לעמלה לניסים …" (ההדגשות לא במקור – ח.ט.).

שנית, אם אומנם ניסים לא ביצע כל פעולת תיווך בעסקה – במובן זה שהפנה את בוריס לפרסום ההודעה – נפלא ממני על מה ועל שום מה קיבל ניסים מבוריס דמי תיווך בסכום משמעותי בסך 7,000$, אותם חלק עם רון ז"ל? (במ/15 שורות 3-6).

טענת ניסים בעדותו בבית המשפט כי הוא לא קיבל דמי תיווך מבוריס בגין עסקת המכר, אלא רון ז"ל (עמוד 61 שורות 5-7; עמוד 64 שורות 8-10) – עומדת בסתירה חזיתית להודעתו במשטרה שם אמר ב"רחל בתך הקטנה" כי קיבל סך של 7,000$ במזומן מבוריס ואת מחציתו העביר לרון ז"ל (במ/15, גליון ג, שורות 4-6).

שלישית, לו כנה טענת ניסים כי הוא לא שימש מתווך בעסקה ולא סיכם עם בוריס על תשלום דמי תיווך, נפלא ממני מדוע נלווה ניסים לבוריס להתמחרות במשרדו של טהורי? מה לו ולהליך ההתמחרות אם אומנם לא שימש כמתווך מטעמו של בוריס?

בחקירתו הנגדית נדרש ניסים לעניין זה והלה השיב לשאלת בית המשפט בזו הלשון          "ש.ת. מדוע הגעת למשרד טהורי … כי באתי איתו והלכנו למשרד והוא אמר בואו עורך הדין מחכה לנו" (עמוד 62 שורות 20,21).

תשובת ניסים נפלאת היא בעיניי. אם אומנם לא שימש ניסים כמתווך מצד בוריס בעסקה, אני תמה על מה ועל שום מה נפגש עם רון ז"ל במשרד בוריס (כך לטענתו) ביום ההתמחרות? ומדוע מצא לנחוץ להתלוות אל בוריס ורון ז"ל למשרד טהורי?

תשובת ניסים בעדותו כאילו רון ז"ל "גרר" אותו איתו למשרד טהורי מבלי שהוא יודע מה היו שיקוליו של רון ז"ל ל"גרירה" זו (עמוד 64 שורות 21-23) אינה מתיישבת עם העובדה המוכחת (בהודאת בעל דין) כי ניסים היה אמור לקבל (וגם קיבל בסופו של יום) דמי תיווך מבוריס, והיה לו עניין מובהק בהשתכללות העסקה.

נוכח האמור והמפורט לעיל אני תמה על טענת התובעים – הנסמכת על עדות ניסים, לבדה – כאילו הוכח שבוריס שילם לרון ז"ל "דמי הסתלקות" מהתמודדותו במכרז, וכנגד סיכום סכום "הזכייה" בהתמחרות (סעיף 41 לסיכומים).
לא מינה ולא מקצתיה.

מהמפורט לעיל עולה בעליל (כגרסת בוריס) כי סך 7,000$ שולם לניסים כדמי תיווך ולא עסקינן כלל ועיקר ב"דמי הסתלקות" – כנטען. משהוכח כזאת, אני מוצא ליתן אמון בגרסת בוריס בחקירתו הנגדית, באשר לאופן בו נודע לו על ההתמחרות. וכך העיד בוריס – "כשחיפשתי מגרש פניתי למספר מתווכים. המתווך ניסים … אמר לי שמצא מגרש. הוא נתן לי המודעה ואמר שיש מגרש אצל עו"ד טהורי, זו הכתובת וזה העיתון ואתה חייב לשלם לי איקס, המשכתי עם זה והגעתי לטהורי" (עמוד 22 שורות 6-8).

ואם אין די באמור כדי להפריך את טענת התובעים כאילו שילם בוריס לרון ז"ל "דמי הסתלקות", באה הודעת רון ז"ל במשטרה מיום 12/2/2006 (במ/15) ושומטת את הבסיס לטענה האמורה.

וכך העיד רון ז"ל בהודעתו – " … לאחר כשבועיים טהורי התקשר אלי והזמין אותי למשרדו להתמחרות. הגעתי למשרדו, היו שם עוד שלושה או 4 אנשים, 3 בוכרים בשם דוידוב, היה גם שרגא משה שבין היתר הוא אחיין שלי, הוא גם חיפש מגרש, והגיע והגיש הצעה, לטהורי, דוידוב היה עם המתווך שלו בשם ניסים, אני סיכמתי עם ניסים שאני אצא מהמכרז ואז הוא יוכל להכניס את הקונים של דוידוב, וניסים קיבל כדמי תיווך ממשפחת דוידוב כ-7,000$ ולי הוא שילם 3,500$ …" (שם, שורות 6-10).

הנה כי כן, יצא המרצע מן השק. נתברר, כך מהודעת רון ז"ל, כי תשלום "דמי ההסתלקות" סוכם בין ניסים לבין רון ז"ל, אשר ישולמו לאחרון מדמי התיווך שישולמו לניסים על ידי בוריס.

נוכח עדות זו, נפלאת בעיניי טענת התובעים כאילו הוכח שבוריס שילם לרון ז"ל "  … עבור סגירת העסקה מראש, סך של 7,000$ במזומן …" (סעיף 41 לסיכומים). בעליל נמצא, כי בוריס שילם דמי תיווך לניסים והאחרון הוא זה שהפריש את מחציתם לרון ז"ל – בהתאם לסיכום מוקדם שבינותם.

בכל הכבוד, אין כל הוכחה, אף לא לכאורה, שבוריס או מי מהרוכשים ידעו על ההסכמה המוקדמת שבין ניסים לרון ז"ל, ובוודאי שאין כל בסיס לטענת התובעים כאילו הוכח שבוריס " … שילם עבור סגירת העסקה מראש".

נמצא, מהאמור והמקובץ לעיל, כי אין בסיס לטענת התובעים בסיכומיהם כי הרוכשים תיאמו את המחיר טרם ההתמחרות וכאילו בוריס שילם לרון ז"ל "דמי הסתלקות" מההתמחרות.
מכאן, שטענת התובעים להעדר תום ליבם של הרוכשים בדמות "ביוּם ההתמחרות" – דינה להידחות.

מקובלת עלי טענת התובעים בסיכומיהם כי בגרסת בוריס נתגלו סתירות באשר לאופן הגשת ההצעה להתמחרות ובתיאור הליך ההתמחרות גופו (סעיפים 48,49 לסיכומים), ברם איני סבור כי יש בסתירות האמורות כדי לפגום בתום ליבם של המוכרים – במובן זה שידעו או שהיה עליהם לידע על אי כשרותה של העסקה.
לדעת הכל, הליך ההתמחרות לא היה תקין – לשון המעטה, שכן הצדדים להתמחרות – קבוצת דוידוב, רון ז"ל ומשה שרגא – לא ישבו בחדר אחד ואף מתמודד לא ידע מהו הסכום אותו מציע המתמודד האחר.

וכך תיאר בוריס את הליך ההתמחרות בחקירתו הנגדית– "טהורי היה בא אלינו כל פעם והולך לחדר השני. הוא היה בא לארבעתנו  וקופץ לחדר השני, מי מציע יותר. היו שתי התמחרויות על אותו מגרש. הקבוצה שלנו ועוד קבוצה … ש.ת. לא ידעת מה שהם הציעו? … לא … בחדר בו ישבנו היינו רק ארבעתנו וטהורי שנכנס לסירוגין …" (עמוד 25 שורות            4-16)

ברי, כי אין המדובר בהתמחרות תקינה, שכן התמחרות בין מציעים אמורה להיעשות בצוותא חדא, כאשר כל מציע נדרש להוסיף על המחיר המוצע על ידו או לפרוש מההתמחרות. העובדה שהרוכשים לא ידעו מהו הסכום אותו הציעו רון ז"ל או שרגא – יש בה כדי לפגום בהליך ההתמחרות.

עם זאת, כאמור, איני סבור כי יש באי תקינות הליך ההתמחרות כדי לפגום בתום ליבם של הרוכשים, שכן בוריס בחקירתו הנגדית העיד – עדות שלא נסתרה – כי הוא מעולם לא השתתף בהליך התמחרות וכדבריו – " … לא נראה לי מוזר, כי אני לא השתתפתי אף פעם בנושאים כאלה וחשבתי שככה עושים התמחרות" (עמוד 30 שורות 13,14). ולשאלת בית המשפט השיב בוריס " … נכון, אף פעם לא הייתי בהתמחרות. אני לא יודע מה זה התמחרות. לפעמים יש התמחרות במעטפות סגורות" (עמוד 31 שורות 6,7).

עוד טוענים התובעים בסיכומי טענותיהם, כי התמורה ששולמה על ידי הרוכשים בגין המגרש נמוכה משוויו הריאלי בתנאי מכר כפוי. תשלום כאמור, כך לתובעים, פוגם בתום ליבם של הרוכשים ושולל את יסוד התמורה הנדרש להחלת תקנת השוק.
אכן, הרוכשים שילמו בגין המגרש סך של 375,000$ (75,000$ לדונם) בה בשעה ששוויו הריאלי של המגרש בתנאי מכר כפוי, הועמד בחוות דעת מלר (נספח י"ד לנ/3) על סך מכר 430,000$ (86,000$ לדונם). קרי, קיים הפרש של כ-13% משוויו הריאלי של המכר (בתנאי כפוי).

האם יש בהפרש המחיר האמור כדי לפגום בתום ליבם של הרוכשים, במובן זה שיש בו כדי להצביע על חשד בכשרות עסקת המכר? איני סבור כך.

הלכה היא, כי התמורה הנדרשת לצורך החלת תקנות השוק (ולענייננו סעיף 34 א' לחוק המכר) הינה תמורה ממשית, להבדיל מסמלית או כזו שאינה משקפת את ערכו הריאלי של הממכר.

ודוק, לצורך תקנת השוק אין נדרשת תמורה שוות ערך לנכס הנרכש. רק כאשר קיים פער ניכר בין מחירו הריאלי של הנכס לתמורה ששולמה בפועל, הרי שפער ניכר זה יכול להעיד על היות העסקה בלתי כשרה ולפגום בתום לבו של הקונה [ראו: דעת הרוב בע"א 5664/93 כנען נ' USA, נ"א(1) 114, 131].

פער ניכר מהו? "כאשר מחיר העסקה נמוך באופן בולט ממחיר השוק ללא סיבה מיוחדת, עשוי הדבר להצביע על מקורו המפוקפק של הנכס" (א. זמיר, לעיל בעמוד 707).

אין אני סבור, בכל הכבוד, כי בענייננו המחיר ששולם על ידי הרוכשים בגין המגרש "נמוך באופן בולט" ממחירו הריאלי בתנאי מכר כפוי, באופן אשר היה בו כדי לעורר את חשדם של הרוכשים באשר לכשרותה של העסקה.

אכן, התמורה ששולמה אינה שוות ערך לשוויו הריאלי של המגרש, ברם לא ניתן לומר כי התמורה ששולמה הינה "סמלית" או כי קיים פער ניכר בין שוויו של המגרש לתמורה ששולמה.

זאת ועוד. בענייננו, מחיר הרכישה אושר על ידי ראש ההוצל"פ, חרף הפער האמור ולמרות ששומת המגרש (חוות דעת מלר) הייתה מונחת בפניו. לו סבר ראש ההוצל"פ, כטענת התובעים, כי המחיר ששולם בגין הנכס נמוך באופן בולט משוויו הריאלי – הדעת נותנת כי היה מסרב לאשר את העסקה. אישור העסקה על ידי ראש ההוצל"פ כמוהו כמתן אישור לכך כי התמורה ששולמה עומדת במבחן הסבירות.

אני קובע, איפוא, כי התמורה ששולמה על ידי הרוכשים הינה תמורה ראוייה וממשית וכי אין בפער שבין מחירו הריאלי של המגרש (בתנאי מכר כפוי) לזה ששולם על ידי הרוכשים – כדי לפגום בתום ליבם.

סיכום ביניים

העולה מהאמור והמקובץ לעיל הוא כי עומדת לרוכשים ההגנה הקבועה בסעיף 34א' לחוק המכר, כך שזכות הבעלות שרכשו הנתבעים 1-4 במגרש, גוברת על זכותו של המנוח – הבעלים המקורי של המגרש.
הפועל היוצא מהאמור הוא כי עתירת התובעים לביטולה של עסקת המכר ולהשבת המצב הרישומי לקדמותו, דינה להידחות – וכך אני מורה.

אחריות הנתבעים (או מי מהם) לאובדן הנכס

כזכור, הסעד החילופי לו עותרים התובעים בתביעתם הינו כספי, במסגרתו עתרו לפצותם בגין גזל מגרש אביהם המנוח (2,500,000 ₪) ותשלום הוצאותיהם (100,000 ₪).
התובעים, בתביעתם, ייחסו לנתבעים – יחדיו ולכל אחד מהם לחוד – אחריות לאובדן המגרש בשל מעשיהם ו/או מחדליהם – מי במזיד, מי בעצימת עיניים מוּדעת ומי ברשלנות.

משבאנו לכלל מסקנה כי עומדת לרוכשים "הגנת השוק" הקבועה בסעיף 34א', שומה עלינו לדון בסעד החילופי המבוקש, ולבחון את מידת אחריותם, הנטענת, של כל אחד מהנתבעים.

אחריות עו"ד זלצר

טרם נידרש לאופן התנהלותו של עו"ד זלצר ולמידת אחריותו לאובדן המגרש וגזל קניינו של המנוח – אקדים ואומר כי לא מצאתי ממש בטענת ב"כ המלומד, עו"ד שטיין, בפתח סיכומי טענותיו, לפיה נותק הקשר הסיבתי (העובדתי) בין מחדליו של עו"ד זלצר (אותם אמנה להלן) לבין אובדן הנכס.
לשיטת עו"ד שטיין, יש להבחין בין "הטעויות" שנעשו על ידי עו"ד זלצר בפתיחת תיק ההוצל"פ לבין אובדן הנכס שנגרם כתוצאה של מעשי מרמה, קשירת קשר והתרשלות חמורה של מי מהנתבעים האחרים.

למחדליו של עו"ד זלצר (ככול שהיו כאלה), כך לב"כ זלצר, אין כל קשר לרישום הכוזב של הנכס על שם הרוכשים, שכן לאחרון לא הייתה כל נגיעה לעסקת המכר ולרישום המגרש על שם הרוכשים.

בכל הכבוד, אין אני סבור כך.

מחומר הראיות עולה, כי אילמלא מעשיו ומחדליו של עו"ד זלצר – בבקשת הביצוע; בבקשה למינויו ככונס; בבקשה למתן הוראות לפרסום המודעה – עסקת המכר, קרוב לוודאי, לא הייתה באה לעולם.

מתן צו המכר ורישום המגרש על שם הרוכשים, מהווים נדבך על גבי נדבך ומבלי הראשון (מינוי כונס נכסים למכר המגרש) לא יכול היה להתקיים האחרון (הרישום הכוזב). דומה, כי שאלת הקשר הסיבתי העובדתי שבין רשלנותו של עו"ד זלצר לביצועה של עסקת המכר,  הוכרעה בהכרעת הדין (הראשונה) בתיק הפלילי, במסגרתה הורשע אבירם בקבלת דבר במירמה בנסיבות מחמירות ובשבועת שקר (ראו: הודעת המדינה מיום 17/1/2012). וכך נכתבו הדברים בסעיף 11 להכרעת הדין – "עו"ד זלצר עשה עלי רושם אמין. עו"ד זלצר הודה כי התרשל כאשר פתח את תיק ההוצאה לפועל תוך רישום פרטים לא נכונים אודות החייב. התיק נפתח עם סימול של תעודת זהות למרות שהפרטים שהיו ברשות עו"ד זלצר היו פרטי דרכון. אין ספק כי הטעות הנ"ל תרמה לביצוע העסקה של מכירת המגרש על ידי רמאים לצד שלישי" (ההדגשה לא במקור – ח.ט.).

נפרט איפוא להלן את מחדלי עו"ד זלצר ותרומתו ל"אובדן הממלכה" (כלשונו הציורית של עו"ד שטיין בסיכומיו).

התנהלות עו"ד זלצר ומחדליו

כאמור לעיל, ראשיתה של פרשת ההונאה בתיק זה, בשטר חוב מזוייף (נספח ב' לנ/3) שנמסר על ידי אבירם לעו"ד זלצר ואשר הוגש על ידי האחרון לגבייה בתיק ההוצל"פ.
חרף העובדה שעל פניו מעורר שטר החוב סימני שאלה רבים, לא טרח עו"ד זלצר לבררם, כמצופה מעו"ד סביר.

כך, על דרך משל, נמנע עו"ד זלצר מלוודא, טרם פתיחת תיק ההוצל"פ, את כתובתו של החייב, זאת חרף העובדה ש"עושה השטר" (החייב) הזדהה על ידי מספר דרכון זר ולא באמצעות תעודת זהות ישראלית – בה בשעה שכתובתו, כך על פי השטר, בעיר בת ים.

במיוחד אמורים הדברים, נוכח הקשיים בהם נתקל עו"ד זלצר בהמצאת המסמכים לחייב בכתובת האמורה ולנוכח העובדה שהחייב אינו משתף עימו פעולה (עמ' 43 שורות 23-26).

כך גם אמורים הדברים באשר לחברה "הזוכה". בהינתן כי שטר החוב נושא תאריך 1/9/1994 (6 שנים טרם שזה נמסר לידיו), ניתן היה לצפות כי עו"ד זלצר יוודא את הסטטוס של החברה, מי הם בעלי מניותיה ומנהלה. ואכן, נתברר בדיעבד כי החברה הייתה מחוקה כבר למן יום 10/11/1999 (נספח י"ז לנ/5), זאת למעלה ממחצית השנה טרם מתן יפויי הכוח מטעם החברה לעו"ד זלצר (נספח י"ד לנ/5).

טענת עו"ד זלצר כי ניתן "להחיות" את החברה על נקלה נכונה היא, ברם אין בכך כדי לפוטרו מלוודא (בנסיבות המתוארות) כי החברה קיימת והאם אבירם מוסמך היה לבצע פעולות בשם החברה.

לו היה עו"ד זלצר מוציא נסח מרשם החברות והיה מוצא כי החברה "לא קיימת", יכול והיה הדבר מעורר אצלו חשד באשר לאופיו של אבירם – אשר ביודעין מסר לו שטר חוב מזוייף, שהזוכה על פיו אינה "קיימת".

מחדליו של עו"ד זלצר לא הסתיימו באי מתן מענה לסימני השאלה שעורר שטר החוב. נתברר, כי בקשת הביצוע (נספח א' לנ/3) לוקה בפרטים שגויים, אשר היה בהם כדי להטעות (הגם שלא בכוונת מכוון) את ראש ההוצל"פ. כך, שתחת המילה "מזהה" שבבקשת הביצוע נרשם, בכתב יד, "דרכון" וחרף זאת קוד הזיהוי שנרשם בבקשה (1) מתאים למספר תעודת זהות ולא לדרכון (5); ומספר הדרכון עצמו נרשם תוך שיכול האותיות –AC במקום CA. חוסר הזהירות שבמילוי בקשת הביצוע (שכמוה ככתב תביעה) הוא זה אשר "פָּתַח הפֶּתַח" להטעיית רשם ההוצל"פ בשלבים המאוחרים יותר – בין אם זה נעשה בגין מחדליו של עו"ד זלצר או של פקידתו (עמוד 36 שורה 31).
הטעיית רשם ההוצל"פ בקשר לזיהוי החייב (שלא בכוונת מכוון) באה לידי ביטוי ביתר שאת, בבקשה מיום 27/11/2000 למינויו של עו"ד זלצר ככונס נכסים על המגרש (נספח ה' לנ/3). בבקשה זו לא מופיעה כלל המילה דרכון (כמופיע בשטר החוב) אלא נכתב במפורש כי החייב הינו בעל ת.ז. 148835 , תוך השמטת האותיות באנגלית.

טענת עו"ד זלצר כי, ככול הנראה, הוא העתיק את הנתון מתדפיס ההוצל"פ (נספח ד' לנ/5) נפלאת היא בעיניי. עו"ד זלצר ידוע ידע כי החייב אינו נושא תעודת זהות (כעולה משטר החוב ומבקשת הביצוע) אלא מספר דרכון, כך שרישום ת.ז. לצד שמו של החייב מהווה מחדל חמור. בצדק רב טוענת ב"כ התובעים בסיכומיה כי "אילמלא עוּברַת מספר הדרכון הזר …         למספר הת.ז. התמים … הייתה נדלקת אצל רשם ההוצל"פ נורת אזהרה, והליך זיהוי החייב היה יסודי יותר, מקשה על ההליך ואף מונע את הרישום הכוזב".

זאת ועוד. בבקשה למינויו ככונס נכסים גילה עו"ד זלצר את אוזנו של ראש ההוצל"פ, לראשונה, על קיומו של המגרש המשוייך, כביכול, לחייב והדגיש כי " … ספק רב אם המגרש החקלאי יהא בו די לכיסוי החוב למבקשת" (סעיף 5 לבקשה). מידע זה שנמסר לרשם ההוצל"פ בטעות יסודו שכן לדעת הכל שוויו של המגרש גבוה באופן משמעותי (למצער פי חמישה) מגובה החוב, כעולה מחוות דעת מלר מיום 18/12/2000 (נספח י"ד לנ/3).

המידע המטעה בדבר שוויו של המגרש (לבד מהשאלה מניין נודע לעו"ד זלצר כי המגרש הינו חקלאי) לא היה ידוע לעו"ד זלצר במועד הגשת הבקשה למינוי כונס נכסים, שכן חוות הדעת ניתנה כחודש לאחר הגשת הבקשה הראשונה למינויו כונס נכסים.

גם כאשר נתקבלה אצל עו"ד זלצר חוות דעת מלר והתברר כי חוב ההוצל"פ אינו עומד בשום יחס לשווי המגרש – נמנע עו"ד זלצר מלדווח על כך לראש ההוצל"פ ולתקן את הטעות שבבקשה באשר לשוויו האמיתי של המגרש.

טענת עו"ד זלצר בחקירתו הנגדית כי אין ולא היה צריך ליַדֵע את ראש ההוצל"פ בדבר שוויו של המגרש שכן, כך לטענתו, חוות דעת מלר גלוייה לכולם וגם ללשכת ההוצל"פ (עמוד 56 שורות 1-3).

בכל הכבוד, טענה זו אינה נשמעת ודינה להידחות.

" … כונס נכסים פועל כידו הארוכה של הרשם, ועליו לערוך בירורים ופעולות ולהגיע למקומות שהרשם אינו יכול להגיע אליהם. ברור, אם כן, שחלה על הכונס חובה לעדכן את הרשם בכל מידע חשוב שיש בו כדי להשפיע על מתן ההוראות …" [ד. בר אופיר,              הוצאה לפועל הליכים והלכות (כרך שני, עדכון מרץ 2010), עמודים 916-918]                       (להלן: "בר אופיר") (ההדגשה שלי – ח.ט.).

אי הדיווח לרשם ההוצל"פ בדבר שוויו של המגרש מהווה, כך לטעמי, מחדל חמור מצד          עו"ד זלצר והפרת החובה המוטלת עליו כקצין בית המשפט ושליחו, שכן עסקינן במידע מהותי ובעל משמעות רבה שהיה בו כדי להשפיע על החלטת הרשם, באם להיעתר לבקשה למכירת המגרש בהליכי כינוס – לאור שוויו של המגרש אל מול גובה החוב בתיק ההוצל"פ.

רשלנותו של עו"ד זלצר באה לידי ביטוי גם בביצוע המסירות ל"חייב". לבד מהעובדה שעו"ד זלצר הטיל את "מלאכת" המסירות בידי אבירם – שהינו בעל אינטרס מובהק בגביית החוב – אישור המסירה (כב' לנ/5) בדבר הבקשה למינויו ככונס נכסים, על פניו מעורר תהיות ותמיהות. באישור המסירה (שנתברר ככוזב) קיימות שתי חלופות לגבי אופן ההמצאה, כאשר כל חלופה מוציאה האחת את רעותה.
מחד צויין באישור המסירה (באמצעות X) כי המסמכים הודבקו על דלת ביתו של החייב ובה בעת צויין בו כי החייב סירב לקבל. ואם בכך לא סגי הרי שבתצהירי אבירם                                   (ד-1 לנ/5 ו-במ/10) שנלוו לאישור המסירה (לעיל ולהלן "תצהירי המסירה") הוצהר על ידי אבירם כי ה"החייב סירב לחתום", קרי: קיבל את המסמכים אך סירב לחתום על אישור המסירה. יצויין כי עוה"ד זלצר אישר את תצהירי המסירה עליהם חתום, כאמור, אבירם. ניתן היה לצפות מעו"ד זלצר שישית ליבו למסר "הכפול" שבאישור המסירה (הדבקה וסירוב לקבל) ולמצער לאמור בתצהיר – שאושר על ידו כאמור – בו הוצהר כי החייב "סירב לחתום" על אישור המסירה.

גירסאותיו המתחלפות של אבירם באשר לאופן מסירת המסמכים ל"חייב", צריכות היו להדליק נורת אזהרה אצל עו"ד זלצר, בכל הקשור לאמיתות הצהרותיו של אבירם ביחס למסירת המסמכים.

במיוחד אמורים הדברים נוכח העובדה המוכחת שעו"ד זלצר אישר את חתימת אבירם על שני תצהירי מסירה שונים (מאותו תאריך), כאשר באחד (ד-1) נמחקה האופציה של הדבקת המסמכים (סעיף 4 לד-1) ובשני (במ/10) נותרה אופציה זו על כנה.

נעלה מכל ספק, שבאם תשומת לבו של ראש ההוצל"פ הייתה מופנית ל"בילבול" שבאישור המסירה והתצהירים באשר לאופן המסירה – הליכי ההוצל"פ היו נעצרים באחת, כבר בשלב זה, ותרגיל העוקץ היה נקטע באיבו.

מחדלו החמור ביותר של עו"ד זלצר, בא לידי ביטוי, כך לטעמי, בכך שלא גילה לראש ההוצל"פ (כמו גם לעו"ד טהורי) את הסיבה האמיתית לפרישתו מהתיק והעברת הטיפול בו לעו"ד טהורי.
בבקשה להחלפת ייצוגו של הזוכה בתיק ההוצל"פ ומינוי עו"ד טהורי תחתיו ככונס נכסים (נספח ט"ו לנ/3) – עליה חתומים שני עורכי הדין ואבירם – צויין הטעם לפרישתו של עו"ד זלצר מניהול התיק בשל "סכסוך שנתגלע בין המבקש למנהל הזוכה".

נתברר, כי הנימוק העיקרי (אם לא היחיד) לפרישתו של עו"ד זלצר מניהול תיק ההוצל"פ היה העדר אפשרות לממש את הנכס והעדר וודאות ש"החייב" הינו בעל הנכס.

וכך העיד עו"ד זלצר בחקירתו הנגדית – "זה הנושא העיקרי שעלה ביני לבין אבירם שאין לי שום אפשרות לעשות זיהוי ודאי של הבעלות בנכס. הבנתי שזה יכול להוות מקור בעייה וגם אמרתי זאת לאבירם. בלי שיתוף פעולה של בעל הנכס שייתן תצהיר זיהוי ועוד תצהיר זיהוי אדם זר. לא הייתה וודאות מי בעל הנכס. לא הייתה וודאות שסעדיה צוברי הוא בעל הנכס. חשבתי שאיני יכול לממש נכס אם אין לי וודאות שנכס זה שייך לחייב"                  (עמוד 39 שורות 23-28) (ההדגשות שלי הן – ח.ט.).

לכשנשאל עו"ד זלצר מדוע לא היפנה את תשומת ליבו של ראש ההוצל"פ לטעם העיקרי שהניע אותו לפרוש מניהול התיק ולממש הנכס, הלה השיב – "אלו העובדות. זה עניין שנפתר או לא. כשזה לא נפתר, עצרתי את הסוסים. ש.ת. עם מהות כזאת של כונס נכסים, למה לא לכתוב ליו"ר ההוצל"פ, להפנותו לבעייה ולבקש לשחררך מהייצוג … מה שכתוב בבקשה, כתוב. אם אני לא יודע לעשות משהו, זה לא אומר שמישהו אחר לא יודע. אני צריך להיראות אידיוט? זה עניין טכני שעובדה שהוא עובר בטאבו עם תצהירים" (עמוד 57 שורות 13-17).

סבור אני, בכל הכבוד, כי התנהלות עו"ד זלצר בכל הקשור לאי יִדוּע ראש ההוצל"פ בדבר הנימוק האמיתי לפרישתו מהתיק – מהווה מחדל חמור.

משהגיע עו"ד זלצר לכלל מסקנה כי אין באפשרותו לקדם התיק בשל חוסר שיתוף פעולה של החייב והעדר וודאות האם החייב הינו בעל הנכס – מחובתו היה ליידע את ראש ההוצל"פ במידע זה, ולמצער לכתוב זאת בקשה להחלפת הייצוג.

נכון אני לקבל את טענת עו"ד זלצר שהוא קידם את התיק (בקשה למינויו ככונס ובקשה למתן הוראות למכירת הנכס), חרף הבעייתיות בזיהוי החייב – על מנת להפעיל לחץ על החייב (עמוד 54 שורה 32), ברם אין בידי לקבל את "שתיקתו" הרועמת של עו"ד זלצר עת הגיע למסקנה ברורה שאין באפשרותו לקדם את הליכי המכר, בשל העדר שיתוף פעולה של החייב והעדר וודאות שבעל הנכס (צבירי) הוא החייב על פי שטר החוב.

במיוחד אמורים הדברים נוכח המימצאים שהיו בידיעתו הבלעדית של עו"ד זלצר – ולא היו בידיעתו של עו"ד טהורי וראש ההוצל"פ.

בחקירתו הנגדית העיד עו"ד זלצר כי בשלב מסויים הגיע למשרדו אלי רון ז"ל                                 " … ואמר שהוא יודע שאני כונס נכסים והוא רוצה לבצע מכירה בלי מכרז. שאביא קונים ולהעביר מכירה בלי מכרז. נפגשתי איתו פעם אחת וסילקתי אותו מהמשרד, ואמרתי שתיכף אקרא למשטרה ובזה זה הסתיים" (עמוד 50 שורות 2-5).

נוכח הנסיבות האמורות וחוסר הוודאות שקינן בו בדבר זיהוי החייב כבעל הנכס – שומה היה על עו"ד זלצר ליידע את ראש ההוצל"פ בדבר הסיבה האמיתית לפרישתו מהתיק.

ברי לכל, כי לו היה עו"ד זלצר מגלה את אוזנו של ראש ההוצל"פ במידע האמור, הליך המכירה לא היה יוצא לפועל כלל ועיקר. משום מה בחר עו"ד זלצר "למלא פיו מים" ולהעביר התיק לעו"ד טהורי, כאשר הנימוק שנמסר לראש ההוצל"פ הוא – סכסוך שנתגלע בינו לבין מנהל הזוכה – אבירם.

מחדליו של עו"ד זלצר המפורטים לעיל, מצביעים בעליל על התרשלות חמורה אשר גרמה (שלא בכוונת מכוון) להטעיית ראש ההוצל"פ, וכפועל יוצא מכך להעברת הזכויות במגרש לרוכשים וגזילתו מידי בעליו החוקיים.
אני מוצא, איפוא, כי עו"ד זלצר כשל בתפקידו ככונס נכסים, הפר את חובת הזהירות המוטלת עליו מכוח תפקידו ככזה, ועל כן הוא נושא באחריות לנזק הכספי שנגרם לתובעים בגין אובדן  קניינם, זאת בשיעור שייקבע להלן.

הקשר הסיבתי – המשפטי

בסיכומי טענותיו טען עו"ד שטיין – לחילופין, לניתוק הקשר הסיבתי (המשפטי) בין מעשיו ומחדליו של עו"ד זלצר (ככול שהיו כאלה) לבין הנזק הנטען בדמות אובדן הנכס. לשיטתו, מחדלי הנתבעים האחרים מנתקים כל קשר סיבתי בין המיוחס למרשו לבין הנזק. במיוחד אמורים הדברים נוכח העובדה המוכחת – כך לטענתו – כי עו"ד טהורי שיתף פעולה עם אבירם לגזילת הנכס, ביודעין ובכוונת מכוון.
משהוכח כזאת, כך לעו"ד שטיין, יש תחולה להוראת סעיף 64(2) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: "פקודת הנזיקין") לפיה אין רואים אדם כמי שגרם לנזק באשמו "אם אשמו של אדם אחר הוא שהיה הסיבה המכרעת לכך".

אין בידי לקבל טענה זו – ודינה להידחות.

מוכן אני להניח לצורך דיוננו – מה שלא הוכח לטעמי –כי עו"ד טהורי שיתף פעולה, בשלב כלשהו, עם אבירם או רון ז"ל לגזל המגרש וכי האחרון ביצע את עסקת המכר תוך ידיעה כי החייב בתיק ההוצל"פ אינו בעל המגרש.
חרף זאת, איני סבור כי בענייננו יש תחולה להוראת סעיף 64(2) הנ"ל.

ההלכה הפסוקה קובעת, כי הקשר המשפטי הנורמטיבי נשלל אם בתהליך גרימת הנזק מעורבים גורמים בלתי צפויים כגון: מעשיהם הרצוניים של אחרים [ראו: ע"א  8199/01 מירו נ' מירו ואח', עמ' 4 (פורסם בנבו)]. אולם במה דברים אמורים, כאשר ההתערבות החיצונית אינה ניתנת לצפייה כלל. ככול שניתן לצפות להתערבות זדונית ומכוונת של אחרים, או אז אין בהתערבות האמורה כדי לנתק את הקשר הסיבתי הנורמטיבי, בין מעשה הרשלנות לנזק.

וכך נאמרו הדברים בע"א 7021/99 עיזבון המנוח שלומי ויצמן ז"ל נ' סלע, פ"ד נו(1) 822, 830 מפי כבוד השופט טירקל " … פעולה מכוונת של אדם אחר שהייתה הסיבה המכרעת לנזק מנתקת את הקשר הסיבתי בתנאי שלא היה ניתן לצפות את הפעולה. לעומת זאת פעולה מכוונת שהיה ניתן לצפותה אינה מנתקת את הקשר הסיבתי …" (ההדגשה שלי –ח.ט.).

במקום אחר נקבע כך "מושכלת יסוד היא, שהתערבות גורם זר בין מעשה ההתרשלות לבין הנזק, אין בה כשלעצמה כדי לנתק את הקשר הסיבתי. ברגיל פעולה רשלנית של אדם אחר אינה מנתקת את הקשר הסיבתי, ואפילו פעולה מכוונת של אדם אחר אינה מנתקת את הקשר הסיבתי אם ניתן לצפותה" [ע"א 7008/03 ג'אבר עדנאן אל רחים נ' מוסבאח עבד אל קדר (פורסם בנבו 7/9/2010)].

האם בענייננו יכול היה עו"ד זלצר לצפות שגורמים עברייניים (אבירם, רון ז"ל), יפעלו במכוון להעברת הנכס במרמה בנצלם את הליכי ההוצל"פ שנעשו על ידי זלצר, עד למועד פרישתו מהתיק? סבורני כי התשובה לשאלה האמורה – הינה חיובית.

כפי שהבהרנו לעיל הנימוק העיקרי לפרישתו של עו"ד זלצר מלהמשיך בטיפול מכר המגרש והעברתו לעו"ד טהורי, היה העדר יכולת לוודא – בהעדר ת.ז. בנסח הרישום – כי החייב בתיק ההוצל"פ הינו בעל הנכס.
הנימוק הנוסף לפרישתו של עו"ד זלצר היה כי "בלי שיתוף פעולה של בעל הנכס שייתן תצהיר זיהוי ועוד תצהיר זיהוי של אדם זר … חשבתי שאיני יכול לממש נכס אם אין לי וודאות שנכס זה שייך לחייב" (עמוד 39 שורות 25-28).

אם אומנם, כנטען, אין כל אפשרות לבצע את מכירת הנכס בהעדר שיתוף פעולה עם החייב, כיצד סבר עו"ד זלצר כי פעולת המכר תתבצע? האם סבור היה עו"ד זלצר כי המכר ייעשה "על דרך נס"? האומנם סבור היה עו"ד זלצר כי עמיתו עו"ד טהורי ניחן בכוחות מיוחדים לאיתור בעל הנכס?

משנשאל על כך עו"ד זלצר בחקירתו על ידי בית המשפט, הלה השיב כדברים האלה:                "ש. התחלת במימוש השטר ויתרת על שני שליש מהשכר כי אמרו לך שיש איזה מטאור  שיודע לעשות משהו שאתה אינך יודע לעשות

ת. אבירם אמר שיש לו עורך דין שיכול לעשות זאת

ש. כלומר הבנת שיש מישהו שיכול לקדם את התיק בלי שיתוף פעולה של החייב? מה סברת?

ת. אמרתי לו – או שהתיק תקוע, או שתיקח את זה למקום אחר, אני אין לי מה להמשיך.

ש. מה סברת אז? … הרי השארת לך שליש משכר הטרחה. כלומר צפית שיש תקווה לתיק הזה שבשלב כלשהו תיק זה יראו בו כסף. ומצד שני אמרת שאינך רוצה להשאיר תיק זה אצלך. מה סברת, שאותו עורך דין שמעבירים אליו התיק, מה הוא יעשה.

ת. … אני העליתי על דעתי תצהיר כזה, תצהיר כזה? לא. הפיתרון בהרבה תיקים הוא לתקוע את התיק. אבירם רצה לקדם את התיק למרות שהחייב לא שיתף פעולה. אני לא הבעלים של התיק" (עמוד 53 שורה 31; עמוד 54 שורות 1-15).

לגבי דידי, כך לאור האמור, צריך היה עו"ד זלצר לצפות כי גורמים עברייניים (כפי שנתברר בדיעבד) ינצלו את מצבו של התיק (לאחר אישור ראש ההוצל"פ את מכר המגרש – בעקבות הבקשה למתן הוראות) ויפעלו במזיד וביודעין למכירת המגרש תוך ביצוע מעשי זיוף ומירמה, ותוך הכשלת עו"ד טהורי במעשים אלה.

במיוחד אמורים הדברים נוכח ניסיון שנעשה על ידי רון ז"ל לשדל את עו"ד זלצר לדבר עבירה (אשר בדין נדחתה, באחת, על ידו), עת פנה הראשון אליו למכור הנכס מבלי לקיים הליך התמחרות. פנייה זו צריכה הייתה להדליק נורת אזהרה אצל עו"ד זלצר בדבר התערבות גורמים עברייניים שיבצעו את עסקת המכר – שלא כדין, תוך הטעיית ראש ההוצל"פ ולשכת המקרקעין.

משידע עו"ד זלצר על הניסיון הנואל של רון ז"ל, כך לטענתו, צריך היה הראשון לצפות, כי המעשה העברייני יכול ויישנה מצד אבירם (בשיתוף רון ז"ל או בלעדיו) – זאת הפעם אצל  עו"ד טהורי (השוו: ע"א 2274/08 מדינת ישראל, משרד הרישוי נ' טראקס טרייד אין בע"מ, פורסם בנבו 12/10/2010).

אני קובע, איפוא, כי מעשהו הפלילי של אבירם (שהורשע כאמור) ומעשיו הרצוניים של             טהורי – בהנחה שכך – לא ניתקו את הקשר הסיבתי-המשפטי בין רשלנותו של עו"ד זלצר לנזק, הנטען – שכן מעשים אלה היו, או היו אמורים להיות, צפויים.

אחריות עו"ד טהורי

טרם נבחן את פועלו של עו"ד טהורי ו"תרומתו" לאובדן קניינו של המנוח, נסקור בקצרה – לטובת הקורא – ציוני דרך באירועים בהם היה טהורי מעורב, למן המועד בו הועבר תיק ההוצל"פ לטיפולו ועד לרישום הנכס על שם הרוכשים.
א)          בסמוך לאחר מינויו ככונס נכסים פירסם עו"ד טהורי מודעה (27/3/2001) המזמינה הציבור להציע הצעות לרכישת המגרש – במכרז פתוח.

ב)           לאחר שנתקבלו, כך לטהורי, 3 הצעות (הרוכשים, רון ז"ל ושרגא יהודה), התקיימה ביום 22/4/2001 התמחרות במשרדו, ובו ביום נחתם הסכם מכר עם הרוכשים הזוכים בהתמחרות (נספח כ"ח לנ/3).

ג)            בתאריך 6/6/2001 אישר ראש ההוצל"פ לטהורי לחלק את כספי התמורה לזוכה לאחר תשלום המיסים (במ/25 י"ז) ולשלם היתרה לחייב.

ד)           טהורי העביר לאבירם מנהל "הזוכה" סך של 390,000 ₪ – מלוא סכום החוב, כאשר סך של 60,000 ₪ שולם כבר ביום 17/5/2001, טרם מתן ההחלטה לביצוע התשלומים (במ/25 ח', ט').

ה)           בתאריך 19/6/2001 הופיע במשרד טהורי החייב (מי שהתחזה כחייב) עם מלווה, ובאותו מועד שולם למתחזה סך של 700,000 ₪, בשני שיקים בסך 350,000 ₪ כל אחד (במ/25 י"ב).

סכום נוסף בסך 96,800 ₪ שולם לחייב (המתחזה) ביום 5/8/2001 (במ/25 י"ד).

ו)            בתאריך 21/6/2001 ניתן צו המכר (ל' לנ/3); שטרי מכר נחתמו על ידי טהורי ביום 1/7/2001 (ל"ג לנ/3) ותיק הטאבו הופקד בלשכת המקרקעין ביום 29/7/2001.

ז)           תיק הטאבו הוחזר לטהורי ביום 1/8/2001 בצירוף הוראות פנחסי (סגן הרשם) להמציא תצהירי זיהוי (של החייב ואדם זר), כמו גם מסמכים המעידים על הקשר בין "החייב" לבעל הנכס.

בו ביום (1/8/2001) הגיש טהורי ללשכת המקרקעין תצהיר שנחתם על ידו (י"ח לת/1) וכן תצהיר החייב (שנתברר כמזוייף) אשר אושר כביכול עלי ידי עו"ד זלצר               (נספח ד' לנ/4).

ח)           בתאריך 2/8/2001 אישר רשם המקרקעין את העסקה לרישום, והנכס נרשם על שם הרוכשים.

אומר כבר מבראשית, כי מחומר הראיות ומחקירתו הנגדית של עו"ד טהורי עולה, כי התנהלות האחרון מצביעה על התרשלות רבתי, כמעט בכל שלב במהלך טיפולו במכר המגרש. עם זאת, איני נכון לקבוע (בניגוד לאמור בסיכומי עו"ד שטיין) כי עו"ד טהורי היה מעורב עד צוואר במעשה הרמייה וכאילו היה שותף לאבירם (או לרון ז"ל) בתרגיל העוקץ. לא למותר להזכיר, כי האירועים שבתיק זה נחקרו על ידי המשטרה וזו לא מצאה לנכון להגיש כנגד עו"ד טהורי כתב אישום.
נפרט איפוא להלן את התנהלותו הרשלנית והבלתי מוסברת של עו"ד טהורי אשר גרמה אף היא להטעיית ראש ההוצל"פ ולשכת המקרקעין, ולאובדן רכושו של המנוח.

התנהלות עו"ד טהורי, כבר בראשית הדרך הייתה בלתי תקינה – לשון המעטה.
כאמור לעיל, הליך ההתמחרות שהתנהל במשרדו של עו"ד טהורי, מעורר השתאות. מהעדויות עולה כי ההתמחרות הייתה בין שתי קבוצות – קבוצת דוידוב וקבוצת רון ז"ל – כאשר כל "קבוצה" ישבה בחדר אחר, ועו"ד טהורי שימש כ"בלדר" בין הקבוצות.

הליך ההתמחרות צריך להתנהל באופן פומבי כאשר כל המציעים יושבים בחדר אחד, וכל מתמודד מעלה את מחיר הצעתו או פורש מן ההתמחרות. במקרה דנן, ניהל עו"ד טהורי את ההתמחרות באופן משונה ובניגוד לדין. כך גם אמורים הדברים באשר להצעות שהוצעו בעקבות פרסום המודעה.

בחקירתו במשטרה מיום 8/2/2006 (במ/15) העיד עו"ד טהורי כי "היו 3 הצעות בכתב וכל אחד הגיש ערבות בנקאית או שיק פרטי …". על אף הצהרתו האמורה אין כל ראייה בחומר הראיות על כי אכן צורפו המחאות בנקאיות או שניתנו שיקים על ידי מי מהמציעים. יתרה מכך, בחקירתו של משה שרגא – אחיינו של רון ז"ל –במשטרה מיום 12/2/2006                               (במ/43 שורות 16-21) אישר הלה כי ראה את המודעה אולם לא הגיש שיק בנקאי, כנדרש, הואיל ולא נתבקש לתיתו.

הגם שרון ז"ל בהודעתו במשטרה טען תחילה כי כבר ביום 4/4/2001 מסר לעו"ד טהורי שיק אישי (במ/15 שורות 54,55), הרי שבהמשך הודעתו חזר בו וטען כי לא נתבקש על ידי עו"ד טהורי ליתן שיק בנקאי או אחר (שם, שורות 57-59).

נעלה מכל ספק כי התנהלות זו של עו"ד טהורי, עומדת בסתירה לחובותיו כקצין בית המשפט.

מחדליו של עו"ד טהורי וחוסר הנאמנות לתפקידו ככונס, באו לידי ביטוי גם בחלוקת כספי התמורה שנתקבלו מהמכירה.
כאמור, ביום 6/6/2001 אישר ראש ההוצל"פ לעו"ד טהורי לחלק את כספי התמורה ולשלם את המיסים הדרושים.

והנה למרבה הפליאה, עו"ד טהורי עשה דין לעצמו והעביר לאבירם כבר ביום 17/5/2001 סך של 60,000 ₪ (ראו: במ/25ח'; במ/27), בלא שיקבל את אישורו של בית המשפט. אדרבה, מחומר הראיות עולה כי בקשת עו"ד טהורי לחלוקת כספי התמורה מיום 14/5/2001 סורבה על ידי ראש ההוצל"פ, בהחלטתו מיום 16/5/2001 (במ/29).

אני תמה, הכיצד זה ראה עו"ד טהורי את עצמו "חופשי" להמרות את פי ראש ההוצל"פ ו"לשחרר" לאבירם כספים בניגוד להחלטה מפורשת?

יתר על כן, עו"ד טהורי לא סיפק הסבר כלשהו (ואין צריך לומר הסבר מניח את הדעת) על מה ועל שום מה העביר את הכספים (חוב ההוצל"פ) לידי אבירם כאשר "הזוכה" בתיק הינו החברה?

משנשאל על כך בחקירתו הנגדית השיב עו"ד טהורי כך: " …כשבא אלי מנהל החברה … וביקש לקבל התשלום, הוצאתי שיק לפקודתו" (עמוד 89 שורות 4,5).

אין בדברים האמורים כל מענה לשאלה, מדוע לא נמשכו השיקים לפקודת החברה. לו כך נעשו הדברים יכול והליך המכירה היה נגדע באיבו.

כך או כך, התנהלות עו"ד טהורי אינה עומדת בקנה אחד עם חובת הנאמנות המוטלת עליו ככונס נכסים וכידו הארוכה של ראש ההוצל"פ.

העברת הכספים לחייב (המתחזה) ביום 19/6/2001 – אף היא מצביעה על התנהלות רשלנית מצד עו"ד טהורי. הלה העביר, כך לדבריו, לידי החייב (המתחזה) סך של 700,000 ₪ בשני שיקים (מדוע לא בשיק אחד?), כאשר אין כל הגבלה על עבירות השיקים וסחירותם               (במ/25, י"ב, י"ג).

נתברר, כך בדיעבד, כי כספים אלה "נפדו" בניכיון שיקים אצל בני רביזדה, על ידי אחד בשם אלי אפרתי (הודעת רביזדה מהימים 25/7/2006 ו-22/3/2007; במ/15).

לו עו"ד טהורי היה פועל כמצופה מעורך דין בכלל ומכונס נכסים בפרט, והיה מגביל את הסחירות בשיקים – כמתחייב, או אז יתרת התמורה – למצער – הייתה נותרת בקופת הכינוס.

התנהלות עו"ד טהורי המתוארת לעיל מצביעה על התנהלות פזיזה והתרשלות חמורה מצידו.

הופעתו הפתאומית והבלתי מוסברת של "החייב" במשרדו של עו"ד טהורי הייתה צריכה להדליק אצל האחרון נורות אזהרה.
נפלא ממני הכיצד זה לא עלה חשד אצל עו"ד טהורי מהתייצבותו של החייב בכבודו ובעצמו במשרדו, כך סתם, על בסיס מכתב שנשלח לכתובתו של "החייב" בבת-ים (שנתברר כבדותה). משהופיע החייב, בדרך נס, במשרדו של עו"ד טהורי, ניתן היה לצפות מהאחרון שיחתים את החייב (המתחזה) על תצהיר זיהוי לשם הגשתו לטאבו, ואת המלווה שנלווה לחייב – על תצהיר אדם זר. עו"ד טהורי לא עשה דבר מאלה. טענת עו"ד טהורי כי לא ביקש מהחייב ליתן תצהיר זיהוי הואיל ובשלב ההוא (19/6/2001) טרם החל בטיפול ברישום  " … לכן לא עלה בדעתי לבקש זיהוי …" – עומדת בסתירה לגירסתו שלו כי  " … בקשתי לפני ה-19/6/2001 תצהיר זיהוי מזלצר … ביקשתי מזלצר שידאג לי לתצהיר החייב שידעתי שיוכל לעזור לי בזה ואכן הגיש תצהיר עליו חתום החייב" (עמודים 81,82 לפרוטוקול).

אומנם אין אני נכון לקבוע – כמסקנתו של עו"ד שטיין בסיכומיו – כי התנהלות זו של            עו"ד טהורי מלמדת על שיתוף פעולה מכוון "בין רון, אבירם וטהורי לרישום כוזב של                הנכס …" – אולם מחדליו האמורים מצביעים על התרשלות רבתי ועצימת עיניים.

זאת ועוד. נבצר מבינתי הכיצד "זיהה" עו"ד טהורי את המתחזה והקשר שלו למגרש. לשיטת עו"ד טהורי זיהוי המתחזה כ"חייב" בתיק ההוצל"פ נעשה באמצעות דרכון (שצולם על ידו במ/25 י"א) בו מופיע שמו של החייב, תמונתו ומספר הדרכון. דא עקא, כי המספר המופיע בדרכון (מספר הדרכון הנכון) 152871627P, אינו מתאים לאף מספר שהוצג עד שלב זה –         לא בשטר החוב, לא בתיק ההוצל"פ ולא בכל מקום אחר.

מספר הדרכון האמור (האמיתי) מופיע בתצהיר זיהוי החייב מיום 27/6/2001 שנחזה להיות מאושר על ידי עו"ד זלצר (נספח ד' לנ/4) ושנתברר כמזוייף מיסודו (ראו: הכרעת הדין בהליך הפלילי, סעיף 33). יש איפוא לתמוה, הכיצד "שחרר" עו"ד טהורי, במחי יד, כספים לידי המתחזה בלא שהייתה לו כל אינדיקציה לכך שהלה אכן החייב? טענת עו"ד טהורי בחקירתו כי " … שמו מתאים בדיוק למה שכתוב בנסח …" אינה מאיינת את התמיהה בדבר אי ההתאמה בין המספרים בדרכון, לאלה המופיעים במסמכי ההוצל"פ.

יתר על כן, נפלה בידי עו"ד טהורי "הזכות" לפגוש את החייב פנים אל פנים – כטענתו. מדוע איפוא לא ביקש עו"ד טהורי מהמתחזה מסמכים היסטוריים ואחרים על מנת לוודא כי החייב הוא בעל הנכס (זאת בהעדר ת.ז. לצד שמו). אף אם אקבל את גרסת טהורי כי הוא הולך שולל על ידי כנופיית נוכלים וזייפנים מקצועיים – ניתן היה לצפות הימנו לוודא אם אומנם החייב הינו בעל המגרש [ראו: ע"א 420/75 כהן את איזן, [פורסם בנבו] פ"מ ל(2) 29,34].

כמו אין די במחדליו "הזועקים" של עו"ד טהורי כמתואר לעיל, נפלא ממני מה ראה האחרון לציין בשטר המכר מיום 1/7/2001 (ל"ג לנ/3) מספר ת.ז., כאשר הוא יודע בעליל שאין זה מספר זיהוי של החייב – אלא המספר המופיע בדרכון שהוצג לו בפגישה עם החייב?                   אומנם בבקשתו מיום 18/6/2001 למתן צו מכר ובצו המכר שצורף להן (במ/19) מצא עו"ד טהורי לנכון לציין את מספר הדרכון האמיתי של החייב (בצירוף מספר דרכון תושב חוץ – המופיע במס השבח) – ברם משום מה לא מצא לידע את ראש ההוצל"פ כי צו המכר שהונפק על ידי האחרון (ל' לנ/3) נושא מספר ת.ז. שגוי.

כאן המקום להביע תמיהה רבתי, מניין לו לעו"ד טהורי את מספר הדרכון האמיתי של החייב כבר ביום 18/6/2001 (במ/19), כאשר תצהיר זיהוי החייב המזוייף (נספח ב' לנ/4) נושא תאריך 27/6/01, והופעת החייב במשרדו (בפעם הראשונה) הייתה ביום 19/6/2001!!!

העובדה שעו"ד טהורי נחשף למספר הדרכון האמיתי של החייב בטרם זה הופיע במשרדו מצביעה לכאורה על כך שמאן דהו מהמעורבים בתרגיל העוקץ, מסר לו את מספר הדרכון האמיתי עוד טרם פגישתו עם הנחזה להיות החייב.

השערתו של עו"ד טהורי כאילו היה בפניו מסמך כלשהו וכי "יכול להיות אותו תצהיר שהביא זלצר … עליו כתוב תאריך מאוחר, שם כתובים הפרטים" (עמוד 90 שורות 16-18) – הינה בגדר אמירה בעלמא, ואין בה כדי ליתן מענה לתמיהה מניין ידע עו"ד טהורי על מספר הדרכון האמיתי. עובדת חשיפתו של עו"ד טהורי לדרכון האמיתי של "החייב" טרם הפגישה עימו – ובהעדר הסבר לחשיפה זו – מטילה צל כבד על עצם קיומה של הפגישה והאם זו התרחשה כלל ועיקר.

התנהלותו השערורייתית של עו"ד טהורי בהליכי מכירת המגרש ורישומו על שם הרוכשים נחשפת במלוא עוזה בתצהיר הזיהוי שהוגש על ידו (להלן: "תצהיר זיהוי טהורי") ללשכת המקרקעין (י"ח לת/1) לדרישת סגן רשם המקרקעין – מר פנחסי.
כזכור, תיק הטאבו שהופקד על ידי טהורי ביום 27/7/2001 הוחזר לו עם הערות פנחסי על גבי הכריכה כי יש, בין היתר, להמציא תצהירי זיהוי של בעל הנכס ואדם זר (סעיף 2 להערות). על רקע דרישה זו הגיש עו"ד טהורי את תצהירו, בו הוצהר כי " … למיטב הבנתי ושפיטתי, החייב בתיק סעדיה צבירי בן סעדיה, הינו בעל הנכס בגוש 6675 חלקה 140".

בכל הכבוד, הצהרה זו אינה נכונה (לשון המעטה) בעליל, הואיל ועו"ד טהורי, מתוקף תפקידו ככונס, לא ידע ולא יכול היה לדעת כי החייב בתיק ההוצל"פ הוא אכן הבעלים של המגרש, שכן כידוע, לצד שמו של החייב, בספרי המקרקעין, לא מופיע מספר זיהוי.

גם הצהרת עו"ד טהורי בסעיף 4 לתצהירו כי " … בעל הנכס, סעדיה צבירי, קיבל את חלקו בתמורה, ואף שיתף פעולה בקשר לתצהיר הזיהוי …", עומדת בסתירה לעדותו של רשם המקרקעין – שהתקיימה אך יום אחד לאחר הגשת התצהיר – ולפיה טהורי " … בא אלי … ואמר איני יכול להביא מה שפנחסי ביקש כי אין שיתוף פעולה" (עמוד 99 שורות 25,27).          ברי, כי הצהרת עו"ד טהורי בתצהירו ואמירתו לרשם המקרקעין – סותרות האחת את רעותה בעליל.

זאת ועוד. תצהיר הזיהוי של טהורי ועדותו של רשם המקרקעין כאמור – מעוררים את החשד שהפגישה עם החייב במשרד טהורי לא התקיימה מעולם.

לו אכן, כנטען, נפגש טהורי עם החייב ביום 19/6/2001, נפלא ממני מדוע מידע זה לא נמסר לרשם המקרקעין ומדוע לא נכתב כזאת בתצהיר? אין ספק כי "המידע" הכוזב שנמסר בתצהיר טהורי ללשכת המקרקעין – על כי החייב מודע להליכים; קיבל כספים וכי הוא הבעלים של הנכס – הטעה את רשם המקרקעין והביא בסופו של יום לרישום הכוזב של הנכס.

התוצאה העולה מהאמור והמקובץ לעיל היא כי עו"ד טהורי התרשל בתפקידו ככונס התרשלות רבתי, על סיפה של עצימת עיניים מוּדעת.
ברי, איפוא, כי עו"ד טהורי נושא באחריות לנזק שנגרם לתובעים בגין אובדן הנכס, בשיעור לא מבוטל.

אחריות המדינה – רשם המקרקעין

התובעים, בכתב תביעתם, ייחסו למדינה אחריות לאובדן קניינם במגרש בשל מחדליה, הנטענים, של לשכת המקרקעין בביצוע הרישום, שכן זו האחרונה – כך נטען – לא ביצעה בדיקות אלמנטריות שצריכות היו להתבצע ולא הפעילה חובת הזהירות החלה עליה, אשר בכוחן היה למנוע את הרישום הכוזב.
מנגד טענה המדינה כי לא היה דופי בפועלם של רשם המקרקעין וסגנו – פנחסי. לשיטת המדינה, נוכח העובדה שעסקינן בצו שיפוטי (צו המכר) המורה ללשכת המקרקעין להעביר את הזכויות במגרש " … אין לרשם המקרקעין כל סמכות לסטות מצו שיפוטי של ר' ההוצל"פ או להפעיל שק"ד עצמאי משלו …".

לשיטת המדינה, הגם שנתקבל, בענייננו, אצל רשם המקרקעין צו המכר, הרי שזה האחרון נקט משנה זהירות, מעבר לנדרש על פי הדין, ודרש תצהירי זיהוי הן של החייב והן של עו"ד טהורי (נספחים ד' ו-ה' לנ/4).

עוד נטען על ידי המדינה כי בזמן אמת (להבדיל מחוכמה בדיעבד) רשאי היה רשם המקרקעין לסמוך על תצהירי הזיהוי שהוגשו לו במיוחד, כאשר עסקינן בתצהיר שניתן על ידי כונס נכסים (תצהיר טהורי ותצהיר החייב) שאומת על ידי עו"ד זלצר (תצהיר הזיהוי המזוייף) – אשר שימשו כ"קציני בית המשפט", כך שרמת אמינותם שלהם ושל המסמכים היוצאים תחת ידם הינה גבוהה ביותר.

האם יש להטיל בנסיבות מקרה דנן אחריות על המדינה לאובדן קניינו של המנוח במגרש? לשון אחרת, האם הפר רשם המקרקעין חובת זהירות קונקרטית החלה עליו, שבגינה יש להשית על המדינה אחריות למחדלו?

סבור אני כי בנסיבות מקרה דנן ועל בסיס חומר הראיות שהוצג – התשובה הינה חיובית.

ובמה דברים אמורים.

מקובלת עלי טענת הרשם הנכבד מר בר-ישראל בתצהירו, כי "לרשם המקרקעין אין כל סמכות לסטות מצו שיפוטי של ראש ההוצל"פ או להפעיל שיקול דעת עצמאי …"  (סעיף 6 לנ/4) וככלל, הרשם מחוייב לפעול על פי הצו שניתן, וליישמו. כך גם קובע הנוהל של האגף לרישום והסדר מקרקעין, המתייחס לרישום פסקי דין וצווים של בתי המשפט (נוהל מספר 1.2.1130) – "בדרך כלל שומה על רשם המקרקעין לבצע פעולת רישום, כאמור בפסק דין או בצו של בית משפט. תפקיד הרשם הוא פורמאלי בלבד ואין הוא רשאי לשים את עצמו כרשות המבקרת את בית המשפט" [ראו: קובץ נוהלי רישום והסדר מקרקעין, בעריכת שמואל בר-ישראל ועו"ד צפורה בת און; (מעודכן ל-4/2207) (להלן: "הספר האדום")].         הנוהל האמור מעוגן בהוראת סעיף 123(ב)(2) לחוק המקרקעין, על פיו [להבדיל מסעיף 123(ב)(1)]  – " … פסק דין של בית משפט לגבי זכויות במקרקעין, שמוגש לרשם המקרקעין לשם רישום, חייב הרשם לרושמו ואין לו שיקול דעת, אם לרשום את פסק הדין ואין צורך באישורו – כמו בעסקאות רגילות – כדי לרשום את פסק הדין" [ע"ש (ב"ש) 25/94 איטח חמדה נ' הממונה על המרשם, [פורסם בנבו] תק-מח 95(1) 82, 83 (להלן: "עניין איטח"); ראו גם ע"א (ת"א) 13373/02 פואד נ' רשם המקרקעין נתניה (פורסם בנבו 11/5/2004, המאַזכר את פסק דין איטח)].
אולם במה דברים אמורים? כאשר פסק הדין או הצו מתייחסים לזכויות במקרקעין שלא קיימת בהם בעיית זיהוי של בעל הנכס. ברם, במקרה בו לא קיים בפנקס הזכויות אמצעי זיהוי של בעל הנכס – כבענייננו – חלה על הרשם החובה לוודא את זהות הבעלים מקום בו הצו השיפוטי לא דן ולא הכריע מפורשות בעניין הזיהוי. במקרה האחרון – ובהעדר פסק דין המתייחס כאמור לשאלת הזיהוי – תפקידו של רשם המקרקעין ביישום הצו השיפוטי, הופך מתפקיד טכני גרידא לתפקיד אקטיבי, ועליו לוודא את זהות הבעלים – בהתאם לתקנות המקרקעין ובהתאם לנוהליו.

ודוק, כאשר מובא לרישום פסק דין של בית משפט ביחס למקרקעין נעדרי אמצעי זיהוי (לבד משמו של בעל הנכס), ובית המשפט שנתן את פסק הדין היה ער לכך ודן והכריע בשאלת הזיהוי – או אז, נעדר רשם המקרקעין שיקול דעת אם לרושמו אם לאו, שכן האחרון אינו מוסמך ואינו רשאי " … להעביר תחת שבט ביקורתו את נכונות פסק הדין שניתן על ידי     בית המשפט" (עניין איטח, לעיל, סעיף 4 לפסק הדין).

אולם מקום בו פסק הדין או צו של רשות מוסמכת, לא הכריעו ואף לא דנו בשאלת זיהויו של בעל הנכס – על רשם המקרקעין מוטלת החובה לוודא את זהות הבעלים הרשום והתאמתו לצו.

דומה כי לא בכדי, בענייננו, ראה סגן הרשם מר פנחסי שלא להסתפק בצו המכר ושטר המכר ודרש מעו"ד טהורי, בהחלטתו מיום 1/8/2001 (ל"ב לנ/3) להמציא לו תצהיר זיהוי ומסמכים היסטוריים המעידים על הקשר בין "החייב" בתיק ההוצל"פ לבעל הנכס הרשום.
דרישת מר פנחסי האמורה, תואמת לנוהל שב"ספר האדום" ביחס לעסקאות רצוניות, כשהמקרקעין מושאי העסקה נרשמו בפנקס הזכויות ללא ציון מספר מזהה (ת.ז. או דרכון) לצד שמו של בעל הזכות הרשומה (ראו נוהל 12.1030 סעיפי משנה ג-ז', עמוד 19).

טענת רשם המקרקעין בחקירתו הנגדית לפיה הוא מעריך " … שפנחסי ראה שיש שם שטר מכר כבעסקה רצונית ולכן ביקש כל הדברים האלה" (עמוד 92 שורה 29) – אינה מקובלת עלי. עיון בתיק הטאבו מלמד כי עם הפקדתו הומצא ללשכת רישום המקרקעין, בין היתר, צו המכר והדבר נרשם על ידי מר פנחסי בכתב ידו בכריכת התיק. הניסיון לייחס למר פנחסי חוסר תשומת לב או העדר הבנה בסיסית כי עסקינן בצו שיפוטי, להבדיל מעסקת מכר           רגילה – הינו ניסיון עקר ובלתי מתקבל על הדעת.

טענת הרשם בתצהירו כי הדרישה להמצאת תצהירי זיהוי ומסמכי רכישה היסטוריים, נעשו מעבר לנדרש על פי הדין והנוהל, אינה מתיישבת עם תשובותיו לשאלות בית המשפט במהלך חקירתו הנגדית.

הרשם הנכבד – שייאמר, למען הסר ספק, שעדותו הייתה אמינה עלי – נשאל על ידי                            בית המשפט מדוע היה צורך בתצהיר זיהוי מטעם טהורי? והלה השיב כך " … אם אין מספר זיהוי. בשעתו, אז, אנו לא כל כך מכירים את ההליכים בהוצאה לפועל, איננו יודעים איך מתנהל בהוצל"פ מבחינת זיהוי הבעלים של הנכס. אז אנו משתדלים באמת לבקש מכונס הנכסים שיביא לנו דבר מה נוסף מעבר לדבר הזה. מעבר לצו ראש ההוצל"פ"                     (עמוד 94 שורות 10-13).

הנה כי כן, כאשר עסקינן בצו שיפוטי ביחס למקרקעין הנעדר אמצעי זיהוי לצד שמו של בעל המקרקעין, מוטלת על הרשם החובה לוודא את זהות הבעלים – מקום בו לא עסקינן               בפסק דין המתייחס במישרין לזהות הבעלים הרשום.

אני קובע, איפוא, כי במקרה דנן שומה היה על רשם המקרקעין לוודא כי החייב בתיק ההוצל"פ, שבגינו ניתן הצו – הוא אכן הבעלים של הנכס הנמכר, זאת חרף צו המכר אשר הורה על העברת הזכויות במקרקעין על שמם של הרוכשים.
ואכן, פנחסי אשר היה ער לרישום החסר (הנעדר זיהוי) דרש תצהירי זיהוי ומסמכי רכישה מקוריים להוכחת זהות הבעלים של הנכס – כ"חייב", והרשם אף הוא ראה לנחוץ לדרוש תצהירי זיהוי מטעם עו"ד טהורי והחייב.

משבאנו לכלל מסקנה כי בנסיבות מקרה דנן קמה ללשכת המקרקעין חובת זהירות קונקרטית לוודא את זהות הבעלים של הנכס אל מול צו המכר, נדרשים אנו לשאלה האם התרשל הרשם במילוי חובה זו – בענייננו.
כאמור, הוראת נוהל 1.2.1030 (טרם תיקונה ביום 13/11/2008) קובעת כי זיהוי בעל מקרקעין רשום שאין בצד שמו מספר מזהה, ייעשה באמצעות שני תצהירים להוכחת הזהות – של הבעלים ושל אדם אחר (סעיף משנה ד' לנוהל). במקרים בלתי שגרתיים יש צורך ב"תמיכה נוספת" בדמות מסמכי רכישה מקוריים כגון: קושאן, שטר מכר וכיוצ"ב (סעיפי משנה             ה' ו-ו' לנוהל). בפסק דין עיסא ג'נאח (ה.פ. 6008/07 ג'נאח נ' רשם המקרקעין, פורסם בנבו, 10/9/2007) התייחס בית המשפט (השופט צ. זילברטל) להוראות הנוהל הנ"ל וזה לשונו "העולה מצירוף שלושת ההוראות הנ"ל, כי "דרך המלך" על פי הוראות הנוהל היא הצגת תצהירי זיהוי וכי המסמכים האחרים יוגשו רק אם נדרשת "תמיכה נוספת", אם מסמכים אלה מצויים בידי "הטוען לזכות" כאשר אין מדובר ב"מקרים שגרתיים" (שם, עמ' 11).

בענייננו, מצא סגן הרשם מר פנחסי שלא להסתפק בצו המכר (הצו השיפוטי) שהומצא לו ודרש, בנוסף לתצהירי זיהוי, להמציא " … מסמכי רכישה וכל מסמך המעיד על הקשר בין הבעלים הרשום לבין הבעלים המצויין במסמכים בתיק" (סעיף 3 להחלטה מיום 1/8/2001; ל"ב לנ/3).

בהעדר הסבר מניח את הדעת לדרישת פנחסי האמורה, יש להניח כי האחרון סבר שעסקת המכר שבוצעה במסגרת הליכי ההוצל"פ אינה "שגרתית" ויש צורך בתמיכה נוספת להוכחת הזהות, מעבר לתצהירי הזיהוי.

במאמר מוסגר יצויין, כי נוכח דרישת פנחסי להמצאת מסמכי הרכישה ההיסטוריים לצורך זיהוי בעל הנכס, בענייננו, שומה היה על המדינה לזמן את מר פנחסי למתן עדות ולמצער להגיש תצהיר מטעמו, על מנת שיבהיר את שיקוליו שבסיס הדרישה ל"תמיכה נוספת" לצורך זיהוי הבעל הרשום.

הימנעות מזימון פנחסי לעדות מטעם המדינה – נוכח התפקיד הפעיל והמהותי שמילא ברישום הזכויות – מצביעה, בהעדר הסבר סביר לכך, שאילו הובא האחרון לעדות, הרי שעדותו הייתה פועלת לרעתה [ראו: ע"א 89/55 קופל נהיגה עצמית בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מ"ד(4) 595; ע"א 8151/98 שטרנברג נ' ד"ר צ'ציק, פ"ד נ"ו(1) 539].

כך או כך, משהחליט פנחסי – וטעמיו עימו – כי יש צורך במקרה דנן במסמכים היסטוריים לשם הוכחת בעלות "החייב" בנכס – שומה היה על רשם המקרקעין לדרוש המסמכים שנדרשו, כתנאי לאישור זהות בעל הנכס כ"חייב" בתיק ההוצל"פ.

בחקירתו הנגדית נדרש רשם המקרקעין לשאלה מדוע לא היתנה את רישומה של העסקה בהמצאת המסמכים ההיסטוריים לשם זיהויו של "החייב" כבעל הנכס, והלה השיב כך  "בדרך כלל כאשר זו עסקה רצונית ממציאים לנו תצהירים ומסמכים נוספים. כאשר זה צו בית משפט, איננו יכולים לבקש להמציא לנו תצהיר האדם עצמו, איננו יכולים לבקש להמציא מסמכים לגבי הבעלות שלו כי ההנחה שאם יש צו ראש ההוצל"פ החייב אינו משתף פעולה. היה אצלי טהורי, ביקשתי ממנו להמציא, הוא אמר שאינו יכול לעשות זאת עקב אי שיתוף פעולה … אמרתי – לפחות תצהיר אתה על העובדות הידועות לך … זה היה בעל פה" (עמוד 92 שורות 10-16) (ההדגשה לא במקור – ח.ט.).
גירסתו זו של הרשם נפלאת היא בעיניי, שכן באותה העת היה מונח בפני הרשם הנכבד תצהיר זיהוי בחתימת החייב שאושר על ידי עו"ד זלצר (נספח ד' לנ/4) – אשר רק בדיעבד נתברר כמזוייף מיסודו – ממנו עולה כי החייב, הוא ולא אחר, משתף פעולה עם הכונסים (למצער עם עו"ד זלצר). בנסיבות אלה, נבצר ממני הבן הכיצד זה שעה הרשם הנכבד להסברו, בעל פה, של עו"ד טהורי להעדר שיתוף פעולה של החייב? מתצהיר "החייב" (המזוייף כאמור) עולה בעליל על שיתוף פעולה, כאמור, בניגוד למה שנמסר לרשם בעל-פה על ידי עו"ד טהורי.

טענת הרשם בחקירתו לפיה הוא אינו יכול לומר " … האם ראיתי את התצהיר לפני שאישרתי את הזיהוי אם לאו. הגם שתצהיר מצוי בתיק ואני מניח שהיה מצוי לפני אישור העסקה" – אינה מתיישבת עם האמור בסעיף 8 לתצהירו (נ/4) כי תצהיר החייב, מהווה בסיס (בנוסף לתצהיר טהורי) לזיהוי הבעל הרשום של הנכס, כחייב בתיק ההוצל"פ.

יתר על כן, טענת טהורי שנמסרה לרשם בעל-פה בפגישתם ביום 2/8/2001 – לפיה "החייב" אינו משתף פעולה ובשל כך לא ניתן לבקש הימנו את מסמכי הרכישה המקוריים, נסתרת מינה וביה מתוכן תצהירו של טהורי מיום 1/8/2001, שהוגש לרשם (נספח ה' לנ/4).

למקרא התצהיר עולה כי לא זו בלבד ש"החייב" היה מודע – כביכול – להליכי המכירה וההתמחרות (סעיף 5 לתצהיר), אלא "[ש] בעל הנכס, סעדיה צבירי, קיבל את חלקו בתמורה, ואף שיתף פעולה בקשר לתצהיר זיהוי …" (סעיף 4 לתצהיר). "שיתוף הפעולה" של החייב, המתואר בתצהירו של עו"ד טהורי, סותר בעליל את טענתו – שנמסרה כאמור לרשם בעל פה – כאילו החייב איננו משתף פעולה ולכן לא ניתן לבקש ממנו את מסמכי הרכישה המקוריים. לו היה הרשם הנכבד מעיין – כנדרש – בתצהיר טהורי, כמו גם בתצהיר החייב, היה מגלה על נקלה כי דברי עו"ד טהורי שנמסרו לו על-פה, אין להם כל בסיס. למצער היה על הרשם הנכבד לדרוש כי עו"ד זלצר ימציא תצהיר זיהוי של "אדם זר", שכן מתצהיר זיהוי החייב (נספח ד' לנ/4) נחזה כי הראשון נפגש עם החייב פנים בפנים. ואכן הודה הרשם, ברוב הגינותו, כי באם "היה יודע שזלצר מכיר את החייב, הייתי מבקש תצהיר מזלצר, אבל לא ידעתי" (עמוד 95 שורה 16).

נכון אני להניח כי הרשם אכן לא היה ער לאמור בתצהירו של עו"ד טהורי ולא שת ליבו לקיומו של תצהיר החייב, ברם אי ערנותו, כאמור, מצביעה על התרשלות.

לו היה הרשם הנכבד עומד על דרישת פנחסי להמציא מסמכי הרכישה ההיסטוריים לצורך זיהוי בעל הנכס כ"חייב", ברי כי העברת הזכויות על שם הרוכשים הייתה נמנעת. ויתור רשם המקרקעין על דרישות הזיהוי – תצהיר אדם זר המכיר מידיעה אישית את המנוח והמצאת המסמכים ההיסטוריים – תרמה אף היא להיתכנות אובדן קניינו של המנוח, ועל כן נושאת המדינה אף היא באחריות לאובדן הנכס.

נוכח מסקנתי דלעיל לא מצאתי לנחוץ להידרש לטענת עו"ד שטיין בסיכומי התשובה להודעת צד ג', לפיה החלטת רשם המקרקעין לרשום את הנכס על שם הרוכשים בלא לדרוש המסמכים ההיסטוריים – כמתחייב מהחלטת פנחסי מיום 1/8/2001 – עומדת בסתירה להוראת סעיף 85 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשכ"ט-1969 (להלן: "תקנות הרישום") הקובעת כי "כל החלטה או הוראה אחרת של הממונה, של המפקח או של הרשם, תהיה בכתב ותכלול הנמקה ממצה".
מעבר לנדרש אומר, כי הגם שהוראת סעיף 85 לתקנות הרישום " … מעגנת עקרון בסיסי  בתורת המינהל" [רע"א 8996/04 שכטר נ' נציגות הבית המשותף, פ"ד נ"ט(5) 17], אין                   באי מילוי הוראה זו כדי לייחס לרשם המקרקעין רשלנות בגין אישור פעולת הרישום.

ברי לכל, כי בנסיבות מקרה דנן לא הייתה ההנמקה בכתב (ככול שזו הייתה ניתנת) מסייעת למניעת התאונה המשפטית, שכן המנוח – הבעלים החוקי של הנכס – לא היה מודע כלל להליך המתנהל נגדו בלשכת ההוצל"פ, על בסיס שטר חוב מזוייף.

אני מוצא איפוא, לאור האמור לעיל, כי רשם המקרקעין התרשל בתפקידו עת אישר את העברת הזכויות, בלא שווידא – כנדרש וכמתחייב בנסיבות מקרה דנן – כי "החייב" בתיק ההוצל"פ הינו הבעלים של הנכס מושא עסקת המכר.
משנמצא כזאת, יש להטיל על המדינה אחריות לנזק הכספי שנגרם לתובעים בגין מכר המגרש, זאת בשיעור שייקבע להלן.

אחריות אבירם (נתבע 9)

דומה כי אין צורך להכביר במילים בדבר מעורבותו של אבירם במעשה המרמה ואחריותו לנזק הנטען שכן האחרון הורשע בעבירות של קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, בשבועת שקר ובבידוי ראיות, ודינו נגזר, בין היתר, ל-20 חודשי מאסר בפועל (ראו: הכרעת הדין מיום 11/10/2011 והכרעת הדין המשלימה מיום 17/1/2013 וכן גזר הדין מיום 21/4/2012).
כאמור בפרק העובדות, פסק הדין הפלילי הינו חלוט שכן ערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי נדחה בפסק הדין מיום 7/7/2013 (ע"פ 32070-05-13) ובר"ע שהוגשה לבית המשפט העליון (רע"פ 5330/13) [פורסם בנבו] נדחתה אף היא, בהחלטה מיום 30/10/2013.

בהכרעת הדין נקבע, כממצא, כי אבירם עשה שימוש בשטר החוב המזוייף (הגם שלא הוכח כי הוא זה אשר זייף את שטר החוב בעצמו) ומסרו לעו"ד זלצר לשם מימושו, בידיעה כי השטר מזוייף.

עוד נקבע כממצא כי אבירם חתם על אישור מסירה כוזב (נספח כ"ב לנ/5) ותצהיר כוזב           (נספח י"א לנ/3), כאילו הוא מסר את ההזמנה ומסמכי ההוצל"פ לחייב, בכתובת המופיעה בשטר החוב (סעיפים 29 ו-30 להכרעת הדין).

נתברר, כך נקבע בהכרעת הדין, כי אבירם ביודעין ביים את מסירת האזהרה והמסמכים לחייב בכתובת בדוייה, תוך שאינו ירא מליתן תצהיר שקרי בדבר המסירות לחייב.

בהכרעת הדין נקבע כממצא עובדתי, כי אבירם הוא זה אשר העביר לעו"ד טהורי את תצהיר הזיהוי  המזוייף  של  החייב  (נספח ד' לנ/4)  הנחזה  כמאושר  על  ידי  עו"ד  זלצר.         הוכח, כי מעשיו הפליליים של אבירם תרמו תרומה מכרעת לרישום הכוזב של הנכס ולקבלת סך של 390,000 ₪ מכספי התמורה. אילמלא פועלו של אבירם במעשי הזיוף והרמייה – תרגיל העוקץ שהוביל לאובדן קניינו של המנוח – לא היה יוצא אל הפועל.

סעיף 42א' לפקודת הראיות [נוסח חדש] תשל"א-1971, קובע כי ממצאים ומסקנות של פסק דין חלוט במשפט פלילי, המרשיע את הנאשם " … יהיו קבילים במשפט אזרחי כראייה לכאורה לאמור בהם … אם המורשע הוא בעל דין במשפט האזרחי".
לא מצאתי טעם וסיבה מדוע לא לאמץ את ממצאי הכרעת הדין, שכן אבירם לא הצליח, בהליך דנא, לסתור ממצאים אלה. אדרבה, אבירם הודה כי לא פגש את החייב מעולם (עמוד 102 שורה 12) וחרף זאת ביים מסירת המסמכים לחייב, תוך מתן הצהרות כוזבות בנושא המסירות, הגם שפעולת המסירה לא בוצעה על ידו כלל ועיקר.

אני קובע, לאור האמור, כי אבירם נושא באחריות, במידה מכרעת, לנזק שנגרם לתובעים בדמות אובדן קניינם, ואילמלא פועלו העברייני מעשה המרמה לא היה בא לעולם.
אחריות (יורשי) אלי רון ז"ל (נתבעים 10-12)

אקדים ואומר, כי התובעים לא השכילו להוכיח את המיוחס לרון ז"ל בכתב התביעה כאילו הוא היה הגורם אשר יזם – בצוותא חדא עם אבירם – את המהלכים " … לביצוע המעשים לשלילת זכויותיו בנכס – תוך זיוף מסמכים, הצגת מצג שווא, ביצוע מעשי מרמה וביום תיק ההוצל"פ" (סעיף 36 לכתב התביעה).
מחומר הראיות עולה כי אכן רון ז"ל השתתף למראית עין בהתמחרות תוך שהוא מסכם עם ניסים (המתווך מטעם הרוכשים), שהוא יצא מהמכרז תמורת תשלום מחצית מדמי התיווך ששולמו על ידי הרוכשים לאחרון (הודעת ניסים במשטרה מיום 15/2/2006, במ/15; הודעת רון ז"ל במשטרה מיום 12/2/2006, במ/15).

לא מצאתי בחומר הראיות ממצאים שיש בהם כדי להוכיח כי רון ז"ל היה מעורב בתרגיל העוקץ (מעבר למעורבותו בהתמחרות). טענת התובעים בסיכומיהם כי "הוכח מעל ומעבר כבר בהודעה שמסר במשטרה" כי רון ז"ל היה מעורב בגזל המגרש וכי "הודה בנטילת כספי התמורה לניכוי בעולם התחתון" – נטענו על דרך הסתם בלא שאלה הוכחו.

אדרבה. בהודעותיו במשטרה הכחיש רון ז"ל כל מעורבות בתרגיל העוקץ ואף טען כי הוא אינו מכיר את אבירם ואף לא שמע את שמו, טרם חקירתו במשטרה (במ/15, שם).

בצדק טען ב"כ הנתבעים 10-12 בסיכומיו, כי לא הוכח שרון ז"ל קשור בקשר כלשהו למעשי המרמה ולאובדן הנכס. אכן, לא הוכח כי רון ז"ל יזם את הליכי ההוצל"פ, חתם על מסמכים כלשהם במסגרתם, או כי קיבל את כספי התמורה לידיו.

טענת ב"כ התובעים בסיכומיה כאילו הודה רון ז"ל בנטילת כספי התמורה "לניכוי בעולם התחתון" אף היא לא הוכחה.
בהודעותיו במשטרה הכחיש רון ז"ל כי קיבל לידיו כספים כלשהם מכספי התמורה, ואף טען כי אינו מכיר את בני רביזדה (העוסק בניכוי שיקים) וכי מעולם לא היה במשרדו (הודעות מהימים 18/9/2006 ו-20/9/2006; במ/15).

גירסה זו של רון ז"ל בהודעותיו,  נתמכת בהודעותיו של רביזדה אשר העיד, כי את השיקים קיבל מאלי אפרתי (שמשום מה לא זומן לעדות) ואף העיד כי הוא לא מכיר את רון ז"ל ולא זיהה את תמונתו, שהוצגה לו (ראו: הודעות רביזדה במשטרה, בהתאמה – מהימים 25/7/2006 ו-22/3/2007).

הנה כי כן, אין כל ראייה בחומר החקירה הקושרת את רון ז"ל למעשי ההונאה והתרמית – לבד מחלקו בהתמחרות.

העובדה שרון ז"ל התאבד לאחר הגשת כתב האישום כנגדו, אין בה כדי, כשלעצמה, כדי  להוכיח את המיוחס לו בכתב התביעה. בהחלט ייתכן כי אם רון ז"ל לא היה שולח יד בנפשו וההליך הפלילי כנגדו היה מתנהל עד תום – הייתה מוכחת מעורבותו בתרגיל העוקץ.

אולם אין באמור כדי לבסס הוכחה – אף לא ברמת ההוכחה הנדרשת בהליך אזרחי – כי           אלי רון ז"ל היה שותף לקנוניה או ניהל אותה.

הפועל היוצא מהאמור הוא כי יש לדחות את התביעה כנגד רון ז"ל וכפועל יוצא כנגד יורשיו – הנתבעים 10-12 – וכך אני מורה.
אחריות הרוכשים

כפי שהבהרנו לעיל ארוכות, לא הוכחה הרשלנות המיוחסת לרוכשים בכתב התביעה, מה גם שהתובעים זנחו טענתם זו בסיכומיהם.
אשם תורם של התובעים

הנתבעים כולם טענו כי יש לייחס לתובעים אשם תורם לאובדן המגרש, שכן משך כל השנים  – למן רישום בעלות הנכס בשנות ה-50 ועד לרישום הכוזב – לא עשו מאומה להסדיר את נושא הזיהוי של המנוח בספרי המקרקעין.
נטען, כי התובעים והמנוח הינם מונעי הנזק הטובים ביותר ובפעולה פשוטה וזולה, של הוספת פרטים מזהים בפנקס הזכויות לצד שמו של המנוח, יכול ואובדן קניינם היה נמנע.

אכן, מחומר הראיות עולה כי התובעים (למצער התובע 1) היו מודעים לכך שהמרשם חסר וכי לצד שם אביהם המנוח לא מופיע מספר מזהה. התובע 1 אף הודה, בחקירתו הנגדית, כי           "אני יודע שחלק מהשתלשלות הדברים המצערת נובעת מכך שלא היה רשום מספר תעודת זיהוי של האבא בנסח הטאבו".

חרף האמור, לא מצאתי שחר לטענת הנתבעים כאילו יש להטיל על התובעים אחריות (אשם תורם) לגזל קניינם.

הנתבעים לא הצביעו על הוראה כלשהי בדין המטילה חובה על התובעים (או על כלל האזרחים) ליזום תיקון המרשם והוספת מספר זיהוי לצד שם אביהם המנוח.

כזכור, זכויות המנוח נרשמו בשנות ה-50 ובאותה העת היה מקובל לרשום את שמם של בעלי הנכס בלבד, ללא ציון מספר זהות.

לו סבר אגף הרישום והסדר המקרקעין שבמשרד המשפטים, כי שינוי נוהלי הרישום דורשים הוספת מספר מזהה לצד שמם של בעלי הנכסים חסרי הזהות, שומה היה עליו להודיע לאחרונים על כך ולדרוש השלמת הרישום החסר, על ידי הוספת מספר מזהה.

משלא נעשה כזאת, אין להטיל על המנוח או התובעים חובה – יש מאין – ליטול יוזמה ולבצע פעולה בפנקסי הזכויות, שלא נדרשה על ידי הגורמים המוסמכים לכך.

יתר על כן. בזמן אמת (להבדיל מחוכמה שלאחר מעשה) לא היה על התובעים (כמו גם על המנוח) לצפות קיומה של שרשרת מחדלים כה ענפה מצד גורמים כה רבים – אשר תביא בסופו של יום לגזלת המגרש. אין לי ספק כי לו היה חשש כלשהו בלבם של המנוח או התובעים להיתכנות גזל המגרש, הרי שהיו פועלים לאלתר לתיקון המרשם, על ידי הוספת מספר זהות לצד שם אביהם.

חלוקת האחריות בין הנתבעים

משבאנו לכלל מסקנה כי האחריות לנזקם של התובעים בדמות אובדן קניינם במגרש, רובצת לפתחם של הנתבעים – אבירם, עורכי הדין זלצר וטהורי ולשכת המקרקעין – ובהעדר אפשרות להפרדת הנזק וייחוסו למי מהנתבעים, יש לראותם כ"מעוולים במשותף", ולפיכך חבים הם כלפי התובעים ביחד ולחוד [ראו: ע"א 594/82 טל (ולטמן) נ' עזבון פינקל, פ"ד מ(1) 64,  67(1986); ע"א 1639/01 קיבוץ מעיין צבי נ' קרישוב, נ"ח(5) 215, סעיף 13 לחוות דעתה של השופטת דורנר].
עם זאת, ביחסים שבין הנתבעים – המעוולים, בינם לבין עצמם, יש לקבוע את שיעור אחריותו של כל מעוול לנזק, על פי "מידת האשמה המוסרית של כל אחד מהם" [סעיף 84 לפקודת הנזיקין; ע"א 7130/01 סולל בונה בניין ותשתיות בע"מ נ' תנעמי, פ"ד נ"ח(1), 23].

טרם אקבע את מידת אחריותו של כל מעוול, מן הראוי להסיר מדרכנו את טענת עו"ד זלצר בסיכומי טענותיו, לפיה יש לפוטרו מחובת השתתפות ולהטיל את מלוא האחריות על אבירם וטהורי – זאת מכוח סעיף 84(ב) לפקודת הנזיקין.
לשיטת עו"ד שטיין, מידת אחריותו של עו"ד זלצר למול מעשיהם המכוונים של אבירם וטהורי, כמו גם של רשם המקרקעין, מצדיקה שלא לחייבו בהשתתפות בתשלום הנזק – גם אם יימצא כי זלצר נושא באחריות לקרות הנזק.

אכן, על פי סייפת סעיף 84(ב)  לפקודת הנזיקין מוסמך בית המשפט " … לפטור אדם מחובת ההשתתפות או להורות שהשתתפותו של אדם תהא כדי שיפוי מלא". דא עקא שלא מצאתי כי בנסיבות מקרה דנן, ולנוכח מידת התרשלותו של עו"ד זלצר לקרות הנזק – כי יש לפטור האחרון מחובת "ההשתתפות".

עו"ד שטיין סמך טענתו האמורה על פסק הדין בע"א 1170/01 בכור נ' עו"ד יחיאל                   פ"ד מ"ח(3) ועל דברי השופט ויתקון ז"ל עליהם נסמך כבוד השופט אור בחוות דעתו.

דא עקא, שאין בפסק דין בכור כדי לתמוך בטענת עו"ד זלצר. אדרבה, מפסק הדין עולה כי אין כל הצדקה, במקרה דנן, לפטור את עו"ד זלצר מחובת ההשתתפות.

ובמה דברים אמורים.

הטלת מלוא נטל הפיצוי על מעוול אחד בין "מעוולים במשותף", כאמור בסעיף 84(ב) לפקודה, תיעשה רק במקרים קיצוניים בהם תהיה הצדקה להטיל את מלוא האחריות, ביחסים בין מעוולים יחדיו, על אחד מהם. מה הם אותם מקרים קיצוניים? על כך משיב השופט           ויתקון ז"ל (עליו נסמך כאמור כבוד השופט אור) וזה לשונו –

"שניים שהם אחראים באחריות הדדית לפצות ניזוק, ייתכן מאוד שאחד מהם זכאי לדרוש מן השני השתתפות אפילו עד כדי 100%. השתתפות כזאת ניתנת, למשל, לטובת מזיק שאחריותו אינה אלא שילוחית … או סטטוטורית לפי פקודת בתי חרושת … או לטובת מחזיק קרקע כשהנזק נגרם על ידי קבלן עצמאי שהתרשל במילוי תפקידו … מן המפורסמות הוא, שמקום שיש מצד אחד אחריות טכנית גרידא או אחריות שהיא למעשה אחריות מוחלטת ללא התחשבות במידת האשמה ומצד שני יש אחריות שמקורה בהזנחה או בחוסר זהירות ולא כל שכן אחריות שנובעת מתוך הפרה זדונית של החוק, יכול בית המשפט אם נראה לו הדבר לצודק, לקבוע חלקו היחסי של האחרון באחריות אפילו ב -100% …" (ההדגשה לא במקור – ח.ט.).

הנה כי כן, מהאמור עולה בעליל כי פטור מחובת השתתפות יינתן למעוול שאחריותו לקרות הנזק הינה טכנית גרידא (שילוחית, סטטוטורית או בשל אחריות מוחלטת) בלא שנמצא אשם של ממש במעשיו.

בענייננו, כפי שפורט לעיל בהרחבה, מחדלו של עו"ד זלצר לאובדן קניינם של התובעים אינו מזערי כלל ועיקר. אילמלא רשלנותו של עו"ד זלצר והתנהלותו מול לשכת ההוצל"פ, ספק אם תרגיל העוקץ יכול היה להתבצע כלל ועיקר.

אני דוחה, איפוא, את טענת הפטור מחובת ההשתתפות שבפי עו"ד זלצר.

נדון, איפוא, עתה במידת אחריותו של כל אחד מהנתבעים – המעוולים, ביחסים שבינם לבין עצמם.
כאמור, המבחן לחלוקת האחריות בין מעוולים במשותף, הינו בראש וראשונה מידת האשמה המוסרית של כל אחד מהם, או מידת הרשלנות של כל אחד מהמעוולים [ראו: ע"א 477/88 בוארון נ' עיריית נתניה ואח', פ"ד מ"ב(1) 477, 424] (להלן: "עניין בוארון").

לאחר שבחנו את השיקולים כולם ומידת האשמה המוסרית של כל אחד מהם, כמפורט לעיל,  אני קובע כי החלוקה בינות הנתבעים  (המעוולים), בינם לבין עצמם, הינה כדלקמן –                                                    40%  על אבירם, 35% על עו"ד טהורי, 15% על עו"ד זלצר ו-10% על המדינה  (רשם המקרקעין).

היקף הנזק

התובעים העמידו את תביעתם על סך 2,600,000 ₪ נכון למועד הגשת התביעה המתוקנת (1/6/2008), כאשר סך של 2,500,000 ₪ מיוחס לשוויו של המגרש, והיתרה (100,000 ₪) נזקפת לטובת הוצאות.
לשם הוכחת שוויו של המגרש, הגישו התובעים חוות דעת מיום 11/3/2008 שנערכה על ידי שמאי המקרקעין מר רן נאמן (להלן: "חוות דעת נאמן"; ת/2).

המומחה קבע בחוות דעתו כי שוויו של המגרש נכון ליום 27/2/2008 (מועד ביקורו במקום) הינו בסך 2,320,000 ₪ ולמועד מכירת המגרש (9/5/2001) בסך 2,260,000 ₪.

הנתבעים, או מי מהם, לא הגישו חוות דעת לסתור, ולבד מעו"ד טהורי אף לא אחד מהנתבעים טען כנגד אומדן שווי המגרש, בהתאם לחוות דעת נאמן.

בהעדר חוות דעת סותרת ולנוכח "הסכמתם" של הנתבעים (להוציא עו"ד טהורי, כאמור) יש לקבוע את שווי המגרש בהתאם לזה שהוערך בחוות דעת נאמן.

לא מצאתי ממש בטענת עו"ד טהורי בסיכומיו (סעיף 83 לסיכומים) כי יש לערוך חוות דעת עדכנית זאת לאור העובדה שהמדובר בקרקע חקלאית, ועל כי המומחה לא השתמש בתקינה שמאית.

בכל הכבוד, טענותיו של עו"ד טהורי נטענו על דרך הסתם וכלאחר יד. המומחה נחקר על חוות דעתו (על ידי ב"כ עו"ד טהורי) ולא מצאתי כי היה בחקירתו כדי להפריך או לסתור את ממצאי חוות דעת נאמן.

לו סבר עו"ד טהורי כי חוות דעת נאמן אינה אמינה או שאינה משקפת את שוויו של המגרש, שומה היה עליו להגיש חוות דעת, לסתור, מטעמו. בהעדר חוות דעת כאמור, אין לשעות לטענות שנטענו בעלמא, בלא חוות דעת מתאימה.

אני קובע, איפוא, כי נזקם של התובעים כתוצאה מגזל קניינם עומד על סך של 2,320,000 ₪ נכון ליום הקובע (27/2/2008).
ההודעה לצדדים השלישיים

דומה, כי לאור קביעת מידת האחריות שבין הנתבעים – המעוולים, בינם לבין עצמם, מתייר הצורך לדון בהודעת צד ג' שהוגשה מטעם המדינה כנגד אבירם , עוה"ד זלצר וטהורי (ראו עניין בוארון לעיל, עמוד 423 סעיף 10; א. גורן, סוגיות בסדר אזרחי, מהדורה אחת עשרה, עמוד 845.
משמצאתי כי לא הוכחה אחריותו של רון ז"ל לאובדן המגרש ובשל כך נדחתה התביעה כנגדו, ממילא יש לדחות את הודעת צד ג' שהוגשה כנגד הנתבעים 10-12, יורשי אלי רון ז"ל.

התוצאה

סוף דבר, לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן:
א.          עתירת התובעים לביטול עסקת המכר, למתן סעדים הצהרתיים וצו עשה – נדחית.

ב.           התביעה הכספית כנגד הנתבעים 1-4 ו-10-12 – נדחית בלא לעשות צו להוצאות.

ג.            אני מחייב את הנתבעים 5,6,7 ו-9 – יחד ולחוד – לשלם לתובעים סך של                      2,320,000 ₪, כשסכום זה נושא הצמדה וריבית חוקית מיום 27/2/2008 ועד התשלום בפועל.

ד.           אני קובע כי ביחסים שבין הנתבעים, בינם לבין עצמם, החלוקה תהא כדלקמן:

40% לחובת נתבע 9, 35% לחובת נתבע 6, 15% לחובת נתבע 5 ו-10% לחובת                  נתבעת 7.

ה.           ההודעה לצדדי ג' 4-7, יורשי רון ז"ל, נדחית בלא לעשות צו להוצאות.

5129371

54678313     המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים באמצעות הדואר.

ניתן היום,  י"ב אלול תשע"ה, 27 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים.

5129371

בעניין עריכה ושינויים במסמכי פסיקה, חקיקה ועוד באתר נבו – הקש כאן

חיים טובי 54678313-2639/05

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

The post נדהם לגלות שהוצל"פ מכרה את מגרשו ללא חוב appeared first on ירקוני | 03-5102710.

The post בלי בית ובלי כסף appeared first on ירקוני | 03-5102710.

פסה"ד בעניין אכיפת הסכם שלא נחתם- פסה"ד מ 2016 נמצא בהמשך…

The post אכיפת הסכם למרות שלא נחתם appeared first on ירקוני | 03-5102710.

The post עם נוף לים appeared first on ירקוני | 03-5102710.